Steunakkoord retailsector 10 april 2020

Steunakkoord retail sector

Vertegenwoordigers van de retail -en vastgoedsector hebben op 10 april 2020 overeenstemming bereikt over een pakket steunmaatregelen voor retailers die door de coronacrisis zijn getroffen. Ondertekenaars zijn Detailhandel Nederland, INretail, vastgoedorganisaties IVBN, Vastgoed Belang en het Ministerie van Economische Zaken. Ook de banken zijn onderdeel van het akkoord, via de leden van zakelijk vastgoed van ABN AMRO, Deutsche Bank, ING en Rabobank.

Huuropschorting

Kern van de afspraak is de huuropschorting voor de maanden april, mei en juni 2020. Daarbij is het uitgangspunt zoveel mogelijk verlichting met een minimum van 50% opschorting, oplopend tot 100%, mits dat mogelijk is voor de verhuurder. Maatwerk is mogelijk per retailer, per verhuurder en/of per locatie. Ten aanzien van het percentage huuropschorting wordt voor beide partijen (retailer en verhuurder) rekening gehouden met zowel de proportionaliteit als met de draagkracht. Men komt pas een beroep op het tijdelijke opschortingsrecht toe indien i) sprake is van een omzetverlies van minimaal 25% en ii) dit aantoonbaar veroorzaakt is door de Coronacrisis.

Voor wie?

Uit het akkoord blijkt niet duidelijk voor wie het steunakkoord geldt. Het akkoord vermeld: ‘ huuropschorting voor zoveel mogelijk Nederlandse retailers die een omzetdaling hebben van minimaal 25% in april, mei Juni 2020’. Gelet hierop zou het voldoende moeten zijn dat je retailer bent in de getroffen branche(s).

Gentlemen’s agreement: niet bindend

Het steunakkoord betreft geen bindende afspraken, maar geeft richtlijnen voor de wijze waarop volgens de betrokken partijen in de retailsector met de gevolgen van de coronacrisis zou moeten worden omgegaan (het betreft een zogenaamde Gentlemen’s agreement). Individuele verhuurders die geen opschorting willen toekennen en/of retailers die weigeren huur te betalen wegens de coronacrisis, zijn derhalve niet gebonden aan het steunakkoord.

In het akkoord zijn ook enkele afspraken gemaakt voor de langere termijn. De exacte invulling van die afspraken wordt eind mei door partijen besproken. Het betreft mogelijke kwijtschelding van de betalingsverplichtingen als de daadwerkelijke impact na drie maanden duidelijk is.

Raadpleeg hier de volledige tekst van het steunakkoord: steunakkoord retailsector

Heeft u vragen over uw verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst? Neem dan vrijblijvend contact met mij op!

 

Houden van het hoofdverblijf in het gehuurde en het bewijs daarvan

De verplichting van een huurder tot het houden van het hoofdverblijf in het gehuurde is een veel voorkomend onderwerp in de rechtspraak. De meeste verhuurders hebben er belang bij dat hun huurder hoofdverblijf in het gehuurde houdt, maar realiseren zich niet dat een huurder daar niet automatisch toe is verplicht. Deze verplichting volgt namelijk niet uit de wet, maar dient expliciet in de huurovereenkomst te zijn opgenomen. Maar zelfs een expliciete verplichting tot het houden van het hoofdverblijf biedt niet altijd soelaas wanneer de huurder zijn hoofdverblijf niet (uitsluitend) in het gehuurde houdt. Zo oordeelde de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam in 2005 dat de huurder die het gehuurde gebruikte als pied-à- terre, wegens het uiteenlopen van zijn woon-en werkomgeving, wel eens twee hoofdverblijven zou kunnen hebben.

Zoals gezegd volgt de verplichting tot het houden van het hoofdverblijf in het gehuurde niet uit de wet. Op grond van de rechtspraak schiet een huurder in beginsel dan ook niet tekort wanneer deze in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf houdt en deze verplichting niet volgt uit een expliciet beding in  de huurovereenkomst. Een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst is in dat geval, tenzij er sprake is van bijkomende omstandigheden zoals onderverhuur of ingebruikgeving, dan ook meestal niet succesvol. De rechtspraak laat zien dat ook in het geval huurder handelt in strijd met een expliciete verplichting tot het houden van hoofdverblijf, zonder bijkomende omstandigheden, het lastig kan zijn om de huurovereenkomst te ontbinden c.q. het gehuurde te ontruimen.

