Verkoop recreatiewoning beschikt niet over eigenschappen voor ‘normaal gebruik’

/in , , , /door

Kern van de zaak

Op 31 januari 2024 heeft de rechtbank Gelderland geoordeeld over de vraag of de verkochte recreatiewoning geschikt was voor ‘normaal gebruik’. De koopovereenkomst is gebaseerd op de NVM-koopovereenkomst (model 2021).

De recreatiewoning is gekocht door een rechtspersoon (een BV).

De rechtbank heeft geoordeeld dat de woning niet beschikte over de eigenschappen die voor een normaal gebruik daarvan nodig waren. Verkoper is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Koopovereenkomst is rechtsgeldig door koper ontbonden. Verkoper is de contractuele boete verschuldigd. Wel matiging van de boete. De door verkoper ingestelde tegenvordering tot betaling van de contractuele boete door koper wegens niet afnemen van de woning is afgewezen.

Feiten

In de vragenlijst die onderdeel is van de koopovereenkomst hebben verkopers bij de vragen 15 en 16 vermeld dat geen toestemming/goedkeuring van derden is vereist voor verkoop van de woning en voorts dat er geen Vereniging van Eigenaren in de zin van het appartementsrecht is, maar wel een ‘VVE volgens 2BW cq een gewone vereniging, VVE’. De VVE waaraan verkopers in de vragenlijst refereren betreft de “Vereniging van Eigenaars van het recreatiepark Het Kerkeland”. Vereniging Kerkeland beheert recreatiepark het Kerkeland en is ook eigenaar van onder meer de wegen en paden op het park. De leden van Vereniging Kerkeland mogen op grond van hun lidmaatschap van de wegen en paden op het park gebruik maken.

In de statuten van Vereniging Kerkeland staat:

“Het lidmaatschap en de daaraan verbonden rechten en verplichtingen

Artikel 4.

1. Leden van de vereniging zijn de eigenaars van recreatiewoonverblijven in het recreatiepark “Het Kerkeland.” (…)

3. De uit het lidmaatschap voortvloeiende rechten zijn vatbaar voor vervreemding (…) tezamen met het recreatiewoonverblijf, met dien verstande dat voor vervreemding voorafgaande toestemming van het bestuur zal zijn vereist. Het bestuur zal binnen veertien dagen na schriftelijke aanvrage omtrent de toestemming moeten beslissen, bij gebreke waarvan de toestemming geacht zal worden te zijn verleend.

4. De in het vorige lid bedoelde toestemming wordt in het algemeen niet gegeven, indien deze betreft

vervreemding van het recreatiewoonverblijf aan (…) een rechtspersoon (…).

Het bestuur van Vereniging Kerkeland heeft vervolgens aan de makelaar van Koper laten weten dat zij, op grond van artikel 4.4 van haar statuten en de mening van haar leden, tijdens een algemene ledenvergadering heeft besloten Koper geen toestemming te verlenen voor het lidmaatschap van Vereniging Kerkeland.

Koper heeft verkopers vervolgend bericht de koopovereenkomst tussen partijen te ontbinden, omdat zij vanwege het ontbreken van toestemming van Vereniging Kerkeland voor de verkoop tekortschieten in de nakoming van die overeenkomst en het verkochte niet aan de overeenkomst beantwoordt. In de brief worden verkopers verder gesommeerd om de contractuele boete van € 102.500,00 aan Koper te voldoen. Aan deze sommatie hebben verkopers geen gehoor gegeven.

Beoordeling:

Een zaak beantwoordt niet aan de koopovereenkomst, indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 BW).

Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. De tussen partijen gesloten koopovereenkomst, die is gebaseerd op het NVM-model, bevat in de artikelen 6.1 en 6.3 een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling. Die regeling houdt in dat verkopers instaan voor de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van de woning als recreatiewoning verhinderen. Alle andere zichtbare en onzichtbare gebreken zijn door koperaanvaard en zijn dus voor haar rekening en risico.

