ROZ past clausule huurprijsindexatie voor bedrijfsruimte (7:230a/290) aan

Bij zowel winkelbedrijfsruimte, als bij overige bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW zijn partijen vrij in het bepalen van de hoogte van de huurprijs. Het is geoorloofd om een vaste huurprijs overeen te komen, maar ook een huurprijs die afhankelijk is van de omzet is toegestaan. Daarnaast is het geoorloofd om een beding in de huurovereenkomst op te nemen op basis waarvan de huurprijs jaarlijks wordt aangepast aan de hand van de inflatie. Dit laatste gebeurt in de praktijk door het opnemen van een zogenaamd indexatiebeding.

Nut en ratio van indexatie

Op basis van een indexatiebeding wordt de huurprijs jaarlijks geïndexeerd, waardoor het reële bedrag aan huur gelijk blijft, indien de waarde van het geld door inflatie daalt. De ROZ werkt met 2 berekeningsmethoden: de maandmethode en de jaarmethode. Bij de jaar-op-jaarmethode wordt de indexering over één jaar berekend. Bij een indexering op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de CPI. Er wordt hierbij gerekend met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast en het indexcijfer dat ligt zestien maanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, althans het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier maanden vóór de kalendermaand waarop de huurperiode is ingegaan.

De keuze voor het gebruik van maandcijfers of jaarcijfers heeft gevolgen voor de hoogte van de indexering. Het is echter niet op voorhand te zeggen welke methode voor verhuurder of huurder het meest voordelig is, dat hangt immers af van onbekende toekomstige ontwikkeling van de inflatie. Het spreekt voor zich dat bij het gebruik van maandcijfers men rekening dient te houden met de kans op grotere fluctuaties, omdat er per maand wordt gekeken. Bij het gebruik van jaarcijfers is dit effect minder hevig, omdat deze methode is gebaseerd op een gemiddeld inflatiecijfer over een heel jaar. Dit zegt uiteraard niets over het verschil in hoogte van de inflatie tussen de beide methoden. In het algemeen geldt wel dat de jaarmethode 8 maanden achterloopt ten opzichte van het gebruik van de indexatie op basis van maandcijfers. Bij een hoge inflatie kan het daarom voor het eerste jaar voor een huurder iets voordeliger en dus voor de verhuurder iets nadeliger zijn om uit te gaan van jaarcijfers. Maar andersom kan ook het geval zijn: wanneer de inflatie in de toekomst daalt, dan is de jaarmethode in het nadeel van huurder, die merkt in de indexatie pas later iets van die daling.

ROZ past indexatiebeding aan

In de veel gebruikte ROZ huurovereenkomsten staat ook een indexatiebeding, De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft op 10 april 2024 aangekondigd dat het beding is aangepast. Er worden nu meerdere opties aan partijen geboden om een automatische huurprijsaanpassing in het huurcontract af te spreken.

Nu de ROZ dit punt uit zijn modelcontracten heeft aangepast, kunnen huurders en verhuurders nog makkelijker via onderhandelingen afspraken maken over huurprijsaanpassingen. Gebruikers kunnen namelijk, naast de CPI, ook kiezen uit een vast percentage of een index naar keuze of in het geheel afzien van een automatische huurprijsaanpassing. Dit geeft huurder en verhuurder meer de ruimte om vrij te onderhandelen over de huurprijsaanpassing in hun contract.

Lees de volledige toelichting van de ROZ hier.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen over indexatie, waaronder niet  doorgevoerde indexaties of verkeerd berekende indexaties, neem dan gerust contact met mij op.

Verhuurder schort verplichting verschaffen rustig huurgenot op door vervangen van de sloten van het gehuurde

De huurder van een bedrijfsruimte staakt de huurbetaling en verlaat het gehuurde. De verhuurder vervangt de sloten en vordert betaling van de achterstallige huur.

