Servicekosten zijn kosten die samenhangen met de bewoning van de woonruimte en aan de huurder worden doorbelast, zoals kosten voor de G/W/E, verwarming en verlichting van de gemeenschappelijke ruimten, beveiligingskosten, vergoeding voor bepaalde ter beschikking gestelde roerende zaken en bijvoorbeeld ook de kosten voor een internetvoorziening. Ook wanneer de verhuurder onderhoud uitvoert dat op grond van de wet art. 7:217 BW voor rekening van de huurder komt (op grond van het Besluit Kleine Herstellingen), kunnen deze kosten via de servicekosten worden doorbelast (mits partijen dat zijn overeengekomen).  Aan de hand van het Besluit Servicekosten kan men vaststellen welke kosten kunnen worden doorbelast als servicekosten, deze (huidige) lijst is niet- limitatief.

De definitie van servicekosten staat in artikel 7:237 lid 3 Burgerlijk Wetboek, waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen nutsvoorzieningen met een individuele meter en (overige) servicekosten:

“In deze afdeling wordt verstaan onder kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten.”

Servicekosten geschillen

In de praktijk ontstaan er vaak geschillen over het voorschot en de afrekening van de servicekosten. Het aantal servicekostengeschillen dat aan de huurcommissie wordt voorgelegd stijgt ieder jaar, in 2024  waren dat er 4.109 (jaarverslag HC). Ook kantonrechters behandelen regelmatig servicekostengeschillen, zie een voorbeeld van de beoordeling van de door verhuurder opgestelde eindafrekening van 18 maart 2026 door de rechtbank Noord-Holland hier. In deze procedure heeft de verhuurder de elektriciteitskosten in een complex van 40 eenheden (36 woonruimten, 2 recreatiezalen en 2 bedrijfsruimten) zo nauwkeurig mogelijk laten aansluiten bij de werkelijke kosten en is daarna nagaan of deze verdeling redelijk is. Dit is conform de bedoeling van de wetgever art. 7:259 BW en artikel 18 Uhw (Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte). Zie in dit kader ook het arrest van de Hoge Raad van 24 april 2020.

Servicekostengeschillen zien dikwijls op de vraag of de betreffende levering of dienst wel is overeengekomen; het ontbreken van gespecificeerde facturen, waaruit blijkt dat de leveringen en/of diensten betrekking hebben op het gehuurde; doorbelaste kosten voor het onderhoud van een tuin, dat is alleen toegestaan wanneer die tuin is afgesloten en exclusief is bestemd voor de huurder(s); de doorbelasting van kosten glasbewassing is alleen geoorloofd voorzover de huurder dit zelf had kunnen doen (huurdersonderhoud); volledig doorbelasten van VVE-servicekosten, terwijl VvE-kosten slechts aan een huurder mogen worden doorberekend voor zover deze direct zijn gerelateerd  aan het gebruik van de woning (gebruikskosten). Zie over de doorbelasting VvE servicekosten mijn eerdere blog.

Om de huurder (nog) beter te beschermen en om de regels omtrent servicekosten te verduidelijken en te verscherpen, is er de Wet Modernisering Servicekosten die op 1 januari 2027 in werking treedt. De belangrijkste wijzigingen zijn:

• Geen onderscheid meer tussen kosten nutvoorzieningen en overige servicekosten. Met de nieuw wetgeving (in artikel 7:237 lid 2 BW nieuw) komt men enkel nog te spreken van “servicekosten”, waaronder zowel nutsvoorzieningen met een individuele meter als alle overige servicekosten vallen;
• De invoering van een limitatieve lijst van categorieën zaken en diensten die als servicekosten mogen worden doorberekend. Door deze wijziging moet het voor verhuurders direct helder worden welke kosten wel en niet zijn toegestaan. Ook wordt de lijst gemoderniseerd om beter aan te sluiten bij de huidige praktijk;
•  Van een absolute begrenzing tot de in de lijst genoemde zaken en diensten zal geen sprake zijn. De nieuwe lijst heeft slechts een limitatief karakter, omdat het volgens de minister in sommige gevallen noodzakelijk is om flexibel te zijn door open normen te hanteren. Voor categorieën als roerende zaken, die moeilijk volledig op te sommen zijn, blijft ruimte bestaan voor interpretatie. Tegelijkertijd biedt de modernisering duidelijke grenzen, zodat bijvoorbeeld onroerende aanhorigheden expliciet buiten deze categorie vallen;
•  Het wetsvoorstel wijzigt ook artikel 7:259, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek met als doel explicieter vast te leggen dat servicekosten uitsluitend betrekking mogen hebben op daadwerkelijk gemaakte kosten, met een redelijke vergoeding voor de geleverde diensten;
• Op grond van de Wet goed verhuurderschap kunnen gemeenten handhavend optreden tegen verhuurders bij onjuiste toepassing van de regels rond servicekosten, waarbij de nieuwe regelgeving  behulpzaam kan zijn. Gemeenten doen op verzoek van een huurder of op eigen initiatief onderzoek naar het gedrag van een verhuurder en kunnen een waarschuwing geven, een last onder dwangsom of bestuursdwang opleggen of een boete opleggen. Gemeenten kunnen de huurprijs of de servicekosten niet vaststellen. Het gaat uitsluitend om het normeren van het gedrag van een verhuurder;
• Een belangrijke verandering is de uitbreiding van de toetsingsmogelijkheden van de Huurcommissie. Momenteel kan de Huurcommissie alleen het voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen met een individuele meter toetsen. De overige servicekosten kunnen pas worden getoetst nadat de definitieve jaarafrekening is opgesteld. Dit onderscheid wordt opgeheven, waardoor de Huurcommissie voortaan het voorschotbedrag van alle servicekosten kan beoordelen:
• Indien een verhuurder geen jaarafrekening verstrekt, of het daartoe bestemde formulier niet (volledig) invult, dan stelt de Huurcommissie deze de kosten vast op basis van een normbedrag of op € 0,- indien de betreffende zaak of dienst niet door de verhuurder is geleverd. De Huurcommissie zal aldus niet langer zelf een jaarrekening opstellen.

Overgangsrecht en bezwaren tegen de nieuwe regelgeving

De Wet modernisering servicekosten, en daarmee het nieuwe regime servicekosten, zal enkel gelden voor huurovereenkomsten gesloten ná de inwerkingtreding van de wet (de datum van inwerkingtreding is nog niet bekend). De op het moment van inwerkingtreding van de wet bij de Huurcommissie lopende zaken zullen worden afgedaan op grond van het recht zoals dat gold op het moment van de indiening van de zaak bij de Huurcommissie.

Dit kan problematisch uitpakken bij wooncomplexen, waar aan alle huurders dezelfde (gemeenschappelijke) services worden verleend en deze diensten op grond van de nieuwe (limitatieve) lijst servicekosten niet meer als serviceposten worden aangemerkt. In dat geval zullen verhuurders deze diensten mogelijk niet meer met nieuwe huurders overeengekomen. Het limitatieve karakter van de lijst leidt derhalve tot een (ongewenste) begrenzing van de vrijheid tot het aanbieden van aanvullende leveringen en diensten.

Een ander bezwaar tegen het concept wetsvoorstel is dat de minister dwingende regels mag stellen over de wijze van berekening, daartoe heeft de minister een concept van de Regeling servicekosten ter internetconsulatie gelegd. In dat concept wordt geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat er naast woonruimten, ook andere (bedrijfs-)ruimten van het complex onderdeel uitmaken, zodat het uitgangspunt van de concept regeling- een gelijke verdeling van de kosten over alle woonruimten – in een dergelijk geval niet tot een redelijke verdeling leidt. Of de nieuwe regelgeving servicekosten tot meer duidelijkheid zal gaan leiden is derhalve nog maar de vraag.

Tot slot is in het kader van servicekosten van belang op te merken dat als gevolg van de invoering van de Wet betaalbare huur, ook huurders in het midden- en het vrije segment geschillen omtrent servicekosten kunnen voorleggen aan de Huurcommissie indien de huurovereenkomst is gesloten na 1 juli 2024.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen over servicekosten, neem dan contact met ons op.

The post Wet modernisering servicekosten appeared first on Groos Advocatuur.

Meer weten of huurprijsverhoging en de daarvoor geldende voorwaarden,  neem dan contact met ons op.

The post Wetsvoorstel bevriezing van sociale (corporatie) huren ingetrokken appeared first on Groos Advocatuur.

