Vanaf 1 juli 2024 geldt een 2-jaars verjaringstermijn voor vorderingen huurprijsverhoging bij woonruimte

Met ingang van 1 juli 2024 geldt een nieuwe verjaringstermijn voor huurverhogingen bij woonruimte van 2 jaar

Op dit moment kan een verhuurder vergeten door te voeren huurprijsverhogingen gewoon achteraf vorderen, in verband met de verjaringstermijn ex art. 3:307 BW echter tot maximaal vijf jaar terug. Deze termijn wordt met de wet “Verlenging, wijziging en handhaving van de maximering en verkorting van de verjaringstermijn voor huurverhogingen” verkort naar 2 jaar. Onveranderd blijft dat de huurprijs – ondanks een of meerdere verjaarde huurverhogingen – wel mag worden ‘doorgeïndexeerd’ tot het actuele huurprijsniveau.

Op grond van de wet wordt de verhuurder ook verplicht om de huurder jaarlijks in kennis te stellen van de huurprijsverhoging. In het geval de verhuurder de huurder niet informeert over de huurprijsverhoging, dan wordt de verjaringstermijn verder ingekort naar één jaar!

Let op: De verjaringstermijn ziet alleen op de verhoging, ten aanzien van de huurprijs blijft de geldende verjaringstermijn van 5 jaar gelden.

Overgangsrecht

De nieuwe verjaringstermijn wordt op  1 juli 2024 van kracht, maar niet direct voor reeds bestaande vorderingen. Voor vorderingen uit het verleden geldt een overgangstermijn van 1 jaar voor de invoering van de nieuwe verjaringstermijn. Dit houdt in dat u gedurende een jaar na het van kracht worden van de nieuwe verkorte verjaringstermijn de tijd heeft om de verjaring van de in het verleden (tot maximaal 5 jaar terug) niet geïncasseerde huurverhogingen alsnog stuiten. Door die stuiting wordt de verjaring met één jaar uitgesteld. Binnen die termijn dient een procedure te worden gestart of opnieuw stuiten.

Verrekening met een verjaarde vordering blijft mogelijk

Indien een vordering is verjaard kan deze nog wel worden verrekend met een vordering die huurder heeft op verhuurder, bijvoorbeeld met de waarborgsom.

 

Heeft u naar aanleiding van deze wetswijziging vragen, neem dan gerust contact met mij op.

Wet betaalbare huur vastgesteld door Tweede Kamer

Op 25 april 20024 heeft de Tweede Kamer ingestemd met de omstreden Wet betaalbare Huur, indien ook de Eerste Kamer instemt met het wetsvoorstel, dan is de wet een feit.

UPDATE mei 2024: de Eerste Kamer neemt de tijd voor de beoordeling van het wetsvoorstel, de verwachting is dat de voorgenomen ingangsdatum van 1 juli 2024 niet wordt gehaald.

Op  grond van de wet wordt de liberalisatiegrens verhoogd, zodat een huurwoning op basis van het Woning Waardering Stelsel (WWS) meer WWS-punten nodig heeft om in de vrije sector te vallen, namelijk 186 punten EUR 1.1.57,95 (nu is dat nog 148 punten, dat komt overeen met een huurprijs van EUR 879,66).

Het WWS is van dwingend recht, iedere huurder kan via de Huurcommissie de redelijkheid van de aanvangshuurprijs laten toetsen. Op grond van de Goed Verhuurderschap die in 2023 reeds in werking is getreden, heeft het college van B&W van elke gemeente de bevoegdheid om de maximaal redelijke huurprijs conform het WWS te handhaven.

Het is de bedoeling dat de wet met ingang van 1 juli 2024 in werking treedt, de wet heeft directe werking voor nieuwe huurovereenkomsten. Eén jaar na de invoering van de wet kunnen ook huurders die op grond van het WWS woonruimte huren met 148 punten of lager, maar meer betalen, een beroep doen op de wet.

 

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan gerust contact met mij op.