In het verleden is in diverse uitspraken (zie Hof Arnhem-Leeuwarden 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7133) geoordeeld dat een verhuurder niet bevoegd is om de verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten (door bijvoorbeeld de sloten te vervangen). Zie hierover mijn eerdere artikel in Goede Zaken.

Het verschaffen van huurgenot wordt gezien als kernverplichting (art. 7:203 BW) die bij opschorting niet later ongedaan kan worden gemaakt, nu het een voortdurende verplichting betreft. Ook werd geoordeeld dat het ontnemen van de toegang tot het gehuurde feitelijk neerkomt op het (tijdelijke) einde  van de huurovereenkomst.

Ook in deze zaak was de centrale vraag of de verhuurder nakoming van zijn verplichting tot verschaffen van huurgenot mocht opschorten middels het vervangen van de sloten van het gehuurde. Het antwoord van de Hoge Raad bij arrest van 15 maart 2024 luidt JA dat mag, op grond van onderstaande overwegingen komt de Hoge Raad tot dit oordeel:

r.o.3.1.2

Dit geval wordt erdoor gekenmerkt dat de huurder is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten, waarna de verhuurder het gehuurde voor de huurder heeft afgesloten. De aan de onderdelen 1.2 en 1.4 ten grondslag liggende opvatting dat een verhuurder in zo’n geval de nakoming van zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van het huurgenot (in beginsel) niet kan opschorten, is onjuist.

Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst als bedoeld in art. 6:261 BW. De regel dat als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten (art. 6:262 lid 1 BW), geldt dus ook voor partijen bij een huurovereenkomst. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en tot het betalen van de huur anderzijds zijn tegenover elkaar staande verplichtingen in de zin van art. 6:262 lid 1 BW. Daaraan hoeft niet in de weg te staan dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende (niet-nagekomen) betalingsverplichting betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de uit diezelfde huurovereenkomst voortvloeiende (opgeschorte) verplichting tot verschaffing van het huurgenot.

Er bestaat geen rechtsregel die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt op de grond dat hij na het eventuele aanzuiveren van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. De regel dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak of (een standplaats voor) een woonwagen slechts door de rechter kan geschieden (art. 7:231 lid 1 BW), ziet niet op de opschortingsbevoegdheid en staat dus evenmin in de weg aan het aannemen van een bevoegdheid van de verhuurder tot opschorting van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot aan de huurder.

Conclusie

In deze zaak was het beroep van de verhuurder op opschorting van diens verplichting om huurgenot te verschaffen (door het vervangen van sloten) aldus gerechtvaardigd. Van groot belang zijn de omstandigheden dat de sloten zijn vervangen nadat de huurder al vrijwillig de sleutels had ingeleverd en was vertrokken. Advocaat-Generaal A-G Valk waarschuwt in zijn conclusie verhuurders die voornemens zijn om bij wanbetaling door de huurder zomaar de sloten te vervangen. Dat zal volgens Valk in de regel neerkomen op eigenrichting. Mogelijk dat dit anders is wanneer de verhuurder een huurder met een substantiële huurachterstand eerst waarschuwt voor dat hij overgaat tot opschorting van de verplichting tot het verschaffen van en rustig huurgenot door het vervangen van de sloten.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen neem dan vrijblijvend contact met mij op.

 

Huurprijsverhoging woonruimte oneerlijk en onverschuldigd?

In de meeste huurovereenkomsten, waaronder het veel gebruikte ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) model huurovereenkomst voor woonruimte, staat een huurprijsverhogingsbeding met de volgende formule: ConsumentenPrijsIndex (CPI)+ opslag (een vrij te bepalen percentage) bijvoorbeeld 5%.

Jarenlang stond het partijen vrij om de hoogte van deze huurprijsverhoging (althans de opslag boven het CPI) voor woningen in de vrije sector zelf te bepalen. Sinds mei 2021 geldt ook voor verhuurde woonruimte in de vrije sector op grond van overheidsbeleid een tijdelijke maximering (voor de duur van 3 jaar, dus tot 1 mei 2024). Met ingang van 1 januari 2024 heeft de regering opnieuw een maximering afgekondigd: inflatie 4,5%+1%=5,5%.