Koper stelt dat de woning niet beschikte over de eigenschappen die nodig waren voor normaal gebruik daarvan. Ter onderbouwing van deze stelling voert Koper aan dat zij bij Vereniging Kerkeland een lidmaatschap heeft aangevraagd. Vereniging Kerkeland heeft haar echter niet als lid geaccepteerd, waardoor Kopergeen gebruik mag maken van de wegen en paden op het recreatiepark en zij de woning, die op het park gelegen is, niet kan bereiken. Verkopers betwisten dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Koper kan de woning namelijk ook zonder lidmaatschap van Vereniging Kerkeland bereiken via een bospad. Dit bospad is deels in eigendom van Vereniging Kerkeland en wordt openbaar gebruikt, aldus verkopers.

Normaal gebruik: bereikbaarheid

De rechtbank oordeelt dat van een recreatiewoning die geschikt is voor normaal gebruik mag worden verwacht dat de woning bereikbaar is en blijft. Tussen partijen is niet in geschil dat koper de woning, die is gelegen op een (besloten) recreatiepark, in principe niet kan bereiken omdat voor het gebruik van de wegen en paden op het park een lidmaatschap van Vereniging Kerkeland is vereist en Vereniging Kerkeland koper niet als lid accepteert. Dat de woning wel kan worden bereikt via een bospad waarvan het gebruik door niet-leden door Vereniging Kerkeland kennelijk wordt gedoogd, kan zo zijn, maar dat gebruik is onvoldoende bestendig en biedt geen garantie dat koper de woning ook in de toekomst via dat pad kan blijven bereiken. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de woning die koper van verkopers heeft gekocht niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn. Dit betekent datverkopers zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

Volgens de rechtbank wordt dit oordeel niet anders door de stelling van verkopers dat koper had kunnen weten dat Vereniging Kerkeland een B.V. in beginsel niet als lid accepteert als zij daar meer onderzoek naar had gedaan. De mededelingsplicht van verkopers gaat namelijk voor de onderzoeksplicht van koper. Verkopers hebben ter zitting verklaard dat zij wisten dat het in het algemeen niet gewenst is dat een B.V. lid wordt van Vereniging Kerkeland en dat dit een probleem zou kunnen opleveren. Zij hadden koper daar dan ook over moeten inlichten. Omdat verkopers dat niet hebben gedaan, kunnen zij koper niet tegenwerpen dat koper meer onderzoek had moeten doen.

Contractuele boete

Nu koper de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, zijn verkopers in beginsel de contractuele boete van 10% van de koopprijs, een bedrag van € 102.500,00, aan koper verschuldigd (artikel 11.2 van de koopovereenkomst).Verkopers hebben de rechtbank verzocht de boete te matigen. Voor matiging van de boete kan slechts reden zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist (artikel 6:94 BW). Dit brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook met de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.1

Matiging boete

Bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre in het onderhavige geval matiging van de boete op zijn plaats is, neemt de rechtbank de volgende omstandigheden in aanmerking:

Partijen hebben gebruik gemaakt van een NVM-koopovereenkomst waarin een standaardboetebeding is opgenomen. Dit boetebeding omvat één bedrag voor vele, mogelijk sterk uiteenlopende tekortkomingen. Niet gesteld of gebleken is dat partijen voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst over de rechtsgevolgen van het boetebeding hebben gesproken dan wel dat zij over het boetebeding hebben onderhandeld. Verkopers hebben de onderhavige koopovereenkomst bovendien als consument/particulier gesloten. Verder is er sprake van een grote discrepantie tussen de boete van € 102.500,00 en de door koper gestelde daadwerkelijk door haar geleden schade van € 35.773,80 en werd pas in een laat stadium duidelijk dat de woning door koper zou worden gekocht en niet door koper in privé. Anderzijds neemt de rechtbank ook mee in de beoordeling dat de koopovereenkomst tussen partijen het uitgangspunt is en dat verkopers het verwijt kan worden gemaakt dat zij koper niet hebben medegedeeld dat de koop van de woning door koper een probleem zou kunnen opleveren (zie hiervoor onder 4.7).

