Opvolgende (tijdelijke) huurovereenkomst kwalificeert als een voortzetting voor onbepaalde tijd

/in , , , /door

Uitspraak rechtbank Den Haag 4 augustus 2020

Regelmatig krijg ik vragen over de kwalificatie van een opvolgende huurovereenkomst: of dat een zelfstandige nieuwe huurovereenkomst betreft of een voortzetting van de voorgaande. Bij de rechtbank Den Haag speelde ook een dergelijke kwestie, het ging om het volgende.

De zaak

De verhuurder heeft het appartement in 2011 als woonruimte verhuurd aan huurder 1 en huurder 2. Over de duur van de huur staat in de overeenkomst dat deze is aangegaan voor 12 maanden, lopende tot en met 31 mei 2012. Na het verstrijken van deze termijn loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.

Huurder 2 heeft de huur bij verhuurder in mei 2018 opgezegd en het appartement in 2018 verlaten. Verhuurder en huurder 1 hebben op 5 juli 2018 een nieuwe huurovereenkomst ondertekend. Over de duur van de huur staat in deze overeenkomst:

3. Duur en beëindiging van de huur

a. Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van 1 jaar, ingaande van 01 augustus 2018 en eindigt derhalve op 31 augustus 2019.

Gedurende deze periode kan de huurder de overeenkomst tussentijds niet opzeggen.

b. Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen.
Indien in 3a een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 19 van de algemene bepalingen.

Verhuurder heeft huurder 1 aangezegd dat deze (tweede) huurovereenkomst niet wordt verlengd.

Beoordeling

Tot 1 juli 2016 was het verhuurders niet toegestaan woonruimte tijdelijk te verhuren. Het was wel gangbare praktijk dat verhuurders een minimumcontractsduur in huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd opnamen. Zij hadden daar belang bij om te voorkomen dat de huurder snel weer zou vertrekken, wat tot nodeloze administratie en kosten zou leiden. De huurder had door de minimumcontractsduur ook de zekerheid dat de kosten van inrichting en verhuizing konden worden ‘terugverdiend’. In dit licht moeten bepaling 3.1 en 3.2 van de eerste huurovereenkomst worden gelezen. In 2011 was het immers nog niet toegestaan een huurovereenkomst voor woonruimte voor bepaalde tijd te sluiten.

Bij de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is dat veranderd. Per 1 juli 2016 is het mogelijk geworden om zelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren en wel voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar (artikel 7:271 lid 1 BW). Bij een tijdelijk huurcontract mag de huurder tussentijds opzeggen. Tijdelijke verhuur is eenmaal mogelijk. Wordt de tijdelijke huurovereenkomst verlengd of wordt aansluitend een tweede tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde huurder gesloten, dan geldt als overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Taalkundige uitleg huurovereenkomst

Uit de tekst van de tweede huurovereenkomst volgt dat verhuurder heeft gekozen voor optie 2 van het standaard ROZ huurovereenkomst woonruimte model, te weten een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. Hij heeft wel de tekst ten opzichte van het model zodanig gewijzigd dat de verhuurder mag opzeggen, maar blijven staan is dat de huurster niet mag opzeggen. Bij tijdelijke verhuur voor bepaalde tijd is een bepaling dat de huurder niet mag opzeggen juist niet toegestaan. Deze bepaling past dus niet bij optie 3 (tijdelijke huur), maar wel bij optie 2 (huur met een minimumduur). Daarom leidt de kantonrechter uit de tekst van de overeenkomst af dat partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur hebben gesloten.

Bedoeling van partijen

Nu is het zo dat niet alleen de tekst van een overeenkomst bepalend is voor de uitleg daarvan. Ook de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de overeenkomst mochten toekennen en wat zij in dat kader redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten is van belang. Huurder 1 heeft uitgelegd dat zij er steeds van uitging dat het ging om een verlenging van de eerdere overeenkomst, dat het verschil alleen was dat de overeenkomst op haar naam kwam en dat alleen daarom een nieuwe overeenkomst moest worden gesloten. Volgens verhuurder is juist uitdrukkelijk besproken dat het ging om een nieuwe overeenkomst die na één jaar zou eindigen en stemde huurder 1 daarmee in. Partijen verschillen dus van mening over wat bedoeld was met de nieuwe overeenkomst. Omdat verhuurder zich erop beroept dat een overeenkomst voor bepaalde tijd is overeengekomen, zou hij moeten bewijzen dat dit uitdrukkelijk is besproken.

