Column Goede Zaken 11 mei 2021: Einde huurovereenkomst woonruimte

 

Hoe zit het ook alweer…het eindigen van een huurovereenkomst voor woonruimte

Huurders van woonruimten worden in Nederland goed beschermd. Huurbescherming geldt voor huurders van zelfstandige (eigen voorzieningen) en onzelfstandige woningen (kamers). Medebewoners zoals medehuurders en onderhuurders genieten soms ook huurbescherming.

Er geldt géén huurbescherming indien:

  • de huur naar zijn aard van korte duur is;
  • sprake is van hospita verhuur (inwoning bij verhuurder);
  • verhuurd wordt op grond van de leegstandwet;
  • sprake is van een kortdurende huurovereenkomst van minder dan twee jaar voor zelfstandige woonruimte dan wel maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte en die huurovereenkomst na 1 juli 2016 is afgesloten.

Kortdurende huurovereenkomst

Voor huurcontracten voor bepaalde tijd en die zijn ingegaan na 1 juli 2016, geldt dat ze aan het einde van de huurtermijn automatisch eindigen. Een huuropzegging en opzeggingsgronden zijn niet nodig. De huurder heeft dus geen huurbescherming. Voorwaarde is dat de huurtermijn niet langer is dan twee jaar (voor zelfstandige woningen) of vijf jaar (voor onzelfstandige woningen). Een andere voorwaarde is dat de verhuurder drie en niet later dan één maand van tevoren aan de huurder een bericht stuurt met de bevestiging van de dag waarop de huur eindigt. Doet de  verhuurder dit niet, dan wordt het huurcontract verlengd voor onbepaalde tijd en heeft de huurder huurbescherming. Een ander belangrijk kenmerk van deze tijdelijke huurcontracten is dat de huurder het contract tussentijds (maandelijks) kan opzeggen.

Reguliere huurovereenkomst

In dit geval is er wel sprake van huurbescherming en dient de verhuurder een rechtsgeldige reden te hebben om de huurovereenkomst te kunnen laten eindigen. Het huurcontract moet schriftelijk worden opgezegd en er moet een opzegtermijn in acht worden genomen (maximaal 6 maanden).

Indien de huurder niet met de huuropzegging instemt, dan blijft de huurovereenkomst doorlopen. De verhuurder zal dan naar de rechter moeten om de huurovereenkomst te laten beëindigen. De kantonrechter zal vervolgens alleen op grond van de in de opzeggingsbrief genoemde opzeggingsgronden beoordelen of er een einde komt aan de huurovereenkomst.

 Andere mogelijkheden

Een huurovereenkomst kan ook eindigen door deze te ontbinden (bijvoorbeeld wegens een huurachterstand, illegale onderverhuur, hennepteelt)  of wanneer partijen samen besluiten om de huurovereenkomst te beëindigen.

 

Heeft u vragen? Nem dan vrijblijvend contact met mij op!

 

KifiD: Vrije advocaatkeuze ook wanneer het niet tot een rechtszaak komt

Ook in een buitengerechtelijke procedure heeft een verzekerde recht op vrije advocaatkeuze, aldus een nieuwe uitspraak van het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (KiFiD). DAS Rechtsbijstand zegt dat rechtsbijstandsverzekeringen hierdoor onbetaalbaar worden en gaat in beroep.

 

Klik voor de uitspraak van het KifiD hier

 

Bent u verzekerd voor juridische rechtsbijstand, ook dan kan Groos Advocatuur u van dienst zijn, in en buiten de rechtszaal!

Neem gerust contact op!

Column Goede Zaken 13 april 2021: Supermarkt of pop-up store?

Column Goede Zaken 13 april 2021

Omschrijving van de bestemming van het gehuurde in combinatie met onderverhuur en exploitatieplicht

Deze vraag stond centraal in een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden uit december 2020. De uitspraak leert dat een duidelijke formulering van de bestemming van het gehuurde in de huurovereenkomst van groot belang is, niet alleen voor de huurder, maar ook voor de verhuurder.

