De gevolgen van de Wet goed verhuurderschap

/in , , , /door

De Wet goed verhuurderschap is op 1 juli 2023 in werking getreden en bevat regels om huurmissstanden te voorkomen. De wet heeft grote gevolgen voor alle verhuurders van woonruimte (ook voor woningcorporaties), verhuurders van verblijfsruimte van arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Wat gaat er concreet veranderen?

Basisnormen

De wet zet meerdere basisnormen uiteen waaraan alle verhuurders van woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte van arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars in alle gevallen moeten voldoen:

  1. Er komt een verplichting om discriminatie te voorkomen en tegen te gaan. Om dit te bewerkstelligen moet door de verhuurder en verhuurbemiddelaar een transparante selectieprocedure gehanteerd worden bij de keuze van de huurder. Daarbij moet gebruik worden gemaakt van voor de kandidaat-huurder kenbare en objectieve selectiecriteria. Hieraan is in ieder geval voldaan als de verhuurder een bepaald woonruimteverdeelsysteem hanteert dat is gericht op volgorde van aanmelding of een bepaalde inschrijfduur. Ook moet de keuze voor een afwijzing van kandidaat-huurders worden gemotiveerd. Verder moet een werkwijze gehanteerd worden waarbij woondiscriminatie wordt tegengegaan. Hiervoor moet een doeltreffende werkwijze worden gehanteerd die schriftelijk vastgelegd en door eenieder te raadplegen moet zijn.
  2. Iedere vorm van intimidatie richting de huurder wordt verboden. Intimidatie is als zodanig al strafrechtelijk te handhaven, maar deze norm geeft het bevoegde gezag ook de mogelijkheid om bestuursrechtelijk tegen de verhuurder op te treden.
  3. Het wordt verboden om aan de huurder een waarborgsom in rekening te brengen die hoger is dan tweemaal de kale maandelijkse huurprijs. Daarbij wordt het wettelijk verplicht om de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst aan de huurder terug te betalen, tenzij sprake is van schade aan het gehuurde of een betalingsachterstand. In die gevallen moet de waarborgsom binnen 30 dagen worden terugbetaald met verrekening van de openstaande bedragen.
  4. Het wordt wettelijk verplicht om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen. Het niet schriftelijk vastleggen heeft echter geen gevolg voor de geldigheid van de huurovereenkomst, omdat de huurder hierdoor minder bescherming zou toekomen. Deze verplichting geldt alleen voor huurovereenkomsten die ná 1 juli 2023 worden aangegaan.
  5. Er komt een verplichting om de huurder van bepaalde informatie op de hoogte te stellen. Het gaat hier onder meer om de rechten en verplichtingen die de huurder heeft (voor zover deze niet uit de huurovereenkomst volgen), de hoogte van de waarborgsom en de restitutietermijn, de contactgegevens van een gemeentelijk meldpunt waar de huurder terecht kan met klachten over de verhuurder en de betalingsverplichting en specificatie van de servicekosten. Voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2023 zijn gesloten geldt dat aan deze informatieverplichting per 1 juli 2024 moet zijn voldaan.
  6. Het wordt verboden om aan de huurder servicekosten in rekening te brengen op een andere wijze dan de wet voorschrijft.
  7. Specifiek voor de verhuurbemiddelaar komt het uitdrukkelijke verbod om bemiddelingskosten aan zowel de verhuurder als de huurder in rekening te brengen.
  8. Specifiek voor de verhuurder van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten geldt nog dat de arbeidsovereenkomst los van de huurovereenkomst moet zijn opgesteld. Daarbij moet de verhuurder de huurovereenkomst en de hiervoor onder punt 5 genoemde informatie verstrekken in een taal zijn waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij een andere taal kan worden gebruikt waarin hij helder kan communiceren.

Vergunningplicht

Op grond van de Wet goed verhuurderschap kunnen gemeenteraden een verhuurverordening opstellen waarin strengere vereisten aan verhuurders worden gesteld. In de verhuurverordening kan een vergunningplicht worden opgenomen voor verhuurders voor het verhuren van een woon- of verblijfsruimte.