De kantonrechter zal hem echter niet toelaten tot het leveren van bewijs voor zijn stellingen. Voor de uitkomst van de zaak maakt het namelijk niet uit of verhuurder het bewijs levert of niet.

Artikel 7:271 lid 1 BW duur van het opvolgende contract nietig

Ook als hij zou bewijzen dat partijen hebben afgesproken dat het een huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van één jaar zou zijn, zou de kantonrechter zijn vordering tot ontruiming afwijzen. In dit geval is het namelijk geen nieuwe huurovereenkomst tussen partijen gesloten, maar hadden zij al zeven jaar een relatie als huurder en verhuurder. Huurder 1 had op grond van de eerste overeenkomst al recht op huurbescherming. De wetgever heeft het ongewenst gevonden dat na een tijdelijk huurcontract met betrekking tot dezelfde woning tussen dezelfde partijen opnieuw een tijdelijk contract kan worden afgesloten. Als dat toch gebeurt, is zo’n opvolgend contract wat de contractsduur betreft nietig (artikel 7:271 lid 1 en lid 7 BW). De achterliggende gedachte hiervan is dat bij woningen huur voor onbepaalde tijd het uitgangspunt is en dat slechts bij uitzondering huur voor bepaalde tijd wordt toegestaan.

Als een tijdelijk huurcontract na een tijdelijk huurcontract niet is toegestaan, is een tijdelijk contract na een contract met onbepaalde duur tussen dezelfde contractspartijen al helemaal niet toegestaan. In dit geval is het verschil tussen de eerste overeenkomst en de tweede overeenkomst dat bij de eerste overeenkomst twee huurders contractspartij waren en bij de tweede maar één. Zoals verhuurder zelf ook aanvoert, is de eerste overeenkomst door de opzegging door de medehuurster van huurder 1 niet geëindigd. Dan hadden beide huursters moeten opzeggen. Na de opzegging door huurder 2 was het aan verhuurder of hij accepteerde dat hij met één huurster verder ging. Dat heeft hij kennelijk gedaan door vervolgens alleen met huurder 1 afspraken te maken.

Onder omstandigheden geen voortzetting maar een nieuwe huurovereenkomst

Onder omstandigheden is het denkbaar dat dit niet gezien wordt als een voortzetting van de huur, maar als een geheel nieuwe overeenkomst (die dan eventueel ook tijdelijk zou kunnen zijn). Dit zou het geval kunnen zijn als de verhuurder het eigenlijk niet acceptabel vindt om verder te gaan met de achterblijvende huurder, bijvoorbeeld omdat deze onvoldoende financiële draagkracht heeft, maar de verhuurder wel bereid is om de achterblijvende huurder kortdurend een kans te geven. In zo’n geval moet dan wel uitdrukkelijk besproken worden dat de verhuurder in beginsel niet bereid is de overblijvende huurder als enige huurder te accepteren. Dan kunnen de huurders er immers nog voor kiezen formeel beiden als huurder aansprakelijk te blijven en de oorspronkelijke huur, mèt huurbescherming, voort te zetten.

Verhuurder heeft in dit geval niet aangevoerd dat hij dit kenbaar heeft gemaakt. Integendeel, niets wijst erop dat hij niet bereid was met huurder 1 als achterblijvende huurder verder te gaan. Dan past het niet om een tijdelijk huurcontract te sluiten en geldt de hoofdregel van nietigheid van de contractsduur. Ook hierom is de tweede overeenkomst een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

 

Heeft u vragen over (de duur van) uw huurovereenkomst en of u huurbescherming toekomt, neem dan contact met mij op. Dan denk ik met u mee!