De zaak

Supermarkteigenaar Marqt had een bedrijfsruimte gehuurd en in de huurovereenkomst was bepaald dat Marqt het gehuurde uitsluitend mocht gebruiken voor detailhandel. Aan deze bepaling was toegevoegd dat de verhuurder garandeerde dat de bedrijfsruimte kon worden gebruikt als Marqt- supermarkt, zonder dat daarvoor aanvullende vergunningen waren vereist. Verder was het Marqt toegestaan om het gehuurde onder te verhuren en was Marqt verplicht om het gehuurde gedurende de looptijd van de huurovereenkomst zelf te gebruiken.

Marqt werd overgenomen door de eigenaar van een supermarkt gelegen aan de overkant van het gehuurde en besloot daarom geen supermarkt in het gehuurde te gaan exploiteren. De bedrijfsruimte werd onderverhuurd aan een ‘pop-up’ winkel voor meubels. Verhuurder startte een gerechtelijke procedure, waarin hij veroordeling van Marqt tot ingebruikname van het gehuurde als supermarkt vorderde.

Beoordeling

Zowel de rechtbank als het Hof oordeelden dat uit de huurovereenkomst niet volgt dat Marqt verplicht was om het gehuurde zelf uitsluitend als supermarkt te gebruiken. De contractuele bestemming “detailhandel” biedt ruimte aan meer dan alleen een supermarkt. De verhuurder kon Marqt evenmin houden aan de verplichting om het gehuurde zelf te gebruiken, omdat dat niet strookt met de uitdrukkelijke bevoegdheid van Marqt om het gehuurde onder te verhuren.

Conclusie

Deze uitspraak laat zien dat een duidelijke formulering van de bestemming belangrijk is. Let daarom bij het sluiten van een huurovereenkomst goed op de formulering van de bestemming, alsook op de huurder en de branche waarin deze zich begeeft. Een startende ondernemer heeft belang bij een ruime formulering, zodat er ruimte bestaat om in de toekomst zijn assortiment uit te breiden. Het kan ook raadzaam zijn om de bestemming nader te concretiseren, om de verkoop van bepaalde producten vanuit het gehuurde uit te sluiten of juist te waarborgen. Hierbij kan worden gedacht aan een beperking tot non-food of verkoop van uitsluitend producten in het hogere segment.

Vragen? Neem gerust contact op!

De rechtbank Limburg stelt de Hoge Raad prejudiciële vragen over huurkorting en corona

De kantonrechter stelt de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

 

De antwoord kunnen 6 maanden op zich laten wachten, maar komen mogelijk al eerder.

Column Goede Zaken 9 maart 2021: mondelinge koopovereenkomst woning bindend?

Column Goede Zaken 9 maart 2021

Is een consument verkoper gebonden aan een mondelinge koopoverenkomst

Kees heeft zijn woonhuis te koop aangeboden op de website van een vastgoedhandelaar. De professionele handelaar heeft een bod gedaan en Kees gaat via whatsapp akkoord. Voordat de koopovereenkomst schriftelijk is vastgelegd, ziet Kees af van de deal en verkoopt zijn woning aan een andere partij. Hij stelt dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat die niet schriftelijk is vastgelegd. Koper spant een rechtszaak aan en vordert schadevergoeding.

Schriftelijkheidsvereiste  

De wet bepaalt dat, in geval van de koop van een woning door een particulier, er alleen sprake is van een rechtsgeldige koopovereenkomst als deze schriftelijk is aangegaan. De achterliggende gedachte bij deze bepaling is dat de wetgever de consument-koper wil beschermen. Zolang er geen getekende koopovereenkomst is, kan daarvan geen nakoming worden gevorderd, omdat er volgens de wet dan geen overeenkomst is. Uit rechtspraak blijkt dat ook een consument-verkoper zich tegenover een consument-koper op deze regel kan beroepen en niet kan worden verplicht tot nakoming van een mondelinge koopovereenkomst.

Volgens de rechtbank en het gerechtshof kan een consument-verkoper zich echter niet op het schriftelijkheidsvereiste beroepen, wanneer de koper een zakelijke partij is. In dat geval is de consument-verkoper wèl gebonden aan de mondelinge overeenkomst en kan de koper daar dus nakoming van vorderen. De wetgever heeft niet bedoeld consument-verkopers zoals Kees te beschermen in geval van verkoop aan een zakelijke koper. Kees is daarom gebonden aan de mondelinge koopovereenkomst en wordt veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding. Die wordt overigens gematigd, omdat de vastgoedhandelaar volgens het gerechtshof niet zorgvuldig heeft gehandeld. 

