Onderverhuur via airbnb rechtvaardigt ontbinding huurovereenkomst

Arrest Gerechtshof Den haag 10 november 2020

Essentie:

Het hof oordeelt – in tegenstelling tot de kantonrechter – dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is op de grond dat de huurster de gehuurde woning aan toeristen had (onder)verhuurd via Airbnb.

Het Hof oordeelt dat het tekortkomen drie weken heeft geduurd. Huurder was daarmee kort na aanvang van de huurovereenkomst begonnen en zij zou daarmee nog maandenlang zijn doorgegaan (de Airbnb-reserveringen liepen tot in juli 2019 en hadden in januari al betrekking op 109 nachten Airbnb-verhuur, zodat de woning ruim de helft van de tijd verhuurd zou zijn) indien Stadswonen niet had ingegrepen. Daarmee staat vast dat huurder de woning lange tijd in strijd met de overeenkomst voor Airbnb-verhuur wilde gebruiken en daartoe al overeenkomsten (de reserveringen) was aangegaan.

Huurovereenkomst

In de huurovereenkomst is het volgende bepaald:

Bestemming en gebruik

1. Huurder zal het gehuurde overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken (…)

2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd als woonruimte voor hem zelf (…) bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, (…) overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)

3. Het is de huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde onder te verhuren of aan een derde in gebruik te geven. (…)

4. Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen, onverminderd het recht van verhuurder aanspraak te maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 15 van deze voorwaarden.

De klacht

Medio januari 2019 klaagde een buurvrouw van huurder bij Stadswonen over in- en uitloop van onbekende mensen die in de woning overnachtten. Bij onderzoek trof Stadswonen op de website van Airbnb een advertentie aan over de woning en een Airbnb-lidmaatschapspagina van huurder. De advertentie vermeldde onder andere:

(…)

Toegang voor gasten

You will get the whole apartment, so you will have all your privacy.

Interactie met gasten

I won’t be in the apartment, however just in the building next to it, so I will always be available if you need anything.

(…)

Slaapkamerindeling

Slaapkamer 1

1 tweepersoonsbed

Grondslag vordering verhuurder

Stadswonen heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat huurdertekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door het gehuurde in strijd met artikel 7:244 BW en artikel 6.2 lid 3 van de AV zonder toestemming van Stadswonen onder te verhuren, door in strijd met artikel 6.2 lid 2 van de AV en in strijd met artikel 7:213 BW haar hoofdverblijf niet in het gehuurde te houden en daar (in elk geval in januari 2019) niet te wonen en door het gehuurde niet volgens de bestemming van ‘woonruimte’ te gebruiken, maar ter beschikking te stellen aan toeristen en aldus vanuit het gehuurde commerciële recreatiediensten te verlenen. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Stadswonen ontbinding van de huurovereenkomst, omdat (zeer kort gezegd) Stadswonen een zero-tolerancebeleid ten aanzien van woonfraude voert en de illegale onderverhuur de leefbaarheid in de woonomgeving negatief beïnvloedt. Op grond van de huurovereenkomst moet huurder de Airbnb-inkomsten afstaan en een boetebedrag betalen.

Verweer huuurder

Huurder heeft betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij had en heeft haar hoofdverblijf in de woning en steeds één kamer voor zichzelf gehouden. Artikel 7:244 BW verbiedt niet om de woning gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. Ook de huurovereenkomst met artikel 6.2 lid 3 AV ziet hierop niet althans niet duidelijk en ondubbelzinnig. Voorts levert het incidenteel laten logeren van gasten in het gehuurde geen strijd op met de bestemming. Huurder heeft ook aangevoerd dat een overtreding, zo daarvan wel sprake is, niet aan haar kan worden toegerekend. Zij besefte niet dat het Airbnb-logeren niet mocht en tot ontbinding van de huurovereenkomst kon leiden, totdat Stadswonen haar erop aansprak. Zij schrok daarvan en heeft de Airbnb-verhuur direct gestaakt.

Oordeel kantonrechter 
De kantonrechter heeft- kort gezegd- geoordeeld dat de tekortkomingen van hiuurder onder de omstandigheden van deze zaak geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigen, omdat de tekortkomingen, alles afwegende, van te geringe betekenis zijn en de gevolgen van ontbinding en ontruiming voor huurder te ernstig (overweging 5.8).
Hoger beroep
Verhuurder heeft hoger beroep ingesteld, Stadswonen heeft zich met tien grieven tegen het vonnis gekeerd. Alle grieven zien op de afwijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
Overwegingen van het Hof
Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, geeft iedere tekortkoming door een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat huurder wel tekortgekomen is, maar dat haar tekortkomingen van te geringe betekenis zijn en de ontbinding met haar gevolgen voor huurder te ernstig, zodat de tekortkomingen de ontbinding niet rechtvaardigen.

Voor het hof staat vast dat huurder de woning in eerste 21 dagen van januari 2019 gedurende 13 nachten en, gelet op de ‘wisseldagen’, méér dan 13 dagen, zonder toestemming van Stadswonen, voor Airbnb-verhuur gebruikte. De Airbnb-gasten gebruikten (in elk geval) één slaapkamer, de woonkamer, de keuken en de badkamer, die huuurder daarvoor functioneel had ingericht. Huurder had de woning hiermee (in elk geval grotendeels en het merendeel van de tijd) niet uitsluitend bestemd als woonruimte voor haar één- of tweepersoonshuishouden, zoals contractueel was afgesproken (artikel 3). Het is niet aannemelijk, zoals de kantonrechter al heeft overwogen, dat huurder haar Airbnb-gebruik kon opvatten als enkel ‘het laten logeren van reizigers’ en niet als verhuren van haar woonruimte. Daarmee staat vast dat huurder de woning niet uitsluitend bestemde voor haar als woonruimte en dat huurder de woning zonder toestemming van Stadswonen onderverhuurde. Dit zijn tekortkomingen.