Bepalingen ROZ-model Woonruimte 2017 servicekosten oneerlijk

De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft bij vonnis van 11 april 2024 een aantal bepalingen uit het in de praktijk veel gebruikte model contract Woonruimte 2017 van de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) op grond van de Europese Richtlijn als oneerlijk aangemerkt. De kantonrechter vernietigt de bepalingen. Het gevolg daarvan is dat de bedingen geacht worden nooit te hebben bestaan, zodat het geen gevolgen heeft ten aanzien van de consument (huurder). Om die reden moet de vaststelling dat een dergelijk beding oneerlijk is, in beginsel tot gevolg hebben dat de situatie waarin de consument (huurder) zonder dat beding zou hebben verkeerd, wordt hersteld en het onverschuldigd betaalde moet worden terugbetaald.

De door verhuurder in rekening gebrachte bedragen zijn vanaf de aanvang van de huurovereenkomst niet verschuldigd en moeten worden terugbetaald aan huurders. Op de betreffende bedingen kan door de verhuurder geen beroep worden gedaan. Ook is het niet mogelijk om een beroep te doen op de wel toegestane (wettelijke) mogelijkheden (ingevolge de Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie ECLI:EU:C:2021:68).

De rechter heeft in rechtsoverweging 4.18 kort gezegd bepaald dat de bepalingen die verhuurder de mogelijkheid bieden om de vergoedingen eenzijdig vast te stellen, hieronder valt ook het wijzigen van de vergoedingen, oneerlijk zijn. Daarbij ontbreekt in de bepalingen een grond en geldige reden om de vergoedingen te wijzigen. Met het woord ‘vaststellen’ wordt immers bedoeld (althans zo kan het worden begrepen door de huurder) dat de verhuurder deze vergoedingen eenzijdig (en zonder geldige reden) kan wijzigen. Dat is oneerlijk.

 

Deze uitspraak illustreert dat het van belang is om de bepalingen omtrent de servicekosten uit het ROZ model voor woonruimte 2017 anders te formuleren, zodat ze niet oneerlijk zijn en verhuurder er een beroep op kan (blijven) doen.

Heeft u vragen of kan ik u met het opstellen of beoordelen van een huurovereenkomst van dienst zijn, neem dan contact met ons  op.

VVE recht: kamerverhuur, verhoging opstalverzekering, voorwaarden doorbelasting

In een appartementencomplex heeft de opstaverzekeraar een inspectie uitgevoerd en geconstateerd dat er sprake is van kermverhuur, op grond waarvan de premie is verhoogd. De VVE vordert uitsluitend van de eigenaren die binnen de VVE kamers verhuren betaling van de premieverhoging. Een van deze eigenaren weiger deze verhoging te betalen, waarop de VVE een procedure tot betaling start.

De VVE wordt door de rechter in het ongelijk gesteld en de vordering wordt afgewezen, omdat er geen rechtsgeldig besluit ten grondslag ligt aan de vordering. Voor de volledige uitspraak gepubliceerd op 10 januari 2024 klik hier.

Deze uitspraak illustreert het belang van een juiste en rechtsgeldige besluitvorming, alsook van het belang van een duidelijke formulering in de splitsingsakte over de geoorloofdheid van kamerverhuur.

 

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met mij op.

Huurprijsverhoging woonruimte oneerlijk en onverschuldigd?

In de meeste huurovereenkomsten, waaronder het veel gebruikte ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) model huurovereenkomst voor woonruimte, staat een huurprijsverhogingsbeding met de volgende formule: ConsumentenPrijsIndex (CPI)+ opslag (een vrij te bepalen percentage) bijvoorbeeld 5%.

Jarenlang stond het partijen vrij om de hoogte van deze huurprijsverhoging (althans de opslag boven het CPI) voor woningen in de vrije sector zelf te bepalen. Sinds mei 2021 geldt ook voor verhuurde woonruimte in de vrije sector op grond van overheidsbeleid een tijdelijke maximering (voor de duur van 3 jaar, dus tot 1 mei 2024). Met ingang van 1 januari 2024 heeft de regering opnieuw een maximering afgekondigd: inflatie 4,5%+1%=5,5%.