Conclusie 

Partijen kunnen van deze zaak leren dat:

– vastgoedprofessionals particuliere verkopers kunnen houden aan een mondeling gesloten  koopovereenkomst;
– professionals  zich bewust dienen te zijn van de op hen rustende zorgplicht, bijvoorbeeld door redelijke bedenktermijnen te hanteren, zodat de consument-verkoper voldoende gelegenheid heeft om (financieel) advies in te winnen;
– particuliere verkoperser verstandig aan doen zich vooraf te laten informeren over de waarde van hun eigendom en de financiële gevolgen van de wijze van verkoop, want de consequenties van een vergissing kunnen ingrijpend zijn.

Fleur Groos 

Heeft u vragen? Neem dan contact met mij op: Fleur@groosadvocatuur.nl of bel 06-29060900

 

Column Goede Zaken 9 februari 2021: Zoeken naar de balans in coronatijd

 

Column Groos Advocatuur in Goede Zaken van 9 februari 2021

Zoeken naar de balans in coronatijd

Vrijdag 29 januari jl. kopte het Financieel Dagblad: “Horecazaak heeft recht op 50% huurkorting tijdens lockdown” naar aanleiding van een uitspraak van de rechtbank Den Haag in een geschil tussen een verhuurder en twee cafébazen.

Deze zaak heeft veel aandacht gekregen en niet alleen vanwege de uitkomst, maar ook omdat het een zogenaamde ‘bodemprocedure’ betrof. Tot nu toe zijn er vooral kort geding procedures tussen huurders en verhuurders gevoerd, dat zijn spoedprocedures met weinig ruimte voor onderzoek naar de feiten. Dit neemt niet weg dat een kort gedingprocedure zinvol kan zijn, zeker wanneer ‘de nood aan de man is’ en partijen er zelf niet uitkomen.

Op basis van deze zaak kan echter niet worden geconcludeerd dat horecaondernemers tijdens een ‘lockdown’ automatisch recht hebben op een huurkorting van 50%. Dat hangt af van alle omstandigheden van het geval, zoals van de ontvangen staatssteun, de hoogte van de omzetderving, eventuele andere oorzaken voor het omzetverlies,  is er sprake van een gedwongen of vrijwillige sluiting, eventuele eerder tussen partijen gemaakte afspraken. De manier waarop partijen zich tegenover elkaar hebben opgesteld kan daarbij ook van belang zijn.

De coronacrisis en de  overheidsmaatregelen hebben geleid tot een verstoring van het evenwicht in  huurovereenkomsten. Hoe een en ander (juridisch) weer in balans kan worden gebracht verschilt per zaak.

De komende periode zullen meer procedures volgen en mogelijk wordt in een aantal daarvan doorgeprocedeerd bij het Gerechtshof en de Hoge Raad. Die zaken zullen bijdragen aan het antwoord op de vraag welke criteria bepalen welke contractspartij de zwaarste lasten van de coronacrisis moet dragen.

Tot die tijd moeten partijen het doen met uitspraken van de rechtbanken. Daarbij moet niet uit het oog worden verloren dat behalve overeenkomsten er ook altijd verschillen zullen zijn tussen verschillende zaken en dat de rechtspraak maatwerk is. Met de kennis van nu kan het raadzaam zijn om in nieuwe overeenkomsten een regeling op te nemen over hoe te handelen ingeval van een crisis of ‘lockdown’.

Heeft u vragen over Heeft u vragen over de impact van Corona op uw verplichtingen uit hoofde
van de huurovereenkomst, neem dan vrijblijvend contact met mij op per e-mail of bel me op 06-29060900

 

 

 

 

 

 

 

 

Aansprakelijkheid verhuurder voor inboedel huurder bij gedwongen ontruiming

Op grond van een vonnis waarbij een huurder is veroordeeld om de huurwoning te ontruimen, is de deurwaarder bevoegd om de woning te betreden en de inboedel van de huurder te verwijderen. In de praktijk betekent een ontruiming dat de inboedel aan de openbare weg wordt geplaatst en (vrijwel direct) door een (verhuis-)bedrijf zal worden afgevoerd en vernietigd. Bij de ontruiming zijn ook een officier van justitie en een slotenmaker aanwezig.