Een huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% bovenop de consumentenprijsindex, is in het algemeen niet een oneerlijk beding. Dat heeft de Hoge Raad vandaag geoordeeld naar aanleiding van zogenoemde prejudiciële vragen van de rechtbank Amsterdam. Volgens de Hoge Raad moet het huurprijswijzigingsbeding worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Alleen het opslagbeding staat ter discussie.

https://www.hogeraad.nl/actueel/nieuwsoverzicht/2024/november/hoge-raad-huurprijswijzigingsbeding-voorziet-jaarlijkse-opslag/

klik hier voor de publicatie van de uitspraak op rechtspraak.nl

The post Huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een jaarlijkse opslag niet oneerlijk appeared first on Groos Advocatuur.

Ondanks dat de ROZ model huurovereenkomst in 2017 is vernieuwd, werd de boeteclausule en het incassobeding oneerlijk geacht (zie o.a. deze uitspraken). Ook het huurprijswijzigingsbeding is door verschillende rechters als oneerlijk gekwalificeerd, omdat bovenop de inflatie een procentuele opslag geldt.  De ROZ heeft dit beding, in afwachting van het oordeel van de Hoge Raad, ongemoeid gelaten.

De verschillen tussen het model van 2017 en 2024 is beperkt, onderstaande wijzigingen springen het meest in het oog:

• het aantal opties waarvoor de huurovereenkomst kan worden gebruikt is teruggebracht. Het 2017 model bevatte vier opties: 1. Onbepaalde tijd 2.Onbepaalde tijd met een minimum duur van 12 maanden 3. Bepaalde tijd voor maximaal 2 of 5 jaar en 4. Bepaalde tijd langer dan 2 of 5 jaar. Het 2024 model brengt de opties terug tot twee en biedt ruimte voor een derde maatwerk optie;
• het onderscheid in levering van nutsvoorzieningen met een individuele meter en nutsvoorzieningen zonder individuele meter. Hierdoor wordt duidelijker gemaakt, zoals recente rechtspraak ook lijkt te eisen, welke verplichtingen de huurder jegens de verhuurder heeft;
• de bepaling over de waarborgsom is aangepast. Deze mag maximaal twee maal de huur bedragen en dat heeft de ROZ uitdrukkelijk vastgelegd;
• in artikel 11.2 is een zogenaamd anti -cumulatiebeding opgenomen. Dit beding maakt duidelijk dat een huurder voor dezelfde gedraging niet tweemaal beboet kan worden.

De wijzigingen van de Algemene Bepalingen (AB) zijn beperkt.

Indien u meer informatie wenst, neem dan contact met ons op!

The post Nieuw ROZ model huurovereenkomst woonruimte appeared first on Groos Advocatuur.

Ondanks veel kritiek stemde vandaag stemde ook de Eerste Kamer in met de Wet betaalbare huur. Daarmee is de inwerkingtreding van de wet op 1 juli 2024 een feit. Huurders kunnen vanaf dat moment een beroep gaan doen op de wet. Wel is er een termijn afgesproken tot 1 januari 2025 waarin gemeenten zich kunnen voorbereiden op de handhaving.

Voor meer informatie zie de website van de overheid

Regulering middenhuur

Met de Wet betaalbare huur wordt de gereguleerde huur uitgebreid naar huurwoningen in het middensegment tot en met 186 punten die volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) maximaal 1.157,95 euro per maand gaan kosten. Door de combinatie van de regulering van de middenhuur en het dwingend maken van het WWS, is de inschatting dat de huur van ruim 300.000 woningen met gemiddeld 190 euro omlaag gaat en er 113.000 huurwoningen terugkomen naar het betaalbare segment.

Aanpassing huurprijs

Bij alle nieuwe huurcontracten – die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten – moeten verhuurders zich houden aan de maximale huurprijs. Bij woningen tot en met 143 punten verandert soms ook iets voor bestaande contracten. Klopt de huur niet met het puntenaantal, dan moet de huur in sommige gevallen direct of anders na een jaar omlaag. Dit geldt ook voor woningen van particuliere verhuurders, studentenkamers en andere onzelfstandige woonruimtes. Als verhuurders zich niet aan de nieuwe regels houden, kunnen ze vanaf 1 januari 2025 een boete krijgen van de gemeente. Ook moeten verhuurders per 1 januari 2025 bij nieuwe contracten een puntentelling opnemen. Zo weet de huurder wat de maximale huurprijs voor de huurwoning is.

The post Wet betaalbare huur aangenomen, inwerkingtreding 1 juli 2024 appeared first on Groos Advocatuur.