Sinds april 2023 zijn deze huurverhogingsbedingen voorgelegd aan de rechter, die deze bedingen in de vrije sector (ambtshalve) heeft getoetst aan de Europese Richtlijn93/13/EEG terzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Een aantal keer is geoordeeld dat deze huurverhogingsbedingen oneerlijk zijn in de zin van de richtlijn en op die grond vernietigd, bijvoorbeeld in deze uitspraak door de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam. Wat houdt dat in ‘vernietigd’?

Indien een huurverhogingsclausule uit een huurovereenkomst wordt vernietigd, dan betekent dit dat de huurprijsverhoging (mogelijk jarenlang) ten onrechte in rekening is gebracht. De huurder heeft deze huurprijsverhogingen in dat geval ten onrechte betaald en kan deze terugvorderen. Ook bestaat er geen mogelijkheid meer om de huurprijs in de toekomst nog te verhogen, het beding in de huurovereenkomst is immers vernietigd.

Of deze recente lijn in de rechtspraak- er zijn overigens ook kantonrechters die anders oordelen- terecht is staat nog niet vast. Aan de Hoge Raad zijn over dit onderwerp door de rechtbank op 5 oktober 2023  onderstaande zogenaamde ‘prejudiciële’ vragen gesteld:

  1. Indien een indexeringsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet dit beding dan in zijn geheel worden vernietigd of alleen het deel dat als oneerlijk is aan te merken?
  2. Indien een indexeringsclausule als oneerlijk is aan te merken, vervalt dan de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang van de huurovereenkomst (en ontstaat daarmee een terugbetalingsverplichting van de verhuurder) en voor de toekomst?
  3. Indien vraag 2 bevestigend wordt beantwoord, dient de rechter dan ambtshalve na te gaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst is betaald en dat bedrag verrekenen met een eventuele huurachterstand?
  4. Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring wanneer de huurder de teveel betaalde huur terugvordert? En zo ja, wanneer vangt de verjaringstermijn aan?
  5. Kan er op basis van een andere grond een beperking worden gesteld aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhoging kan terugvorderen?

De antwoorden van de Hoge Raad laten nog even op zich wachten, de gemiddelde behandeltijd bedraagt 26 weken.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met mij op.

 

 

Update 6 februari 2024: wijzigingen wetsvoorstel Betaalbare huur

Minister Hugo de Jonge van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties heeft het wetsvoorstel Betaalbare huur na forse kritiek van de Raad van State aangepast en het gewijzigde wetsvoorstel op 6 februari 2024 naar de Tweede kamer gestuurd. Voor een toelichting op het wetsvoorstel verwijs ik naar dit artikel.

De recente wijzigingen op een rijtje:

  • de opslag voor nieuwbouwwoningen met een start-bouw voor 1 januari 2026 (waaronder ook vallen aanbouwen, transformaties e.d.) is verhoogd van 5% naar 10%, ook de periode waarbinnen hiervan gebruik kan worden gemaakt is aangepast: in de plaats van maximaal 10 jaar, kan nu van de opslag gebruik worden gemaakt zolang de regulering geldt;
  • de jaarlijkse maximale huurstijging voor het middensegment is vastgesteld op CAO:1% (in de plaats van CAO+5%);
  • WOZ-cap geldt pas vanaf 187 punten, i.p.v. 142 punten. Daarnaast valt een woning maximaal terug op 186 punten;
  • Het Woning Waardering Stelsel (WWS) wordt op grond van het wetsvoorstel gewijzigd, naar aanleiding van het advies van de Raad van State zijn de volgende wijzigingen hieraan toegevoegd: buitenruimten (privé en gezamenlijke), kwaliteit van sanitair en keuken krijgen meer punten (voor extra voorzieningen geldt een opslag aan punten). De waardering van monumenten wordt herzien.

