VVE recht: kamerverhuur, verhoging opstalverzekering, voorwaarden doorbelasting

In een appartementencomplex heeft de opstaverzekeraar een inspectie uitgevoerd en geconstateerd dat er sprake is van kermverhuur, op grond waarvan de premie is verhoogd. De VVE vordert uitsluitend van de eigenaren die binnen de VVE kamers verhuren betaling van de premieverhoging. Een van deze eigenaren weiger deze verhoging te betalen, waarop de VVE een procedure tot betaling start.

De VVE wordt door de rechter in het ongelijk gesteld en de vordering wordt afgewezen, omdat er geen rechtsgeldig besluit ten grondslag ligt aan de vordering. Voor de volledige uitspraak gepubliceerd op 10 januari 2024 klik hier.

Deze uitspraak illustreert het belang van een juiste en rechtsgeldige besluitvorming, alsook van het belang van een duidelijke formulering in de splitsingsakte over de geoorloofdheid van kamerverhuur.

 

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met mij op.

VVE recht: kantonrechter verleent vervangende machtiging voor aanpassing gebouw

De VvE heeft een besluit genomen waar je het niet mee eens bent. Misschien is de door jou gewenste aanbouw niet goedgekeurd of ben je juist tegen een bouwkundige aanpassing waarvoor de VVE toestemming heeft verleend. De VVE weigert je toestemming te verlenen of legt je bezwaren tegen een verleende toestemming naast zich neer. Wat zijn je opties? Deze bijdrage gaat over de vervangende machtiging van de rechter, voor informatie over de vernietiging of nietigheid van een besluit verwijs ik naar dit artikel.

De mogelijkheid van een vervangende machtiging wordt aan de hand van een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland (Haarlem) van 16 november 2022 toegelicht.

Vervangende machtiging aanpassing gebouw. VvE heeft de toestemming voor de verzoeken zonder redelijke grond geweigerd. Kantonrechter verleent vervangende machtiging ex artikel 5:121 lid 1 BW

De zaak gaat over 2 gebouwen, die zijn gesplitst in 217 appartementen: Gebouw Noord bestaat uit 96 appartementen en twee commerciële ruimten op de begane grond (hierna: de commerciële ruimten) en gebouw Zuid bestaat uit 48 appartementen en een ondergrondse stallingsgarage.

De commerciële ruimten zijn twee separate appartementsrechten, elk voorzien van een eigen ingang en worden van elkaar gescheiden door een gemeenschappelijke hal.

Gingko BV is op 4 maart 2020 eigenaar geworden van de twee commerciële ruimten in gebouw Noord, die volgens de splitsingsakte gebruikt mogen worden voor horecadoeleinden. Gingko is een vastgoedvennootschap en maakt deel uit van een groter concern. Gingko heeft deze ruimten verhuurd aan McDonald’s Nederland B.V. (verder: McDonalds), die in de twee ruimten één restaurant wil beginnen. McDonalds wil in de ruimte met index 145 het restaurant vestigen en de ruimte met index 217 gebruiken als magazijn, koel- en vriescel en vuilruimte. Om die reden wil Gingko vier aanpassingen aan het gebouw aanbrengen.

Het gaat om de volgende aanpassingen:

A het aanbrengen van wijzigingen in de gevel van de commerciële ruimten;

B het aanbrengen van naamborden en een uithangbord aan de gevel;

C het plaatsen van een warmtepomp op het dak van gebouw Noord;

D het vergroten van de diameter van de mantelbuizen in de kelderwand ten behoeve van het verzwaren van de nutsvoorzieningen.

Ginko B.V. heeft de VvE verzocht om toestemming voor het doen van bovengenoemde aanpassingen aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De VVE heeft de toestemming geweigerd. Die toestemming is op grond van artikel 22 lid 2 en 3 van de splitsingsakte vereist, reden voor de appartementseigenaar om de kantonrechter te verzoeken om een vervangende machtiging te verlenen voor het doen van de aanpassingen.

Splitsingsakte

In de splitsingsakte staat onder meer:
Artikel 22 1. Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden. (…) 2. Het zichtbaar aanbrengen in of aan het gebouw van naamborden, reclameaanduidingen, uithangborden, zonweringen, windschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers, (schotel)antennes, antennes van zendamateurs, luchtbehandelings- en koelinstallaties en in het algemeen van uitstekende voorwerpen, alsmede het in het zicht hangen van wasgoed, mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement. (…) 3. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.

Beoordeling rechter

Ten aanzien van het verzoek om een vervangende machtiging te verlenen voor de vier aanpassingen aan het gebouw op grond van artikel 5:121 lid 1 BW ligt de vraag voor of de VvE de door Gingko gevraagde toestemming voor de aanpassingen zonder redelijke grond heeft geweigerd. De kantonrechter is van oordeel dat daarvan sprake is en zal daarom de gevraagde vervangende machtiging voor de aanpassingen verlenen. Zij overweegt daartoe als volgt:

De kantonrechter stelt voorop dat artikel 5:121 BW te beschouwen is als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. De weigering van de VvE moet dan ook worden getoetst aan de redelijkheid en billijkheid. Een dergelijke toetsing vindt plaats aan de hand van alle omstandigheden van het geval en is dus geen marginale toetsing (vgl. de conclusie van de A-G bij Hoge Raad 30 oktober 1998 (ECLI:NL:HR:1998:ZC2759).

