Wet betaalbare huur vastgesteld door Tweede Kamer

/in , , , /door

Op 25 april 2o024 heeft de Tweede Kamer ingestemd met de omstreden Wet betaalbare Huur, indien ook de Eerste Kamer instemt met het wetsvoorstel, dan is de wet een feit.

Op  grond van de wet wordt de liberalisatiegrens verhoogd, zodat een huurwoning op basis van het Woning Waarderings Stelsel (WWS) meer WWS-punten nodig heeft om in de vrije sector te vallen, namelijk 186 punten EUR 1.1.57,95 (nu is dat nog 148 punten, dat komt overeen met een huurprijs van EUR 879,66).

Het WWS is van dwingend recht, iedere huurder kan via de Huurcommissie de redelijkheid van de aanvangshuurprijs laten toetsen. Op grond van de Goed Verhuurderschap die in 2023 reeds in werking is getreden, heeft het college van B&W van elke gemeente de bevoegdheid om de maximaal redelijke huurprijs conform het WWS te handhaven.

Het is de bedoeling dat de wet met ingang van 1 juli 2024 in werking treedt, de wet heeft directe werking voor nieuwe huurovereenkomsten. Eén jaar na de invoering van de wet kunnen ook huurders die op grond van het WWS woonruimte huren met 148 punten of lager, maar meer betalen, een beroep doen op de wet.

 

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan gerust contact met mij op.

Bepalingen ROZ-model Woonruimte 2017 servicekosten oneerlijk

/in , , , /door

De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft bij vonnis van 11 april 2024 een aantal bepalingen uit het in de praktijk veel gebruikte model contract Woonruimte 2017 van de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) op grond van de Europese Richtlijn als oneerlijk aangemerkt. De kantonrechter vernietigt de bepalingen. Het gevolg daarvan is dat de bedingen geacht worden nooit te hebben bestaan, zodat het geen gevolgen heeft ten aanzien van de consument (huurder). Om die reden moet de vaststelling dat een dergelijk beding oneerlijk is, in beginsel tot gevolg hebben dat de situatie waarin de consument (huurder) zonder dat beding zou hebben verkeerd, wordt hersteld en het onverschuldigd betaalde moet worden terugbetaald.

De door verhuurder in rekening gebrachte bedragen zijn vanaf de aanvang van de huurovereenkomst niet verschuldigd en moeten worden terugbetaald aan huurders. Op de betreffende bedingen kan door de verhuurder geen beroep worden gedaan. Ook is het niet mogelijk om een beroep te doen op de wel toegestane (wettelijke) mogelijkheden (ingevolge de Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie ECLI:EU:C:2021:68).

De rechter heeft in rechtsoverweging 4.18 kort gezegd bepaald dat de bepalingen die verhuurder de mogelijkheid bieden om de vergoedingen eenzijdig vast te stellen, hieronder valt ook het wijzigen van de vergoedingen, oneerlijk zijn. Daarbij ontbreekt in de bepalingen een grond en geldige reden om de vergoedingen te wijzigen. Met het woord ‘vaststellen’ wordt immers bedoeld (althans zo kan het worden begrepen door de huurder) dat de verhuurder deze vergoedingen eenzijdig (en zonder geldige reden) kan wijzigen. Dat is oneerlijk.

 

Deze uitspraak illustreert dat het van belang is om de bepalingen omtrent de servicekosten uit het ROZ model voor woonruimte 2017 anders te formuleren, zodat ze niet oneerlijk zijn en verhuurder er een beroep op kan (blijven) doen.

Heeft u vragen of kan ik u met het opstellen of beoordelen van een huurovereenkomst van dienst zijn, neem dan contact met ons  op.

ROZ past clausule huurprijsindexatie voor bedrijfsruimte (7:230a/290) aan

/in , , , /door

Bij zowel winkelbedrijfsruimte, als bij overige bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW zijn partijen vrij in het bepalen van de hoogte van de huurprijs. Het is geoorloofd om een vaste huurprijs overeen te komen, maar ook een huurprijs die afhankelijk is van de omzet is toegestaan. Daarnaast is het geoorloofd om een beding in de huurovereenkomst op te nemen op basis waarvan de huurprijs jaarlijks wordt aangepast aan de hand van de inflatie. Dit laatste gebeurt in de praktijk door het opnemen van een zogenaamd indexatiebeding.

Nut en ratio van indexatie

Op basis van een indexatiebeding wordt de huurprijs jaarlijks geïndexeerd, waardoor het reële bedrag aan huur gelijk blijft, indien de waarde van het geld door inflatie daalt. De ROZ werkt met 2 berekeningsmethoden: de maandmethode en de jaarmethode. Bij de jaar-op-jaarmethode wordt de indexering over één jaar berekend. Bij een indexering op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de CPI. Er wordt hierbij gerekend met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast en het indexcijfer dat ligt zestien maanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, althans het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier maanden vóór de kalendermaand waarop de huurperiode is ingegaan.

De keuze voor het gebruik van maandcijfers of jaarcijfers heeft gevolgen voor de hoogte van de indexering. Het is echter niet op voorhand te zeggen welke methode voor verhuurder of huurder het meest voordelig is, dat hangt immers af van onbekende toekomstige ontwikkeling van de inflatie. Het spreekt voor zich dat bij het gebruik van maandcijfers men rekening dient te houden met de kans op grotere fluctuaties, omdat er per maand wordt gekeken. Bij het gebruik van jaarcijfers is dit effect minder hevig, omdat deze methode is gebaseerd op een gemiddeld inflatiecijfer over een heel jaar. Dit zegt uiteraard niets over het verschil in hoogte van de inflatie tussen de beide methoden. In het algemeen geldt wel dat de jaarmethode 8 maanden achterloopt ten opzichte van het gebruik van de indexatie op basis van maandcijfers. Bij een hoge inflatie kan het daarom voor het eerste jaar voor een huurder iets voordeliger en dus voor de verhuurder iets nadeliger zijn om uit te gaan van jaarcijfers. Maar andersom kan ook het geval zijn: wanneer de inflatie in de toekomst daalt, dan is de jaarmethode in het nadeel van huurder, die merkt in de indexatie pas later iets van die daling.

ROZ past indexatiebeding aan

In de veel gebruikte ROZ huurovereenkomsten staat ook een indexatiebeding, De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft op 10 april 2024 aangekondigd dat het beding is aangepast. Er worden nu meerdere opties aan partijen geboden om een automatische huurprijsaanpassing in het huurcontract af te spreken.

Nu de ROZ dit punt uit zijn modelcontracten heeft aangepast, kunnen huurders en verhuurders nog makkelijker via onderhandelingen afspraken maken over huurprijsaanpassingen. Gebruikers kunnen namelijk, naast de CPI, ook kiezen uit een vast percentage of een index naar keuze of in het geheel afzien van een automatische huurprijsaanpassing. Dit geeft huurder en verhuurder meer de ruimte om vrij te onderhandelen over de huurprijsaanpassing in hun contract.

Lees de volledige toelichting van de ROZ hier.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen over indexatie, waaronder niet  doorgevoerde indexaties of verkeerd berekende indexaties, neem dan gerust contact met mij op.