Op grond van de hiervoor genoemde omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, is de rechtbank van oordeel dat integrale toepassing van het boetebeding, hetgeen neerkomt op een boete van € 102.500,00, in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechtbank ziet dan ook aanleiding om de boete te matigen tot een bedrag van € 50.000,00. Hierbij houdt de rechtbank in het bijzonder rekening met enerzijds de gestelde omvang van de door koper werkelijk geleden schade en anderzijds rekening met het verwijt dat verkopers kan worden gemaakt. De rechtbank zal de gevorderde betaling van de boete toewijzen tot een bedrag van € 50.000,00. De wettelijke rente over het bedrag van € 50.000,00 zal worden toegewezen als gevorderd. Hiertegen is geen verweer gevoerd.

Deze uitspraak bevestigt het belang van de mededelingsplicht, in het bijzonder ten aanzien van belemmering voor het normale gebruik van het verkochte.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan gerust contact met mij op.

 

 

Vanaf 1 juli 2024 geldt een 2-jaars verjaringstermijn voor vorderingen huurprijsverhoging bij woonruimte

/in , , /door

Met ingang van 1 juli 2024 geldt een nieuwe verjaringstermijn voor huurverhogingen bij woonruimte van 2 jaar

Op dit moment kan een verhuurder vergeten door te voeren huurprijsverhogingen gewoon achteraf vorderen, in verband met de verjaringstermijn ex art. 3:307 BW echter tot maximaal vijf jaar terug. Deze termijn wordt met de wet “Verlenging, wijziging en handhaving van de maximering en verkorting van de verjaringstermijn voor huurverhogingen” verkort naar 2 jaar. Onveranderd blijft dat de huurprijs – ondanks een of meerdere verjaarde huurverhogingen – wel mag worden ‘doorgeïndexeerd’ tot het actuele huurprijsniveau.

Op grond van de wet wordt de verhuurder ook verplicht om de huurder jaarlijks in kennis te stellen van de huurprijsverhoging. In het geval de verhuurder de huurder niet informeert over de huurprijsverhoging, dan wordt de verjaringstermijn verder ingekort naar één jaar!

Let op: De verjaringstermijn ziet alleen op de verhoging, ten aanzien van de huurprijs blijft de geldende verjaringstermijn van 5 jaar gelden.

Overgangsrecht

De nieuwe verjaringstermijn wordt op  1 juli 2024 van kracht, maar niet direct voor reeds bestaande vorderingen. Voor vorderingen uit het verleden geldt een overgangstermijn van 1 jaar voor de invoering van de nieuwe verjaringstermijn. Dit houdt in dat u gedurende een jaar na het van kracht worden van de nieuwe verkorte verjaringstermijn de tijd heeft om de verjaring van de in het verleden (tot maximaal 5 jaar terug) niet geïncasseerde huurverhogingen alsnog stuiten. Door die stuiting wordt de verjaring met één jaar uitgesteld. Binnen die termijn dient een procedure te worden gestart of opnieuw stuiten.

Verrekening met een verjaarde vordering blijft mogelijk

Indien een vordering is verjaard kan deze nog wel worden verrekend met een vordering die huurder heeft op verhuurder, bijvoorbeeld met de waarborgsom.

 

Heeft u naar aanleiding van deze wetswijziging vragen, neem dan gerust contact met mij op.

Wet betaalbare huur vastgesteld door Tweede Kamer

/in , , , /door

Op 25 april 20024 heeft de Tweede Kamer ingestemd met de omstreden Wet betaalbare Huur, indien ook de Eerste Kamer instemt met het wetsvoorstel, dan is de wet een feit.

UPDATE mei 2024: de Eerste Kamer neemt de tijd voor de beoordeling van het wetsvoorstel, de verwachting is dat de voorgenomen ingangsdatum van 1 juli 2024 niet wordt gehaald.

Op  grond van de wet wordt de liberalisatiegrens verhoogd, zodat een huurwoning op basis van het Woning Waardering Stelsel (WWS) meer WWS-punten nodig heeft om in de vrije sector te vallen, namelijk 186 punten EUR 1.1.57,95 (nu is dat nog 148 punten, dat komt overeen met een huurprijs van EUR 879,66).

Het WWS is van dwingend recht, iedere huurder kan via de Huurcommissie de redelijkheid van de aanvangshuurprijs laten toetsen. Op grond van de Goed Verhuurderschap die in 2023 reeds in werking is getreden, heeft het college van B&W van elke gemeente de bevoegdheid om de maximaal redelijke huurprijs conform het WWS te handhaven.