Vast staat dat het gebruik van de commerciële ruimten voor horeca past in de bestemming van de commerciële ruimten krachtens de splitsingsakte en dat dit ook is toegestaan in het bestemmingsplan. Ook staat vast dat de door Gingko gewenste aanpassingen noodzakelijk zijn om exploitatie van de commerciële ruimten door McDonalds mogelijk te maken. Toestemmingsverzoek I ziet op aanpassingen in de gevel in die zin dat een toegangsdeur wordt vervangen door een schuifdeur, ventilatieroosters worden toegevoegd achter reeds bestaande gevelroosters en enkele ramen worden beplakt met folie. Toestemmingsverzoek II betreft het aanbrengen van signage aan de gevel in de vorm van een naambord en uithangbord van McDonalds aan de Noord- en Zuidgevel. Toestemmingsverzoek III betreft het installeren van een warmtepomp in een van de vier installatiezones op de daktuin en toestemmingsverzoek IV betreft het vergroten van twee mantelbuizen in de kelder van het gebouw van de huidige doorsnee van 75 mm tot een doorsnee van 110 mm.

Zoals ook de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft overwogen (r.o. 2.24) mocht bij het doen van een verzoek om toestemming voor deze aanpassingen van Gingko worden verwacht dat haar voorstellen voldoende concreet waren toegelicht, zodanig ondersteund door de nodige schriftelijke (technische) informatie en uitgewerkt, dat de leden van de VvE in redelijkheid zelfstandig een inschatting konden maken van de eventuele impact van de aanpassingen op het woon- en leefklimaat in het gebouw.

Reden weigering toestemming VVE

Als reden om de gevraagde toestemming te weigeren, hebben de VvE, [betrokkene 1] en de familie [betrokkene 1] kort gezegd aangevoerd dat de verstrekte informatie nog steeds onvoldoende, onvolledig, niet verifieerbaar, onvoldoende concreet en/of tegenstrijdig is en dat niet alle relevante vragen zijn beantwoord. Zij hebben echter nagelaten te stellen en onderbouwen welke vragen zij ten tijde van de vergadering op 8 december 2021 nog hadden die volgens hen door Gingko op dat moment niet beantwoord zijn, dan wel welke andere informatie op dat moment niet voorhanden was terwijl die wel noodzakelijk was voor een gedegen besluitvorming.

Het standpunt van de VvE, [betrokkene 1] en de familie [betrokkene 1] dat toestemming is geweigerd omdat er, kort gezegd, onvolledige en onjuiste informatie is verstrekt, valt bovendien niet te rijmen met het feit dat tijdens de vergadering door Gingko is geïnformeerd of er nog vragen waren en dat toen niet het geval bleek te zijn. Als de VvE op dat moment vond dat er informatie ontbrak om te kunnen instemmen, dan had zij ook kunnen besluiten om de stemming over de verzoeken uit te stellen om Gingko in de gelegenheid te stellen nadere vragen te beantwoorden.

Bovendien is het de vraag of het verstrekken van meer informatie of het beantwoorden van meer vragen zou leiden tot andere besluitvorming. De bezwaren van de VvE, [betrokkene 1] en de familie [betrokkene 1] lijken vooral ingegeven door zorgen over de komst van een vestiging van McDonalds in het gebouw. Gingko heeft in dat verband terecht aangevoerd dat de eigenaren van de woonappartementen in een gebouw met zowel een woon- als een bedrijfsfunctie het functioneren van het bedrijf in de bedrijfsruimte niet mogen blokkeren.

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact met mij op.

 

De volledige uitspraak vindt u hier

 

VVE recht: aansprakelijkheid bestuurder

De rechtbank Den Haag heeft in 2021 een uitspraak gedaan over de aansprakelijkheid van een (voormalig) bestuurder van een VvE.

Administratie van een VvE blijkt na vertrek enig bestuurder, tevens administrateur van de VVE, een puinhoop. Onjuiste betalingen en oninbare vorderingen, schade voor VvE. Aansprakelijkheid als bestuurder en als administrateur.

Het geschil

De VvE vordert in deze procedure dat de rechtbank voor recht verklaart dat de (voormalige) bestuurder en administrateur van de VvE  aansprakelijk is voor de door VvE geleden schade en de voormalig bestuurder veroordeelt tot betaling van € 34.840,82, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.

De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat de (voormalig) bestuurder ernstig tekort is geschoten in zijn administratieve taken voor de VvE, zowel vóór als tijdens zijn bestuurdersschap. Na lang aandringen, een procedure bij de kantonrechter ( met als insteek het verkrijgen van ontbrekende administratie van de VvE) en door tussenkomst van een deurwaarder heeft de VvE uiteindelijk de ontbrekende administratie van de (voormalig) bestuurder overhandigd gekregen. Daaruit bleek dat er veel posten waren die onterecht door de (voormalig) bestuurder zijn betaald (€ 9.067,61) of niet tijdig zijn verhaald bij debiteuren (€ 15.788,44). Door de onvolkomenheden in de door de (voormalig) bestuurder gevoerde administratie was zelfs een kostbare (€ 9.984,77) boekhoudkundige reconstructie door [B.V. X] noodzakelijk.

Uitspraak rechtbank

Van al deze onzorgvuldigheden en nalatigheden kan de (voormalig) bestuurder , mede gezien zijn boekhoudkundige achtergrond, een ernstig verwijt worden gemaakt. De voormalig bestuurder is daarom aansprakelijk voor het totale schadebedrag van € 34.840,82.