Sinds april 2023 zijn deze huurverhogingsbedingen voorgelegd aan de rechter, die deze bedingen in de vrije sector (ambtshalve) heeft getoetst aan de Europese Richtlijn93/13/EEG terzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Een aantal keer is geoordeeld dat deze huurverhogingsbedingen oneerlijk zijn in de zin van de richtlijn en op die grond vernietigd, bijvoorbeeld in deze uitspraak door de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam. Wat houdt dat in ‘vernietigd’?

Indien een huurverhogingsclausule uit een huurovereenkomst wordt vernietigd, dan betekent dit dat de huurprijsverhoging (mogelijk jarenlang) ten onrechte in rekening is gebracht. De huurder heeft deze huurprijsverhogingen in dat geval ten onrechte betaald en kan deze terugvorderen. Ook bestaat er geen mogelijkheid meer om de huurprijs in de toekomst nog te verhogen, het beding in de huurovereenkomst is immers vernietigd.

Of deze recente lijn in de rechtspraak- er zijn overigens ook kantonrechters die anders oordelen- terecht is staat nog niet vast. Aan de Hoge Raad zijn over dit onderwerp door de rechtbank op 5 oktober 2023  onderstaande zogenaamde ‘prejudiciële’ vragen gesteld:

  1. Indien een indexeringsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet dit beding dan in zijn geheel worden vernietigd of alleen het deel dat als oneerlijk is aan te merken?
  2. Indien een indexeringsclausule als oneerlijk is aan te merken, vervalt dan de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang van de huurovereenkomst (en ontstaat daarmee een terugbetalingsverplichting van de verhuurder) en voor de toekomst?
  3. Indien vraag 2 bevestigend wordt beantwoord, dient de rechter dan ambtshalve na te gaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst is betaald en dat bedrag verrekenen met een eventuele huurachterstand?
  4. Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring wanneer de huurder de teveel betaalde huur terugvordert? En zo ja, wanneer vangt de verjaringstermijn aan?
  5. Kan er op basis van een andere grond een beperking worden gesteld aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhoging kan terugvorderen?

De antwoorden van de Hoge Raad laten nog even op zich wachten, de gemiddelde behandeltijd bedraagt 26 weken.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met mij op.

 

 

Update 6 februari 2024: wijzigingen wetsvoorstel Betaalbare huur

Minister Hugo de Jonge van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties heeft het wetsvoorstel Betaalbare huur na forse kritiek van de Raad van State aangepast en het gewijzigde wetsvoorstel op 6 februari 2024 naar de Tweede kamer gestuurd. Voor een toelichting op het wetsvoorstel verwijs ik naar dit artikel.

De recente wijzigingen op een rijtje:

  • de opslag voor nieuwbouwwoningen met een start-bouw voor 1 januari 2026 (waaronder ook vallen aanbouwen, transformaties e.d.) is verhoogd van 5% naar 10%, ook de periode waarbinnen hiervan gebruik kan worden gemaakt is aangepast: in de plaats van maximaal 10 jaar, kan nu van de opslag gebruik worden gemaakt zolang de regulering geldt;
  • de jaarlijkse maximale huurstijging voor het middensegment is vastgesteld op CAO:1% (in de plaats van CAO+5%);
  • WOZ-cap geldt pas vanaf 187 punten, i.p.v. 142 punten. Daarnaast valt een woning maximaal terug op 186 punten;
  • Het Woning Waardering Stelsel (WWS) wordt op grond van het wetsvoorstel gewijzigd, naar aanleiding van het advies van de Raad van State zijn de volgende wijzigingen hieraan toegevoegd: buitenruimten (privé en gezamenlijke), kwaliteit van sanitair en keuken krijgen meer punten (voor extra voorzieningen geldt een opslag aan punten). De waardering van monumenten wordt herzien.