Zorgvuldigheid is vereist

Ook al is de ontruiming rechtmatig, toch neemt dit niet weg dat de verhuurder en de deurwaarder daarbij de nodige zorgvuldigheid in acht moeten te nemen. Zij dienen rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van huurder en er zorg voor te dragen dat de ontruiming zorgvuldig verloopt. Slechts wanneer de huurder schade lijdt die het gevolg is van een onzorgvuldige ontruiming, dan kan huurder aanspraak maken op schadevergoeding.

Aanzegging ontruiming

De datum en het tijdstip van de ontruiming dienen op voorhand aan de huurder bekend te worden gemaakt, in de zogenaamde aanzegging van de ontruiming. Wanneer de huurder naar aanleiding van deze aanzegging nalaat om zelf actie te ondernemen om zijn inboedel elders onder te brengen, dan zal verhuurder zich over de inboedel ontfermen.

Zaakwaarneming

De verhuurder treedt dan op als zaakwaarnemer, waarbij hij verplicht is de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen. Als de huurder ondanks de zorgvuldigheid van verhuurder schade lijdt, dan komt deze voor zijn eigen rekening en risico, omdat daarvoor een rechtvaardigingsgrond bestaat ( het ontruimingsvonnis). https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHDHA:2018:224

Zoals opgemerkt kan de huurder alleen in het geval van schade als gevolg van een onzorgvuldige ontruiming aanspraak maken op schadevergoeding.

In de wet is bepaald dat de kosten van de opslag (van de zaakwaarneming) voor rekening van huurder komen. Na verloop van een redelijke termijn en het uitblijven van betaling van de opslagkosten door de huurder, is de verhuurder bevoegd om de zaakwaarneming te beëindigen en de inboedel alsnog te laten vernietigen.

Afstand van inboedel

De verhuurder mag er niet zonder meer van uitgaan dat de huurder afstand heeft gedaan van zijn  inboedel wanneer deze de woning niet vrijwillig heeft ontruimd. Voor het kennelijk prijsgeven van een goed is het enkele stilzitten namelijk onvoldoende.

Daarom is zowel in het veel gebruikte ROZ-model als in de algemene huurbepalingen van veel woningcorporaties opgenomen dat de huurder die zaken in het gehuurde achterlaat bij het verlaten van het gehuurde, geacht wordt hiervan afstand te doen. De verhuurder behoudt zich daarbij het recht voor om de zaken te doen verwijderen en/of vernietigen, zonder dat er een bewaarplicht op hem rust.

Een dergelijke bepaling ontslaat de verhuurder van een bewaarplicht, hetgeen wordt bevestigd door het Hof Amsterdam, dat heeft geoordeeld dat als uitgangspunt bij de ontruiming van een woning heeft te gelden dat goederen die van de voormalige huurder zijn, in beginsel niet mogen worden weggegooid, tenzij deze kennelijk waardeloos zijn (1) of de huurder er afstand van heeft gedaan (2).

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHAMS:2010:BO7256:

In de praktijk wordt wel aangenomen dat indien de achter gebleven huisraad niet meer waard is dan de opslagkosten voor 13 weken, dat deze kan worden vernietigd.

Voorkom aansprakelijkheid

Om aansprakelijkheid wegens onbehoorlijke zaakwaarneming te voorkomen is het aan te raden om in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst een bepaling op te nemen dat de huurder bij het einde van de huurovereenkomst afstand doet van de spullen die zich na het einde van de huurovereenkomst nog in het gehuurde bevinden en dat verhuurder deze kan afvoeren zonder dat er een bewaarplicht op verhuurder rust. Houdt ook in dat geval in gedachten dat waardevolle spullen van de huurder niet lichtvaardig mogen worden vernietigd. Om bewijsproblemen te voorkomen verdient het aanbeveling om ter gelegenheid van de ontruiming foto’s te nemen van de aangetroffen zaken en deze goed te documenteren, bijvoorbeeld door een door de deurwaarder op te maken proces-verbaal.

Het verdient daarnaast op grond van rechtspraak aanbeveling om reeds in de aanzegging van de ontruiming  te wijzen op het gevolg van de ontruiming, namelijk dat de inboedel aan de openbare weg zal worden geplaats ter afvoering en vernietiging. In een zaak waarin huurder daar pas tijdens de feitelijke ontruiming op was gewezen, werd de verhuurder aansprakelijk gehouden voor een deel van de dientengevolge door de huurder geleden schade.