De Minister blijft haast hebben met zijn hervormingsplannen (doel blijft inwerkingtreding op 1 juli 2024) en vraagt de Tweede Kamer dan ook om het wetsvoorstel voortvarend te behandelen, u leest zijn aanbiedingsbrief hier.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel of andere vastgoed gerelateerde vragen, neem dan contact met mij op.

 

 

 

 

Wetsvoorstel maximering huurprijsverhoging vrije sector tot en met 2027

Het demissionaire kabinet wil de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector nog 3 jaar beperken, ook voor bestaande huurovereenkomsten. Die mag dan niet meer zijn dan het gemiddelde percentage van de CAO-loonontwikkeling + 1%. Op die manier wil minister Hugo de Jonge huurders blijven beschermen tegen excessieve huurverhogingen.

De Nederlandse Orde van Advocaten en de Raad van State hebben negatief geadviseerd over het voorstel’ Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten‘, de minister heeft het wetsvoorstel echter ongewijzigd bij de Tweede Kamer ingediend.

De wet die huurder hier nu tegen beschermt loop op 1 mei 2024 af, daarom heeft de minister besloten een nieuw wetsvoorstel aan de Tweede kamer te sturen. Uit dat voorstel blijkt dat het kabinet de huurverhoging afhankelijk wil maken van de gemiddelde loonontwikkeling, net als in de sociale sector. Daar komt dan in de vrije sector 1% bovenop. In de oude wet was er keuzemogelijkheid tussen het volgen van de inflatie of de loonontwikkeling. Ook hier kwam een procent bovenop en het voor huurders gunstigste percentage werd gekozen. Zo ging de huur per 1 januari 2024 met maximaal 5,5% omhoog op basis van de inflatie van 4,5% +1%. De loonontwikkeling was 5,8%. Als die was gevolgd dan zou dat tot een huurprijsverhoging van 6,8% hebben geleid.

De minister stelt voor om de wet direct in werking te laten treden, zonder overgangsrecht voor bestaande huurovereenkomsten.

Een ander aspect van het wetsvoorstel is dat de aanspraak op verhoging van de huur verjaart 1 jaar (!) na het opeisbaar worden van de huurprijsverhoging, op grond van de huidige wet kan de huurprijs tot maximaal 5 jaar met terugwerkende kracht kan worden geïndexeerd.

Het is de bedoeling dat de nieuwe wet op 1 mei 2024 ingaat en afloopt op 1 mei 2027. Na twee jaar vindt een evaluatie plaats om te zien of er nog steeds een beperking van de huurverhoging nodig is. Vorig jaar vond ook zo’n evaluatie plaats en werd de conclusie getrokken dat maximering van de huurprijsverhoging in de vrije sector nog steeds noodzakelijk is.

 

Wilt u meer weten over huurprijsverhoging, neem dan contact met ons op.

Tijdelijke huurovereenkomst of voor onbepaalde tijd met een minimumduur

In deze zaak stond de vraag centraal of een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 25 maanden een tijdelijke huurovereenkomst in de in van artikel 7:271 lid 1 BW betrof. De inhoud van de huurovereenkomst bevatte enkele tegenstrijdigheden.

In de huurovereenkomst was het volgende bepaald:

Art. 3 De (duur van de) huurperiode: huurovereenkomst voor bepaalde tijd

3.1 

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een (bepaalde) duur van 25 maanden met een

minimale periode van 12 maanden, ingaande op 01-05-2020 en lopende tot en met 31-05-2022.

Indien toch eerder dan minimale periode wordt opgezegd worden kosten a € 400,00 in rekening

gebracht.