Ter beantwoording van de vraag of deze tekortkomingen de ontbinding rechtvaardigen, overweegt het hof het volgende.

Het tekortkomen heeft drie weken geduurd.Huurder was daarmee kort na aanvang van de huurovereenkomst begonnen en zij zou daarmee nog maandenlang zijn doorgegaan (de Airbnb-reserveringen liepen tot in juli 2019 en hadden in januari al betrekking op 109 nachten Airbnb-verhuur, zodat de woning ruim de helft van de tijd verhuurd zou zijn) indien Stadswonen niet had ingegrepen. Daarmee staat vast dat huurder de woning lange tijd in strijd met de overeenkomst voor Airbnb-verhuur wilde gebruiken en daartoe al overeenkomsten (de reserveringen) was aangegaan.

Huurder heeft hier tegenover aangevoerd dat Stadswonen haar bij het sluiten van de huurovereenkomst niet specifiek had gewaarschuwd voor de gevolgen van Airbnb-verhuur aan toeristen (de algemene voorwaarden noemen het algemenere verbod van onderverhuren en aan derden in gebruik geven, niet concreet Airbnb of (ander) kort durend verhuur en ook niet zero-tolerancebeleid) en dat huurder, zodra Stadswonen haar erop aansprak, de Airbnb-verhuur per direct heeft gestaakt en gestaakt gehouden en openheid van zaken over haar Airbnb-verhuur heeft gegeven.

Dit weegt in deze zaak voor het hof niet voldoende zwaar. Een eerdere tekortkoming is daarmee niet weg en Stadswonen heeft belang bij handhaving van de verplichting om de woning uitsluitend te gebruiken voor bewoning door de huurder zelf. Een voldoende zwaarwegend belang van huurder bij behoud van de woning voor de toekomst heeft huurder niet (in elk geval niet voldoende) naar voren gebracht. In het bijzonder kan het hof, anders dan de kantonrechter, niet oordelen dat de gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst voor huurder  verstrekkend zijn. Huurder heeft dat gesteld en Stadswonen heeft dat betwist. Uit hetgeen huurder daartoe heeft aangevoerd volgt dat het voor het verkrijgen van de verblijfsvergunning van haar echtgenoot noodzakelijk is dat haar echtgenoot zich kan inschrijven bij de gemeente, waarvoor (bijvoorbeeld) een huurovereenkomst nodig is. Huurder heeft niet aangevoerd dat behoud van deze huurovereenkomst en de aan deze woning gekoppelde inschrijving nodig zijn om de benodigde inschrijving (tijdig) te realiseren. Het hof kan daar zonder meer ook niet van uit gaan, omdat huurder tevens heeft aangevoerd dat zij arts is, met het bijbehorende bruto salaris, zodat het hof juist moet aannemen dat zij elders in de omgeving van haar werk tijdig een passende woning voor haar en haar echtgenoot kan (gaan) huren.

Het voorgaande brengt met zich dat de grieven doel treffen en geen verdere, afzonderlijke bespreking behoeven. Het hof zal de vorderingen van Stadswonen tot ontbinding en ontruiming toewijzen.

Voor de volledige uitspraak klik hier
Heeft u vragen over ontbinding, onderverhuur of hoofdverblijf, neem dan contact met mij op!

Aanbod en aanvaarding

Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod van een partij en de aanvaarding van dat aanbod door een andere partij.

Een aanbod is een aan een andere partij gericht voorstel tot het aangaan van een overeenkomst, welk voorstel zodanig is bepaald dat door de aanvaarding daarvan onmiddellijk een overeenkomst tot stand komt. Op het moment dat de andere partij een tot haar gericht aanbod aanvaardt, is sprake van wilsovereenstemming en daarmee van een overeenkomst.

Verklaringen of uitingen

Aanbod en aanvaarding zijn verklaringen of uitingen van de wil van de partij die het aanbod doet dan wel van de partij die het aanbod aanvaardt. Die verklaringen of uitingen kunnen in elke vorm plaatsvinden: mondeling, schriftelijk, maar ook middels gebaren en gedragingen en onder bepaalde omstandigheden zelfs door niet te doen.

Opgewerkt vertrouwen

Het kan voorkomen dat de verklaring van de ene partij door de andere partij anders wordt opgevat dan de verklarende partij heeft bedoeld. Als die andere partij die verklaring in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze zo mocht opvatten (gerechtvaardigd was), dan kan de partij die de verklaring heeft afgelegd – dat kan de partij zijn die het aanbod doet, maar ook de partij die aanvaardt – geen beroep doen op het ontbreken van zijn wil.

Aanbod versus een uitnodiging om in onderhandeling te treden of om een aanbod te doen

Een aanbod is niet hetzelfde als een uitnodiging om in onderhandeling te treden of een uitnodiging om een aanbod te doen. Van een aanbod is pas sprake als het voorstel ten minste de voornaamste punten (de essentialia) van de beoogde overeenkomst bevat. Wat die hoofdzaken zijn verschilt per overeenkomst. Bij een koopovereenkomst zullen dat in beginsel het voorwerp en de prijs zijn, maar dat hoeft niet. Zo zal een reclamefolder waarin kantoorartikelen tegen een bepaalde prijs worden aangeboden meestal gelden als een aanbod.

Een advertentie waarin een woning tegen een bepaalde prijs wordt aangeboden, is in beginsel geen aanbod. Bij die transactie zijn namelijk bijkomende verkoopvoorwaarden van belang, zoals de termijn van levering, financieringsvoorbehoud etc. Afhankelijk van de inhoud van een offerte kan een offerte worden aangemerkt als een aanbod danwel als een uitnodiging om een aanbod te doen.