Op 31 januari 2024 heeft de rechtbank Gelderland geoordeeld over de vraag of de verkochte recreatiewoning geschikt was voor ‘normaal gebruik’. De koopovereenkomst is gebaseerd op de NVM-koopovereenkomst (model 2021).

De recreatiewoning is gekocht door een rechtspersoon (een BV).

De rechtbank heeft geoordeeld dat de woning niet beschikte over de eigenschappen die voor een normaal gebruik daarvan nodig waren. Verkoper is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Koopovereenkomst is rechtsgeldig door koper ontbonden. Verkoper is de contractuele boete verschuldigd. Wel matiging van de boete. De door verkoper ingestelde tegenvordering tot betaling van de contractuele boete door koper wegens niet afnemen van de woning is afgewezen.

In de statuten van Vereniging Kerkeland staat:

Beoordeling:

Een zaak beantwoordt niet aan de koopovereenkomst, indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 BW).

De rechtbank oordeelt dat van een recreatiewoning die geschikt is voor normaal gebruik mag worden verwacht dat de woning bereikbaar is en blijft. Tussen partijen is niet in geschil dat koper de woning, die is gelegen op een (besloten) recreatiepark, in principe niet kan bereiken omdat voor het gebruik van de wegen en paden op het park een lidmaatschap van Vereniging Kerkeland is vereist en Vereniging Kerkeland koper niet als lid accepteert. Dat de woning wel kan worden bereikt via een bospad waarvan het gebruik door niet-leden door Vereniging Kerkeland kennelijk wordt gedoogd, kan zo zijn, maar dat gebruik is onvoldoende bestendig en biedt geen garantie dat koper de woning ook in de toekomst via dat pad kan blijven bereiken. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de woning die koper van verkopers heeft gekocht niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn. Dit betekent dat verkopers zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

Volgens de rechtbank wordt dit oordeel niet anders door de stelling van verkopers dat koper had kunnen weten dat Vereniging Kerkeland een B.V. in beginsel niet als lid accepteert als zij daar meer onderzoek naar had gedaan. De mededelingsplicht van verkopers gaat namelijk voor de onderzoeksplicht van koper. Verkopers hebben ter zitting verklaard dat zij wisten dat het in het algemeen niet gewenst is dat een B.V. lid wordt van Vereniging Kerkeland en dat dit een probleem zou kunnen opleveren. Zij hadden koper daar dan ook over moeten inlichten. Omdat verkopers dat niet hebben gedaan, kunnen zij koper niet tegenwerpen dat koper meer onderzoek had moeten doen.

Contractuele boete

Deze uitspraak bevestigt het belang van de mededelingsplicht, in het bijzonder ten aanzien van belemmering voor het normale gebruik van het verkochte.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan gerust contact met mij op.

Heeft u vragen over een contractuele boete en de mogelijkheden tot matiging daarvan, klik dan hier

The post Verkoop recreatiewoning beschikt niet over eigenschappen voor ‘normaal gebruik’ appeared first on Groos Advocatuur.

Op dit moment kan een verhuurder vergeten door te voeren huurprijsverhogingen gewoon achteraf vorderen, in verband met de verjaringstermijn ex art. 3:307 BW echter tot maximaal vijf jaar terug. Deze termijn wordt met de wet “Verlenging, wijziging en handhaving van de maximering en verkorting van de verjaringstermijn voor huurverhogingen” verkort naar 2 jaar. Onveranderd blijft dat de huurprijs – ondanks een of meerdere verjaarde huurverhogingen – wel mag worden ‘doorgeïndexeerd’ tot het actuele huurprijsniveau.

Op grond van de wet wordt de verhuurder ook verplicht om de huurder jaarlijks in kennis te stellen van de huurprijsverhoging. In het geval de verhuurder de huurder niet informeert over de huurprijsverhoging, dan wordt de verjaringstermijn verder ingekort naar één jaar!

Let op: De verjaringstermijn ziet alleen op de verhoging, ten aanzien van de huurprijs blijft de geldende verjaringstermijn van 5 jaar gelden.

Overgangsrecht

De nieuwe verjaringstermijn wordt op  1 juli 2024 van kracht, maar niet direct voor reeds bestaande vorderingen. Voor vorderingen uit het verleden geldt een overgangstermijn van 1 jaar voor de invoering van de nieuwe verjaringstermijn. Dit houdt in dat u gedurende een jaar na het van kracht worden van de nieuwe verkorte verjaringstermijn de tijd heeft om de verjaring van de in het verleden (tot maximaal 5 jaar terug) niet geïncasseerde huurverhogingen alsnog stuiten. Door die stuiting wordt de verjaring met één jaar uitgesteld. Binnen die termijn dient een procedure te worden gestart of opnieuw stuiten.