De Minister blijft haast hebben met zijn hervormingsplannen (doel blijft inwerkingtreding op 1 juli 2024) en vraagt de Tweede Kamer dan ook om het wetsvoorstel voortvarend te behandelen, u leest zijn aanbiedingsbrief hier.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel of andere vastgoed gerelateerde vragen, neem dan contact met mij op.

 

 

 

 

Wetsvoorstel maximering huurprijsverhoging vrije sector tot en met 2027

Het demissionaire kabinet wil de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector nog 3 jaar beperken, ook voor bestaande huurovereenkomsten. Die mag dan niet meer zijn dan het gemiddelde percentage van de CAO-loonontwikkeling + 1%. Op die manier wil minister Hugo de Jonge huurders blijven beschermen tegen excessieve huurverhogingen.

De Nederlandse Orde van Advocaten en de Raad van State hebben negatief geadviseerd over het voorstel’ Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten‘, de minister heeft het wetsvoorstel echter ongewijzigd bij de Tweede Kamer ingediend.

De wet die huurder hier nu tegen beschermt loop op 1 mei 2024 af, daarom heeft de minister besloten een nieuw wetsvoorstel aan de Tweede kamer te sturen. Uit dat voorstel blijkt dat het kabinet de huurverhoging afhankelijk wil maken van de gemiddelde loonontwikkeling, net als in de sociale sector. Daar komt dan in de vrije sector 1% bovenop. In de oude wet was er keuzemogelijkheid tussen het volgen van de inflatie of de loonontwikkeling. Ook hier kwam een procent bovenop en het voor huurders gunstigste percentage werd gekozen. Zo ging de huur per 1 januari 2024 met maximaal 5,5% omhoog op basis van de inflatie van 4,5% +1%. De loonontwikkeling was 5,8%. Als die was gevolgd dan zou dat tot een huurprijsverhoging van 6,8% hebben geleid.

De minister stelt voor om de wet direct in werking te laten treden, zonder overgangsrecht voor bestaande huurovereenkomsten.

Een ander aspect van het wetsvoorstel is dat de aanspraak op verhoging van de huur verjaart 1 jaar (!) na het opeisbaar worden van de huurprijsverhoging, op grond van de huidige wet kan de huurprijs tot maximaal 5 jaar met terugwerkende kracht kan worden geïndexeerd.

Het is de bedoeling dat de nieuwe wet op 1 mei 2024 ingaat en afloopt op 1 mei 2027. Na twee jaar vindt een evaluatie plaats om te zien of er nog steeds een beperking van de huurverhoging nodig is. Vorig jaar vond ook zo’n evaluatie plaats en werd de conclusie getrokken dat maximering van de huurprijsverhoging in de vrije sector nog steeds noodzakelijk is.

 

Wilt u meer weten over huurprijsverhoging, neem dan contact met ons op.

Huurprijsindexering Basic Fit

Eerder schreef ik op deze website al een artikel over de huurprijsindexering volgens het CPI vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Op 16 januari 2024 verscheen er een artikel in de Telegraaf waarin Groos Advocatuur wordt geciteerd terzake dit onderwerp. Ook op BNR nieuwsradio was Groos Advocatuur te horen over dit onderwerp. Fleur Groos heeft ook haar bijdrage geleverd over dit onderwerp aan een het Vastgoedjournaal, verschenen op 22 januari 2024.

Wat speelt er?

Het CBS heeft in 2023 aangegeven dat de Consumenten Prijs Index  de CPI)  onjuist (te hoog) was berekend, resulterend in een indexatie van 14.5%. Om die reden heeft het CBS de CPI anders berekend (volgens de zogenaamde nieuwe methode) vanaf juni 2023, resulterend in een CPI van 7.4%. Deze nieuwe berekeningsmethode heeft volgens het CBS echter geen terugwerkende kracht tot 1 januari 2023. Dit vormde de aanleiding voor verschillende huurders om zich te verzetten tegen deze extreme huurprijsindexatie en de gang naar de rechter te maken.