Verschillende gemeenten hebben al een verhuurverordening opgesteld of zijn hier mee bezig, zoals de gemeenten Rotterdam, Den Haag en Leiden. Voor verhuurders die vóór 1 juli 2023 al een woon- of verblijfruimte verhuren, geldt de eventuele vergunningplicht pas zes maanden na de inwerkingtreding ervan.

Boete en beheer

Houdt u zich niet aan de normen van de Wet goed verhuurderschap, dan kan de gemeente u  sancties opleggen. De gemeente heeft op grond van de Wet goed verhuurderschap veel bevoegdheden gekregen om handhavend op te treden. Elke gemeente krijgt een meldpunt waar huurders terecht kunnen met klachten over ongewenst verhuurdergedrag.

Voor het handelen in strijd met de basisnormen van de wet kan een bestuurlijke boete worden opgelegd van maximaal € 22.500. Indien binnen vier jaar deze normen nogmaals worden overtreden kan de bestuurlijke boete oplopen tot € 90.000. Bij een derde overtreding binnen drie jaar kan de verhuurder worden verplicht om de woning aan het college van B&W in beheer te geven. Gedurende de inbeheername kan de verhuurder geen beheerhandelingen ten opzichte van het gehuurde meer verrichten. Ook wordt een nieuwe huurprijs vastgesteld die in overeenstemming is met de wettelijke huurprijsregels en het economisch verkeer. Indien er naar het oordeel van het college van B&W noodzakelijke voorzieningen en aanpassingen moeten worden verricht, komen de kosten daarvan voor de verhuurder. Ook moet de verhuurder gedurende de inbeheername een beheervergoeding betalen. De inbeheername wordt pas beëindigd indien de verhuurder met een plan aannemelijk heeft gemaakt in de toekomst te zullen handelen in overeenstemming met de basisnormen en de normen in de eventuele verhuurdersvergunning. Ook moeten eventuele noodzakelijke aanpassingen aan het gehuurde zijn verricht en moet de verhuurder de kosten hiervoor en de beheervergoeding hebben voldaan. Indien de verhuurder het gehuurde in eigendom wil overdragen geldt nog als extra vereiste dat, indien verplicht, de verhuurdersvergunning aan de nieuwe eigenaar is verstrekt.

Let op: bij een bestuurlijke boete of inbeheername worden uw gegevens openbaar gemaakt.

 

Kortom, de Wet goed verhuurderschap heeft verstrekkende gevolgen voor verhuurders, voor de wettekst klikt u hier.

Heeft u vragen over de wet, neem dan gerust contact met ons op.

 

 

 

 

 

Subsidieregeling verduurzaming VVE’s

/in , /door

Op 21 november 2023 is een nieuwsbericht verschenen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over de subsidieregeling verduurzaming voor Verenigingen van Eigenaars (SVVE).

De SVVE wordt per 1 januari 2024 uitgebreid. Dit levert meer mogelijkheden voor subsidie bij verduurzaming op voor vereniging van eigenaars (vve’s), wooncoöperaties en woonverenigingen. De vier belangrijkste wijzigingen zijn kort samengevat als volgt:

1.    Uitbreiden van subsidie voor (energie)adviezen;
2.    Versoepelen van voorwaarden voor monumenten;
3.    Bonussubsidie voor biobased milieuvriendelijke isolatiematerialen;
4.    Stimuleren van elektrisch rijden.

De aanpassing van de SVVE is aangekondigd in de VvE-versnellingsagenda verduurzaming die in september naar de Tweede Kamer is verzonden. Klink hier voor de volledige tekst van het nieuwsbericht.

Voor een visual van de VVE-versnellingsagenda klikt u hier.

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact met ons opnemen.

Wet betaalbare huur uitgesteld tot medio 2024

/in , , , /door

Op 20 november 2023 bracht de Raad van State advies uit over de wet. De RvS vindt dat er aanpassingen nodig zijn, voordat het naar de Tweede Kamer kan worden gestuurd. Hugo de Jonge werkt nu toe naar inwerkingtreding van de wet per 1 juli 2024.