Het is de bedoeling dat de wet met ingang van 1 juli 2024 in werking treedt, de wet heeft directe werking voor nieuwe huurovereenkomsten. Eén jaar na de invoering van de wet kunnen ook huurders die op grond van het WWS woonruimte huren met 148 punten of lager, maar meer betalen, een beroep doen op de wet.

 

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan gerust contact met mij op.

Bepalingen ROZ-model Woonruimte 2017 servicekosten oneerlijk

/in , , , /door

De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft bij vonnis van 11 april 2024 een aantal bepalingen uit het in de praktijk veel gebruikte model contract Woonruimte 2017 van de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) op grond van de Europese Richtlijn als oneerlijk aangemerkt. De kantonrechter vernietigt de bepalingen. Het gevolg daarvan is dat de bedingen geacht worden nooit te hebben bestaan, zodat het geen gevolgen heeft ten aanzien van de consument (huurder). Om die reden moet de vaststelling dat een dergelijk beding oneerlijk is, in beginsel tot gevolg hebben dat de situatie waarin de consument (huurder) zonder dat beding zou hebben verkeerd, wordt hersteld en het onverschuldigd betaalde moet worden terugbetaald.

De door verhuurder in rekening gebrachte bedragen zijn vanaf de aanvang van de huurovereenkomst niet verschuldigd en moeten worden terugbetaald aan huurders. Op de betreffende bedingen kan door de verhuurder geen beroep worden gedaan. Ook is het niet mogelijk om een beroep te doen op de wel toegestane (wettelijke) mogelijkheden (ingevolge de Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie ECLI:EU:C:2021:68).

De rechter heeft in rechtsoverweging 4.18 kort gezegd bepaald dat de bepalingen die verhuurder de mogelijkheid bieden om de vergoedingen eenzijdig vast te stellen, hieronder valt ook het wijzigen van de vergoedingen, oneerlijk zijn. Daarbij ontbreekt in de bepalingen een grond en geldige reden om de vergoedingen te wijzigen. Met het woord ‘vaststellen’ wordt immers bedoeld (althans zo kan het worden begrepen door de huurder) dat de verhuurder deze vergoedingen eenzijdig (en zonder geldige reden) kan wijzigen. Dat is oneerlijk.

 

Deze uitspraak illustreert dat het van belang is om de bepalingen omtrent de servicekosten uit het ROZ model voor woonruimte 2017 anders te formuleren, zodat ze niet oneerlijk zijn en verhuurder er een beroep op kan (blijven) doen.

Heeft u vragen of kan ik u met het opstellen of beoordelen van een huurovereenkomst van dienst zijn, neem dan contact met ons  op.

ROZ past clausule huurprijsindexatie voor bedrijfsruimte (7:230a/290) aan

/in , , , /door

Bij zowel winkelbedrijfsruimte, als bij overige bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW zijn partijen vrij in het bepalen van de hoogte van de huurprijs. Het is geoorloofd om een vaste huurprijs overeen te komen, maar ook een huurprijs die afhankelijk is van de omzet is toegestaan. Daarnaast is het geoorloofd om een beding in de huurovereenkomst op te nemen op basis waarvan de huurprijs jaarlijks wordt aangepast aan de hand van de inflatie. Dit laatste gebeurt in de praktijk door het opnemen van een zogenaamd indexatiebeding.

Nut en ratio van indexatie

Op basis van een indexatiebeding wordt de huurprijs jaarlijks geïndexeerd, waardoor het reële bedrag aan huur gelijk blijft, indien de waarde van het geld door inflatie daalt. De ROZ werkt met 2 berekeningsmethoden: de maandmethode en de jaarmethode. Bij de jaar-op-jaarmethode wordt de indexering over één jaar berekend. Bij een indexering op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de CPI. Er wordt hierbij gerekend met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast en het indexcijfer dat ligt zestien maanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, althans het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier maanden vóór de kalendermaand waarop de huurperiode is ingegaan.