De rechtbank Midden- Nederland heeft op 10 januari 2024 in de een zaak over huurprijsindexatie, ditmaal aangespannen door huurder Basic Fit, uitspraak gedaan.

Kort gezegd heeft de rechtbank geoordeeld dat een indexering van 14,5 % geen onvoorziene omstandigheid vormt (zoals de corona pandemie wel een onvoorziene omstandigheid vormde destijds), maar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid wel onaanvaardbaar is. Echter, de vordering tot verlaging van de (geïndexeerde) huurprijs met terugwerkende kracht tot 1 januari 2023  (resulterend in een indexatie van 7,4%) is zoals het er uitziet slechts toewijsbaar, indien mede wordt gekeken naar de op 1 januari 2024 toe te passen CPI.

Immers, volgens het CBS heeft de per juni 2023 aangepaste CPI geen terugwerkende kracht tot januari 2023, maar wordt de te hoge CPI gecorrigeerd door de CPI van 1 januari 2024, die bedraag slechts 0,21%. Op deze manier komt de totale huurprijsverhoging over 2023 en 2024 (dus zonder correctie met terugwerkende kracht) op hetzelfde resultaat uit als wanneer de aanpassing van de CPI met terugwerkende kracht wordt toegepast en daar rekening mee wordt gehouden op 1 januari 2024. In de laatste situatie wordt de CPI op 1 januari 2024 dan 7% ipv 0,21%. Het is volgens de uitspraak van de rechtbank Rotterdam, alsook in deze uitspraak niet de bedoeling dat er met terugwerkende kracht een correctie wordt toegepast EN op 1 januari 2024 wordt ‘geprofiteerd ‘ van de lage CPI van 0,21% (die gebaseerd is op de correctie miv medio 2023 en niet miv 1 januari 2023), Kortom: partijen dienen te kiezen voor de nieuwe of oude berekeningsmethode en die consequent toe te passen.

Een mooi rekenvoorbeeld is te zien in de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 9 november 2023.

 

Indien u naar aanleiding van dit artikel vragen heeft, neem dan contact met mij op.

 

 

 

Tijdelijke huurovereenkomst of voor onbepaalde tijd met een minimumduur

In deze zaak stond de vraag centraal of een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 25 maanden een tijdelijke huurovereenkomst in de in van artikel 7:271 lid 1 BW betrof. De inhoud van de huurovereenkomst bevatte enkele tegenstrijdigheden.

In de huurovereenkomst was het volgende bepaald:

Art. 3 De (duur van de) huurperiode: huurovereenkomst voor bepaalde tijd

3.1 

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een (bepaalde) duur van 25 maanden met een

minimale periode van 12 maanden, ingaande op 01-05-2020 en lopende tot en met 31-05-2022.

Indien toch eerder dan minimale periode wordt opgezegd worden kosten a € 400,00 in rekening

gebracht.

De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de krachtens art. 3.1 overeengekomen

(bepaalde) duur (artikel 7:228 lid 1 BW), mits verhuurder uiterlijk een maand doch niet eerder dan

drie maanden voordat die bepaalde duur is verstreken aan huurder schriftelijke herinnering zendt

met betrekking tot de dag waarop de huur ingevolge art. 3.1 verstrijkt. Bij gebreke hiervan wordt de

huurovereenkomst na het verstrijken van die bepaalde duur (van rechtswege) voor onbepaalde tijd

verlengd. (…)”