Afwijkend gebruik van het gehuurde

/in , , , /door

Uitspraak Rechtbank Rotterdam 9 april 2020

Het gebruik van het gehuurde is gewijzigd van bemiddelingsburau, naar belhuis naar smartshop. Verhuurder zegt de huurovereenkomst op wegens noodzakelijk funderingsherstel. Huurder stemt hier niet mee in en meent dat er sprake is van een winkelruimte en dat de opzegging om die reden niet rechtsgeldig is.

Contractuele bestemming gehuurde

In artikel 5 van de huurovereenkomst is over de bestemming van het gehuurde het volgende bepaald:

“5.1 De huurder is verplicht het gehuurde te gebruiken als bemiddelingsbureau huur-, verhuur, koop en verkoop van appartementen en particuliere huizen en dient het gehuurde als zodanig in te richten en ingericht te houden.

Het is huurder verboden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder aan het gehuurde een andere bestemming te geven of de inrichting of gedaante daarvan geheel of gedeeltelijke te veranderen.”

Feitelijk afwijkend gebruik en stilzwijgende aanvaarding verhuurder

Huurder stelt zich op het standpunt dat de onderhavige huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd, omdat het gehuurde moet worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:290 BW. Op het moment van indeplaatsstelling was de bestemming van het gehuurde reeds gewijzigd naar ‘belhuis’. Een belhuis is een voor het publiek toegankelijk lokaal waar diensten worden verleend en consumptieartikelen worden verkocht.

verhuurder meent dat het gehuurde moet worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Een belhuis is geen 290-ruimte, althans niet in de periode tussen 2001-2005. De hoofdactiviteit in die periode bestond uit het telefoneren tegen betaling. Dit blijkt ook uit het uittreksel Kamer van Koophandel van 14 oktober 2004, waarin als bedrijfsomschrijving ‘belhuis, detailhandel in tabakswaren en snoep’ staat vermeld. Voor zover het gehuurde op den duur wel in overwegende mate is gebruikt als kleinhandelsbedrijf in de zin van artikel 7:290 BW, dan geldt dat verhuurder niet (schriftelijk) heeft ingestemd met een bestemmingswijziging. Dat de beheerder in haar opzeggingsbrief de wettelijke opzegtermijn van 7:293 lid 2 BW in acht genomen heeft en een reden van opzegging in de brief heeft vermeld, kan niet aan verhuurder worden tegengeworpen en brengt ook niet mee dat sprake is van instemming met een bestemmingswijziging naar een 290-ruimte.

Beoordeling kantonrechter

Huurder stelt dat na 2005 het assortiment artikelen die door hem werden verkocht is uitgebreid waardoor het gehuurde inmiddels een ‘smartshop’ is. Het enkele feit dat verhuurster nimmer heeft geprotesteerd tegen het gebruik van het gehuurde als een 290-bedrijfsruimte is onvoldoende om ervan uit te gaan dat zij stilzwijgend heeft ingestemd met een bestemmingswijziging c.q. ‘verkleuring’ van het huurregime. Uitgangspunt is dat er na 2005 geen wijziging van de bestemming of verkleuring van het huurregime heeft plaatsgevonden. Onderzocht wordt of het gehuurde in 2005, gelet op de inrichting en de feitelijke uitvoering, in overwegende mate als een 290-bedrijfsruimte werd gebruikt. Een zaak waar de klant kan telefoneren en internetten is in beginsel geen 7:290 BW-bedrijf. Aannemelijk is dat het gehuurde in 2005 nog in overwegende mate werd gebruikt als een zaak waar de klant kan telefoneren. En gelet op de foto’s van Street View in oktober 2008 komt het gehuurde in hoofdzaak over als een plaats waar men kan telefoneren. Op de huurovereenkomst is art. 7:230a BW van toepassing. Met de opzegging van verhuurster is rechtsgeldig een einde gekomen aan de huurovereenkomst, waardoor huurder ontvankelijk is in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn.

 

Heeft u vragen over het gebruik van het gehuurde en eventuele strijd met de contractuele bestemming, neem dan contact met mij op.