Heeft u vragen over gedwongen ontruiming, neem dan vrijblijvend contact met ons op.

 

 

Opvolgende (tijdelijke) huurovereenkomst kwalificeert als een voortzetting voor onbepaalde tijd

Uitspraak rechtbank Den Haag 4 augustus 2020

Regelmatig krijg ik vragen over de kwalificatie van een opvolgende huurovereenkomst: of dat een zelfstandige nieuwe huurovereenkomst betreft of een voortzetting van de voorgaande. Bij de rechtbank Den Haag speelde ook een dergelijke kwestie, het ging om het volgende.

De zaak

De verhuurder heeft het appartement in 2011 als woonruimte verhuurd aan huurder 1 en huurder 2. Over de duur van de huur staat in de overeenkomst dat deze is aangegaan voor 12 maanden, lopende tot en met 31 mei 2012. Na het verstrijken van deze termijn loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.

Huurder 2 heeft de huur bij verhuurder in mei 2018 opgezegd en het appartement in 2018 verlaten. Verhuurder en huurder 1 hebben op 5 juli 2018 een nieuwe huurovereenkomst ondertekend. Over de duur van de huur staat in deze overeenkomst:

3. Duur en beëindiging van de huur

a. Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van 1 jaar, ingaande van 01 augustus 2018 en eindigt derhalve op 31 augustus 2019.

Gedurende deze periode kan de huurder de overeenkomst tussentijds niet opzeggen.

b. Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen.
Indien in 3a een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 19 van de algemene bepalingen.

Verhuurder heeft huurder 1 aangezegd dat deze (tweede) huurovereenkomst niet wordt verlengd.

Beoordeling

Tot 1 juli 2016 was het verhuurders niet toegestaan woonruimte tijdelijk te verhuren. Het was wel gangbare praktijk dat verhuurders een minimumcontractsduur in huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd opnamen. Zij hadden daar belang bij om te voorkomen dat de huurder snel weer zou vertrekken, wat tot nodeloze administratie en kosten zou leiden. De huurder had door de minimumcontractsduur ook de zekerheid dat de kosten van inrichting en verhuizing konden worden ‘terugverdiend’. In dit licht moeten bepaling 3.1 en 3.2 van de eerste huurovereenkomst worden gelezen. In 2011 was het immers nog niet toegestaan een huurovereenkomst voor woonruimte voor bepaalde tijd te sluiten.

Bij de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is dat veranderd. Per 1 juli 2016 is het mogelijk geworden om zelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren en wel voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar (artikel 7:271 lid 1 BW). Bij een tijdelijk huurcontract mag de huurder tussentijds opzeggen. Tijdelijke verhuur is eenmaal mogelijk. Wordt de tijdelijke huurovereenkomst verlengd of wordt aansluitend een tweede tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde huurder gesloten, dan geldt als overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Taalkundige uitleg huurovereenkomst

Uit de tekst van de tweede huurovereenkomst volgt dat verhuurder heeft gekozen voor optie 2 van het standaard ROZ huurovereenkomst woonruimte model, te weten een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. Hij heeft wel de tekst ten opzichte van het model zodanig gewijzigd dat de verhuurder mag opzeggen, maar blijven staan is dat de huurster niet mag opzeggen. Bij tijdelijke verhuur voor bepaalde tijd is een bepaling dat de huurder niet mag opzeggen juist niet toegestaan. Deze bepaling past dus niet bij optie 3 (tijdelijke huur), maar wel bij optie 2 (huur met een minimumduur). Daarom leidt de kantonrechter uit de tekst van de overeenkomst af dat partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur hebben gesloten.

Bedoeling van partijen

Nu is het zo dat niet alleen de tekst van een overeenkomst bepalend is voor de uitleg daarvan. Ook de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de overeenkomst mochten toekennen en wat zij in dat kader redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten is van belang. Huurder 1 heeft uitgelegd dat zij er steeds van uitging dat het ging om een verlenging van de eerdere overeenkomst, dat het verschil alleen was dat de overeenkomst op haar naam kwam en dat alleen daarom een nieuwe overeenkomst moest worden gesloten. Volgens verhuurder is juist uitdrukkelijk besproken dat het ging om een nieuwe overeenkomst die na één jaar zou eindigen en stemde huurder 1 daarmee in. Partijen verschillen dus van mening over wat bedoeld was met de nieuwe overeenkomst. Omdat verhuurder zich erop beroept dat een overeenkomst voor bepaalde tijd is overeengekomen, zou hij moeten bewijzen dat dit uitdrukkelijk is besproken.