De keuze voor het gebruik van maandcijfers of jaarcijfers heeft gevolgen voor de hoogte van de indexering. Het is echter niet op voorhand te zeggen welke methode voor verhuurder of huurder het meest voordelig is, dat hangt immers af van onbekende toekomstige ontwikkeling van de inflatie. Het spreekt voor zich dat bij het gebruik van maandcijfers men rekening dient te houden met de kans op grotere fluctuaties, omdat er per maand wordt gekeken. Bij het gebruik van jaarcijfers is dit effect minder hevig, omdat deze methode is gebaseerd op een gemiddeld inflatiecijfer over een heel jaar. Dit zegt uiteraard niets over het verschil in hoogte van de inflatie tussen de beide methoden. In het algemeen geldt wel dat de jaarmethode 8 maanden achterloopt ten opzichte van het gebruik van de indexatie op basis van maandcijfers. Bij een hoge inflatie kan het daarom voor het eerste jaar voor een huurder iets voordeliger en dus voor de verhuurder iets nadeliger zijn om uit te gaan van jaarcijfers. Maar andersom kan ook het geval zijn: wanneer de inflatie in de toekomst daalt, dan is de jaarmethode in het nadeel van huurder, die merkt in de indexatie pas later iets van die daling.

ROZ past indexatiebeding aan

In de veel gebruikte ROZ huurovereenkomsten staat ook een indexatiebeding, De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft op 10 april 2024 aangekondigd dat het beding is aangepast. Er worden nu meerdere opties aan partijen geboden om een automatische huurprijsaanpassing in het huurcontract af te spreken.

Nu de ROZ dit punt uit zijn modelcontracten heeft aangepast, kunnen huurders en verhuurders nog makkelijker via onderhandelingen afspraken maken over huurprijsaanpassingen. Gebruikers kunnen namelijk, naast de CPI, ook kiezen uit een vast percentage of een index naar keuze of in het geheel afzien van een automatische huurprijsaanpassing. Dit geeft huurder en verhuurder meer de ruimte om vrij te onderhandelen over de huurprijsaanpassing in hun contract.

Lees de volledige toelichting van de ROZ hier.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen over indexatie, waaronder niet  doorgevoerde indexaties of verkeerd berekende indexaties, neem dan gerust contact met mij op.

Verhuurder schort verplichting verschaffen rustig huurgenot op door vervangen van de sloten van het gehuurde

/in , , /door

De huurder van een bedrijfsruimte staakt de huurbetaling en verlaat het gehuurde. De verhuurder vervangt de sloten en vordert betaling van de achterstallige huur.

In het verleden is in diverse uitspraken (zie Hof Arnhem-Leeuwarden 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7133) geoordeeld dat een verhuurder niet bevoegd is om de verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten (door bijvoorbeeld de sloten te vervangen). Zie hierover mijn eerdere artikel in Goede Zaken.

Het verschaffen van huurgenot wordt gezien als kernverplichting (art. 7:203 BW) die bij opschorting niet later ongedaan kan worden gemaakt, nu het een voortdurende verplichting betreft. Ook werd geoordeeld dat het ontnemen van de toegang tot het gehuurde feitelijk neerkomt op het (tijdelijke) einde  van de huurovereenkomst.

Ook in deze zaak was de centrale vraag of de verhuurder nakoming van zijn verplichting tot verschaffen van huurgenot mocht opschorten middels het vervangen van de sloten van het gehuurde. Het antwoord van de Hoge Raad bij arrest van 15 maart 2024 luidt JA dat mag, op grond van onderstaande overwegingen komt de Hoge Raad tot dit oordeel:

r.o.3.1.2

Dit geval wordt erdoor gekenmerkt dat de huurder is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten, waarna de verhuurder het gehuurde voor de huurder heeft afgesloten. De aan de onderdelen 1.2 en 1.4 ten grondslag liggende opvatting dat een verhuurder in zo’n geval de nakoming van zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van het huurgenot (in beginsel) niet kan opschorten, is onjuist.

Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst als bedoeld in art. 6:261 BW. De regel dat als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten (art. 6:262 lid 1 BW), geldt dus ook voor partijen bij een huurovereenkomst. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en tot het betalen van de huur anderzijds zijn tegenover elkaar staande verplichtingen in de zin van art. 6:262 lid 1 BW. Daaraan hoeft niet in de weg te staan dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende (niet-nagekomen) betalingsverplichting betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de uit diezelfde huurovereenkomst voortvloeiende (opgeschorte) verplichting tot verschaffing van het huurgenot.

Er bestaat geen rechtsregel die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt op de grond dat hij na het eventuele aanzuiveren van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. De regel dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak of (een standplaats voor) een woonwagen slechts door de rechter kan geschieden (art. 7:231 lid 1 BW), ziet niet op de opschortingsbevoegdheid en staat dus evenmin in de weg aan het aannemen van een bevoegdheid van de verhuurder tot opschorting van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot aan de huurder.

Conclusie

In deze zaak was het beroep van de verhuurder op opschorting van diens verplichting om huurgenot te verschaffen (door het vervangen van sloten) aldus gerechtvaardigd. Van groot belang zijn de omstandigheden dat de sloten zijn vervangen nadat de huurder al vrijwillig de sleutels had ingeleverd en was vertrokken. Advocaat-Generaal A-G Valk waarschuwt in zijn conclusie verhuurders die voornemens zijn om bij wanbetaling door de huurder zomaar de sloten te vervangen. Dat zal volgens Valk in de regel neerkomen op eigenrichting. Mogelijk dat dit anders is wanneer de verhuurder een huurder met een substantiële huurachterstand eerst waarschuwt voor dat hij overgaat tot opschorting van de verplichting tot het verschaffen van en rustig huurgenot door het vervangen van de sloten.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen neem dan vrijblijvend contact met mij op.

 

Huurprijsverhoging woonruimte oneerlijk en onverschuldigd?

/in , , , /door

In de meeste huurovereenkomsten, waaronder het veel gebruikte ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) model huurovereenkomst voor woonruimte, staat een huurprijsverhogingsbeding met de volgende formule: ConsumentenPrijsIndex (CPI)+ opslag (een vrij te bepalen percentage) bijvoorbeeld 5%.

Jarenlang stond het partijen vrij om de hoogte van deze huurprijsverhoging (althans de opslag boven het CPI) voor woningen in de vrije sector zelf te bepalen. Sinds mei 2021 geldt ook voor verhuurde woonruimte in de vrije sector op grond van overheidsbeleid een tijdelijke maximering (voor de duur van 3 jaar, dus tot 1 mei 2024). Met ingang van 1 januari 2024 heeft de regering opnieuw een maximering afgekondigd: inflatie 4,5%+1%=5,5%.

Sinds april 2023 zijn deze huurverhogingsbedingen voorgelegd aan de rechter, die deze bedingen in de vrije sector (ambtshalve) heeft getoetst aan de Europese Richtlijn93/13/EEG terzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Een aantal keer is geoordeeld dat deze huurverhogingsbedingen oneerlijk zijn in de zin van de richtlijn en op die grond vernietigd, bijvoorbeeld in deze uitspraak door de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam. Wat houdt dat in ‘vernietigd’?

Indien een huurverhogingsclausule uit een huurovereenkomst wordt vernietigd, dan betekent dit dat de huurprijsverhoging (mogelijk jarenlang) ten onrechte in rekening is gebracht. De huurder heeft deze huurprijsverhogingen in dat geval ten onrechte betaald en kan deze terugvorderen. Ook bestaat er geen mogelijkheid meer om de huurprijs in de toekomst nog te verhogen, het beding in de huurovereenkomst is immers vernietigd.

Of deze recente lijn in de rechtspraak- er zijn overigens ook kantonrechters die anders oordelen- terecht is staat nog niet vast. Aan de Hoge Raad zijn over dit onderwerp door de rechtbank op 5 oktober 2023  onderstaande zogenaamde ‘prejudiciële’ vragen gesteld:

  1. Indien een indexeringsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet dit beding dan in zijn geheel worden vernietigd of alleen het deel dat als oneerlijk is aan te merken?
  2. Indien een indexeringsclausule als oneerlijk is aan te merken, vervalt dan de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang van de huurovereenkomst (en ontstaat daarmee een terugbetalingsverplichting van de verhuurder) en voor de toekomst?
  3. Indien vraag 2 bevestigend wordt beantwoord, dient de rechter dan ambtshalve na te gaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst is betaald en dat bedrag verrekenen met een eventuele huurachterstand?
  4. Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring wanneer de huurder de teveel betaalde huur terugvordert? En zo ja, wanneer vangt de verjaringstermijn aan?
  5. Kan er op basis van een andere grond een beperking worden gesteld aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhoging kan terugvorderen?