Verrekening met een verjaarde vordering blijft mogelijk

Indien een vordering is verjaard kan deze nog wel worden verrekend met een vordering die huurder heeft op verhuurder, bijvoorbeeld met de waarborgsom.

Heeft u naar aanleiding van deze wetswijziging vragen, neem dan gerust contact met mij op.

The post Vanaf 1 juli 2024 geldt een 2-jaars verjaringstermijn voor vorderingen huurprijsverhoging bij woonruimte appeared first on Groos Advocatuur.

UPDATE mei 2024: de Eerste Kamer neemt de tijd voor de beoordeling van het wetsvoorstel, de verwachting is dat de voorgenomen ingangsdatum van 1 juli 2024 niet wordt gehaald.

Op  grond van de wet wordt de liberalisatiegrens verhoogd, zodat een huurwoning op basis van het Woning Waardering Stelsel (WWS) meer WWS-punten nodig heeft om in de vrije sector te vallen, namelijk 186 punten EUR 1.1.57,95 (nu is dat nog 148 punten, dat komt overeen met een huurprijs van EUR 879,66).

Het WWS is van dwingend recht, iedere huurder kan via de Huurcommissie de redelijkheid van de aanvangshuurprijs laten toetsen. Op grond van de Goed Verhuurderschap die in 2023 reeds in werking is getreden, heeft het college van B&W van elke gemeente de bevoegdheid om de maximaal redelijke huurprijs conform het WWS te handhaven.

Het is de bedoeling dat de wet met ingang van 1 juli 2024 in werking treedt, de wet heeft directe werking voor nieuwe huurovereenkomsten. Eén jaar na de invoering van de wet kunnen ook huurders die op grond van het WWS woonruimte huren met 148 punten of lager, maar meer betalen, een beroep doen op de wet.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan gerust contact met mij op.

The post Wet betaalbare huur vastgesteld door Tweede Kamer appeared first on Groos Advocatuur.

De door verhuurder in rekening gebrachte bedragen zijn vanaf de aanvang van de huurovereenkomst niet verschuldigd en moeten worden terugbetaald aan huurders. Op de betreffende bedingen kan door de verhuurder geen beroep worden gedaan. Ook is het niet mogelijk om een beroep te doen op de wel toegestane (wettelijke) mogelijkheden (ingevolge de Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie ECLI:EU:C:2021:68).

De rechter heeft in rechtsoverweging 4.18 kort gezegd bepaald dat de bepalingen die verhuurder de mogelijkheid bieden om de vergoedingen eenzijdig vast te stellen, hieronder valt ook het wijzigen van de vergoedingen, oneerlijk zijn. Daarbij ontbreekt in de bepalingen een grond en geldige reden om de vergoedingen te wijzigen. Met het woord ‘vaststellen’ wordt immers bedoeld (althans zo kan het worden begrepen door de huurder) dat de verhuurder deze vergoedingen eenzijdig (en zonder geldige reden) kan wijzigen. Dat is oneerlijk.

Deze uitspraak illustreert dat het van belang is om de bepalingen omtrent de servicekosten uit het ROZ model voor woonruimte 2017 anders te formuleren, zodat ze niet oneerlijk zijn en verhuurder er een beroep op kan (blijven) doen.

Heeft u vragen of kan ik u met het opstellen of beoordelen van een huurovereenkomst van dienst zijn, neem dan contact met ons  op.

The post Bepalingen ROZ-model Woonruimte 2017 servicekosten oneerlijk appeared first on Groos Advocatuur.

De VVE wordt door de rechter in het ongelijk gesteld en de vordering wordt afgewezen, omdat er geen rechtsgeldig besluit ten grondslag ligt aan de vordering. Voor de volledige uitspraak gepubliceerd op 10 januari 2024 klik hier.

Deze uitspraak illustreert het belang van een juiste en rechtsgeldige besluitvorming, alsook van het belang van een duidelijke formulering in de splitsingsakte over de geoorloofdheid van kamerverhuur.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met mij op.

The post VVE recht: kamerverhuur, verhoging opstalverzekering, voorwaarden doorbelasting appeared first on Groos Advocatuur.