De kantonrechter zal hem echter niet toelaten tot het leveren van bewijs voor zijn stellingen. Voor de uitkomst van de zaak maakt het namelijk niet uit of verhuurder het bewijs levert of niet.

Artikel 7:271 lid 1 BW duur van het opvolgende contract nietig

Ook als hij zou bewijzen dat partijen hebben afgesproken dat het een huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van één jaar zou zijn, zou de kantonrechter zijn vordering tot ontruiming afwijzen. In dit geval is het namelijk geen nieuwe huurovereenkomst tussen partijen gesloten, maar hadden zij al zeven jaar een relatie als huurder en verhuurder. Huurder 1 had op grond van de eerste overeenkomst al recht op huurbescherming. De wetgever heeft het ongewenst gevonden dat na een tijdelijk huurcontract met betrekking tot dezelfde woning tussen dezelfde partijen opnieuw een tijdelijk contract kan worden afgesloten. Als dat toch gebeurt, is zo’n opvolgend contract wat de contractsduur betreft nietig (artikel 7:271 lid 1 en lid 7 BW). De achterliggende gedachte hiervan is dat bij woningen huur voor onbepaalde tijd het uitgangspunt is en dat slechts bij uitzondering huur voor bepaalde tijd wordt toegestaan.

Als een tijdelijk huurcontract na een tijdelijk huurcontract niet is toegestaan, is een tijdelijk contract na een contract met onbepaalde duur tussen dezelfde contractspartijen al helemaal niet toegestaan. In dit geval is het verschil tussen de eerste overeenkomst en de tweede overeenkomst dat bij de eerste overeenkomst twee huurders contractspartij waren en bij de tweede maar één. Zoals verhuurder zelf ook aanvoert, is de eerste overeenkomst door de opzegging door de medehuurster van huurder 1 niet geëindigd. Dan hadden beide huursters moeten opzeggen. Na de opzegging door huurder 2 was het aan verhuurder of hij accepteerde dat hij met één huurster verder ging. Dat heeft hij kennelijk gedaan door vervolgens alleen met huurder 1 afspraken te maken.

Onder omstandigheden geen voortzetting maar een nieuwe huurovereenkomst

Onder omstandigheden is het denkbaar dat dit niet gezien wordt als een voortzetting van de huur, maar als een geheel nieuwe overeenkomst (die dan eventueel ook tijdelijk zou kunnen zijn). Dit zou het geval kunnen zijn als de verhuurder het eigenlijk niet acceptabel vindt om verder te gaan met de achterblijvende huurder, bijvoorbeeld omdat deze onvoldoende financiële draagkracht heeft, maar de verhuurder wel bereid is om de achterblijvende huurder kortdurend een kans te geven. In zo’n geval moet dan wel uitdrukkelijk besproken worden dat de verhuurder in beginsel niet bereid is de overblijvende huurder als enige huurder te accepteren. Dan kunnen de huurders er immers nog voor kiezen formeel beiden als huurder aansprakelijk te blijven en de oorspronkelijke huur, mèt huurbescherming, voort te zetten.

Verhuurder heeft in dit geval niet aangevoerd dat hij dit kenbaar heeft gemaakt. Integendeel, niets wijst erop dat hij niet bereid was met huurder 1 als achterblijvende huurder verder te gaan. Dan past het niet om een tijdelijk huurcontract te sluiten en geldt de hoofdregel van nietigheid van de contractsduur. Ook hierom is de tweede overeenkomst een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

 

Heeft u vragen over (de duur van) uw huurovereenkomst en of u huurbescherming toekomt, neem dan contact met mij op. Dan denk ik met u mee!

Afwijkend gebruik van het gehuurde

Uitspraak Rechtbank Rotterdam 9 april 2020

Het gebruik van het gehuurde is gewijzigd van bemiddelingsburau, naar belhuis naar smartshop. Verhuurder zegt de huurovereenkomst op wegens noodzakelijk funderingsherstel. Huurder stemt hier niet mee in en meent dat er sprake is van een winkelruimte en dat de opzegging om die reden niet rechtsgeldig is.