De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst. De kantonrechter overweegt: “Omdat partijen het niet eens zijn over hun bedoeling bij het aangaan van de overeenkomst en geen stukken zijn overgelegd waaruit deze bedoeling kan worden afgeleid, komt het vooral aan op de bepalingen in de huurovereenkomst en hetgeen partijen daar in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit konden afleiden. In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat expliciet dat deze overeenkomst is aangegaan voor een bepaalde duur van 25 maanden, te weten van 1 mei 2020 tot en met 31 mei 2022 (…). Het feit dat de huurovereenkomst volgens deze bepaling ook een minimale duur van twaalf maanden heeft, wat wettelijk niet is toegestaan bij een tijdelijke huurovereenkomst, doet niet af aan de duidelijkheid van deze bewoordingen. Een dergelijk beding dat de opzegbevoegdheid van de huurder in een tijdelijke huurovereenkomst beperkt, is op grond van artikel 7:271 lid 7 BW simpelweg nietig. Anders dan [huurder] heeft betoogd, is artikel 3.1 van de huurovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter dan ook slechts voor één redelijke uitleg vatbaar, namelijk dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst van 25 maanden.

Daarbij wordt ook in aanmerking genomen dat de huurovereenkomst verder geen bepalingen bevat die wijzen op een overeenkomst voor onbepaalde tijd, terwijl er meerdere aanwijzingen zijn dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 BW. Zo bepaalt artikel 3.3 van de huurovereenkomst dat deze overeenkomst van rechtswege eindigt na het einde van de in artikel 3.1 overeengekomen duur, mits de verhuurder uiterlijk een maand maar niet eerder dan drie maanden voordat die bepaalde duur is verstreken het einde van de overeenkomst aanzegt. Hierbij wordt verwezen naar artikel 7:228 lid 1 BW (…). Dit is een evident kenmerk van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 BW. Daarnaast staat in de titel van de huurovereenkomst én bovenaan elke pagina ‘huurovereenkomst onzelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd/tijdelijke duur’. Voorts is van belang dat in deze procedure niet kan worden vastgesteld dat door of namens [verhuurder] zodanige uitlatingen zijn gedaan dat [huurder] artikel 3.1 van de huurovereenkomst, ondanks de duidelijke bewoordingen van deze bepaling, zo had kunnen opvatten dat sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

De enkele stelling van [huurder] dat de makelaar van [verhuurder] bij het tekenen van de huurovereenkomst tegen [huurder] heeft gezegd dat hij ‘er twaalf maanden moest blijven zitten en dat het daarna wel goed zou komen’, is hiervoor onvoldoende. Nog daargelaten dat [verhuurder] heeft betwist dat zijn makelaar dit heeft gezegd en [huurder] dit niet nader heeft onderbouwd, kan uit zo’n vage opmerking niet worden afgeleid dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Gelet op het voorgaande wordt niet toegekomen aan toepassing van de contraproferentemregel op artikel 3.1 van de huurovereenkomst.

 

Naar het oordeel van de kantonrechter had het voor [huurder] op basis van de inhoud van de huurovereenkomst duidelijk moeten zijn dat hij een tijdelijke huurovereenkomst met een looptijd van 25 maanden aanging, die na afloop van deze bepaalde tijd in beginsel zou eindigen. [Verhuurder] hoefde [huurder] hier in de gegeven omstandigheden niet nog expliciet op te wijzen. Het feit dat huurders van andere kamers in de woning zes tot zeven jaren in hun kamers mochten blijven, zoals [huurder] nog heeft aangevoerd, maakt dit oordeel niet anders. Niet duidelijk is namelijk wat voor overeenkomsten deze andere huurders hadden. Daarnaast kunnen tijdelijke huurovereenkomsten na het verloop van de bepaalde duur worden voortgezet voor onbepaalde tijd, indien partijen dat willen of het einde van de huurovereenkomst niet tijdig wordt aangezegd. Dat de andere huurders langere tijd in hun kamers mochten blijven, kan daarom niet tot conclusie leiden dat [huurder] er ondanks de duidelijke inhoud van de huurovereenkomst gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat hij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aanging. De kantonrechter stelt gezien hetgeen hiervoor (…) is overwogen vast dat tussen partijen een tijdelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen voor de periode van 1 mei 2020 tot en met 31 mei 2022.”

Vraagt u zich af of uw huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is (met huurbescherming) of tijdelijk van aard, neem dan contact met ons op.