Het is volgens de Raad van State onduidelijk of de Wet betaalbare huur de woningzoekende helpt en of deze wet leidt tot voldoende betaalbare huurwoningen. Volgens de Raad van State is het een reëel risico dat het wetsvoorstel leidt tot verkoop van huurwoningen en minder nieuwbouwhuurwoningen. In dat geval zal het aanbod in de vrije huursector eerder af- dan toenemen, waar uiteindelijk de mensen die een huurwoning zoeken niet mee zijn geholpen. Het is op grond van het wetsvoorstel onduidelijk hoe dit risico wordt beheerst.

Tot nu toe zijn alleen de huurprijzen in de sociale huursector gereguleerd. Aan woningen in de vrije sector bestaat momenteel een tekort waardoor de huurprijzen stijgen. Het doel van de regering is voldoende betaalbare huurwoningen voor middeninkomens. Zij stelt daartoe voor om ook de huurprijzen in de vrije sector te gaan reguleren. Het voorstel is om het woningwaarderingsstelsel (WWS) uit de sociale huursector uit te breiden tot een deel van de vrije huursector. Die regulering gaat dan gelden tot een huurprijs van € 1.123 per maand. Daarnaast wordt met het voorstel het vaststellen van de maximale huurprijs op grond van het WWS, voor zowel de vrije sector als de sociale sector, verplicht.

 

 

Klik hier voor de brief van Hugo de Jonge aan de Tweede Kamer

Klik hier voor het volledige advies van de Raad van State op de Wet betaalbare huur

Indexering huurprijs onaanvaardbaar hoog

/in , , , /door

De afgelopen periode, gekenmerkt door hoge inflatie percentages, hebben verschillende partijen de vraag aan de rechter voorgelegd of de indexering van de huurprijs met het inflatiepercentage volgens het Centraal Bureau van de Statistiek (het CBS) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, danwel dient te worden gekwalificeerd als onvoorziene omstandigheid.

De afgelopen circa 40 jaar bedroeg de inflatie gemiddeld 2% per jaar, in verband met de gestegen energieprijzen was de inflatie in 2022 uitzonderlijk hoog. Afhankelijk van de maand van indexatie kon de huurprijsverhoging oplopen tot wel 14,5%. Het CBS heeft op 10 februari 2022 toegelicht hoe de prijsontwikkeling wordt gemeten (op basis van een gewogen gemiddelde van verschillende factoren, waaronder  de prijs voor energie) en september 2022 bericht dat de meting van de ontwikkelingen van energieprijzen verfijnd moet worden. Het verschil tussen de ‘oude’ en ‘nieuwe’ berekeningsmethode van het CBS kan oplopen tot 7%. Aanleiding voor discussie tussen huurders en verhuurders. Uiteenlopende uitspraken zijn inmiddels de revue gepasseerd, onder andere de kantonrechter van rechtbank Gouda (wees de vordering van verhuurder tot betaling van de indexering in kort geding af) en de kantonrechter van de rechtbank Arnhem (aanspraak op indexering aanvaardbaar, zie mijn eerdere nieuwsbericht hierover). Ook  de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag oordeel bij vonnis van 29 juni 2023 (ECLI:NL:RBDHA:2023:10394) https://uitspraken.rechtspraak.nl/#!/details?id=ECLI:NL:RBDHA:2023:10394 dat de  verhoging van de huurprijs met 14,5% op grond van de op de huurovereenkomst toepasselijke indexeringsbepaling geen onvoorziene omstandigheden is en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid evenmin onaanvaardbaar is.

 

De Rechtbank Rotterdam 3 november 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:10295)ECLI:NL:RBROT:2023:10295, Rechtbank Rotterdam, 10418659 CV EXPL 23-8789 (rechtspraak.nl)heeft anders geoordeeld:

Indexering huurprijs bedrijfsruimte op basis van CPI valt in 2023 hoog uit. Op basis van deze uitspraak kan er toch een bedrag aan teveel betaalde indexering teruggevorderd worden. CBS wijzigt berekeningsmethode in de loop van 2023. Vraag of huurprijswijziging 2023 moet worden verlaagd wegens onvoorziene omstandigheden of omdat deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Verhoging onaanvaardbaar, de huurder betaalt over de periode 12 januari 2023 tot 12 januari 2024 een bedrag van EUR 4.014,64 meer aan indexering dan wanneer de nieuwe methode van het CBS zou zijn gehanteerd. Dit verschil acht de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De kantonrechter acht bij de beoordeling van belang dat partijen de wijziging van de huurprijs hebben gekoppeld aan de CPI van het CBS met als doel de huurprijs te corrigeren voor de situatie dat sprake is van inflatie. De oude berekeningsmethode van het CBS is echter niet juist gebleken om een adequaat beeld te geven van de inflatie.