De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de krachtens art. 3.1 overeengekomen

(bepaalde) duur (artikel 7:228 lid 1 BW), mits verhuurder uiterlijk een maand doch niet eerder dan

drie maanden voordat die bepaalde duur is verstreken aan huurder schriftelijke herinnering zendt

met betrekking tot de dag waarop de huur ingevolge art. 3.1 verstrijkt. Bij gebreke hiervan wordt de

huurovereenkomst na het verstrijken van die bepaalde duur (van rechtswege) voor onbepaalde tijd

verlengd. (…)”

De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst. De kantonrechter overweegt: “Omdat partijen het niet eens zijn over hun bedoeling bij het aangaan van de overeenkomst en geen stukken zijn overgelegd waaruit deze bedoeling kan worden afgeleid, komt het vooral aan op de bepalingen in de huurovereenkomst en hetgeen partijen daar in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit konden afleiden. In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat expliciet dat deze overeenkomst is aangegaan voor een bepaalde duur van 25 maanden, te weten van 1 mei 2020 tot en met 31 mei 2022 (…). Het feit dat de huurovereenkomst volgens deze bepaling ook een minimale duur van twaalf maanden heeft, wat wettelijk niet is toegestaan bij een tijdelijke huurovereenkomst, doet niet af aan de duidelijkheid van deze bewoordingen. Een dergelijk beding dat de opzegbevoegdheid van de huurder in een tijdelijke huurovereenkomst beperkt, is op grond van artikel 7:271 lid 7 BW simpelweg nietig. Anders dan [huurder] heeft betoogd, is artikel 3.1 van de huurovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter dan ook slechts voor één redelijke uitleg vatbaar, namelijk dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst van 25 maanden.

Daarbij wordt ook in aanmerking genomen dat de huurovereenkomst verder geen bepalingen bevat die wijzen op een overeenkomst voor onbepaalde tijd, terwijl er meerdere aanwijzingen zijn dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 BW. Zo bepaalt artikel 3.3 van de huurovereenkomst dat deze overeenkomst van rechtswege eindigt na het einde van de in artikel 3.1 overeengekomen duur, mits de verhuurder uiterlijk een maand maar niet eerder dan drie maanden voordat die bepaalde duur is verstreken het einde van de overeenkomst aanzegt. Hierbij wordt verwezen naar artikel 7:228 lid 1 BW (…). Dit is een evident kenmerk van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 BW. Daarnaast staat in de titel van de huurovereenkomst én bovenaan elke pagina ‘huurovereenkomst onzelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd/tijdelijke duur’. Voorts is van belang dat in deze procedure niet kan worden vastgesteld dat door of namens [verhuurder] zodanige uitlatingen zijn gedaan dat [huurder] artikel 3.1 van de huurovereenkomst, ondanks de duidelijke bewoordingen van deze bepaling, zo had kunnen opvatten dat sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

De enkele stelling van [huurder] dat de makelaar van [verhuurder] bij het tekenen van de huurovereenkomst tegen [huurder] heeft gezegd dat hij ‘er twaalf maanden moest blijven zitten en dat het daarna wel goed zou komen’, is hiervoor onvoldoende. Nog daargelaten dat [verhuurder] heeft betwist dat zijn makelaar dit heeft gezegd en [huurder] dit niet nader heeft onderbouwd, kan uit zo’n vage opmerking niet worden afgeleid dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Gelet op het voorgaande wordt niet toegekomen aan toepassing van de contraproferentemregel op artikel 3.1 van de huurovereenkomst.

 

Naar het oordeel van de kantonrechter had het voor [huurder] op basis van de inhoud van de huurovereenkomst duidelijk moeten zijn dat hij een tijdelijke huurovereenkomst met een looptijd van 25 maanden aanging, die na afloop van deze bepaalde tijd in beginsel zou eindigen. [Verhuurder] hoefde [huurder] hier in de gegeven omstandigheden niet nog expliciet op te wijzen. Het feit dat huurders van andere kamers in de woning zes tot zeven jaren in hun kamers mochten blijven, zoals [huurder] nog heeft aangevoerd, maakt dit oordeel niet anders. Niet duidelijk is namelijk wat voor overeenkomsten deze andere huurders hadden. Daarnaast kunnen tijdelijke huurovereenkomsten na het verloop van de bepaalde duur worden voortgezet voor onbepaalde tijd, indien partijen dat willen of het einde van de huurovereenkomst niet tijdig wordt aangezegd. Dat de andere huurders langere tijd in hun kamers mochten blijven, kan daarom niet tot conclusie leiden dat [huurder] er ondanks de duidelijke inhoud van de huurovereenkomst gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat hij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aanging. De kantonrechter stelt gezien hetgeen hiervoor (…) is overwogen vast dat tussen partijen een tijdelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen voor de periode van 1 mei 2020 tot en met 31 mei 2022.”