Woningcorporaties zijn er de laatste jaren steeds vaker in geslaagd om woningen te ontruimen in het geval de huurder niet in het gehuurde woont. Voorwaarde is wel dat er sprake is van een expliciete verplichting in de huurovereenkomst tot het houden van hoofdverblijf en dat de verhuurder slaagt in het bewijs dat huurder in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf houdt. Een beding in de algemene voorwaarden dat de huurder moet bewijzen dat hij wel in het gehuurde woont, is nietig.

 

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact met mij op!

Huur woonruimte: beëindiging op grond van dringend eigen gebruik toegewezen. Verhuiskostenvergoeding.

Verhuurder verhuurt zijn woning en woont zelf in een bungalow op een recreatiepark. Voor de bungalow geldt een bestuursrechtelijk verbod tot permanente bewoning en de gemeente handhaaft dat verbod in algemene zin. Het is verhuurder met andere woorden niet toegestaan om de bungalow het gehele jaar permanent te bewonen. Verhuurder heeft zijn verhuurde woning daarom zelf nodig en heeft de huurovereenkomst met huurders opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Huurders stemmen niet in met een beëindiging en verhuurder start een beëindigingsprocedure bij de kantonrechter (die de vordering heeft afgewezen) gevolgd door hoger beroep bij het Hof Amsterdam. Het Hof acht (wel) voldoende aannemelijk dat verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en wijst de beëindigingsvordering toe.

Dringend eigen gebruik

Een verhuurder moet om een huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik te kunnen beëindigen aannemelijk maken dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en zal indien daarvan sprake is moeten worden afgewogen of dat belang zo dringend is dat de belangen van de huurder daarvoor moeten wijken. Ook zal moeten blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.

Het hof is van oordeel dat verhuurder voldoende heeft aangetoond dat het hem niet is toegestaan om permanent in de bungalow te verblijven. Dat de gemeente verhuurder geen brief heeft gestuurd dat zij tot handhaving overgaat doet daaraan niet af.  Verder acht het hof het betoog van huurders dat verhuurder een andere woning kan kopen of huren niet van belang. Verhuurder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij geen financiële mogelijkheden heeft om dat te doen. Bovendien is voor het aannemen van dringend eigen gebruik niet vereist dat er geen andere oplossing denkbaar is.

De vordering wordt toegewezen en de huurovereenkomst zal wegens dringend eigen gebruik eindigen.

Huurders hebben voor het geval de beëindiging zou worden toegewezen, een tegemoetkoming gevorderd van € 15.000,00 voor verhuis- en inrichtingskosten.

Verhuis- en inrichtingskosten vergoeding

Het hof stelt voorop dat huurders volgens de wet geen recht hebben op een schadevergoeding of een tegemoetkoming in hun kosten, dat is anders indien er sprake is van beëindiging wegens renovatie. Buiten de situatie van renovatie is het de bevoegdheid van de rechter om deze tegemoetkoming al dan niet toe te kennen. Nu verhuurder zich op het standpunt stelt dat de bij ministeriële regeling vastgestelde minimumbijdrage bij beëindiging van de huurovereenkomst wegens renovatie hier volstaat en huurders niet onderbouwen waarom in dit geval een hogere tegemoetkoming redelijk is, zal het hof aan huuurders een tegemoetkoming gelijk aan de bij ministeriële regeling vastgestelde minimumbijdrage van € 6.095,00 toewijzen.

De volledige uitspraak vindt u hier:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2019:4511

Indien u vragen heeft over dringend eigen gebruik of over de andere mogelijkheden om te komen tot een beëindiging van een huurovereenkomst of een voorgenomen beëindiging wenst aan te vechten, neem dan contact met mij op.

Raad van State: ongeldige regels Huisvestingsverordening Amsterdam voor woningverhuur aan toeristen

Op 29 januari 2020 heeft de Raad Van State (RvS) een interesante uitspraak gedaan. De boete van EUR 6.000,- die de gemeente Amsterdam oplegde wegens het niet melden door de eigenaar van de woning aan de gemeente van de verhuur aan toeristen, is onterecht (beter gezegd op een onjuiste grond) opgelegd. De RvS heeft geoordeeld dat de gemeente Amsterdam niet bevoegd is om onder bepaalde voorwaarden- waaronder de meldplicht- vrijstelling te verlenen voor verhuur aan toeristen zonder vergunning. Dat is in strijd met de Huisvestingswet 2014, die biedt de raad (die de Huisvestingsverordening heeft opgesteld) namelijk geen bevoegdheid tot het verlenen van vrijstellingen. De gemeente Amsterdam mag op grond van deze uitspraak geen vrijstelling meer verlenen om zonder vergunning hun woning aan toeristen te verhuren.