Herroepen of intrekken van een aanbod

Een aanbod kan herroepelijk, onherroepelijk of vrijblijvend zijn. Hoofdregel is dat een aanbod kan worden herroepen tot aan het moment van aanvaarding door de andere partij, tenzij voor de aanvaarding een termijn is gesteld. Door herroeping komt het aanbod te vervallen en zodra het aanbod is vervallen kan er door aanvaarding geen overeenkomst meer tot tand komen. Bij een onherroepelijk aanbod mag de aanbieder het aanbod niet herroepen. Of sprake is van een onherroepelijk aanbod kan blijken uit het aanbod zelf, bijvoorbeeld omdat er een termijn voor aanvaarding is gesteld. De onherroepelijkheid kan ook volgen uit de overeenkomst zelf of gewoonte. Bij een koopoptie verbindt een partij zich om, indien de andere partij dat wenst, een overeenkomst met haar te sluiten. Een koopoptie is dus een onherroepelijk aanbod. Als een partij bij het doen van een aanbod vermeldt dat het aanbod vrijblijvend wordt gedaan, kan zij het aanbod meteen na aanvaarding door de andere partij nog herroepen.

Behalve herroepen kan een aanbod ook worden ingetrokken. Wil de intrekking van een aanbod werking hebben, moet de intrekking de andere partij eerder dan of gelijktijdig met het aanbod bereiken.

Aanvaarding van een aanbod moet plaatsvinden op een moment waarop het aanbod nog van kracht is. Ingeval van een mondeling aanbod betekent dit dat de aanvaarding direct moet plaatsvinden. Is het aanbod schriftelijk gedaan dan dient deze binnen de gestelde termijn te worden aanvaard of, indien geen termijn is gegeven, binnen een redelijke termijn. De aanvaarding moet overeenkomen met het aanbod. Indien de aanvaarding afwijkt van het aanbod, dan geldt dat als een nieuw aanbod en tegelijk als verwerping van het oorspronkelijke aanbod. Deze regel geldt niet indien de aanvaarding slechts op ondergeschikte punten afwijkt. In dat geval komt de overeenkomst tot stand overeenkomstig de aanvaarding, tenzij de aanbieder direct bezwaar maakt tegen de afwijkingen. De overeenkomst komt tot stand op het moment dat de aanvaarding de aanbieder bereikt.

 

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, bijvoorbeeld over een gedaan aanbod, de uitleg van een gedaan aanbod of het doen van een tegenaanbod, neem dan contact op met onze vastgoedrecht advocaat

 

Verkoop van woonhuis door particulier aan vastgoedhandelaar, geen schriftelijkheidsvereiste van toepassing

Uitspraak van het Hof Amsterdam van 20 oktober 2020

De zaak

Een consument heeft zijn woonhuis via een formulier aangemeld op de website van een vastgoedhandelaar (VDN). Een opkoper van woningen. Een medewerker van de vastgoedhandelaar heeft een bod gedaan en verkopers gaan via whatsapp akkoord met het bod. Uiteindelijk blijkt de bank van verkopers niet mee te willen werken aan de overeengekomen wijze van verkoop. Verkopers zien van de koop af en verkopen de woning niet veel later aan een derde partij, waardoor nakoming van de koopovereenkomst met de vastgoedhandelaar ook niet langer mogelijk is.

Schriftelijksheidsvereiste geldt niet voor particuliere verkoper

Verkopers stellen zich op het standpunt dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat de koopovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd. Indien de koper een niet-particulier is (omdat deze handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf), dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet, aldus het Hof. Dat de verkoper wel een particulier (consument) is maakt dit niet anders.

Het Hof vervolgt:

De enkele omstandigheid dat een particulier die een woning verkoopt aan een professionele vastgoedhandelaar eveneens behoefte kan hebben aan een zekere bescherming tegen onbezonnen acties, is onvoldoende grond voor het aannemen van een buitenwettelijke nietigheidsgrond. Bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel tot invoering van het schriftelijkheidsvereiste is uitdrukkelijk van gedachten gewisseld over de wenselijkheid van bescherming van de particuliere verkoper. In antwoord op vragen heeft de minister hierover het volgende opgemerkt (Kamerstukken II 2000/01, 23 095, nr. 10):

De behoefte van de consument-verkoper van een woning aan bescherming is veel kleiner dan die van de consument-koper van een woning. De verkoper zal doorgaans minder behoefte hebben aan het raadplegen van deskundigen dan de koper, omdat de verkoper beter dan de koper op de hoogte is van de toestand van de woning, zowel in juridisch als in feitelijk opzicht. Voor zover de verkoper (…) wel de behoefte aan deskundigenraadpleging mocht hebben, kan hij zulks reeds doen voordat hij zijn woning te koop aanbiedt. Een door de wet gewaarborgde mogelijkheid daartoe acht ik niet noodzakelijk.

Een en ander neemt niet weg dat behalve de vraag hoe de consument-koper van een woning dient te worden beschermd ook de vraag of, en zo ja hoe, de consument-verkoper van een woning dient te worden beschermd, een vraag van rechtspolitieke aard is. Geoordeeld is dat met bescherming van de koper in beginsel dient te worden volstaan. Behalve op de hiervoor genoemde gronden berust dit oordeel op de wens, terughoudendheid te betrachten bij inmenging in het marktproces.

Zonder solide juridische basis kan het hof de in de wet gemaakte rechtspolitieke keuze niet overdoen.