De antwoorden van de Hoge Raad laten nog even op zich wachten, de gemiddelde behandeltijd bedraagt 26 weken.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met mij op.

 

 

Update 6 februari 2024: wijzigingen wetsvoorstel Betaalbare huur

/in , , , /door

Minister Hugo de Jonge van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties heeft het wetsvoorstel Betaalbare huur na forse kritiek van de Raad van State aangepast en het gewijzigde wetsvoorstel op 6 februari 2024 naar de Tweede kamer gestuurd. Voor een toelichting op het wetsvoorstel verwijs ik naar dit artikel.

De recente wijzigingen op een rijtje:

  • de opslag voor nieuwbouwwoningen met een start-bouw voor 1 januari 2026 (waaronder ook vallen aanbouwen, transformaties e.d.) is verhoogd van 5% naar 10%, ook de periode waarbinnen hiervan gebruik kan worden gemaakt is aangepast: in de plaats van maximaal 10 jaar, kan nu van de opslag gebruik worden gemaakt zolang de regulering geldt;
  • de jaarlijkse maximale huurstijging voor het middensegment is vastgesteld op CAO:1% (in de plaats van CAO+5%);
  • WOZ-cap geldt pas vanaf 187 punten, i.p.v. 142 punten. Daarnaast valt een woning maximaal terug op 186 punten;
  • Het Woning Waardering Stelsel (WWS) wordt op grond van het wetsvoorstel gewijzigd, naar aanleiding van het advies van de Raad van State zijn de volgende wijzigingen hieraan toegevoegd: buitenruimten (privé en gezamenlijke), kwaliteit van sanitair en keuken krijgen meer punten (voor extra voorzieningen geldt een opslag aan punten). De waardering van monumenten wordt herzien.

De Minister blijft haast hebben met zijn hervormingsplannen (doel blijft inwerkingtreding op 1 juli 2024) en vraagt de Tweede Kamer dan ook om het wetsvoorstel voortvarend te behandelen, u leest zijn aanbiedingsbrief hier.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel of andere vastgoed gerelateerde vragen, neem dan contact met mij op.

 

 

 

 

Wetsvoorstel maximering huurprijsverhoging vrije sector tot en met 2027

/in , , , /door

Het demissionaire kabinet wil de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector nog 3 jaar beperken, ook voor bestaande huurovereenkomsten. Die mag dan niet meer zijn dan het gemiddelde percentage van de CAO-loonontwikkeling + 1%. Op die manier wil minister Hugo de Jonge huurders blijven beschermen tegen excessieve huurverhogingen.

De Nederlandse Orde van Advocaten en de Raad van State hebben negatief geadviseerd over het voorstel’ Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten‘, de minister heeft het wetsvoorstel echter ongewijzigd bij de Tweede Kamer ingediend.

De wet die huurder hier nu tegen beschermt loop op 1 mei 2024 af, daarom heeft de minister besloten een nieuw wetsvoorstel aan de Tweede kamer te sturen. Uit dat voorstel blijkt dat het kabinet de huurverhoging afhankelijk wil maken van de gemiddelde loonontwikkeling, net als in de sociale sector. Daar komt dan in de vrije sector 1% bovenop. In de oude wet was er keuzemogelijkheid tussen het volgen van de inflatie of de loonontwikkeling. Ook hier kwam een procent bovenop en het voor huurders gunstigste percentage werd gekozen. Zo ging de huur per 1 januari 2024 met maximaal 5,5% omhoog op basis van de inflatie van 4,5% +1%. De loonontwikkeling was 5,8%. Als die was gevolgd dan zou dat tot een huurprijsverhoging van 6,8% hebben geleid.