Op grond van de Huisvestingverordening 2016 van Amsterdam had je een ontrekkingsvergunning nodig voor de verhuur van je woning aan toeristen, tenzij je voldeed aan de voorwaarden voor vakantie verhuur. De RvS heeft in deze zaak geoordeeld dat de eigenaar door de woning voor 5 dagen te verhuren aan toeristen, zich schuldig heeft gemaakt aan (tijdelijke) woningonttrekking. Gedurende die dagen was de woning immers niet bestemd om als permamente bewoning te worden gebruikt. Ook is vastgesteld dat de eigenaar niet over een onttrekkingsvergunning beschikte. Maar, omdat de door de gemeente niet bevoegd is om een vrijstelling te verlenen, waarmee de voorwaarden voor de vrijstelling ongeldig zijn,  is de opgelegde boete ook ongeldig.

In het verleden opgelegde boetes wegens het niet voldoen aan de vrijstellingsvoorwaarden zijn dus ten onrechte opgelegd. Het is echter de vraag of de boetes nog kunnen worden teruggevorderd. Dat zal mede afhangen van  de opstelling van de gemeente Amsterdam. Op 6 februari jl. meldde wethouder Ivens tijdens een spoeddebat dat de boetes worden ingetrokken. Het gaat alleen om boetes die zijn uitgeschreven omdat er niet is voldaan aan de meldplicht. Aan de eventuele boetes voor het illegaal verhuren van de woningen wordt niet getornd. Bovendien draait de gemeente alleen de boetes terug die nog in een juridisch traject zitten. De boetes waartegen geen bezwaar meer kan worden aangetekend, blijven gehandhaafd.

De Huisvestingswet schrijft voor verschillende activiteiten een vergunningen voor, op straffe van forse boetes.Heeft u een bestuurlijke boete door de gemeente opgelegd gekregen wegens de verhuur in strijd met de gemeentelijke vrijstellingsvoorwaarden of een andere (vermeende) overtreding van de Huisvestingswet en bent u het daar niet mee eens, neem dan contact met mij op.

 

Zonder verzuim geen tekortkoming wegens niet tijdig presteren

Koopovereenkomst onroerend goed met levering ‘uiterlijk 31 december 2011’.

De Hoge Raad heeft bij arrest van 20 januari 2020 het oordeel van het Hof bekrachtigt ,dat er gelet op de feiten en omstandigheden geen sprake is van een fatale termijn.

Hof:

“2.2.2 Vast staat dat partijen over levering uiterlijk 31 december 2011 hebben gesproken, zij het dat onduidelijk is in welke bewoordingen precies. De vraag is hoe dat besprokene in het licht van de omstandigheden moet worden uitgelegd, waarbij het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. (rov. 5.9)

Vervolgens overwoog het hof als volgt:

“5.9.1 De woorden ‘uiterlijk 31 december 2011’ betekenen in het algemeen spraakgebruik ‘niet later dan 31 december 2011’ maar hoeven niet per se te betekenen dat de termijn fataal is, in die zin dat bij overschrijding zonder verdere ingebrekestelling direct verzuim zal intreden. Dat hangt af van de context waarbinnen dit is gezegd en de overige feiten en omstandigheden van het geval.

De keuze van verkoper om niet schriftelijk vast te leggen dat bij niet afnemen uiterlijk 31 december 2011 zonder ingebrekestelling het verzuim zou intreden kon eraan bijgedragen dat bij de andere partij kopereen meer vrijblijvende opvatting kon postvatten over wat er bedoeld werd met de woorden ‘uiterlijk 31 december 2011.

“In het licht van al het voorgaande is het hof van oordeel dat koper de afspraak redelijkerwijs zo mocht begrijpen als hij heeft gedaan, namelijk dat hij niet eerder hoefde te presteren dan 31 december 2011, echter zonder dat hij bij uitblijven van presteren op die datum direct in verzuim zou zijn, althans dat de overeenkomst dan direct zou kunnen worden ontbonden.”