Heeft u problemen met de handelswijze van het bestuur van uw VvE, neem dan contact met mij op om de mogelijkheden te bespreken.

Subsidieregeling verduurzaming VVE’s

Op 21 november 2023 is een nieuwsbericht verschenen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over de subsidieregeling verduurzaming voor Verenigingen van Eigenaars (SVVE).

De SVVE wordt per 1 januari 2024 uitgebreid. Dit levert meer mogelijkheden voor subsidie bij verduurzaming op voor vereniging van eigenaars (vve’s), wooncoöperaties en woonverenigingen. De vier belangrijkste wijzigingen zijn kort samengevat als volgt:

1.    Uitbreiden van subsidie voor (energie)adviezen;
2.    Versoepelen van voorwaarden voor monumenten;
3.    Bonussubsidie voor biobased milieuvriendelijke isolatiematerialen;
4.    Stimuleren van elektrisch rijden.

De aanpassing van de SVVE is aangekondigd in de VvE-versnellingsagenda verduurzaming die in september naar de Tweede Kamer is verzonden. Klink hier voor de volledige tekst van het nieuwsbericht.

Voor een visual van de VVE-versnellingsagenda klikt u hier.

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact met ons opnemen.

Zelfbewoningsplicht in de akte van splitsing staat verhuur appartement voor lange duur in de weg.

Zelfbewoningsplicht in de akte van de VvE

Op 27 juni 2023 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uitspraak gedaan in een kwestie over een zelfbewoningplicht opgenomen in de akte van splitsing. Een van de appartementseigenaren heeft in deze kwestie wegens het verbod in de akte van splitsing, toestemming gevraagd aan de vergadering van eigenaars van de VVE om het appartementsrecht (toch) te mogen verhuren voor een periode van tien jaar. De vergadering van eigenaars van de VVE heeft deze toestemming geweigerd. De appartementseigenaar heeft vervolgens aan de rechter gevraagd om toestemming (vervangende machtiging) voor de verhuur te verlenen.

Oordeel van de kantonrechter

De kantonrechter heeft het vermelde besluit van de VvE vernietigd en aan de appartementseigenaar een vervangende machtiging verleend om het appartement tijdelijk te mogen verhuren voor de duur van maximaal twee jaar. Het verzoek van de appartementseigenaar om een vervangende machtiging voor de verhuur voor een periode van tien jaar heeft de kantonrechter afgewezen. Na het vonnis van de kantonrechter is de betreffende appartementseigenaar het appartement gaan verhuren.

Hoger beroep bij het Gerechtshof

De betreffende appartementseigenaar heeft in het principaal hoger beroep onder meer verzocht om de beschikking van de kantonrechter te vernietigen voor zover deze betrekking heeft op de duur van de verleende vervangende machtiging. Hij heeft verzocht om aan hem een vervangende machtiging te verlenen om zijn appartement voor in totaal een periode van tien jaar te mogen verhuren, dan wel een door het hof te bepalen totale termijn.

De VvE heeft in het incidenteel hoger beroep het Gerechtshof verzocht de beschikking van de kantonrechter te vernietigen en alle verzoeken van de appartementseigenaar alsnog af te wijzen of niet-ontvankelijk te verklaren.

Oordeel Gerechtshof: geen vervangende machtiging

De appartementseigenaar heeft voor de verhuur van zijn appartement toestemming van de VvE nodig. Een appartementseigenaar is in principe bevoegd om het hem toekomende privégedeelte aan een ander in gebruik te geven. Deze bevoegdheid kan echter worden beperkt door een regeling in het reglement (artikel 5:112 lid 4 BW jo artikel 5:120 lid 1 BW). De VvE heeft van die beperkingsmogelijkheid gebruik gemaakt. In artikel 25 van het in de splitsingsakte van de VvE opgenomen reglement is onder meer het volgende bepaald:

“1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
(…)

4.a. De appartementsrechten hebben de bestemming wonen voor privédoeleinden en dienen uitsluitend te worden gebruikt voor eigen bewoning door de eigenaar al dan niet met gezinsleden, levensgezel en/of één of meer inwonende huisgenoten. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd na voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur, tenzij de vergadering deze toestemming aan zich heeft voorbehouden.” \

De VvE heeft het verzoek tot verhuur van de appartementseigenaar met een verwijzing naar artikel 25 van het reglement afgewezen.

In de gevallen die in artikel 5:121 lid 1 BW zijn genoemd, waaronder de situatie in deze zaak, kan de appartementseigenaar zich wenden tot de kantonrechter met het verzoek om de toestemming van de VvE te vervangen door een machtiging. De machtiging kan worden verleend als de toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of de VvE geen antwoord geeft.

In dit geval kan niet worden gezegd dat de VvE de toestemming voor de verhuur van het appartement van [appellant] zonder redelijke grond heeft geweigerd. Het uitgangspunt van het reglement is bewoning door de appartementseigenaar zelf. De bepaling over de zelfbewoningsplicht staat niet in de modelreglementen voor VvE’s. De VvE heeft deze bepaling expliciet opgenomen om ervoor te zorgen dat eigenaren de appartementen zelf bewonen. De VvE heeft voldoende onderbouwd dat zij belang heeft bij deze bepaling. Zij heeft toegelicht dat gebruikers en beleggers in het algemeen niet dezelfde mate van verantwoordelijkheid en betrokkenheid bij het appartementencomplex hebben als eigenaren die de appartementen zelf bewonen. Daarnaast wil de VvE precedentwerking voorkomen en mogen kopers er volgens haar op vertrouwen dat de zelfbewoningsplicht uit het reglement door haar wordt gehandhaafd.

