De VvE heeft een besluit genomen waar je het niet mee eens bent. Misschien is de door jou gewenste aanbouw niet goedgekeurd of ben je juist tegen een bouwkundige aanpassing waarvoor de VVE toestemming heeft verleend. De VVE weigert je toestemming te verlenen of legt je bezwaren tegen een verleende toestemming naast zich neer. Wat zijn je opties? Deze bijdrage gaat over de vervangende machtiging van de rechter, voor informatie over de vernietiging of nietigheid van een besluit verwijs ik naar dit artikel.
De mogelijkheid van een vervangende machtiging wordt aan de hand van een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland (Haarlem) van 16 november 2022 toegelicht.
Vervangende machtiging aanpassing gebouw. VvE heeft de toestemming voor de verzoeken zonder redelijke grond geweigerd. Kantonrechter verleent vervangende machtiging ex artikel 5:121 lid 1 BW
De zaak gaat over 2 gebouwen, die zijn gesplitst in 217 appartementen: Gebouw Noord bestaat uit 96 appartementen en twee commerciële ruimten op de begane grond (hierna: de commerciële ruimten) en gebouw Zuid bestaat uit 48 appartementen en een ondergrondse stallingsgarage.
De commerciële ruimten zijn twee separate appartementsrechten, elk voorzien van een eigen ingang en worden van elkaar gescheiden door een gemeenschappelijke hal.
Gingko BV is op 4 maart 2020 eigenaar geworden van de twee commerciële ruimten in gebouw Noord, die volgens de splitsingsakte gebruikt mogen worden voor horecadoeleinden. Gingko is een vastgoedvennootschap en maakt deel uit van een groter concern. Gingko heeft deze ruimten verhuurd aan McDonald’s Nederland B.V. (verder: McDonalds), die in de twee ruimten één restaurant wil beginnen. McDonalds wil in de ruimte met index 145 het restaurant vestigen en de ruimte met index 217 gebruiken als magazijn, koel- en vriescel en vuilruimte. Om die reden wil Gingko vier aanpassingen aan het gebouw aanbrengen.
Het gaat om de volgende aanpassingen:
A het aanbrengen van wijzigingen in de gevel van de commerciële ruimten;
B het aanbrengen van naamborden en een uithangbord aan de gevel;
C het plaatsen van een warmtepomp op het dak van gebouw Noord;
D het vergroten van de diameter van de mantelbuizen in de kelderwand ten behoeve van het verzwaren van de nutsvoorzieningen.
Ginko B.V. heeft de VvE verzocht om toestemming voor het doen van bovengenoemde aanpassingen aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De VVE heeft de toestemming geweigerd. Die toestemming is op grond van artikel 22 lid 2 en 3 van de splitsingsakte vereist, reden voor de appartementseigenaar om de kantonrechter te verzoeken om een vervangende machtiging te verlenen voor het doen van de aanpassingen.
Splitsingsakte
In de splitsingsakte staat onder meer:
Artikel 22 1. Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden. (…) 2. Het zichtbaar aanbrengen in of aan het gebouw van naamborden, reclameaanduidingen, uithangborden, zonweringen, windschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers, (schotel)antennes, antennes van zendamateurs, luchtbehandelings- en koelinstallaties en in het algemeen van uitstekende voorwerpen, alsmede het in het zicht hangen van wasgoed, mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement. (…) 3. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.
Beoordeling rechter
Ten aanzien van het verzoek om een vervangende machtiging te verlenen voor de vier aanpassingen aan het gebouw op grond van artikel 5:121 lid 1 BW ligt de vraag voor of de VvE de door Gingko gevraagde toestemming voor de aanpassingen zonder redelijke grond heeft geweigerd. De kantonrechter is van oordeel dat daarvan sprake is en zal daarom de gevraagde vervangende machtiging voor de aanpassingen verlenen. Zij overweegt daartoe als volgt:
De kantonrechter stelt voorop dat artikel 5:121 BW te beschouwen is als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. De weigering van de VvE moet dan ook worden getoetst aan de redelijkheid en billijkheid. Een dergelijke toetsing vindt plaats aan de hand van alle omstandigheden van het geval en is dus geen marginale toetsing (vgl. de conclusie van de A-G bij Hoge Raad 30 oktober 1998 (ECLI:NL:HR:1998:ZC2759).