 

Gevolg: Geen sprake van verzuim, geen sprake van tekortkoming koper, buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst door verkoper sorteert geen effect.

Advies: leg gemaakte afspraken schriftelijk vast en voeg aan overeengekomen termijnen toe de gevolgen van de overschrijding daarvan.

Voor de volledige uitspraak hieronder de link:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2020:141

 

 

 

Energie-index

ENERGIE-INDEX, puntentelling, geen verplichte registratie

Met ingang van 1 januari 2015 worden zelfstandige woningen gewaardeerd met een puntenwaardering voor de energie-index in plaats van het energielabel. Indeling in letters is vervangen door een cijfer. Het energie-index cijfer geeft het energiegebruik aan op basis van de hoeveelheid energie die nodig wordt geacht voor de verschillende behoeften die verband houden met een gestandaardiseerd gebruik van het gebouw. Naarmate het energie-index cijfer lager is, neemt het aantal punten toe. Een energie-index van 1 respectievelijk 2 levert bij een meergezinswoning 32 punten respectievelijk 11 punten op.

Naar aanleiding van deze wijziging op 1 januari 2015 is rubriek 4 van het Woningwaarderingsstelsel, neergelegd in Bijlage 1 bij het Besluit huurprijzen woonruimte, gewijzigd. Hierin is geen verplichting opgenomen om ook de energie—index (net als het label voorheen) te registreren.

Dit betekent dat de energie-index niet behoeft te worden geregistreerd alvorens hiervoor punten kunnen worden toegekend.

Meer weten over huurprijzen en de puntentelling, neem gerust contact op.

 

Mr. F. Groos

Geen ontruimingsbescherming voetbalvereniging

Voetbalvereniging, speelvelden en gebouwen, geen gebouwde onroerende zaak, geen ontruimingsbescherming.

De feiten

Voetbalvereniging Chabab huurt van de gemeente Amsterdam een competitieveld, een trainingsveld en een groenstrook met lichtmasten, gelegen op een sportpark. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de gemeente de voetbalvereniging de bij het gehuurde behorende verenigingsgebouwen in bruikleen afstaat. Bepaald is dat de bruikleenovereenkomst van rechtswege eindigt op het moment dat de huurovereenkomst eindigt. Verder heeft de gemeente Chabab om niet twee portacabins in gebruik gegeven.

De gemeente heeft de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd. Chabab dient een verzoek tot ontruimingsbescherming ex art. 7:230a BW in. Primair stelt Chabab zich op het standpunt dat de opzegging ongeldig is en dat de huur-en bruikleen overeenkomst dientengevolge doorlopen. Subsidiair verzoekt Chabab de ontruiming te schorsen en de ontruimingstermijn met een jaar te verlengen.

Uitspraak Rechtbank Amsterdam 6 maart 2015 (ECLI:NL:RAMS:2015:1223):

Chabab wordt in de primaire verzoeken niet-ontvankelijk verklaard, kort gezegd omdat een 230a procedure zich niet leent voor de gevorderde verklaringen voor recht.

Voor wat betreft het verzoek tot schorsing van de ontruiming oordeelt de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam dat de huurovereenkomst geen betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak. Dat de gemeente daarnaast het verenigingsgebouw en twee portacabins aan Chabab in bruikleen heeft gegeven, maakt dit niet naders. Chabab heeft haar stelling dat de gemeente de bruikleenovereenkomsten is aangegaan met de uitsluitende bedoeling om Chabab de ontruimingsbescherming te onthouden, niet met concrete feiten of omstandigheden onderbouwd. Het verzoek tot ontruimingsbescherming wordt daarom afgewezen.

Commentaar:

In een 230a-procedure kunnen ook zogenaamde ‘voorvragen’ aan de orde komen, bijvoorbeeld of er in de plaats van overige bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW sprake is van winkelbedrijfsruimte ex art. 7:290 BW (kwalificatie van het gehuurde). Ook de ongeldigheid van de opzegging kan aan de orde worden gesteld. Verklaringen voor recht kunnen echter niet in deze procedure worden gevorderd. Chabab had er daarom (beter) aan gedaan het verzoek tot ontruimingsbescherming te doen onder de voorwaarde dat in een separate bodemprocedure één of meer voorvragen worden beantwoord. Ook is het mogelijk om primair te verzoeken niet-ontvankelijk te worden verklaard op grond van een onjuiste kwalificatie van het gehuurde en/of een ongeldige opzegging en subsidiair ontruimingsbescherming.