Schadevergoeding gemiste winst uit doorverkoop en matiging wegens schending zorgplicht

Koper (VDN) vordert schadevergoeding, bestaande uit de gemiste winst uit doorverkoop. Deze vordering wordt toegewezen, maar het bedrag wordt gematigd, omdat de vastgoedhandelaar als professionele partij niet heeft voldaan aan zijn zorgplicht. Het Hof:

VDN is immers een zeer ervaren vastgoedhandelaar. Zij dient in het oog te houden dat de particulieren met wie zij handelt, over het algemeen slechts enkele malen in hun leven transacties aangaan met een dergelijk financieel belang en daarin dus niet ervaren zijn, terwijl de consequenties van een vergissing ingrijpend kunnen zijn. Onder de geschetste omstandigheden had dan ook van haar mogen worden verwacht dat zij [geïntimeerden] had gewezen op de noodzaak van een voldoende financiële dekking en hun een ruimere bedenktijd had gegund. Een termijn die op vrijdagmiddag begon en in het weekend afliep maakte het in feite onmogelijk financieel advies in te winnen of te overleggen met de bank. [geïntimeerden] hadden dan wel zelf te kennen gegeven dat zij haast hadden met de verkoop, maar een paar dagen extra voor dat doel waren bepaald nodig. VDN stelt dat zij een zo korte acceptatietermijn hanteert omdat zij niet te veel koopaanbiedingen tegelijkertijd wil hebben lopen, maar dat argument is evident ondeugdelijk, aangezien zij zich het recht van definitieve goedkeuring heeft voorbehouden. Het feit dat VDN zichzelf niet onvoorwaardelijk heeft willen binden, maakt het extra moeilijk te accepteren dat zij dat wel binnen een paar weekenddagen van particulieren als [geïntimeerden] verwacht.

Het hiervoor overwogene tegen elkaar afwegende is het hof van oordeel dat de rechtbank de gevorderde schadevergoeding terecht fors heeft gematigd. Toewijzing van het volledige bedrag zou in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zijn. De door VDN gemaakte, maar niet gevorderde incassokosten vallen weg tegen de kosten die VDN zich heeft bespaard doordat zij de woning niet heeft hoeven doorverkopen. Van de door VDN geleden schade, de misgelopen winst van de verkooptransactie, acht het hof een kwart, dat is afgerond € 12.000,= toewijsbaar. Een dergelijk bedrag aan schadevergoeding doet, mede de onderlinge verhoudingen in aanmerking genomen, recht aan de vaststelling dat beide partijen niet op de juiste wijze zaken hebben gedaan.

Conclusie

Zowel particulieren als vastgoedhandelaren kunnen lessen trekken uit dit arrest.  Particuliere verkopers doen er verstandig aan zich tijdig (vooraf) te laten informeren over de waarde van hun eigendom en de financiële gevolgen van de wijze van verkoop. Vastgoed professionals dienen zich bewust te zijn van de op hen rustende zorgplicht wanneer zij zaken doen met  particulieren, bijvoorbeeld door het hanteren van redelijke bedenktermijnen, waardoor de particuliere contractspartij voldoende gelegenheid heeft om financieel advies in te winnen.

 

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op!

Incasso kort geding

Wanneer een huurder ondanks aanmaningen weigert de huur te voldoen, dan kan een incasso kort geding uitkomst bieden. In een incasso kort geding bij de rechtbank kunt u naast betaling van de openstaande vorderingen, ook ontruiming van het gehuurde vorderen. Een incasso kort geding is een relatief snelle en makkelijke manier om uw vordering door een rechter te laten vaststellen, waarna u kunt overgaan tot het incasseren daarvan.

Een incasso kort geding is in principe alleen geschikt voor betrekkelijk eenvoudige zaken, waarin de vorderingen niet (kunnen) worden betwist en wordt verwacht dat  de wederpartij niet zal verschijnen.

Laatste aanmaning

Van belang is wel dat vóórdat de dagvaarding door de deurwaarder wordt uitgebracht, eerst nog een sommatie aan huurder wordt gestuurd, per aangetekende post of deurwaardersexploot. Bij deze sommatie dient de (concept) kort geding dagvaarding als bijlage te worden meegezonden, met vermelding van de datum en tijdstip van de zitting.

Een voorlopig oordeel, vooruitlopend op het oordeel in de bodemprocedure

Wil een vordering in kort geding kunnen worden toegewezen, dan dient de vordering voldoende aannemelijk te zijn. Voldoende aannemelijk betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten is dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen. Het oordeel in kort geding is namelijk een voorlopig oordeel, de kort geding rechter oordeelt vooruitlopend op het oordeel van de rechter in een bodemprocedure. Alleen indien de kort geding rechter het voldoende aannemelijk acht dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden, zal hij de ontruiming toewijzen.

Zitting

Hoe ziet de zitting van een incasso kort geding eruit? De gang van zaken wordt mede bepaald door de aan- of afwezigheid van de huurder (gedaagde partij). Komt de huurder niet opdagen, dan worden de vorderingen meestal toegewezen, mits is voldaan aan de formele eisen en de vorderingen de rechter als juist voorkomen. Een vonnis waarbij de vorderingen worden toegewezen en de gedaagde partij niet aanwezig was, wordt een verstekvonnis genoemd

Verschijnt de gedaagde partij wel ter zitting, dan kan het gebeuren dat de rechter de zitting verplaatst naar een andere datum, zodat de huurder dan inhoudelijk verweer kan voeren. Partijen kunnen er echter ook voor kiezen om een regeling te treffen.

 

Kampt u met niet-betalende huurders, neemt u dan contact op. Groos Advocatuur heeft jarenlange ervaring in het huurrecht en met de incasso van huurpenningen.

