Column Goede Zaken 16 november 2021: opmars tegen beleggers

/in , , /door

Een wetswijziging die naar verwachting op 1 januari 2022 ingaat, biedt gemeenten instrumenten om te voorkomen dat beleggers goedkope en middel dure woningen in hun gemeente kopen om deze (vaak tegen hoge huurprijzen) te verhuren. Opkoopbescherming moet ervoor zorgen dat deze categorie koopwoningen beschikbaar blijft voor mensen die er zelf in gaan wonen.

Eenzelfde opmars van beleggers is gaande in recreatieland: vele campings en recreatieparken in Nederland zijn de afgelopen jaren overgenomen door projectontwikkelaars en getransformeerd tot luxueuze vakantieparken. In verband met de herontwikkeling worden de huurovereenkomsten met de zittende recreanten opgezegd, zoals momenteel speelt in Zandvoort bij camping Sandevoerde.

Die berichtgeving deed me denken aan een vergelijkbare zaak van jaren geleden. Mevrouw huurde op een camping ruim 45 jaar een stuk onbebouwde grond. Op die grond stond een chalet dat haar eigendom was. Ieder jaar werd een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van een jaar gesloten. Een projectontwikkelaar had de camping gekocht, de huurovereenkomst werd opgezegd en de ontruiming aangezegd.

Op grond van de wet en de rechtspraak geniet een huurder van onbebouwde grond geen huurbescherming. Hoofdregel is dat een huuropzegging in de regel rechtsgeldig is, maar dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat een langere opzegtermijn in acht dient te worden genomen en huurder in sommige gevallen aanspraak kan maken op schadevergoeding. Belangrijke criteria daarbij zijn of huurder rekening kon houden met een huuropzegging, de huurder gepleegde investeringen nog niet (geheel) heeft kunnen terugverdienen en de economische positie van de huurder.

Het jaren achtereen sluiten van nieuwe huurovereenkomsten leidt niet tot een niet-opzegbare duurovereenkomst. Los van de vraag of overheidsingrijpen op de recreatiemarkt of meer huurbescherming voor  recreanten wenselijk is, zie dat het ik in de praktijk vaak  ontbreekt aan heldere voorlichting bij het aangaan van dergelijke huurovereenkomsten. Met als gevolg dat particulieren die overwegen om onbebouwde grond op een recreatiepark te huren,  zich onvoldoende bewust zijn van hun positie. Helderheid over de wederzijdse rechten en plichten is ook in het belang van verhuurders, gerechtelijke procedures kunnen leiden tot ernstige vertraging.

 

Voor meer informatie kunt u contact met mij opnemen.

Fleur Groos

www.groosadvocatuur.nl

 

 

 

Column Goede Zaken 22 juni 2021: de gebrekenregeling bij (ver-)huur van bedrijfsruimte

/in , , , /door

Gebrekenregeling bij (ver)huur van bedrijfsruimte

In deze column een uitleg over wat de gebrekenregeling inhoudt en waar (ver-)huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening mee moeten houden.

De wet definieert een gebrek als volgt:

‘Een gebrek is een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.’

Vrij vertaald zijn gebreken àlle eigenschappen die het genot van het gehuurde kunnen beperken, TENZIJ het gebrek is ontstaan door het handelen (of nalaten) van de huurder zelf. Eigenschappen kunnen bijvoorbeeld een slechte staat van onderhoud zijn, maar ook niet-stoffelijke zaken, zoals een verplichte sluiting van het gehuurde ter bestrijding van COVID-19. Alhoewel daarover het laatste woord nog niet is gezegd.

De verhuurder moet een gebrek herstellen, ook in het geval hij niets met het ontstaan daarvan te maken heeft, bijvoorbeeld een kapotte ruit als gevolg van een inbraak.

Of er sprake is van een gebrek hangt af van wat de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst mocht verwachten. Wat huurder mag verwachten, verschilt van geval tot geval. Van een nieuw kantoorpand mag de huurder meer verwachten dan van een oud pand.

Mogelijkheden huurder en verhuurder

In het geval er sprake is van een gebrek dan kan de huurder, in verband met het verminderde huurgenot, huurprijsvermindering vorderen en soms ook schadevergoeding. Alhoewel beide mogelijkheden in de veelgebruikte standaard huurovereenkomsten contractueel zijn uitgesloten.

De verhuurder kan bij het sluiten van de huurovereenkomst bepaalde zaken van het gehuurde uitzonderen van de gebrekenregeling, door te bepalen dat bepaalde onderdelen van het gehuurde of omstandigheden door partijen niet zullen worden aangemerkt als gebrek. Verder kan verhuurder de definitie van een gebrek aanpassen, zodat er minder snel sprake van zal zijn. Ook het opnemen van bepaalde onderhoudsverplichtingen voor de huurder, waarmee het risico voor bepaalde gebreken wordt verlegd naar de huurder en een onderzoeksplicht voor huurder kan ertoe leiden dan er minder snel sprake zal zijn van een gebrek.

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen ,neem dan  contact met mij op!

Column Goede Zaken 11 mei 2021: Einde huurovereenkomst woonruimte

/in , , /door

 

Hoe zit het ook alweer…het eindigen van een huurovereenkomst voor woonruimte

Huurders van woonruimten worden in Nederland goed beschermd. Huurbescherming geldt voor huurders van zelfstandige (eigen voorzieningen) en onzelfstandige woningen (kamers). Medebewoners zoals medehuurders en onderhuurders genieten soms ook huurbescherming.