Tegen een uitspraak in een 230a- procedure staat geen hoger beroep open, dit verbod geldt echter niet in het geval van genoemde voorvragen. Het is daarom belangrijk dat de verhurende partij (in deze zaak de gemeente)– in het geval dat het verzoek van huurder wordt afgewezen- vordert dat de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Op die manier heeft het hoger beroep geen schorsende werking.

Om een beroep te kunnen doen op de ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW dient er sprake te zijn van een gebouwde onroerende zaak. Over de vraag of er sprake is van een gebouwde of onbebouwde onroerende zaak bestaat veel rechtspraak. In de rechtspraak bestaan er twee benaderingen: de richting zoals hier door de rechtbank Amsterdam gevolgd is – is er sprake van een gebouw- en een meer genuanceerde benadering die ook bijzondere aanlegwerkzaamheden aanmerkt als gebouwde onroerende zaak. In een uitspraak van 11 januari 2011 van de rechtbank Amsterdam over een parkeerterrein werden beide benaderingen toegepast. Geoordeeld werd dat het parkeerterrein geen gebouwde onroerende zaak was, omdat er geen sprake was van daadwerkelijke bebouwing of van bijzondere aanlegwerkzaamheden.

De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 11 april 2014 geoordeeld dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder een ‘gebouw’ dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

 

Meer weten?

Neem dan contact op.

 

Mr. F. Groos

 

Retentierecht aannemer tegenover verhuurder

Een retentierecht is een bijzonder opschortingsrecht, inhoudende de bevoegdheid om de afgifte van een zaak op te schorten totdat de wederpartij de vordering van degene die het retentierecht uitoefent, heeft voldaan. Hierbij kunt u denken aan de garagehouder die weigert de auto (de zaak) die hij ter reparatie onder zich heeft, af te geven aan de opdrachtgever zolang de factuur voor de reparatiewerkzaamheden niet is voldaan. De garagehouder beroept zich dan op het retentierecht, een recht dat voortvloeit uit de wet. De garagehouder wordt in dit voorbeeld dan de retentor genoemd.

Het retentierecht is een pressiemiddel om de schuldenaar tot betaling te bewegen. Betaalt de schuldenaar dan nog niet, dan is de retentor bevoegd zich bij voorrang te verhalen op de verkoopopbrengst van de zaak. Daarvoor dient de retentor wel eerst een juridische procedure starten, om een vonnis te verkrijgen waarbij de schuldenaar wordt veroordeeld tot betaling van de facturen. Met dit vonnis kan de retentor executoriaal beslag leggen op de zaak die hij vanwege het uitgeoefende retentierecht onder zich heeft, waarna de zaak kan worden verkocht en de retentor bij voorrang op de opbrengst kan worden voldaan.

Voor het inroepen van een retentierecht geldt wel een aantal voorwaarden:

  • Er dient een opeisbare vordering te bestaan;
  • De retentor dient de feitelijke macht over de zaak hebben;
  • Er dient voldoende samenhang te bestaan tussen de vordering van de retentor op de schuldenaar en de afgifte van de zaak.

Een retentierecht kan niet alleen tegen de schuldenaar worden uitgeoefend, maar onder voorwaarden ook tegen derden met een ouder recht op de zaak. Ter illustratie dient de onderstaande zaak van de rechtbank Oost-Brabant van 15 januari 2014.

De casus

Verhuurder en huurder spreken af dat huurder het gehuurde kantoorpand zal laten verbouwen. Verhuurder stelt hiervoor een investeringsbijdrage ter beschikking. Huurder laat na de facturen van de ingeschakelde aannemer te voldoen. De aannemer beroept zich daarop op het retentierecht en weigert afgifte van de zaak (het gehuurde) aan huurder en verhuurder. De aannemer heeft daartoe hekken om het gehuurde laten plaatsen en de sloten vervangen, zodat zijn feitelijke macht over de zaak voor derden kenbaar is. Verhuurder is het hier niet mee eens en verschaft zich eigenmachtig toegang tot het pand door de sloten te vervangen. Hierdoor is de feitelijke macht van de aannemer doorbroken en het retentierecht vervallen. De rechter heeft geoordeeld dat, in het geval komt vast te staan dat de aannemer de feitelijke macht over het gehuurde had, de verhuurder zich schuldig heeft gemaakt aan een onrechtmatige daad door zichzelf eigenmachtig de toegang te verschaffen. In dat geval dient de verhuurder de door de aannemer geleden schade te vergoeden. Immers, had de verhuurder het retentierecht niet eigenmachtig doorbroken, dan had de aannemer haar vordering na executie van een vonnis kunnen verhalen op de verkoopopbrengst van het pand.