Met bovenstaande uitspraken is het laatste woord over de aanvaardbaarheid van de indexering conform de berekeningsmethode van het CBS waarschijnlijk nog niet gezegd, dit neemt niet weg dat de hierboven aangehaalde uitspraak van de rechtbank Rotterdam een grond biedt om teveel betaalde indexering terug te vorderen bij uw verhuurder.

 

Indien u naar aanleiding van dit artikel vragen heeft, neemt u dan gerust contact met mij https://www.groosadvocatuur.nl/ op.

 

 

Rechter bevestigt: huurindexatie met oud inflatiecijfer is terecht

/in , , , /door

In het vonnis in een ingewikkeld geschil inzake restaurantketen Happy Italy oordeelt de rechter dat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden. De huurprijs die geïndexeerd is met een oud inflatiecijfer van het CBS is dus gegrond.

Lees het hele artikel op: https://vastgoedjournaal.nl/news/61509/rechter-bevestigt-huurindexatie-met-oud-inflatiecijfer-is-gerechtvaardigd

Rechter bevestigt: Huurindexatie met oud inflatiecijfer is terecht – Vastgoedjournaal.nl

 

Indien u vragen heeft, neem dan gerust contact met ons op!

Non-conformiteit, gebreken constructie woning. Koper klaagt 12 jaar na aankoop. Hof oordeelt tijdig geklaagd

/in /door

In de wet is voor koopovereenkomsten een zogenaamde klachtplicht opgenomen: op grond van artikel 7:23 BW geldt dat een koper geen beroep meer kan doen op de aanwezigheid van een gebrek, indien hij de verkoper daarvan niet binnen ‘bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken’ kennis heeft gegeven.

Het wetsartikel noemt geen termijn, er geldt ook geen vaste termijn waarbinnen koper dient te klagen, ook niet als uitgangspunt. Concrete factoren die van belang zijn voor het bepalen van de klachttermijn zijn: de waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt, de deskundigheid van partijen, de onderlinge verhouding van partijen, de aanwezige juridische kennis en de noodzaak van voorafgaand deskundig advies. Tot slot is een belangrijke factor bij de beoordeling van de vraag of de koper te laat heeft geklaagd, of de verkoper daardoor nadeel heeft geleden. Indien wordt geoordeeld dat koper te laat heeft geklaagd, dan kan koper de verkoper niet (langer) aansprakelijk houden voor de geleden schade.

De zaak

De vraag of koper tijdig had geklaagd stond centraal in een zaak waarover het Gerechtshof Den Bosch op 26 september 2023 (in hoger beroep) heeft geoordeeld. Kort gezegd stond daarin de vraag centraal of verkoper (nog steeds) aansprakelijk gehouden kan worden voor de door koper gestelde gebreken aan haar woning. Vastgesteld was dat er sprake was van gebreken aan de constructie van de door koper (door verkoper in drie appartementen) gesplitste woning. De rechtbank oordeelde dat koper te laat had geklaagd, namelijk 12 jaar na aankoop. Voor de volledige uitspraak klink hier.

In hoger beroep oordeelde het Gerechtshof anders, namelijk dat koper wel tijdig heeft geklaagd:

Volgens het Gerechtshof (voor de volledige uitspraak klik hier) heeft de koper direct nadat er aanleiding bestond om te vermoeden dat de oorzaak lag bij de constructie van de woning een deskundige ingeschakeld. De koper heeft de verkoper van die actie ook direct op de hoogte gesteld. En pas uit het onderzoek van de deskundige bleek dat de oorzaak van de lekkages en scheurvorming daadwerkelijk was gelegen in de constructie van de woning. Voordien was de koper daar niet mee bekend. Het Gerechtshof meent daarom dat vanaf het bekend worden van de onderzoeksresultaten een termijn is gaan lopen waarbinnen de koper aan de bel moest trekken. En volgens het gerechtshof heeft de koper dat vervolgens tijdig gedaan.