Op grond van het reglement kan de VvE evenwel toestemming verlenen voor het verhuren of het op een andere wijze in gebruik geven van een appartement. De VvE verleent die toestemming in bepaalde gevallen. Recent heeft de VvE aan twee eigenaren toestemming gegeven voor huisbewaring voor een periode van maximaal één jaar in verband met een verblijf in het buitenland. Het hof is met de VvE van oordeel dat dit een andere situatie is dan die van [appellant] . [appellant] heeft het appartement namelijk niet gekocht om er zelf in te gaan wonen. [appellant] wil het appartement voor ongeveer tien jaar verhuren en vervolgens aan zijn kinderen ter beschikking stellen als woonruimte. Wanneer de VvE in een situatie als die van [appellant] de toestemming voor verhuur niet zou mogen weigeren, valt niet in te zien op grond waarvan de VvE in de toekomst nog andere vergelijkbare verzoeken om (tijdelijke) verhuur zou kunnen weigeren. Dat strookt niet met de strekking van de zelfbewoningsplicht. Daarbij komt dat de wijziging van de bestemming van het appartement voor de duur van tien jaar een te permanent karakter zou krijgen. In dat geval is een aktewijziging in de zin van artikel 5:139 BW nodig, waarvoor specifieke vereisten gelden.

Verder is van belang dat [appellant] voorafgaand aan de koop in de splitsingsakte van de VvE had kunnen lezen dat hij voor de verhuur van zijn appartement toestemming nodig had van de VvE. [appellant] heeft aangevoerd dat hij door de aankoop- en verkoopmakelaar en notaris niet of onjuist is voorgelicht en heeft aangekocht terwijl hij in de veronderstelling verkeerde dat hij kon verhuren. Ook heeft hij aangevoerd dat hij financieel verlies zal leiden doordat hij het appartement niet (langer) kan verhuren en de woningmarkt inmiddels is ingestort. Die omstandigheden liggen niet in de invloedssfeer van de VvE die bij het aankoopproces niet is betrokken. Het gaat hier bovendien niet om een belangenafweging maar of de VvE zonder redelijke grond de toestemming kon weigeren. Aan het voorgaande doet niet af dat [appellant] zijn huurders zorgvuldig selecteert.

Tot slot heeft [appellant] verzocht om voor recht te verklaren dat een vervangende machtiging voor bepaalde duur niet in de weg staat aan de verplichting van de VvE om bij een volgend verzoek van hem tot instemming met (voortzetting van de) verhuur over te gaan tot het nemen van een besluit op dat verzoek aan de hand van een afweging van de op dat moment bestaande omstandigheden en belangen. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen, kan het verzoek van [appellant] om een vervangende machtiging niet worden toegewezen. Gelet daarop kan deze gevraagde verklaring voor recht ook niet worden toegewezen.

Heeft u naar aanleiding van deze uitspraak vragen, dan kunt u contact met ons opnemen.

VVE recht: nietig of vernietigbaar besluit

Een besluit van de VVE kan nietig en vernietigbaar zijn. Het gevolg van een nietig besluit is anders dan van een vernietigbaar besluit. Ook  verschillen de mogelijkheden om op te treden tegen een nietig en vernietigbaar besluit.

 

Wettelijke mogelijkheden voor appartementseigenaren/belanghebbenden op te komen tegen VVE besluiten

In de wet is voorzien in mogelijkheden om tegen een besluit van de VVE op te komen. Ten eerste kun je de nietigheid van en besluit inroepen bij de kantonrechter. Ten tweede art. 5:130 BW, op grond waarvan je als appartementseigenaar binnen één maand na de dag waarop je van het besluit kennis hebt genomen of had kunnen nemen om vernietiging van dit besluit kan vragen bij de kantonrechter. Tot slot kan op grond van art. 5:121 BW om zogenaamde ‘vervangende machtiging’ verzocht worden bij de kantonrechter. Voor een vervangene machtiging geldt geen termijn.

Nietig besluit

Een nietig besluit is een besluit dat in strijd is met de wet of de splitsingsakte en het Modelreglement. Besluiten waartoe de VvE niet beslissingsbevoegd is zijn ook nietig. Een nietig besluit wordt geacht niet te bestaan, dit neemt niet weg dat er in de praktijk toch uitvoering kan worden gegeven aan een nietig besluit. Dan kan een lid van de VVE het bestuur aanschrijven en kennisgeven van de nietigheid van het besluit, met het verzoek niet tot uitvoering over te gaan. Indien dat geen effect heeft, dan kan in een dagvaardingsprocedure de nietigheid van een besluit worden ingeroepen bij de rechter.

Vernietigbaar besluit

Een besluit van (een orgaan van) de VvE is vernietigbaar wanneer dat is genomen in strijd met een wettelijke bepaling of met een bepaling uit de splitsingsakte, die de totstandkoming van besluiten regelt. Ook zijn vernietigbaar besluiten die zijn genomen in strijd met een reglement. Tot slot zijn besluiten vernietigbaar die genomen zijn in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Er is sprake van strijd met de redelijkheid en billijkheid indien de VvE bij een redelijke afweging van alle betrokken belangen het besluit niet had kunnen nemen. Dit is een ruim criterium waar veel situaties onder kunnen vallen. Denk aan een besluit dat genomen is terwijl het niet op de agenda stond, of indien de vergadering niet op de juiste wijze bijeengeroepen is.