Conclusie

De aannemer kon zijn retentierecht dus ook tegen verhuurder inroepen, terwijl die een ouder recht op de zaak heeft (eigenaar). Als voorwaarde voor het inroepen van het retentierecht tegen derden met een ouder recht geldt dat de vordering van de retentor (hier de aannemer) voortspruit uit een overeenkomst die de schuldenaar (hier de huurder) bevoegd was met betrekking tot de zaak (hier het gehuurde) aan te gaan. Hier was huurder bevoegd met de aannemer een overeenkomst te sluiten tot aanpassing van het gehuurde.

Aan de hand van de hiervoor besproken uitspraak zal duidelijk zijn dat een retentierecht verstrekkende gevolgen kan hebben, ook in huursituaties. In de praktijk komt het met regelmaat voor dat een huurder het gehuurde- voordat huurder zijn intrek neemt- zal laten aanpassen c.q. verbouwen. Het is zaak dat verhuurder in dat geval het retentierecht contractueel uitsluit. Verhuurder dient aan zijn toestemming tot aanpassing c.q. verbouwing van het gehuurde (het aangaan van een aannemingsovereenkomst) de voorwaarde te verbinden dat de door huurder in te schakelen aannemer afstand doet van zijn retentierecht en dat huurder de betreffende aannemer over deze beperking in bevoegdheid ook informeert. Belangrijk is ook dat de aannemer schriftelijk afstand doet van zijn retentierecht en dat verhuurder van deze verklaring een exemplaar ontvangt vóórdat de werkzaamheden aanvangen.

 

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos

 

Voortzetting huurovereenkomst met onderhuurder; terugbetaling waarborgsom

In art. 7:269 BW is bepaald dat dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waarin de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, ingeval van beëindiging van de huur tussen de (hoofd)huurder en (hoofd)verhuurder wordt voortgezet door de (hoofd)verhuurder. Een dergelijke voortzetting van de (onder)huurovereenkomst speelde bij de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam (Rb. Rotterdam, kanton 13 maart 2014).

In deze zaak was een woning met toestemming van verhuurder onderverhuurd. De (onder)verhuurder ging op enig moment failliet en de hoofdhuurovereenkomst werd door de curator van (onder)verhuurder opgezegd. De onderhuurovereenkomst werd ingevolge voornoemd art. 7:269 BW door de hoofdverhuurder voortgezet. Enige tijd later werd deze voortgezette onderhuurovereenkomst beëindigd en maakte de (onder)huurder aanspraak op terugbetaling van de waarborgsom die onderhuurder bij aanvang van de (onder)huurovereenkomst aan de voormalige (thans failliete) onderverhuurder had voldaan. Hoofdverhuurder weigerde deze waarborgsom terug te betalen.

In de wettekst is niet bepaald welke rechten en verplichtingen als gevolg van deze voortzetting overgaan naar de hoofdverhuurder. In art. 7:226 BW (‘koop breekt geen huur”) is bepaald dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder die na de overdracht opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger. De Hoge Raad heeft in dit verband in een arrest uit 1924 geoordeeld dat de verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom aan de huurder ook overgaat naar de nieuwe huurder.

De kantonrechter was naar analogie van art. 7:226 BW van oordeel dat bij voortzetting van de onderhuurovereenkomst door de (hoofd)verhuurder ingevolge art. 7:269 BW, de rechten en verplichtingen die na de overdracht opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger, waaronder de verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom.

Voor onderhuurders van zelfstandige woonruimte die bij de aanvang van de onderhuurovereenkomst aan de (onder)verhuurder een waarborgsom hebben voldaan, welke onderhuurovereenkomst op enig moment door de hoofdverhuurder wordt voortgezet, is het plezierig om te weten dat zij zich voor de terugbetaling van de waarborgsom niet hoeven te wenden tot de oorspronkelijke (onder)verhuurder. Voornoemde uitspraak bevestigt nog eens de oude rechtspraak, dat deze verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom op de (hoofd)verhuurder rust.

Wilt u meer weten, neem dan gerust contact op.

De volledige uitspraak vindt u hier:
volledige uitspraak