Contractuele bestemming gehuurde

In artikel 5 van de huurovereenkomst is over de bestemming van het gehuurde het volgende bepaald:

“5.1 De huurder is verplicht het gehuurde te gebruiken als bemiddelingsbureau huur-, verhuur, koop en verkoop van appartementen en particuliere huizen en dient het gehuurde als zodanig in te richten en ingericht te houden.

Het is huurder verboden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder aan het gehuurde een andere bestemming te geven of de inrichting of gedaante daarvan geheel of gedeeltelijke te veranderen.”

Feitelijk afwijkend gebruik en stilzwijgende aanvaarding verhuurder

Huurder stelt zich op het standpunt dat de onderhavige huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd, omdat het gehuurde moet worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:290 BW. Op het moment van indeplaatsstelling was de bestemming van het gehuurde reeds gewijzigd naar ‘belhuis’. Een belhuis is een voor het publiek toegankelijk lokaal waar diensten worden verleend en consumptieartikelen worden verkocht.

verhuurder meent dat het gehuurde moet worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Een belhuis is geen 290-ruimte, althans niet in de periode tussen 2001-2005. De hoofdactiviteit in die periode bestond uit het telefoneren tegen betaling. Dit blijkt ook uit het uittreksel Kamer van Koophandel van 14 oktober 2004, waarin als bedrijfsomschrijving ‘belhuis, detailhandel in tabakswaren en snoep’ staat vermeld. Voor zover het gehuurde op den duur wel in overwegende mate is gebruikt als kleinhandelsbedrijf in de zin van artikel 7:290 BW, dan geldt dat verhuurder niet (schriftelijk) heeft ingestemd met een bestemmingswijziging. Dat de beheerder in haar opzeggingsbrief de wettelijke opzegtermijn van 7:293 lid 2 BW in acht genomen heeft en een reden van opzegging in de brief heeft vermeld, kan niet aan verhuurder worden tegengeworpen en brengt ook niet mee dat sprake is van instemming met een bestemmingswijziging naar een 290-ruimte.

Beoordeling kantonrechter

Huurder stelt dat na 2005 het assortiment artikelen die door hem werden verkocht is uitgebreid waardoor het gehuurde inmiddels een ‘smartshop’ is. Het enkele feit dat verhuurster nimmer heeft geprotesteerd tegen het gebruik van het gehuurde als een 290-bedrijfsruimte is onvoldoende om ervan uit te gaan dat zij stilzwijgend heeft ingestemd met een bestemmingswijziging c.q. ‘verkleuring’ van het huurregime. Uitgangspunt is dat er na 2005 geen wijziging van de bestemming of verkleuring van het huurregime heeft plaatsgevonden. Onderzocht wordt of het gehuurde in 2005, gelet op de inrichting en de feitelijke uitvoering, in overwegende mate als een 290-bedrijfsruimte werd gebruikt. Een zaak waar de klant kan telefoneren en internetten is in beginsel geen 7:290 BW-bedrijf. Aannemelijk is dat het gehuurde in 2005 nog in overwegende mate werd gebruikt als een zaak waar de klant kan telefoneren. En gelet op de foto’s van Street View in oktober 2008 komt het gehuurde in hoofdzaak over als een plaats waar men kan telefoneren. Op de huurovereenkomst is art. 7:230a BW van toepassing. Met de opzegging van verhuurster is rechtsgeldig een einde gekomen aan de huurovereenkomst, waardoor huurder ontvankelijk is in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn.

 

Heeft u vragen over het gebruik van het gehuurde en eventuele strijd met de contractuele bestemming, neem dan contact met mij op.

Kapsalon in zorgcentrum: winkelbedrijfsruimte of niet

Uitspraak rechtbank Amsterdam 27 februari 2020

Partijen hebben verschillende overeenkomsten gesloten, met als benaming “gebruiksovereenkomst”. In deze overeenkomsten staat dat het gebruik van een ruimte in een zorgcentrum betreft. De ruimte dient te worden gebruikt als kapsalon, met verkoop van aanverwante producten.