Verder valt te denken valt aan besluiten die zijn genomen:

  • door misbruik van meerderheidsmacht;
  • in strijd met het huishoudelijk reglement;
  • terwijl die financieel (aantoonbaar) onhaalbaar zijn.

Korte termijn voor vernietiging

Vernietiging van een VvE besluit vindt plaats op verzoek van een belanghebbende bij de kantonrechter. Belangrijk is dat u snel in actie komt want het verzoek moet worden gedaan uiterlijk binnen één maand nadat het besluit is genomen of de belanghebbende daarmee bekend is geworden. De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 21 juni 2019 (HR 21 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022) duidelijkheid gegeven over de vraag wanneer voornoemde termijn van een maand begint te lopen. Dit hangt af van de omstandigheden van het geval. Indien de verzoeker waartegen het besluit is genomen aanwezig was bij de algemene leden vergadering waarbij het besluit werd genomen, dan begint de termijn direct na de vergadering te lopen. Echter, indien het bijvoorbeeld gebruikelijk is dat besluiten per mail worden verspreid, dan vangt de termijn aan vanaf deze bekendmaking heeft plaatsgevonden.

Om termijnoverschrijding te voorkomen is het raadzaam om te tellen vanaf de dag van de vergadering.

 

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dat contact met mij op.

Vaststelling en ondertekening van de notulen van de vergadering van de VvE

Ondertekening van de notulen

Van hetgeen in de vergadering van eigenaars van de VvE is besproken worden notulen gemaakt. Artikel 50 lid 4 Model Reglement 2017 bepaalt dat de notulen van de vergadering van eigenaars worden ondertekend door de voorzitter van de vergadering, dan wel door de persoon die vanwege de afwezigheid van de voorzitter van de vergadering de leiding van de vergadering had, én het bestuur van de VvE. De wet of het modelreglement bepalen niet dat alle bestuursleden moeten ondertekenen. De notulen worden vastgesteld in dezelfde of de eerstvolgende vergadering.

Deze bepaling is gelijk aan artikel 39 lid 1 MR 1973, artikel 40 lid 1 MR 1983 en artikel 46 lid 1 MR 2006. Artikel 40 lid 1 MR 1992 maakt daar in zoverre een uitzondering op, dat daar ondertekening van de notulen door alleen de voorzitter van de vergadering volstaat.

Over het moment waarop de notulen moeten worden ondertekend is discussie mogelijk. De notulen kunnen worden ondertekend zodra ze in concept gereed zijn, dus voordat de concept notulen aan de leden worden toegezonden en voordat de vergadering van eigenaars ze vaststelt. Of dit een keiharde voorwaarde is blijkt niet uit het modelreglement en de wet. In de praktijk wordt er dan ook verschillend mee omgegaan.

Meestal worden bij VvE’s enkel de definitief door de vergadering van eigenaars vastgestelde notulen ondertekend, hetgeen geoorloofd is. Indien de concept notulen niet voor de vaststelling worden ondertekend heeft dit immers geen rechtstreekse juridische gevolgen.

Vaststelling en bezwaren tegen de notulen

In de praktijk worden de notulen tijdens de eerstvolgende vergadering van eigenaars vastgesteld.

Indien een eigenaar bezwaren heeft tegen de notulen en deze bezwaren kenbaar maakt VOORDAT de notulen zijn vastgesteld, dan  kan de vergadering van eigenaars bij het vaststellen van de notulen besluiten om de bezwaren al dan niet te verwerken in de notulen of aan te hechten aan de notulen. Met andere woorden, op deze wijze kunnen de bezwaren nog meegenomen worden en worden verwerkt in de notulen. Het is aan de vergadering van eigenaars om hier een beslissing over te nemen.

Het al dan niet verwerken van de bezwaren van een eigenaar doet echter niets af aan de reeds genomen besluiten. De op de vergadering genomen besluiten blijven van kracht!

Een bezwaar dat (pas) NADAT de notulen zijn vastgesteld kenbaar wordt gemaakt kan niet meer worden verwerkt of worden meegenomen bij de vaststelling. Als de notulen eenmaal zijn vastgesteld staat de inhoud van de notulen immers vast. Bezwaren van een eigenaar hoeven dan ook niet (meer) behandeld te worden door de vergadering van eigenaars.

Wat je als eigenaar wel kunt doen als je bewaar hebt tegen notulen die reeds zijn vastgesteld, dat is vernietiging van het besluit vorderen bij de kantonrechter.

Vernietiging van een besluit kan altijd worden ingeroepen, of een rechter in een dergelijk verzoek mee zal gaan hangt van verschillende omstandigheden af. Belangrijk is om het verzoek tijdig in te dienen: als je een besluit wil laten vernietigen, moet je binnen een maand nadat je op de hoogte bent gesteld van dat besluit een verzoek indienen. Het is dan ook raadzaam om hier zo snel mogelijk de hulp van een  advocaat voor in te roepen die je kan helpen de vernietiging van een besluit te bewerkstelligen. Meer informatie over de vernietiging van een besluit vindt u hier.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met mij op.

VVE recht: extra bijdrage

Binnen de VVE besluit de algemene ledenvergadering (ALV) over het gebouw, zoals wijzigingen van het gebouw en onderhoud van het gebouw. In de akte van splitsing en het Modelreglement is bepaald welke opkomst minimaal is vereist om een rechtsgeldig besluit te nemen en wat de vereiste meerderheid is. De standaard vereiste meerderheid van stemmen is een zogenaamde ‘volstrekte meerderheid’, dat betekent meer dan de helft van de totaal uitgebrachte stemmen.