Schade aan einde van de huur

 

In de praktijk komt het regelmatig voor dat er aan het einde van de huur sprake is van schade aan het gehuurde. Toch is de (volledige) schade niet altijd op huurder te verhalen. In dit artikel leg ik u uit waar u als verhuurder op moet letten om te voorkomen dat u wordt opgezadeld met de herstelkosten van gebreken en schade aan het gehuurde, die zijn veroorzaakt door de huurder.

Beschrijving van het gehuurde

In de wet (artikel 7:224 lid 2 BW) is bepaald dat indien er geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst is opgemaakt, er bij het einde van de huur vanuit wordt gegaan dat de staat waarin de woning dan verkeert, ook de staat van aanvang was.

Gelet op dit artikel is het belangrijk dat bij het aangaan van de huurovereenkomst in aanwezigheid van huurder een duidelijke beschrijving van het gehuurde wordt opgemaakt (mogelijk met foto’s) en dat deze (na ondertekening door de huurder) aan de huurovereenkomst wordt gehecht.

Een duidelijke beschrijving is belangrijk, omdat op het moment dat er sprake is van schade aan het gehuurde en daar tussen partijen  onenigheid over bestaat (over de staat waarin het gehuurde dient te worden opgeleverd), het aan verhuurder is om te bewijzen dat deze schade niet al bij aanvang van de huur bestond. Zonder beschrijving van de woning zal dat niet eenvoudig zijn.

Wanneer verhuurder erin slaagt te bewijzen dat de schade niet al bij aanvang van de huur bestond, dan komt vervolgens de aansprakelijkheid van de huurder voor de verschillende herstelkosten aan de orde. De aanwezigheid van een beschrijving of inspectierapport blijkt ook dan van groot belang te zijn.

Wettelijke plicht huurder om aan het einde de woning terug te geven én in goede staat op te leveren

Op het moment dat de gehuurde woning niet in goede staat is opgeleverd en verhuurder de huurder zonder succes aansprakelijk stelt voor de schade, volgt er vaak een gerechtelijke procedure. Welke gevolgen verbindt de rechter dan aan het feit dat er geen voorinspectie heeft plaatsgevonden?

In het arrest ‘Van der Meer/Beter Wonen’ ( HR 27 november 1998, NJ 1999, 380) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de huurder bij einde van de huur de wettelijke plicht heeft de woning terug te geven én in goede staat op te leveren. Die verplichting is dus niet te splitsen in twee afzonderlijke verplichtingen. Daarnaast oordeelde de Hoge Raad dat de huurder ingeval van een gebrekkige oplevering direct in gebreke is, de verhuurder hoeft de huurder dan ook niet nog eens schriftelijk in gebreke te stellen om de schadevergoedingsplicht van de huurder te doen ontstaan.

Toch betekent het voorgaande niet dat alle schade altijd op huurder te verhalen is dat hangt af van de vraag of er een voorinspectie heeft plaatsgevonden.

Het belang van een voorinspectie

Heeft er geen voorinspectie plaatsgevonden? In dat geval kunnen alleen die herstelkosten worden verhaald die door de huurder zouden zijn gemaakt als de huurder zelf de schade aan de woning zou hebben hersteld. Met andere woorden, de herstelkosten van die gebreken waarvan het de huurder ook zonder voorafgaande inspectie duidelijk moet zijn geweest dat hij deze bij oplevering had dienen op te heffen en/of te herstellen. Daaronder vallen niet de herstelkosten van gebreken die het gevolg zijn van slijtage en/of ouderdom.

Verder kan de verhuurder niet het arbeidsloon of de inleenkosten van de ingeschakelde schilder of timmerman op de huurder verhalen, maar uitsluitend de materiaalkosten. Is er wel een voorinspectie gehouden, dan kan de verhuurder wel alle kosten verhalen op de huurder.

Huurder is voor het einde van de huurovereenkomst vertrokken of weigert medewerking
Wanneer de huurder voor het einde al is vertrokken of niet reageert op het verzoek om gezamenlijk een inspectie van de woning te houden, dan komt dat voor rekening en risico van de huurder. In dat geval kan huurder niet aan een vordering tot herstel van alle kosten ontkomen. Ook wanneer de woning in een deplorabele staat wordt opgeleverd en wordt aangenomen dat huurder ook niet beschikt over de middelen om de woning terug te brengen in goede staat, kan een voorinspectie achterwege blijven en kan alle opleveringsschade op huurder worden verhaald.

 

Oplevering na een gerechtelijk vonnis

Ook indien een huurder toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen en in een gerechtelijke procedure  tot ontruiming is veroordeeld , zal de verhuurder de huurder de gelegenheid moeten bieden nog vóór de ontruimingsdatum een inspectie bij te wonen (voorzover dit mogelijk is), dan wel een inspectierapport toe te zenden, waarna de huurder de gelegenheid krijgt tot het verrichten van de herstel-, schoonmaak-, of leeghaalwerkzaamheden.

Samenvattend

Het verdient aanbeveling om bij aanvang van de huurovereenkomst een (uitgebreide) beschrijving van de woning te maken en die te hechten aan de huurovereenkomst. Om alle kosten te kunnen verhalen moet de huurder de gelegenheid hebben gekregen om, na een gezamenlijke inspectie van de woning, herstelwerkzaamheden aan gebreken uit te voeren, juist omdat hij dat vaak tegen lagere kosten kan doen dan wanneer die werkzaamheden door de verhuurder worden gedaan. Laat de huurder die gelegenheid voorbij gaan, dan komt dat voor zijn risico.

Verwacht u of is er sprake van opleveringsschade, neem dan vrijblijvend contact met mij op.