Er is sprake van een huurachterstand en verhuurder ontbindt (buitengerechtelijk) de overeenkomsten en zegt tevens – voor het geval zou worden geoordeeld dat er sprake is van huurovereenkomsten- de overeenkomsten op.Verhuurder stelt primair dat er sprake is van gebruikersovereenkomsten en stelt voor het geval dat zou worden geooordeeld dat er sprake is van huur, dan is er sprake van zogenaamde overige bedrijfsruimteen ex art. 7:230a BW en niet van winkelbedrijfsruimte ex art. 7:290 BW.

Huur-of gebruiksovereenkomsten?

De eerste vraag die terzake de overeenkomsten beantwoord moet worden is of sprake is van een gebruiksovereenkomst danwel van een huurovereenkomst. Voor het antwoord op die vraag is doorslaggevend of er sprake is van een tegenprestatie voor het gebruik van de ruimte. Verhuurder heeft gesteld dat sprake is van een gebruiksovereenkomst, omdat de overeengekomen vergoeding alleen aan te merken is als een vergoeding voor de onkosten, te weten de kosten voor het gebruik van de inventaris, de stookkosten, elektra, water en het wassen van de handddoeken.

De overeenkomsten worden aangemerkt als huurovereenkomsten, omdat gebleken is dat naast een vergoeding voor de kosten ook een vergoeding voor het gebruik van de ruimte is overeengekomen (een huurprijs). Het argument van verhuurder dat het een te laag bedrag zou betreffen om als huurprijs (tegenprestatie) te kunnen worden aangemerkt wordt verworpen. De kantonrechter verwijst in dit verband naar een uitspraak van de Hoge Raad, waarin is geooordeeld dat als voorwaarde voor het aannemen van een tegenprestatie (in de zin van art. 7:201 BW) geldt, dat de overeengekomen tegenprestaties niet van elke reële betekenis is ontbloot (HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131).

290- bedrijfsruimte of 230a bedrijfruimte?

De stelling van verhuurder dat een kappersbedrijf geen ambachtsbedrijf zou zijn wordt verworpen. De kantonrechter verwijst naar enkele andere uitspraken, waarin met zoveel woorden is geoordeeld dat het kappersbedrijf een ambacht is. Het bergip ‘ambacht’in de zin van art. 7:290 BW dient niet – zoals door verhuurder wordt betoogd- te worden beperkt tot ‘het maken of repareren van stoffelijke producten’. (ECLI:NL:RBROT:2019:4260).

Ook in eerdere uitspraken is geoordeeld dat het berope van kapper en ambacht als bedoeld in art. 7:290 BW is (ECLI:NL:RBROT:2009:BK3767, Hof Amsterdam 5 augustus 1999 ECLI:NL:GHAMS:1999:AJ0165 en Hof ’s-Hertogenbosch 24 november 2011 ECLI:NL:GHSHE:2011:BU6216).

Voor publiek toegankelijk lokaal

Kappersbedrijven vallen onder het begrip bedrijfsruimte van art.7:290 BW, mits die voor het publiek toegankelijk zijn. Partijen zijn verdeeld over de vraag of de onderhavige kapsalons voor het publiek toegankleijk zijn. Ook hier geldt dat beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan. Een in afwijking van het overeengekomen feitelijke gebruik van het gehuurde kan leiden tot toepassselijkheid van een ander regime, maar alleen wanneer de verhuurder (stilzwijgend) met dat afwijkende gebruik heeft ingestemd. Lees over een van de overeengekomen bestemming afwijkend gebruik en de gevolgen daarvan mijn andere artikel op deze website.

Op basis van de navolgende omstandigheden in onderling verband bezien, wordt geoordeeld dat er geen sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal:De kapsalons zijn uitsluitend via de hoofdentree van de zorgcentra en voorbij de receptie bereikbaar; het zorgcentrum verzorgt de doorfacturatie van de kappersbehandelingen aan de bewoners; de geringe huurprijs;  en dat volgens de huurovereenkomst de bewoners van het zorgcentrum altijd voorrang krijgen.

Gelet op het voorgaande luidt de conclusie dat er sprake is van huurovereenkomsten voor overige bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW. De beëindiging van de overeenkomsten door opzegging wordt toegewezen, de verzochte ontruimingsbescherming wordt afgewezen en de datum van ontruiming wordt vastgesteld.

 

Heeft u vragen over de kwalificatie van het gehuurde en het toepasselijke huurregime, neem dat gerust contact met mij op. Dan denk ik met u mee.