Besluit tot uitgaven buiten het gebruikelijke onderhoud

Voor uitgaven die niet onder de normale onderhoudskosten kunnen worden gebracht geldt in de regel een verhoogde opkomst (ook wel quorum genoemd) dan het standaard quorum en een verzwaarde meerderheid van stemmen. Er wordt in het Modelreglement gesproken van een ‘gekwalificeerde meerderheid van stemmen’, ik verwijs naar artikel 38 Modelreglement 1992, artikel 52 Modelreglement 2006 en artikel 56 Modelreglement 2017. Met een gekwalificeerde meerderheid wordt een opkomst van 2/3 van alle stemgerechtigden bedoeld, waarvan vervolgens 2/3 voor het besluit moet stemmen om het besluit aan te nemen.

Nietig en vernietigbaar besluit

Een besluit van de ALV kan nietig zijn, dat betekent dat het besluit nooit heeft bestaan. Er is sprake van een nietig is sprake wanneer het besluit in strijd met de wet of de de statuten (de akte van splitsing en het Modelreglement) is genomen. Een voorbeeld van een nietig besluit is een besluit dat tot stand is gekomen in strijd met voorschriften voor een geldig besluit op grond van de akte van splitsing, bijvoorbeeld wanneer de vereiste gekwalificeerde meerderheid ontbreekt. In dat geval is het besluit nooit geldig geweest.

In andere gevallen kan iedere eigenaar die tegen een bepaald besluit is. dat besluit binnen 1 maand aanvechten (vernietigen) bij de kantonrechter. Dat kan wanneer het besluit in strijd is met de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid. In dat geval wordt een geldig besluit langs de weg van de vernietiging alsnog ongeldig. Lees dit artikel voor meer informatie over de nietigheid en vernietiging van een besluit van een (orgaan) van de VvE.

Besluit tot extra VVE bijdrage

De ALV kan besluiten tot het doen van een extra uitgave (die valt buiten het dagelijks onderhoud), zoals het installeren van een nieuwe installatie of laten uitvoeren van een bijzonder (reparatie-)werk aan het gebouw. In sommige gevallen dienen de eigenaren daar een extra bijdrage voor te voldoen, die verplichting tot het voldoen van en extra bijdrage wordt bij besluit van de ALV vastgesteld. In de praktijk wordt wel de vraag gesteld of alle  eigenaren dezelfde extra bijdrage dienen te voldoen of dat de hoogte van de extra bijdrage dient te worden vastgesteld op grond van het breukdeel van iedere eigenaar in de eigendom van het gebouw. Het Modelreglement van 1973 en 1992 leidt op dit punt regelmatig tot discussie, in deze reglementen is bepaald dat ‘ de eigenaar die van een zodanige maatregel geen voordeel trekt. niet verplicht is in de kosten hiervan bij te dragen’.

Kunnen bepaalde leden op grond van de bovengenoemde regel met succes betogen dat zij niet verplicht kunnen worden of zijn om een extra bijdrage te voldoen? En wanneer is er  precies sprake van (geen) voordeel bij een bepaalde maatregel?

Het Modelreglement geeft geen antwoord op deze vragen, op grond van de rechtspraak kan op dit punt de volgende hoofdregel worden afgeleid:

Indien de installatie een gemeenschappelijk karakter heeft, dan kunnen leden zich op grond van deze bepaling niet tegen de daarvoor benodigde extra bijdrage verzetten. Ieder lid geniet volgens een arrest van het Gerechtshof Den Bosch immers voordeel van een verbetering van het gebouw. In het geval van een verduurzamingsmaatregel geldt naar verwachting eveneens de verplichting tot het doen van een extra bijdrage voor alle leden.

Het voorgaande laat onverlet dat iedere eigenaar een besluit altijd kan voorleggen aan de kantonrechter, om het besluit te laten toetsen op redelijkheid en mogelijk met succes te laten vernietigen.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met mij op.

Opvolgende (tijdelijke) huurovereenkomst kwalificeert als een voortzetting voor onbepaalde tijd

Uitspraak rechtbank Den Haag 4 augustus 2020

Regelmatig krijg ik vragen over de kwalificatie van een opvolgende huurovereenkomst: of dat een zelfstandige nieuwe huurovereenkomst betreft of een voortzetting van de voorgaande. Bij de rechtbank Den Haag speelde ook een dergelijke kwestie, het ging om het volgende.

De zaak

De verhuurder heeft het appartement in 2011 als woonruimte verhuurd aan huurder 1 en huurder 2. Over de duur van de huur staat in de overeenkomst dat deze is aangegaan voor 12 maanden, lopende tot en met 31 mei 2012. Na het verstrijken van deze termijn loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.

Huurder 2 heeft de huur bij verhuurder in mei 2018 opgezegd en het appartement in 2018 verlaten. Verhuurder en huurder 1 hebben op 5 juli 2018 een nieuwe huurovereenkomst ondertekend. Over de duur van de huur staat in deze overeenkomst:

3. Duur en beëindiging van de huur

a. Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van 1 jaar, ingaande van 01 augustus 2018 en eindigt derhalve op 31 augustus 2019.

Gedurende deze periode kan de huurder de overeenkomst tussentijds niet opzeggen.

b. Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen.
Indien in 3a een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 19 van de algemene bepalingen.