De verkoper werd veroordeeld toot betaling van de begrote schade (herstelkosten) van EUR 70.000,- te vermeerderen met de deskundigenkosten en de wettelijke rente.

Heeft u vragen over gebreken en de klachtplicht, neem dan gerust contact met ons op.

Zelfbewoningsplicht in de akte van splitsing staat verhuur appartement voor lange duur in de weg.

/in , /door

Zelfbewoningsplicht in de akte van de VvE

Op 27 juni 2023 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uitspraak gedaan in een kwestie over een zelfbewoningplicht opgenomen in de akte van splitsing. Een van de appartementseigenaren heeft in deze kwestie wegens het verbod in de akte van splitsing, toestemming gevraagd aan de vergadering van eigenaars van de VVE om het appartementsrecht (toch) te mogen verhuren voor een periode van tien jaar. De vergadering van eigenaars van de VVE heeft deze toestemming geweigerd. De appartementseigenaar heeft vervolgens aan de rechter gevraagd om toestemming (vervangende machtiging) voor de verhuur te verlenen.

Oordeel van de kantonrechter

De kantonrechter heeft het vermelde besluit van de VvE vernietigd en aan de appartementseigenaar een vervangende machtiging verleend om het appartement tijdelijk te mogen verhuren voor de duur van maximaal twee jaar. Het verzoek van de appartementseigenaar om een vervangende machtiging voor de verhuur voor een periode van tien jaar heeft de kantonrechter afgewezen. Na het vonnis van de kantonrechter is de betreffende appartementseigenaar het appartement gaan verhuren.

Hoger beroep bij het Gerechtshof

De betreffende appartementseigenaar heeft in het principaal hoger beroep onder meer verzocht om de beschikking van de kantonrechter te vernietigen voor zover deze betrekking heeft op de duur van de verleende vervangende machtiging. Hij heeft verzocht om aan hem een vervangende machtiging te verlenen om zijn appartement voor in totaal een periode van tien jaar te mogen verhuren, dan wel een door het hof te bepalen totale termijn.

De VvE heeft in het incidenteel hoger beroep het Gerechtshof verzocht de beschikking van de kantonrechter te vernietigen en alle verzoeken van de appartementseigenaar alsnog af te wijzen of niet-ontvankelijk te verklaren.

Oordeel Gerechtshof: geen vervangende machtiging

De appartementseigenaar heeft voor de verhuur van zijn appartement toestemming van de VvE nodig. Een appartementseigenaar is in principe bevoegd om het hem toekomende privégedeelte aan een ander in gebruik te geven. Deze bevoegdheid kan echter worden beperkt door een regeling in het reglement (artikel 5:112 lid 4 BW jo artikel 5:120 lid 1 BW). De VvE heeft van die beperkingsmogelijkheid gebruik gemaakt. In artikel 25 van het in de splitsingsakte van de VvE opgenomen reglement is onder meer het volgende bepaald:

“1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
(…)

4.a. De appartementsrechten hebben de bestemming wonen voor privédoeleinden en dienen uitsluitend te worden gebruikt voor eigen bewoning door de eigenaar al dan niet met gezinsleden, levensgezel en/of één of meer inwonende huisgenoten. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd na voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur, tenzij de vergadering deze toestemming aan zich heeft voorbehouden.” \

De VvE heeft het verzoek tot verhuur van de appartementseigenaar met een verwijzing naar artikel 25 van het reglement afgewezen.

In de gevallen die in artikel 5:121 lid 1 BW zijn genoemd, waaronder de situatie in deze zaak, kan de appartementseigenaar zich wenden tot de kantonrechter met het verzoek om de toestemming van de VvE te vervangen door een machtiging. De machtiging kan worden verleend als de toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of de VvE geen antwoord geeft.