 

 

 

 

 

Huurprijsstijging vrije sector woningen verder aan banden

Huurverhoging verder gemaximeerd en 450 miljoen voor leefbare en duurzame gebieden

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties komt met een aanvullend pakket maatregelen om voor zoveel mogelijk mensen een betaalbare woning bereikbaar te maken. De jaarlijkse maximale huurverhoging wordt voor alle huurwoningen vastgesteld op inflatie + 1%, meer mensen met een laag inkomen komen in aanmerking voor een sociale huurwoning. Er komt een volkshuisvestingsfonds van 450 miljoen euro beschikbaar waarmee stevig wordt geïnvesteerd in de leefbaarheid en duurzaamheid van kwetsbare gebieden.

Citaat uit de brief van de minister van 6 november 2020 aan de Tweede Kamer:

Stijging van huren maximeren op inflatie + 1%
De huurverhogingen maximeer ik op inflatie + 1 procentpunt voor huurders in de
gereguleerde en de vrije sector. Dit betekent dat er een einde komt aan vrije
huurverhogingen die tot nu toe konden worden doorgevoerd. Huurders worden
hiermee beschermd tegen ongebreidelde huurverhogingen. Zo wordt ervoor
gezorgd dat huren betaalbaar blijven.

Huurcommissie

Huurders in de vrije sector krijgen daarbij de mogelijkheid om geschillen over de
huurverhoging voor te leggen bij de Huurcommissie. Om deze maatregelen snel in
te kunnen voeren stel ik voor het initiatiefwetsvoorstel van de PvdA te steunen
dat de jaarlijkse huurstijging in vrije sector beperkt tot inflatie + 1%5.

Looptijd maatregel 

De looptijd van de maatregel wordt gekoppeld aan de weging die is gemaakt ten aanzien van
juridische kaders en de verhouding tot economische omstandigheden bij de
aankondiging van het Kabinet om huurprijsstijgingen in de vrije sector te
maximeren.

Renovatie en verduurzaming blijven buiten de maximering van de
huurprijsverhoging vallen, omdat deze werkzaamheden doorgang moeten kunnen
blijven vinden en de investeringsbereidheid van verhuurders moet worden
gestimuleerd met het oog op het Klimaatakkoord en de werkgelegenheid. Voor
woningcorporaties wordt de ruimte voor gedifferentieerd huurbeleid met deze
maatregel enigszins beperkt. Dat neemt niet weg dat de totale huurruimte
ongewijzigd blijft, omdat de huursomstijging beperkt is tot inflatieniveau of indien
afgesproken lokaal op maximaal inflatieniveau + 1%punt.

Klik hier om de volledige brief van de minister aan de kamer te lezen

 

Heeft u vragen over de mogelijkheden om de huurprijs te verhogen , neem dan contact met mij op

Overeengekomen gebruik van het gehuurde en de bedoeling van partijen

Kort

Uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 6 oktober 2020 in een zaak waarin verhuurster ontruiming vordert, omdat huurster het gehuurde nauwelijks gebruikt en daardoor tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De ontruiming wordt toegwezen, dat het gehuurde inmiddels wel wordt gebruikt maakt de tekortkoming uit het verleden niet ongedaan.

De situatie

Verhuurster (apotheek) heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat zij de (onder-)huurovereenkomst met huurder (een huisartspraktijk) is aangegaan, nadat een nabij de apotheek gelegen huisartsenpraktijk was verhuisd. Het daardoor dreigende omzetverlies hoopte zij op te vangen door een samenwerking aan te gaan met huurder. De huurovereenkomst verplicht huurder dan ook om in het gehuurde een huisartsenpraktijk te drijven. Verhuurster heeft in verband daarmee huurder gunstige huurvoorwaarden geboden. Huurder heeft, kort gezegd, niet aan de huurovereenkomst voldaan op het punt van het overeengekomen gebruik. Vanaf het begin van de huur tot 1 maart 2019 werd de praktijk af en toe bemand. De bezetting nam steeds verder af en vanaf maart 2019 was er helemaal geen bezetting door een arts meer. De ruimte is in die periode niet meer gebruikt of alleen als kantoorruimte.

De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming toe, huurder stelt hoger beroep in.

Hoger beroep

Volgens huurder heeft zij wel degelijk aan haar verplichtingen voldaan. Uit de huurovereenkomst blijkt dat is afgesproken dat in het gehuurde ´huisartsgeneeskunde in brede zin wordt uitgeoefend, inclusief laboratorium en psycholoog´, zodat huurder ook ervoor had kunnen kiezen om in plaats van een huisarts een psycholoog in het gehuurde te vestigen of een andere paramedicus die geen medicatie voorschrijft, in welk geval de door verhuurder gestelde gewenste omzetstijging zich evenmin zou hebben voorgedaan. Dat verhuurder bij de verhuur de intentie had om meer omzet te genereren blijkt nergens uit en was haar niet bekend, noch moest zij daarmee bekend zijn. Er zijn in het geheel geen afspraken gemaakt over de bezetting of over de aanwezigheid van een huisarts, aldus huurde.