Vraagt u zich af of uw huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is (met huurbescherming) of tijdelijk van aard, neem dan contact met ons op.

 

Aansprakelijkheid makelaar

Kern van de zaak

Niet-waarschuwen door makelaar voor nietig beding in af te sluiten huurovereenkomst. Bewijswaardering. Goed opdrachtnemerschap (7:401 BW). Schadebeperkingsplicht.

Voor de volledige uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 9 mei 2023 klikt u hier.

Feiten

Een eigenaar van twee appartementen in Bussum – die hij verhuurt – heeft de verhuurmakelaar die de huurovereenkomsten heeft opgesteld aansprakelijk gesteld en schadevergoeding gevorderd. De verhuurmakelaar heeft zonder te waarschuwen een nietig beding in de huurovereenkomst opgenomen, waardoor verhuurder een aantal maanden huur is misgelopen.

De verhuurder heeft expliciet de instructie gegeven om een andere huurovereenkomst als basis te nemen, waarin onder meer een minimumduur van 9 maanden is opgenomen. De makelaar bevestigt deze gegevens te hebben overgenomen en de huurovereenkomst wordt door verhuurder ondertekend.

In die overeenkomsten (met een duur van 24 maanden) wordt als huurprijs € 1.750 per maand per appartement afgesproken. Een medewerker van de makelaar heeft de minimumduur van negen maanden die verhuurder wilde, als volgt opgenomen:

“3.3 Huurder kan vanaf april 2021 deze overeenkomst maandelijks beëindigen met inachtneming van 1 volle kalendermaand als opzegging. Opzeggen voor april 2021 door huurder is niet mogelijk.”

Deze bepaling is echter in strijd met de wet en nietig, omdat huurder in het geval van een tijdelijke huurovereenkomst het recht heeft om tussentijds op te zeggen (artikel 7:271 lid 1 BW). Huurder (van beide appartementen) zegt vervolgens de huur voor het verstrijken van de eerste 9 maanden (voor april 2021) op.

Kantonrechter

Verhuurder heeft bij kantonrechter schadevergoeding gevorderd ter hoogte van
€ 19.250, te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf 1 december 2020. Ook heeft hij vergoeding van zijn buitengerechtelijke incassokosten en een proceskostenveroordeling gevraagd.

De kantonrechter heeft de schadevergoeding voor de helft toegewezen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 december 2020. Ook is een deel van de vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten toegewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd. De bedoeling van het hoger beroep van de makelaar is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.

Arrest Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 9 mei 2023:

Verhuurder en de makelaar hebben een overeenkomst van opdracht gesloten. Bij zo’n overeenkomst is een opdrachtnemer verplicht bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (artikel 7:401 BW). Dat betekent dat hij moet handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan. Voldoet een opdrachtnemer daar niet aan dan is er in beginsel sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit de opdrachtovereenkomst, die recht kan geven op schadevergoeding. Wanneer zich schade voordoet, is de opdrachtgever in redelijkheid verplicht het intreden van (verdere) schade zoveel mogelijk te beperken (schadebeperkingsplicht).

Beide partijen zijn het er over eens dat artikel 3.3 van de huurovereenkomst nietig is vanwege strijd met artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. De makelaar verweert zich door te stellen dat verhuurder een zeer ervaren partij is die op professionele wijze een eigen verhuurbedrijfje runde. Daarom wist verhuurder , of had hij behoren te weten, dat de door hem gewenste minimale duur van negen maanden zonder opzegmogelijkheid voor de huurder geen stand zou houden. Het toch laten opnemen van artikel 3.3 moet daarom voor zijn rekening en risico blijven, aldus de makelaar.

