Column Goede Zaken 22 september 2020: Grenzen aan de doorberekening van servicekosten

 

Servicekosten

De huurder van een woon-of bedrijfsruimte betaalt naast de huurprijs voor het gebruik van de ruimte vaak ook een vergoeding voor diensten die de verhuurder levert. Die aanvullende leveringen en diensten worden ook wel servicekosten genoemd. Servicekosten vormen vaak een substantieel onderdeel van de maandelijkse lasten van een huurder en de afrekening van die servicekosten kan leiden tot geschillen tussen partijen.

Niet hoger dan de werkelijke kosten

Wanneer tussen partijen geen overeenstemming bestaat over de in rekening gebrachte servicekosten voorziet de wet voor woonruimte in een speciale procedure (art. 7:259 BW). In die juridische procedure wordt er eerst getoetst of de in rekening gebrachte servicekosten wel voor rekening van huurder komen en zo ja, of de verhuurder niet meer in rekening brengt dan de werkelijke kosten.

De Hoge Raad oordeelde eerder dit jaar dat de servicekosten in relatie moeten staan tot de werkelijke kosten. Daarmee kon de woonruimteverhuurder in de betreffende zaak geen aanspraak maken op betaling van een vast bedrag van € 450,- voor meubilering en van € 200,- voor de VvE-bijdrage per maand. De Hoge Raad oordeelde dat het ook bij een vrije sector huurwoning niet is toegestaan om (bij wijze van een gefixeerd bedrag aan servicekosten) meer in rekening te brengen dan de werkelijke kosten.

 

 

 

VVE- bijdrage doorberekenen via servicekosten

Uit de door de verhuurder (verplicht) te verstrekken specificatie zal moeten blijken welk deel van de kosten als servicekosten bij huurder in rekening kunnen worden gebracht. Een VVE- bijdrage mag niet aan de huurder worden doorbelast voorzover het gaat om eigenaarslasten (bijvoorbeeld onderhoudskosten of verzekeringskosten). VVE-kosten mogen als servicekosten slechts aan een huurder worden doorberekend voor zover deze direct zijn gerelateerd aan het gebruik van de woning.

Andere kosten doorbelasten en onredelijk voordeel

Dit neemt niet weg dat het wel mogelijk is om ook andere kosten of de eigenaarslasten (bijvoorbeeld uit de VVE -bijdrage) aan huurder door te belasten, maar dan niet onder de noemer van servicekosten. Verhuurder en huurder kunnen overeenkomen dat bepaalde kosten en de VVE-bijdrage – voorzover deze niet bestaat uit servicekosten – aan huurder worden doorbelast. Indien er tussen partijen geen overeenstemmming bestaat over deze doorbelaste kosten, dan dient de rechter te toetsen of er mogelijk sprake is van een onredelijk voordeel (art. 7:264 BW).Van een onredelijk voordeel is sprake wanneer tegenover het bedongen voordeel (hier de VVE bijdrage) geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.

Toetsing door de rechter is denkbaar in het geval deze bedragen de huurder verplichten tot betaling van iets dat niet onder zijn verplichtingen als huurder valt (zoals onderhoud aan het casco of onredelijk hoge kosten voor niet woongebonden diensten). De speciale procedure voor het toetsen van de servicekosten (art.7:259 BW) is hier niet van toepassing, omdat die procedure uitsluitend ziet op servicekosten en niet op andere aan huurder doorbelaste kosten.

Bedrijfsruimte

In het geval van de huur van bedrijfsruimte hebben partijen meer vrijheid om af te spreken wat ze willen. Ook voor bedrijfsruimte geldt dat de hoogte van de in rekening gebrachte kosten in verhouding dient te staan tot de werkelijke kosten. Verder verdient het aanbeveling om jaarlijks af te rekenen (incasso risico), op voorhand te informeren wat er de afgelopen jaren werkelijk is afgerekend en om een plafond af te spreken, bijvoorbeeld dat de afrekening niet hoger dan 10% van het voorschot mag zijn.

Vraagt u zich af welke kosten u als servicekosten kunt opvoeren of bent u verwikkeld in een discussie met uw (ver-)huurder over de servicekosten? Neem dan contact op  Advocaat in huurrecht