Bedoeling van verhuurder over het gebruik van het gehuurde aannemelijk 

Het hof is, met de kantonrechter, van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat verhuurderde huurovereenkomst is aangegaan om meer omzet te genereren als gevolg van extra aanloop door de nabijheid van een huisartsenpraktijk en dat dit huurder bekend was, althans had behoren te zijn. Tussen partijen is overeengekomen dat het gehuurde gebruikt wordt ‘ten behoeve van het uitvoeren van Huisartsgeneeskunde in brede zin inclusief medische en paramedische discipline oa. laboratorium, psycholoog’ en aannemelijk is dat dat in de gegeven omstandigheden impliceert dat er een lopende huisartsenpraktijk, inclusief aldaar aanwezige huisarts, gevestigd diende te zijn. Het hof leidt dit voorshands af uit de stellingen van partijen en de in het geding gebrachte stukken, waaronder de tussen partijen gevoerde WhatsApp-correspondentie, de verklaring van de persoon die partijen met elkaar in contact heeft gebracht (die onder meer schrijft dat de bedoeling van partijen was om als apotheek en praktijk gezamenlijk op te trekken wat betreft marketing en zij zich aan het publiek wilden presenteren als apotheek- en huisartsenzorg op één adres, bijvoorbeeld door middel van een huis aan huis te verspreiden folder) en de, mede gezien de totale huurprijs, laag te noemen huur voor het door huurder gehuurde gedeelte. Dit betekent dat niet aan de huurovereenkomst wordt voldaan in het geval dat huurder in het gehuurde geen lopende huisartsenpraktijk uitoefent.

Overmacht sluit ontbinding van de huurovereenkomst niet uit. Bepaalde tekortkomingen uit het verleden kunnen niet ongedaan worden gemaakt

Het hof is van oordeel dat de ontruiming terecht is heeft toegewezen. Volgens het hof is het aannemelijk dat in eenbodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbinden op de grond dat sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op het punt van het overeengekomen gebruik. Ook bij niet-toerekenbare tekortkoming, zoals een beroep op overmacht, is ontbinding mogelijk. Verder merkt het hof op dat het niet van wezenlijk belang is dat de situatie naderhand is verbeterd en dat vanaf 1 maart 2020 wel weer een huisarts in het gehuurde zijn praktijk heeft uitgeoefend, zij het op een beperkt aantal dagdelen, zoals door huurder aangevoerd, aangezien daarmee de tekortkoming uit het verleden niet ongedaan is gemaakt.

Deze uitspraak laat zien dat de bewoordingen van het overeengekomen gebruik nauw luisteren. Heeft u bij het vastleggen van de gemaakte afspraken over het gebruik hulp nodig of vraagt u zich af of het gebruik (of niet-gebruik) overeenkomt met de gemaakte afspraken daarover? huurrechtspecialist Groos Advocatuur kan u daarbij helpen.

Verkoop woning door verkoper kort na beëindiging overeenkomst met makelaar, geen courtage verschuldigd

Utspraak van de rechtbank Rotterdam van 28 augustus 2020 (https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBROT:2020:9641&showbutton=true

Verkoper verkoopt zijn woning zelf, één week nadat hij de opdracht aan de makelaar heeft ingetrokken. De makelaar heeft 9 maanden voor de verkoop ook contact gehad met deze uiteindelijke koper.

NVM Algemene Consumentenvoorwaarden

Verkoper (consument) heeft een overeenkomst gesloten met een NVM- makelaar, waarin verkoper de makelaar de opdracht geeft om zijn woning te verkopen tegen een courtage van 1,25% van de uiteindelijke koopsom. Op deze overeenkomst zijn de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM (hierna: de NVM-voorwaarden) van toepassing.

Intrekking opdracht en verkoop woning 
Op grond van de algemene bepalingen kan de opdracht te allen tijde en zonder dat een opzegtermijn in acht behoeft te worden genomen, door consument worden ingetrokken. De consument is ter zake van een intrekking nimmer schadeplichtig.

Makelaar vordert courtage op grond van schending van de algemene voorwaarden
Vaststaat dat de overeenkomst tussen partijen met wederzijds goedvinden op
31 maart 2019 is geëindigd en dat de woning kort daarna op 8 april 2019 is verkocht. De makelaar meent dat consument op grond van de algemene voorwaarden toch courtage verschuldigd is geworden.

1. Ten eerste omdat de consument volgens de makelaar tijdens de looptijd van de overeenkomst contact zou hebben gehad met de koper (art. 13);
2. Ten tweede omdat de koopovereenkomst mede dankzij de inspanningen van de makelaar tot stand zou zijn gekomen (art.14). De makelaar had in het jaar voor de uiteindelijke verkoop (in 2018) namelijk ook contact gehad met de uiteindelijke koper. Hij heeft toen een bezichtiging verzorgd en daarna is nog tweemaal e-mail contact tussen de makelaar en de uiteindelijke koper geweest. Tot een koopovereenkomst heeft het toen echter niet geleid.

Beoordeling
De makelaar heeft volgens de kantonrechter geen bewijs geleverd dat consument reeds tijdens de looptijd van de opdracht contact had gehad met de koper. De rechter vervolgt door te oordelen dat de makelaar weliswaar heeft gesteld dat het opmerkelijk is dat de koopovereenkomst zeer kort na het eindigen van de overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, maar dat de makelaar op geen enkele wijze concreet heeft onderbouwd dat de consument (verkoper) reeds gedurende de looptijd contact heeft gehad met koper. Daarmee is niet gebleken dat verkoper in strijd met artikel 13 van de algemene voorwaarden heeft gehandeld.
Het tweede argument dat verkoper ondank het beëindigen van de overeenkomst, toch courtage verschuldigd zou zijn, mag de makelaar evenmin niet baten. De kantonrechter oordeelt:
“De makelaar heeft gesteld dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen als gevolg van haar dienstverlening tijdens de looptijd van de opdracht. Verkoper heeft niet weersproken dat de makelaar verschillende werkzaamheden heeft verricht ten behoeve van de verkoop, waaronder het presenteren van de woning via verschillende kanalen, en dat zij met koper op 4 juni 2018 de woning heeft bezichtigd. Daarnaast blijkt uit de door de makelaar overgelegde e-mailcorrespondentie dat de makelaar, naast de verzonden afspraak-bevestiging van 1 juni 2018, zowel op 18 juni 2018 als op 26 juni 2018 tweemaal per e-mail door hem verzochte informatie aan koper heeft verstrekt. Deze werkzaamheden hebben kennelijk kort daarna niet geleid tot de totstandkoming van een koopovereenkomst.
Niet gebleken is dat de makelaar daarnaast of daarna nog nadere inspanningen heeft verricht richting koper , die de conclusie kunnen dragen dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen als gevolg van de dienstverlening van de makelaar. Weliswaar is op 8 april 2019 alsnog een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen verkoper en koper, maar nu niet gesteld of gebleken is dat in de tussenliggende periode van ruim 9 maanden na 26 juni 2018 sprake is geweest van enig contact tussen de makelaar en koper, is onvoldoende verband tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de door de makelaar verrichte werkzaamheden. De kantonrechter ziet geen aanleiding de makelaar op dit punt nog toe te laten tot het leveren van nader bewijs”.