 

VVE recht: aansprakelijkheid bestuurder

De rechtbank Den Haag heeft in 2021 een uitspraak gedaan over de aansprakelijkheid van een (voormalig) bestuurder van een VvE.

Administratie van een VvE blijkt na vertrek enig bestuurder, tevens administrateur van de VVE, een puinhoop. Onjuiste betalingen en oninbare vorderingen, schade voor VvE. Aansprakelijkheid als bestuurder en als administrateur.

Het geschil

De VvE vordert in deze procedure dat de rechtbank voor recht verklaart dat de (voormalige) bestuurder en administrateur van de VvE  aansprakelijk is voor de door VvE geleden schade en de voormalig bestuurder veroordeelt tot betaling van € 34.840,82, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.

De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat de (voormalig) bestuurder ernstig tekort is geschoten in zijn administratieve taken voor de VvE, zowel vóór als tijdens zijn bestuurdersschap. Na lang aandringen, een procedure bij de kantonrechter ( met als insteek het verkrijgen van ontbrekende administratie van de VvE) en door tussenkomst van een deurwaarder heeft de VvE uiteindelijk de ontbrekende administratie van de (voormalig) bestuurder overhandigd gekregen. Daaruit bleek dat er veel posten waren die onterecht door de (voormalig) bestuurder zijn betaald (€ 9.067,61) of niet tijdig zijn verhaald bij debiteuren (€ 15.788,44). Door de onvolkomenheden in de door de (voormalig) bestuurder gevoerde administratie was zelfs een kostbare (€ 9.984,77) boekhoudkundige reconstructie door [B.V. X] noodzakelijk.

Uitspraak rechtbank

Van al deze onzorgvuldigheden en nalatigheden kan de (voormalig) bestuurder , mede gezien zijn boekhoudkundige achtergrond, een ernstig verwijt worden gemaakt. De voormalig bestuurder is daarom aansprakelijk voor het totale schadebedrag van € 34.840,82.

Heeft u problemen met de handelswijze van het bestuur van uw VvE, neem dan contact met mij op om de mogelijkheden te bespreken.

Wijzigingen wet- en regelgeving verhuurders en huurders per 1 januari 2024

Met ingang van het nieuwe jaar treden enkele nieuwe wetten en regels in werking op het gebied van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening. Dit artikel geeft een overzicht van de belangrijkste veranderingen voor huurders en verhuurders.

  • vanwege een aanpassing in de Huisvestingswet kunnen gemeenten vanaf 1 januari 2024 eigen inwoners meer voorrang geven bij de huur of koop van een nieuwbouwwoning;
  • in verband met de Wet goed verhuurderschap openen gemeenten met ingang van 1 januari 2024 een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag;
  • de huurtoeslag wordt verhoogd, ook gelden er nieuwe inkomens- en huurgrenzen;
  • met ingang van 1 januari tot 1 mei 2024 mogen de huurprijzen van woonruimten in de vrije sector met maximaal 5,5% worden verhoogd;
  • In 2024 treedt de Wet Huurbescherming Weeskinderen in werking, op grond van deze wet krijgen jongvolwassen (16-28 jaar) wezen in een corporatiewoning meer huurbescherming. Zij kunnen de huurovereenkomst van hun overleden ouders voortzetten totdat zij 28 jaar zijn;
  • Voor VVE’s  worden op grond van de SVVE de mogelijkheden voor subsidies voor verduurzaming met ingang van 1 januari 2024 ruimer.

Heeft u vragen naar aanleiding van de nieuwe regels, neem dan contact met mij op.

Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste bij een koopovereenkomst

Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste uit artikel 7:2 BW?