Kennelijk meent de makelaar op deze grond dat hij als goed opdrachtnemer verhuurder niet voor de nietigheid van de bepaling hoefde te waarschuwen. Dat standpunt neemt het hof niet over omdat het – in het licht van de omstandigheden van het geval – onvoldoende is gemotiveerd. Onweersproken is dat verhuurder hoofdzakelijk werkzaam is voor zijn eigen accountantskantoor. Dat hij daarnaast eigenaar is van de twee appartementen boven zijn kantoor en hij die verhuurt, maakt van hem nog geen professioneel verhuurbedrijfje. Een aanwijzing voor dit laatste is dat hij sinds 2019 de makelaar inschakelde om huurders voor hem te vinden. Dat hij daarnaast een modelhuurovereenkomst door zijn advocaat liet opstellen, daar ook advies inwon en dat advies deelde met de makelaar met het verzoek dat over te nemen, zijn onvoldoende om te kunnen oordelen dat de makelaar verhuurder niet hoefde te waarschuwen dat de door hem gewenste minimale huurtermijn zonder opzegmogelijkheid voor de huurder in een huurovereenkomst van 24 maanden wettelijk gezien niet was toegestaan.

Volgens de makelaar heeft hij die waarschuwing gegeven, terwijl verhuurder dat gemotiveerd betwist.

Waardering bewijsmiddelen: niet gewaarschuwd

De makelaar stelt dat hij de verhuurder heeft gewaarschuwd voor de nietigheid van de bepaling over de gewenste minimumduur, de verhuurder heeft dit betwist. De makelaar is er niet in geslaagd te bewijzen dat hij ede verhuurder heeft gewaarschuwd voor de gevolgen van de betreffende bepaling.

Het hof stelt voorop dat een schriftelijke waarschuwing of een verwijzing naar een mondelinge waarschuwing ontbreekt. Partijen hebben sinds 2019 rond de verhuur van de appartementen regelmatig contact met elkaar onderhouden via Whatsapp en e-mail. Wat opvalt is dat daarin van alles wordt besproken maar dat verhuurder als professionele verhuurpartij nu juist deze cruciale waarschuwing nergens heeft vastgelegd.

Schadebeperkingsplicht

De door verhuurder gevorderde schade van 5,5 maanden gemiste huurinkomsten voor 2 appartementen ad EUR 19.250,- wordt ondanks de aangenomen aansprakelijkheid van de makelaar slechts voor 25% toegewezen, omdat verhuurder tekort is geschoten in de schadebeperkingsplicht. Hij had de appartementen veel eerder opnieuw kunnen en moeten verhuren.

Het Hof acht het aannemelijk dat met de inspanningen die van de verhuurder te vergen waren een nieuwe huurder zou kunnen worden gevonden. Het hof schat de tijd die daarvoor in redelijkheid nodig zou zijn in op een kwart van de resterende huurperiode van 5,5 maanden, zodat een kwart van het gevorderde schadevergoedingsbedrag zal worden toegewezen, te weten € 4.812,50. Voor een correctie van deze verdeling op grond van de billijkheid geven de omstandigheden van het geval geen aanleiding.

Conclusie

In het geval van niet waarschuwen, maar ook in het geval van onjuiste advisering over de huurprijs/het opnemen van een all-in prijs (voor deze zaak klikt u hier) kan een makelaar aansprakelijk worden gehouden voor de schade die daardoor ontstaat. Of de makelaar aansprakelijk is dient namelijk te worden getoetst aan de maatstaf of de makelaar heeft gehandeld zoals dat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. Het niet voldoen aan de schadebeperkingsplicht kan een negatief effect hebben op de omvang van de toewijsbare schadevergoeding.

 

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact met mij op.

Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste bij een koopovereenkomst

Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste uit artikel 7:2 BW?