Vast staat dat het gebruik van de commerciële ruimten voor horeca past in de bestemming van de commerciële ruimten krachtens de splitsingsakte en dat dit ook is toegestaan in het bestemmingsplan. Ook staat vast dat de door Gingko gewenste aanpassingen noodzakelijk zijn om exploitatie van de commerciële ruimten door McDonalds mogelijk te maken. Toestemmingsverzoek I ziet op aanpassingen in de gevel in die zin dat een toegangsdeur wordt vervangen door een schuifdeur, ventilatieroosters worden toegevoegd achter reeds bestaande gevelroosters en enkele ramen worden beplakt met folie. Toestemmingsverzoek II betreft het aanbrengen van signage aan de gevel in de vorm van een naambord en uithangbord van McDonalds aan de Noord- en Zuidgevel. Toestemmingsverzoek III betreft het installeren van een warmtepomp in een van de vier installatiezones op de daktuin en toestemmingsverzoek IV betreft het vergroten van twee mantelbuizen in de kelder van het gebouw van de huidige doorsnee van 75 mm tot een doorsnee van 110 mm.
Zoals ook de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft overwogen (r.o. 2.24) mocht bij het doen van een verzoek om toestemming voor deze aanpassingen van Gingko worden verwacht dat haar voorstellen voldoende concreet waren toegelicht, zodanig ondersteund door de nodige schriftelijke (technische) informatie en uitgewerkt, dat de leden van de VvE in redelijkheid zelfstandig een inschatting konden maken van de eventuele impact van de aanpassingen op het woon- en leefklimaat in het gebouw.
Reden weigering toestemming VVE
Als reden om de gevraagde toestemming te weigeren, hebben de VvE, [betrokkene 1] en de familie [betrokkene 1] kort gezegd aangevoerd dat de verstrekte informatie nog steeds onvoldoende, onvolledig, niet verifieerbaar, onvoldoende concreet en/of tegenstrijdig is en dat niet alle relevante vragen zijn beantwoord. Zij hebben echter nagelaten te stellen en onderbouwen welke vragen zij ten tijde van de vergadering op 8 december 2021 nog hadden die volgens hen door Gingko op dat moment niet beantwoord zijn, dan wel welke andere informatie op dat moment niet voorhanden was terwijl die wel noodzakelijk was voor een gedegen besluitvorming.
Het standpunt van de VvE, [betrokkene 1] en de familie [betrokkene 1] dat toestemming is geweigerd omdat er, kort gezegd, onvolledige en onjuiste informatie is verstrekt, valt bovendien niet te rijmen met het feit dat tijdens de vergadering door Gingko is geïnformeerd of er nog vragen waren en dat toen niet het geval bleek te zijn. Als de VvE op dat moment vond dat er informatie ontbrak om te kunnen instemmen, dan had zij ook kunnen besluiten om de stemming over de verzoeken uit te stellen om Gingko in de gelegenheid te stellen nadere vragen te beantwoorden.
Bovendien is het de vraag of het verstrekken van meer informatie of het beantwoorden van meer vragen zou leiden tot andere besluitvorming. De bezwaren van de VvE, [betrokkene 1] en de familie [betrokkene 1] lijken vooral ingegeven door zorgen over de komst van een vestiging van McDonalds in het gebouw. Gingko heeft in dat verband terecht aangevoerd dat de eigenaren van de woonappartementen in een gebouw met zowel een woon- als een bedrijfsfunctie het functioneren van het bedrijf in de bedrijfsruimte niet mogen blokkeren.
Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact met mij op.
De volledige uitspraak vindt u hier