Verhuurder heeft huurder 1 aangezegd dat deze (tweede) huurovereenkomst niet wordt verlengd.

Beoordeling

Tot 1 juli 2016 was het verhuurders niet toegestaan woonruimte tijdelijk te verhuren. Het was wel gangbare praktijk dat verhuurders een minimumcontractsduur in huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd opnamen. Zij hadden daar belang bij om te voorkomen dat de huurder snel weer zou vertrekken, wat tot nodeloze administratie en kosten zou leiden. De huurder had door de minimumcontractsduur ook de zekerheid dat de kosten van inrichting en verhuizing konden worden ‘terugverdiend’. In dit licht moeten bepaling 3.1 en 3.2 van de eerste huurovereenkomst worden gelezen. In 2011 was het immers nog niet toegestaan een huurovereenkomst voor woonruimte voor bepaalde tijd te sluiten.

Bij de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is dat veranderd. Per 1 juli 2016 is het mogelijk geworden om zelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren en wel voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar (artikel 7:271 lid 1 BW). Bij een tijdelijk huurcontract mag de huurder tussentijds opzeggen. Tijdelijke verhuur is eenmaal mogelijk. Wordt de tijdelijke huurovereenkomst verlengd of wordt aansluitend een tweede tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde huurder gesloten, dan geldt als overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Taalkundige uitleg huurovereenkomst

Uit de tekst van de tweede huurovereenkomst volgt dat verhuurder heeft gekozen voor optie 2 van het standaard ROZ huurovereenkomst woonruimte model, te weten een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. Hij heeft wel de tekst ten opzichte van het model zodanig gewijzigd dat de verhuurder mag opzeggen, maar blijven staan is dat de huurster niet mag opzeggen. Bij tijdelijke verhuur voor bepaalde tijd is een bepaling dat de huurder niet mag opzeggen juist niet toegestaan. Deze bepaling past dus niet bij optie 3 (tijdelijke huur), maar wel bij optie 2 (huur met een minimumduur). Daarom leidt de kantonrechter uit de tekst van de overeenkomst af dat partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur hebben gesloten.

Bedoeling van partijen

Nu is het zo dat niet alleen de tekst van een overeenkomst bepalend is voor de uitleg daarvan. Ook de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de overeenkomst mochten toekennen en wat zij in dat kader redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten is van belang. Huurder 1 heeft uitgelegd dat zij er steeds van uitging dat het ging om een verlenging van de eerdere overeenkomst, dat het verschil alleen was dat de overeenkomst op haar naam kwam en dat alleen daarom een nieuwe overeenkomst moest worden gesloten. Volgens verhuurder is juist uitdrukkelijk besproken dat het ging om een nieuwe overeenkomst die na één jaar zou eindigen en stemde huurder 1 daarmee in. Partijen verschillen dus van mening over wat bedoeld was met de nieuwe overeenkomst. Omdat verhuurder zich erop beroept dat een overeenkomst voor bepaalde tijd is overeengekomen, zou hij moeten bewijzen dat dit uitdrukkelijk is besproken.

De kantonrechter zal hem echter niet toelaten tot het leveren van bewijs voor zijn stellingen. Voor de uitkomst van de zaak maakt het namelijk niet uit of verhuurder het bewijs levert of niet.

Artikel 7:271 lid 1 BW duur van het opvolgende contract nietig

Ook als hij zou bewijzen dat partijen hebben afgesproken dat het een huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van één jaar zou zijn, zou de kantonrechter zijn vordering tot ontruiming afwijzen. In dit geval is het namelijk geen nieuwe huurovereenkomst tussen partijen gesloten, maar hadden zij al zeven jaar een relatie als huurder en verhuurder. Huurder 1 had op grond van de eerste overeenkomst al recht op huurbescherming. De wetgever heeft het ongewenst gevonden dat na een tijdelijk huurcontract met betrekking tot dezelfde woning tussen dezelfde partijen opnieuw een tijdelijk contract kan worden afgesloten. Als dat toch gebeurt, is zo’n opvolgend contract wat de contractsduur betreft nietig (artikel 7:271 lid 1 en lid 7 BW). De achterliggende gedachte hiervan is dat bij woningen huur voor onbepaalde tijd het uitgangspunt is en dat slechts bij uitzondering huur voor bepaalde tijd wordt toegestaan.

Als een tijdelijk huurcontract na een tijdelijk huurcontract niet is toegestaan, is een tijdelijk contract na een contract met onbepaalde duur tussen dezelfde contractspartijen al helemaal niet toegestaan. In dit geval is het verschil tussen de eerste overeenkomst en de tweede overeenkomst dat bij de eerste overeenkomst twee huurders contractspartij waren en bij de tweede maar één. Zoals verhuurder zelf ook aanvoert, is de eerste overeenkomst door de opzegging door de medehuurster van huurder 1 niet geëindigd. Dan hadden beide huursters moeten opzeggen. Na de opzegging door huurder 2 was het aan verhuurder of hij accepteerde dat hij met één huurster verder ging. Dat heeft hij kennelijk gedaan door vervolgens alleen met huurder 1 afspraken te maken.