 Artikel 7:2 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk wordt aangegaan. De voorwaarden voor toepasselijkheid van het schriftelijkheidsvereiste zijn aldus:

  • een onroerende zaak;
  • die tot bewoning is bestemd;
  • gekocht door een natuurlijk persoon;
  • die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf;
  • schriftelijke koopakte

De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak en het schriftelijkheidsvereiste:

Indien aan bovengenoemde vereisten is voldaan, dan komt er zonder een schriftelijke koopakte geen koopovereenkomst tot stand. Juridisch gezegd is de sanctie op het ontbreken van een schriftelijke koopakte nietigheid, de koopovereenkomst heeft nooit bestaan. Een en ander houdt nauw verband met de door de wetgever beoogde bescherming van consumenten.

Handelt u in de uitoefening van beroep of bedrijf?

Door de Hoge Raad is uitgemaakt dat de ‘professionele verkoper’ zich niet mag beroepen op de afwezigheid van een getekende koopakte in het geval hij met een particuliere koper overeenstemming heeft bereikt over de koop. Hoe bepaal je of er wordt gehandeld als consument en (dus) niet  in de uitoefening van een beroep of bedrijf?

In ieder geval lijkt men het erin literatuur en rechtspraak over eens dat het begrip ‘consument’ in de zin van art. 7:2 BW dezelfde betekenis heeft als het begrip ‘consument’ in de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna: HvJ EU). Het HvJ EU heeft in het Costea-arrest uit 2015 overwogen dat een ‘consument’ is iedere natuurlijke persoon die bij het sluiten van een overeenkomst ‘handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen’. Of dat zo is, zal aan de hand van de omstandigheden van het geval moeten worden bepaald, waaronder de aard van het goed waarop het contract betrekking heeft, waaruit zou kunnen blijken met welk doel dat goed is gekocht.

Wanneer is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste in de zin van de wet?

In de praktijk wordt vaak ten onrechte gedacht dat e-mailberichten, whatsapp berichten of (fax)brieven voldoende zijn om te spreken van een schriftelijk aangegane koopovereenkomst in de zin van het wetsartikel. Deze gedachte is onjuist. De koop moet worden vastgelegd in een akte, zijnde een door zowel koper als verkoper ondertekend stuk. 

Bedenktijd

Zoals hierboven aangegeven is artikel 7:2 BW geschreven om de consument (de ‘particuliere koper’) te beschermen tegen ondoordachte aankopen. Naast het schriftelijkheidsvereiste heeft de koper ook drie dagen bedenktijd. De bedenktijd vangt aan op het moment dat hij de koop heeft gesloten en hij een afschrift van de getekende koopakte heeft ontvangen. Gedurende die periode kan de koper zonder opgaaf van reden van de koop afzien.

Ook de particuliere verkoper komt een beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste

In zijn arrest van 9 december 2011 (NJ 2013/273) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat – kort gezegd – (ook) een particuliere verkoper zich er in beginsel op mag beroepen dat geen rechtsgevolg toekomt aan de mondelinge overeenstemming tussen partijen ten aanzien van de koop van een woning, zolang die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd.

Professionele (ver-)koper?

Tussen een professionele verkoper èn een professionele koper geldt in het geheel geen schriftelijkheidsvereiste en is onderlinge overeenstemming voor de totstandkoming van een koopovereenkomst (dus) voldoende.

Een professionele verkoper komt geen beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste wanneer hij met een particuliere koper overeenstemming heeft bereikt over de koop van een woning. Dit zou namelijk afbreuk doen aan de gedachte de particulier koper dient te worden beschermd door het schriftelijkheidsvereiste. 

Geldt het schriftelijkheidsvereiste ook bij de verkoop van een onbebouwde onroerende zaak (bouwkavel) bestemd voor een woning?

De Hoge Raad heeft bij arrest van 15 december 2023 geoordeeld dat het schriftelijkheidsvereiste niet geldt in het geval van de verkoop  van een onbebouwde bouwkavel met woonbestemming (o.g.v. het bestemmingsplan). Ook niet indien verkoper wist dat de koper er een woning zou realiseren. Voor de volledige uitspraak klik hier.

ECLI:NL:HR:2023:1755 

Heeft u naar aanleiding van dit bericht vragen, neem dan gerust contact met mij op.