Slot
Heeft u een geschil over de courtage, neem dan gerust contact met mij op https://www.groosadvocatuur.nl/advocaat-in-vastgoedrecht/

Corona vormt niet zonder meer spoedeisend belang bij toewijzing geldvordering in kort geding

Op grond van vaste rechtspraak geldt dat voor de toewijzing van een geldvordering in kort geding terughoudendheid op zijn plaats is. Er moeten voldoende feiten en omstandigheden worden aangewezen die meebrengen dat toewijzing van de geldvordering (ofwel veroordeling tot betaling daarvan) uit hoofde van onverwijlde spoed is geboden. In een zaak die dit jaar speelde bij het Hof Den Bosch was de eisende partij daarin niet geslaagd.

De eisende partij stelde dat het spoedeisend belang in deze zaak kon worden verondersteld aanwezig te zijn, omdat over de te verwachten beslissing in de bodemzaak geen onduidelijkheid meer zou bestaan, en van haar (daarom) niet gevergd kon worden dat ze nog langer moest wachten op betaling van haar vordering. Het spoedeisend belang was volgens eiser mede gegeven, gezien de bij alle bedrijven bekend veronderstelde liquiditeitsvraagstukken als gevolg van de coronapandemie.

Eiser had echter geen inzicht gegeven in haar liquiditeitspositie en geen documenten verstrekt waaruit dit inzicht zou kunnen worden afgeleid. Volgens het Hof Den Bosch leidt de coronapandemie op zichzelf niet zonder meer tot een spoedeisend belang bij toewijzing van een geldvordering in kort geding. Het standpunt dat er sprake is van een liquiditeitspositie die zodanig is dat niet van de eisende partij kan worden verlangd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten dient met behulp van stukken nader te worden onderbouwen. Nu eiser dat heeft nagelaten, wordt de geldvordering afgewezen.

Heeft u vragen of overweegt u een juridische procedure te starten om een geldvordering te incasseren en twijfelt u tussen een gewone bodemzaak en een kort geding? Neemt u dan gerust contact met mij op.

Klik hier om de volledige uitspraak te lezen:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2020:3240

Column Goede Zaken 13 oktober 2020: Huur en Corona een tussen-balans

In één van mijn eerdere columns voor Goede Zaken schreef ik over de gevolgen van Covid-19 voor de huurrechtpraktijk. Inmiddels beheerst de Covid-19 pandemie al ruim een half jaar de wereld, tijd om de (tussen-)balans op te maken.

Duidelijk is dat de coronacrisis een enorme impact heeft en op veel vlakken leidt tot onzekerheid. Binnen de huurrecht praktijk heeft de coronacrisis geleid tot de nodige discussie, waaronder de vraag of een (gedwongen) sluiting van overheidswege een huurrechtelijk gebrek is dat recht geeft op huurprijsvermindering.

Gedwongen sluiting of ‘tweede golf’

In de rechtspraak wordt relatief weinig verschil gemaakt tussen ondernemingen die als gevolg van de corona maatregelen verplicht dienden te sluiten (zoals de horeca) en branches die niet gedwongen dicht hoefden, maar wel te maken kregen met omzetverlies (ook wel genoemd ‘de tweede golf’, zoals winkelruimten, reisbureaus, hotels, groothandels e.d.).

Als gevolg van de coronacrisis stapten verschillende huurders en verhuurders naar de rechter.  Dit heeft geleid tot enkele tientallen gepubliceerde vonnissen, allemaal gewezen in kort geding of door kantonrechters. Uitspraken van de hogere instanties zoals de gerechtshoven en de Hoge Raad zijn er nog niet.

De meeste vonnissen hebben betrekking op horeca en een klein aandeel op de zogenaamde ‘tweede golf’ branches. In het algemeen wordt geoordeeld dat de coronacrisis een gebrek en/of onvoorziene omstandigheid oplevert en niet valt onder het ondernemersrisico.

Dat de veel gebruikte standaard (ROZ) huurovereenkomsten het recht op huurprijsvermindering vanwege gebreken uitsluiten hoeft geen belemmering te zijn. Verschillende rechters hebben inmiddels geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is en dat verhuurders daarom geen beroep op deze bepaling kunnen doen.

Of huurprijsvermindering (of uitstel van betaling) aan de orde is, en zo ja, wat redelijk is, dat hangt af van de omstandigheden van het geval. In ieder geval geldt dat het belangrijk is dat de huurder de financiële gevolgen van de coronacrisis voldoende onderbouwt en niet zonder meer een lagere of helemaal geen huur gaat betalen.

Advies

Kijk verder dan alleen naar de huurprijs, er zijn meer omstandigheden om rekening mee te houden. Groos Advocatuur kan u daarbij helpen, neemt u gerust contact met mij op.