De minister stelt voor om de wet direct in werking te laten treden, zonder overgangsrecht voor bestaande huurovereenkomsten.

Een ander aspect van het wetsvoorstel is dat de aanspraak op verhoging van de huur verjaart 1 jaar (!) na het opeisbaar worden van de huurprijsverhoging, op grond van de huidige wet kan de huurprijs tot maximaal 5 jaar met terugwerkende kracht kan worden geïndexeerd.

Het is de bedoeling dat de nieuwe wet op 1 mei 2024 ingaat en afloopt op 1 mei 2027. Na twee jaar vindt een evaluatie plaats om te zien of er nog steeds een beperking van de huurverhoging nodig is. Vorig jaar vond ook zo’n evaluatie plaats en werd de conclusie getrokken dat maximering van de huurprijsverhoging in de vrije sector nog steeds noodzakelijk is.

 

Wilt u meer weten over huurprijsverhoging, neem dan contact met ons op.

Huurprijsindexering Basic Fit

/in , , , /door

Eerder schreef ik op deze website al een artikel over de huurprijsindexering volgens het CPI vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Op 16 januari 2024 verscheen er een artikel in de Telegraaf waarin Groos Advocatuur wordt geciteerd terzake dit onderwerp. Ook op BNR nieuwsradio was Groos Advocatuur te horen over dit onderwerp. Fleur Groos heeft ook haar bijdrage geleverd over dit onderwerp aan een het Vastgoedjournaal, verschenen op 22 januari 2024.

Wat speelt er?

Het CBS heeft in 2023 aangegeven dat de Consumenten Prijs Index  de CPI)  onjuist (te hoog) was berekend, resulterend in een indexatie van 14.5%. Om die reden heeft het CBS de CPI anders berekend (volgens de zogenaamde nieuwe methode) vanaf juni 2023, resulterend in een CPI van 7.4%. Deze nieuwe berekeningsmethode heeft volgens het CBS echter geen terugwerkende kracht tot 1 januari 2023. Dit vormde de aanleiding voor verschillende huurders om zich te verzetten tegen deze extreme huurprijsindexatie en de gang naar de rechter te maken.

De rechtbank Midden- Nederland heeft op 10 januari 2024 in de een zaak over huurprijsindexatie, ditmaal aangespannen door huurder Basic Fit, uitspraak gedaan.

Kort gezegd heeft de rechtbank geoordeeld dat een indexering van 14,5 % geen onvoorziene omstandigheid vormt (zoals de corona pandemie wel een onvoorziene omstandigheid vormde destijds), maar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid wel onaanvaardbaar is. Echter, de vordering tot verlaging van de (geïndexeerde) huurprijs met terugwerkende kracht tot 1 januari 2023  (resulterend in een indexatie van 7,4%) is zoals het er uitziet slechts toewijsbaar, indien mede wordt gekeken naar de op 1 januari 2024 toe te passen CPI.

Immers, volgens het CBS heeft de per juni 2023 aangepaste CPI geen terugwerkende kracht tot januari 2023, maar wordt de te hoge CPI gecorrigeerd door de CPI van 1 januari 2024, die bedraag slechts 0,21%. Op deze manier komt de totale huurprijsverhoging over 2023 en 2024 (dus zonder correctie met terugwerkende kracht) op hetzelfde resultaat uit als wanneer de aanpassing van de CPI met terugwerkende kracht wordt toegepast en daar rekening mee wordt gehouden op 1 januari 2024. In de laatste situatie wordt de CPI op 1 januari 2024 dan 7% ipv 0,21%. Het is volgens de uitspraak van de rechtbank Rotterdam, alsook in deze uitspraak niet de bedoeling dat er met terugwerkende kracht een correctie wordt toegepast EN op 1 januari 2024 wordt ‘geprofiteerd ‘ van de lage CPI van 0,21% (die gebaseerd is op de correctie miv medio 2023 en niet miv 1 januari 2023), Kortom: partijen dienen te kiezen voor de nieuwe of oude berekeningsmethode en die consequent toe te passen.

Een mooi rekenvoorbeeld is te zien in de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 9 november 2023.

 

Indien u naar aanleiding van dit artikel vragen heeft, neem dan contact met mij op.