In dit geval kan niet worden gezegd dat de VvE de toestemming voor de verhuur van het appartement van [appellant] zonder redelijke grond heeft geweigerd. Het uitgangspunt van het reglement is bewoning door de appartementseigenaar zelf. De bepaling over de zelfbewoningsplicht staat niet in de modelreglementen voor VvE’s. De VvE heeft deze bepaling expliciet opgenomen om ervoor te zorgen dat eigenaren de appartementen zelf bewonen. De VvE heeft voldoende onderbouwd dat zij belang heeft bij deze bepaling. Zij heeft toegelicht dat gebruikers en beleggers in het algemeen niet dezelfde mate van verantwoordelijkheid en betrokkenheid bij het appartementencomplex hebben als eigenaren die de appartementen zelf bewonen. Daarnaast wil de VvE precedentwerking voorkomen en mogen kopers er volgens haar op vertrouwen dat de zelfbewoningsplicht uit het reglement door haar wordt gehandhaafd.

Op grond van het reglement kan de VvE evenwel toestemming verlenen voor het verhuren of het op een andere wijze in gebruik geven van een appartement. De VvE verleent die toestemming in bepaalde gevallen. Recent heeft de VvE aan twee eigenaren toestemming gegeven voor huisbewaring voor een periode van maximaal één jaar in verband met een verblijf in het buitenland. Het hof is met de VvE van oordeel dat dit een andere situatie is dan die van [appellant] . [appellant] heeft het appartement namelijk niet gekocht om er zelf in te gaan wonen. [appellant] wil het appartement voor ongeveer tien jaar verhuren en vervolgens aan zijn kinderen ter beschikking stellen als woonruimte. Wanneer de VvE in een situatie als die van [appellant] de toestemming voor verhuur niet zou mogen weigeren, valt niet in te zien op grond waarvan de VvE in de toekomst nog andere vergelijkbare verzoeken om (tijdelijke) verhuur zou kunnen weigeren. Dat strookt niet met de strekking van de zelfbewoningsplicht. Daarbij komt dat de wijziging van de bestemming van het appartement voor de duur van tien jaar een te permanent karakter zou krijgen. In dat geval is een aktewijziging in de zin van artikel 5:139 BW nodig, waarvoor specifieke vereisten gelden.

Verder is van belang dat [appellant] voorafgaand aan de koop in de splitsingsakte van de VvE had kunnen lezen dat hij voor de verhuur van zijn appartement toestemming nodig had van de VvE. [appellant] heeft aangevoerd dat hij door de aankoop- en verkoopmakelaar en notaris niet of onjuist is voorgelicht en heeft aangekocht terwijl hij in de veronderstelling verkeerde dat hij kon verhuren. Ook heeft hij aangevoerd dat hij financieel verlies zal leiden doordat hij het appartement niet (langer) kan verhuren en de woningmarkt inmiddels is ingestort. Die omstandigheden liggen niet in de invloedssfeer van de VvE die bij het aankoopproces niet is betrokken. Het gaat hier bovendien niet om een belangenafweging maar of de VvE zonder redelijke grond de toestemming kon weigeren. Aan het voorgaande doet niet af dat [appellant] zijn huurders zorgvuldig selecteert.

Tot slot heeft [appellant] verzocht om voor recht te verklaren dat een vervangende machtiging voor bepaalde duur niet in de weg staat aan de verplichting van de VvE om bij een volgend verzoek van hem tot instemming met (voortzetting van de) verhuur over te gaan tot het nemen van een besluit op dat verzoek aan de hand van een afweging van de op dat moment bestaande omstandigheden en belangen. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen, kan het verzoek van [appellant] om een vervangende machtiging niet worden toegewezen. Gelet daarop kan deze gevraagde verklaring voor recht ook niet worden toegewezen.

Heeft u naar aanleiding van deze uitspraak vragen, dan kunt u contact met ons opnemen.

Woningmarktplannen kunnen door: geen enkel wetsvoorstel controversieel verklaard

/in , , , /door

De plannen voor de woningmarkt van De Jonge worden naar alle waarschijnlijkheid niet controversieel verklaard. In de procedurevergadering woensdagavond 6 september jl. heeft de Tweede Kamer-Commissie Binnenlandse Zaken geen enkel wetsvoorstel controversieel verklaard.