 Artikel 7:2 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk wordt aangegaan. De voorwaarden voor toepasselijkheid van het schriftelijkheidsvereiste zijn aldus:

  • een onroerende zaak;
  • die tot bewoning is bestemd;
  • gekocht door een natuurlijk persoon;
  • die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf;
  • schriftelijke koopakte

De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak en het schriftelijkheidsvereiste:

Indien aan bovengenoemde vereisten is voldaan, dan komt er zonder een schriftelijke koopakte geen koopovereenkomst tot stand. Juridisch gezegd is de sanctie op het ontbreken van een schriftelijke koopakte nietigheid, de koopovereenkomst heeft nooit bestaan. Een en ander houdt nauw verband met de door de wetgever beoogde bescherming van consumenten.

Handelt u in de uitoefening van beroep of bedrijf?

Door de Hoge Raad is uitgemaakt dat de ‘professionele verkoper’ zich niet mag beroepen op de afwezigheid van een getekende koopakte in het geval hij met een particuliere koper overeenstemming heeft bereikt over de koop. Hoe bepaal je of er wordt gehandeld als consument en (dus) niet  in de uitoefening van een beroep of bedrijf?

In ieder geval lijkt men het erin literatuur en rechtspraak over eens dat het begrip ‘consument’ in de zin van art. 7:2 BW dezelfde betekenis heeft als het begrip ‘consument’ in de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna: HvJ EU). Het HvJ EU heeft in het Costea-arrest uit 2015 overwogen dat een ‘consument’ is iedere natuurlijke persoon die bij het sluiten van een overeenkomst ‘handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen’. Of dat zo is, zal aan de hand van de omstandigheden van het geval moeten worden bepaald, waaronder de aard van het goed waarop het contract betrekking heeft, waaruit zou kunnen blijken met welk doel dat goed is gekocht.

Wanneer is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste in de zin van de wet?

In de praktijk wordt vaak ten onrechte gedacht dat e-mailberichten, whatsapp berichten of (fax)brieven voldoende zijn om te spreken van een schriftelijk aangegane koopovereenkomst in de zin van het wetsartikel. Deze gedachte is onjuist. De koop moet worden vastgelegd in een akte, zijnde een door zowel koper als verkoper ondertekend stuk. 

Bedenktijd

Zoals hierboven aangegeven is artikel 7:2 BW geschreven om de consument (de ‘particuliere koper’) te beschermen tegen ondoordachte aankopen. Naast het schriftelijkheidsvereiste heeft de koper ook drie dagen bedenktijd. De bedenktijd vangt aan op het moment dat hij de koop heeft gesloten en hij een afschrift van de getekende koopakte heeft ontvangen. Gedurende die periode kan de koper zonder opgaaf van reden van de koop afzien.

Ook de particuliere verkoper komt een beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste

In zijn arrest van 9 december 2011 (NJ 2013/273) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat – kort gezegd – (ook) een particuliere verkoper zich er in beginsel op mag beroepen dat geen rechtsgevolg toekomt aan de mondelinge overeenstemming tussen partijen ten aanzien van de koop van een woning, zolang die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd.

Professionele (ver-)koper?

Tussen een professionele verkoper èn een professionele koper geldt in het geheel geen schriftelijkheidsvereiste en is onderlinge overeenstemming voor de totstandkoming van een koopovereenkomst (dus) voldoende.

Een professionele verkoper komt geen beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste wanneer hij met een particuliere koper overeenstemming heeft bereikt over de koop van een woning. Dit zou namelijk afbreuk doen aan de gedachte de particulier koper dient te worden beschermd door het schriftelijkheidsvereiste. 

Geldt het schriftelijkheidsvereiste ook bij de verkoop van een onbebouwde onroerende zaak (bouwkavel) bestemd voor een woning?

De Hoge Raad heeft bij arrest van 15 december 2023 geoordeeld dat het schriftelijkheidsvereiste niet geldt in het geval van de verkoop  van een onbebouwde bouwkavel met woonbestemming (o.g.v. het bestemmingsplan). Ook niet indien verkoper wist dat de koper er een woning zou realiseren. Voor de volledige uitspraak klik hier.

ECLI:NL:HR:2023:1755 

Heeft u naar aanleiding van dit bericht vragen, neem dan gerust contact met mij op.