Onder omstandigheden geen voortzetting maar een nieuwe huurovereenkomst

Onder omstandigheden is het denkbaar dat dit niet gezien wordt als een voortzetting van de huur, maar als een geheel nieuwe overeenkomst (die dan eventueel ook tijdelijk zou kunnen zijn). Dit zou het geval kunnen zijn als de verhuurder het eigenlijk niet acceptabel vindt om verder te gaan met de achterblijvende huurder, bijvoorbeeld omdat deze onvoldoende financiële draagkracht heeft, maar de verhuurder wel bereid is om de achterblijvende huurder kortdurend een kans te geven. In zo’n geval moet dan wel uitdrukkelijk besproken worden dat de verhuurder in beginsel niet bereid is de overblijvende huurder als enige huurder te accepteren. Dan kunnen de huurders er immers nog voor kiezen formeel beiden als huurder aansprakelijk te blijven en de oorspronkelijke huur, mèt huurbescherming, voort te zetten.

Verhuurder heeft in dit geval niet aangevoerd dat hij dit kenbaar heeft gemaakt. Integendeel, niets wijst erop dat hij niet bereid was met huurder 1 als achterblijvende huurder verder te gaan. Dan past het niet om een tijdelijk huurcontract te sluiten en geldt de hoofdregel van nietigheid van de contractsduur. Ook hierom is de tweede overeenkomst een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

 

Heeft u vragen over (de duur van) uw huurovereenkomst en of u huurbescherming toekomt, neem dan contact met mij op. Dan denk ik met u mee!

Wanneer is sprake van misbruik van het stemrecht door de grooteigenaar?

Gebruik stemmeerderheid

Binnen VvE’s komt het regelmatig voor dat er een grooteigenaar is, bijvoorbeeld een woningcorporatie. Die grooteigenaar heeft de meerderheid van stemmen en kan op die manier zijn wil opleggen aan de andere eigenaren of bepaalde besluiten frustreren.

Regelmatig wordt mij gevraagd of dat is toegestaan, het antwoord daarop luidt in beginsel ja, dat mag. Het Hof Den Haag beantwoordde deze vraag in 2005 als volgt:

”Het hof begrijpt dat dit soms frustrerend kan zijn voor de overige stemgerechtigden, maar daar staat tegenover dat X haar eigenaarsbelangen binnen redelijke grenzen mag beschermen.”

Misbruik meerderheidspositie

Dit neemt niet weg dat het kan voorkomen dat de grooteigenaar handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid door misbruik van zijn meerderheidsmacht te maken. Voor de beeldvorming som ik hieronder een aantal rechterlijke uitspraken op, waarin werd geoordeeld dat er sprake was van strijd met de redelijkheid en billijkheid:

  • In 2006 speelde een zaak waarin de minderheidseigenaren stelden dat de grooteigenaar X misbruik maakte van haar stemrecht, door te stemmen voor het sluiten van een managementovereenkomst tussen de VvE en een aan X gelieerde onderneming. De door de VvE aan deze onderneming te betalen management fee bedroeg 10%, terwijl het in de praktijk gebruikelijke percentage hooguit 6% bedroeg. Daarnaast had grooteigenaar X ingestemd met een voorstel om de VvE een financiering aan te laten gaan µet een ander aan X gelieerde onderneming die tegen een rente die aanmerkelijk hoger lag dan de marktrente.

 

De Hoge Raad oordeelde dat het door grooteigenaar X stemmen voor een onderneming die  een vergoeding verlangde die ruim 2/3 hoger lag dan gebruikelijk in de markt, ten nadele van de andere eigenaren en in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Ook  terzake de financiering oordeelde de Hoge Raad da het besluit in strijd was met de redelijkheid en billijkheid, althans tot stand was gekomen door misbruik van de meerderheidsmacht.

 

  • De rechtbank Utrecht oordeelde in 2009 over de vernietiging van een besluit van de VvE, waarin de grooteigenaar zichzelf als beheerder had aangewezen. Volgens de rechter had de houder van de meerderheid van de stemmen onvoldoende rekening gehouden met de belangen van de minderheid. Ook was het besluit niet zorgvuldig tot stand gekomen, door de leden geen inzage te geven in de offertes van andere partijen;

 

  • De rechtbank Amsterdam oordeelde in 2008 dat reeds de kans op belangenverstrengeling tussen de grooteigenaar enerzijds en een aan haar gelieerde vennootschap (beheerkantoor), voldoende was om in het voordeel van de minderheidseigenaren te beslissen;

 

  • De rechtbank Haarlem oordeelde in 2012 dat het door de grooteigenaar ongemotiveerd tegenstemmen in strijd was met de redelijkheid en billijkheid en misbruik van diens meerderheidsmacht opleverde.

 

Conclusie

Waar het samengevat op neerkomt is dat de grooteigenaar zijn stemgedrag voldoende motiveert, het risico op belangenverstrengeling vermijdt en transparant is.

 

Wie betaalt de kosten van een juridische procedure tegen de grooteigenaar

In het algemeen geldt dat indien de procedure tegen de grooteigenaar slechts de belangen van individuele eigenaren dient, zij deze kosten zelf dienen te dragen. Ook wanneer zij in het gelijk worden gesteld. De in het ongelijk gestelde partij  wordt in beginsel weliswaar in de proceskosten veroordeeld, maar dat betreft een forfaitair bedrag en ligt in de praktijk substantieel lager dan de werkelijk gemaakte koste.

Wanneer met de procedure het eigen belang van de gehele VvE is gediend, dan kan dit anders liggen. In dat geval kan na afloop een voorstel worden gedaan of in de procedure een vordering worden ingesteld, waarin wordt voorgesteld dat de kosten verbonden aan de procedure ten laste van de VvE  komen.

Heft u vragen over dit onderwerp, neem dan gerust contact op!