Dit besluit van de commissie om de wetsvoorstellen niet controversieel te verklaren wordt aangeboden aan de Tweede Kamer, waarna de Tweede kamer er op 12 september 2023 definitief over gaat stemmen. Naar verwachting zal de Tweede kamer niet anders stemmen dan het besluit van de commissie.

Lees het hele artikel op: https://vastgoedjournaal.nl/news/60895/woningmarktplannen-kunnen-door-geen-enkel-wetsvoorstel-controversieel-verklaard

 

Lees het hele artikel op: https://vastgoedjournaal.nl/news/60895/woningmarktplannen-kunnen-door-geen-enkel-wetsvoorstel-controversieel-verklaard

VVE recht: nietig of vernietigbaar besluit

/in , /door

Een besluit van de VVE kan nietig en vernietigbaar zijn. Het gevolg van een nietig besluit is anders dan van een vernietigbaar besluit. Ook  verschillen de mogelijkheden om op te treden tegen een nietig en vernietigbaar besluit.

 

Wettelijke mogelijkheden voor appartementseigenaren/belanghebbenden op te komen tegen VVE besluiten

In de wet is voorzien in mogelijkheden om tegen een besluit van de VVE op te komen. Ten eerste kun je de nietigheid van en besluit inroepen bij de kantonrechter. Ten tweede art. 5:130 BW, op grond waarvan je als appartementseigenaar binnen één maand na de dag waarop je van het besluit kennis hebt genomen of had kunnen nemen om vernietiging van dit besluit kan vragen bij de kantonrechter. Tot slot kan op grond van art. 5:121 BW om zogenaamde ‘vervangende machtiging’ verzocht worden bij de kantonrechter. Voor een vervangene machtiging geldt geen termijn.

Nietig besluit

Een nietig besluit is een besluit dat in strijd is met de wet of de splitsingsakte en het Modelreglement. Besluiten waartoe de VvE niet beslissingsbevoegd is zijn ook nietig. Een nietig besluit wordt geacht niet te bestaan, dit neemt niet weg dat er in de praktijk toch uitvoering kan worden gegeven aan een nietig besluit. Dan kan een lid van de VVE het bestuur aanschrijven en kennisgeven van de nietigheid van het besluit, met het verzoek niet tot uitvoering over te gaan. Indien dat geen effect heeft, dan kan in een dagvaardingsprocedure de nietigheid van een besluit worden ingeroepen bij de rechter.

Vernietigbaar besluit

Een besluit van (een orgaan van) de VvE is vernietigbaar wanneer dat is genomen in strijd met een wettelijke bepaling of met een bepaling uit de splitsingsakte, die de totstandkoming van besluiten regelt. Ook zijn vernietigbaar besluiten die zijn genomen in strijd met een reglement. Tot slot zijn besluiten vernietigbaar die genomen zijn in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Er is sprake van strijd met de redelijkheid en billijkheid indien de VvE bij een redelijke afweging van alle betrokken belangen het besluit niet had kunnen nemen. Dit is een ruim criterium waar veel situaties onder kunnen vallen. Denk aan een besluit dat genomen is terwijl het niet op de agenda stond, of indien de vergadering niet op de juiste wijze bijeengeroepen is.

Verder valt te denken valt aan besluiten die zijn genomen:

  • door misbruik van meerderheidsmacht;
  • in strijd met het huishoudelijk reglement;
  • terwijl die financieel (aantoonbaar) onhaalbaar zijn.

Korte termijn voor vernietiging

Vernietiging van een VvE besluit vindt plaats op verzoek van een belanghebbende bij de kantonrechter. Belangrijk is dat u snel in actie komt want het verzoek moet worden gedaan uiterlijk binnen één maand nadat het besluit is genomen of de belanghebbende daarmee bekend is geworden. De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 21 juni 2019 (HR 21 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022) duidelijkheid gegeven over de vraag wanneer voornoemde termijn van een maand begint te lopen. Dit hangt af van de omstandigheden van het geval. Indien de verzoeker waartegen het besluit is genomen aanwezig was bij de algemene leden vergadering waarbij het besluit werd genomen, dan begint de termijn direct na de vergadering te lopen. Echter, indien het bijvoorbeeld gebruikelijk is dat besluiten per mail worden verspreid, dan vangt de termijn aan vanaf deze bekendmaking heeft plaatsgevonden.

Om termijnoverschrijding te voorkomen is het raadzaam om te tellen vanaf de dag van de vergadering.

 

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dat contact met mij op.

Vaststelling en ondertekening van de notulen van de vergadering van de VvE

/in , /door

Ondertekening van de notulen

Van hetgeen in de vergadering van eigenaars van de VvE is besproken worden notulen gemaakt. Artikel 50 lid 4 Model Reglement 2017 bepaalt dat de notulen van de vergadering van eigenaars worden ondertekend door de voorzitter van de vergadering, dan wel door de persoon die vanwege de afwezigheid van de voorzitter van de vergadering de leiding van de vergadering had, én het bestuur van de VvE. De wet of het modelreglement bepalen niet dat alle bestuursleden moeten ondertekenen. De notulen worden vastgesteld in dezelfde of de eerstvolgende vergadering.

Deze bepaling is gelijk aan artikel 39 lid 1 MR 1973, artikel 40 lid 1 MR 1983 en artikel 46 lid 1 MR 2006. Artikel 40 lid 1 MR 1992 maakt daar in zoverre een uitzondering op, dat daar ondertekening van de notulen door alleen de voorzitter van de vergadering volstaat.

Over het moment waarop de notulen moeten worden ondertekend is discussie mogelijk. De notulen kunnen worden ondertekend zodra ze in concept gereed zijn, dus voordat de concept notulen aan de leden worden toegezonden en voordat de vergadering van eigenaars ze vaststelt. Of dit een keiharde voorwaarde is blijkt niet uit het modelreglement en de wet. In de praktijk wordt er dan ook verschillend mee omgegaan.

Meestal worden bij VvE’s enkel de definitief door de vergadering van eigenaars vastgestelde notulen ondertekend, hetgeen geoorloofd is. Indien de concept notulen niet voor de vaststelling worden ondertekend heeft dit immers geen rechtstreekse juridische gevolgen.

Vaststelling en bezwaren tegen de notulen

In de praktijk worden de notulen tijdens de eerstvolgende vergadering van eigenaars vastgesteld.

Indien een eigenaar bezwaren heeft tegen de notulen en deze bezwaren kenbaar maakt VOORDAT de notulen zijn vastgesteld, dan  kan de vergadering van eigenaars bij het vaststellen van de notulen besluiten om de bezwaren al dan niet te verwerken in de notulen of aan te hechten aan de notulen. Met andere woorden, op deze wijze kunnen de bezwaren nog meegenomen worden en worden verwerkt in de notulen. Het is aan de vergadering van eigenaars om hier een beslissing over te nemen.

Het al dan niet verwerken van de bezwaren van een eigenaar doet echter niets af aan de reeds genomen besluiten. De op de vergadering genomen besluiten blijven van kracht!

Een bezwaar dat (pas) NADAT de notulen zijn vastgesteld kenbaar wordt gemaakt kan niet meer worden verwerkt of worden meegenomen bij de vaststelling. Als de notulen eenmaal zijn vastgesteld staat de inhoud van de notulen immers vast. Bezwaren van een eigenaar hoeven dan ook niet (meer) behandeld te worden door de vergadering van eigenaars.

Wat je als eigenaar wel kunt doen als je bewaar hebt tegen notulen die reeds zijn vastgesteld, dat is vernietiging van het besluit vorderen bij de kantonrechter.

Vernietiging van een besluit kan altijd worden ingeroepen, of een rechter in een dergelijk verzoek mee zal gaan hangt van verschillende omstandigheden af. Belangrijk is om het verzoek tijdig in te dienen: als je een besluit wil laten vernietigen, moet je binnen een maand nadat je op de hoogte bent gesteld van dat besluit een verzoek indienen. Het is dan ook raadzaam om hier zo snel mogelijk de hulp van een  advocaat voor in te roepen die je kan helpen de vernietiging van een besluit te bewerkstelligen. Meer informatie over de vernietiging van een besluit vindt u hier.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met mij op.