Er geldt géén huurbescherming indien:

  • de huur naar zijn aard van korte duur is;
  • sprake is van hospita verhuur (inwoning bij verhuurder);
  • verhuurd wordt op grond van de leegstandwet;
  • sprake is van een kortdurende huurovereenkomst van minder dan twee jaar voor zelfstandige woonruimte dan wel maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte en die huurovereenkomst na 1 juli 2016 is afgesloten.

Kortdurende huurovereenkomst

Voor huurcontracten voor bepaalde tijd en die zijn ingegaan na 1 juli 2016, geldt dat ze aan het einde van de huurtermijn automatisch eindigen. Een huuropzegging en opzeggingsgronden zijn niet nodig. De huurder heeft dus geen huurbescherming. Voorwaarde is dat de huurtermijn niet langer is dan twee jaar (voor zelfstandige woningen) of vijf jaar (voor onzelfstandige woningen). Een andere voorwaarde is dat de verhuurder drie en niet later dan één maand van tevoren aan de huurder een bericht stuurt met de bevestiging van de dag waarop de huur eindigt. Doet de  verhuurder dit niet, dan wordt het huurcontract verlengd voor onbepaalde tijd en heeft de huurder huurbescherming. Een ander belangrijk kenmerk van deze tijdelijke huurcontracten is dat de huurder het contract tussentijds (maandelijks) kan opzeggen.

Reguliere huurovereenkomst

In dit geval is er wel sprake van huurbescherming en dient de verhuurder een rechtsgeldige reden te hebben om de huurovereenkomst te kunnen laten eindigen. Het huurcontract moet schriftelijk worden opgezegd en er moet een opzegtermijn in acht worden genomen (maximaal 6 maanden).

Indien de huurder niet met de huuropzegging instemt, dan blijft de huurovereenkomst doorlopen. De verhuurder zal dan naar de rechter moeten om de huurovereenkomst te laten beëindigen. De kantonrechter zal vervolgens alleen op grond van de in de opzeggingsbrief genoemde opzeggingsgronden beoordelen of er een einde komt aan de huurovereenkomst.

 Andere mogelijkheden

Een huurovereenkomst kan ook eindigen door deze te ontbinden (bijvoorbeeld wegens een huurachterstand, illegale onderverhuur, hennepteelt)  of wanneer partijen samen besluiten om de huurovereenkomst te beëindigen.

 

Heeft u vragen? Nem dan vrijblijvend contact met mij op!

 

KifiD: Vrije advocaatkeuze ook wanneer het niet tot een rechtszaak komt

/in , /door

Ook in een buitengerechtelijke procedure heeft een verzekerde recht op vrije advocaatkeuze, aldus een nieuwe uitspraak van het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (KiFiD). DAS Rechtsbijstand zegt dat rechtsbijstandsverzekeringen hierdoor onbetaalbaar worden en gaat in beroep.

 

Klik voor de uitspraak van het KifiD hier

 

Bent u verzekerd voor juridische rechtsbijstand, ook dan kan Groos Advocatuur u van dienst zijn, in en buiten de rechtszaal!

Neem gerust contact op!

De rechtbank Limburg stelt de Hoge Raad prejudiciële vragen over huurkorting en corona

/in , , , /door

De kantonrechter stelt de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

 

De antwoord kunnen 6 maanden op zich laten wachten, maar komen mogelijk al eerder.

Huurprijsstijging vrije sector woningen verder aan banden

/in , , /door

Huurverhoging verder gemaximeerd en 450 miljoen voor leefbare en duurzame gebieden

Nieuwsbericht | 06-11-2020

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties komt met een aanvullend pakket maatregelen om voor zoveel mogelijk mensen een betaalbare woning bereikbaar te maken. De jaarlijkse maximale huurverhoging wordt voor alle huurwoningen vastgesteld op inflatie + 1%, meer mensen met een laag inkomen komen in aanmerking voor een sociale huurwoning. Er komt een volkshuisvestingsfonds van 450 miljoen euro beschikbaar waarmee stevig wordt geïnvesteerd in de leefbaarheid en duurzaamheid van kwetsbare gebieden.

Citaat uit de brief van de minister van 6 november 2020 aan de Tweede Kamer:

Stijging van huren maximeren op inflatie + 1%
De huurverhogingen maximeer ik op inflatie + 1 procentpunt voor huurders in de
gereguleerde en de vrije sector. Dit betekent dat er een einde komt aan vrije
huurverhogingen die tot nu toe konden worden doorgevoerd. Huurders worden
hiermee beschermd tegen ongebreidelde huurverhogingen. Zo wordt ervoor
gezorgd dat huren betaalbaar blijven.

Huurcommissie

Huurders in de vrije sector krijgen daarbij de mogelijkheid om geschillen over de
huurverhoging voor te leggen bij de Huurcommissie. Om deze maatregelen snel in
te kunnen voeren stel ik voor het initiatiefwetsvoorstel van de PvdA te steunen
dat de jaarlijkse huurstijging in vrije sector beperkt tot inflatie + 1%5.

Looptijd maatregel 

De looptijd van de maatregel wordt gekoppeld aan de weging die is gemaakt ten aanzien van
juridische kaders en de verhouding tot economische omstandigheden bij de
aankondiging van het Kabinet om huurprijsstijgingen in de vrije sector te
maximeren.

Renovatie en verduurzaming blijven buiten de maximering van de
huurprijsverhoging vallen, omdat deze werkzaamheden doorgang moeten kunnen
blijven vinden en de investeringsbereidheid van verhuurders moet worden
gestimuleerd met het oog op het Klimaatakkoord en de werkgelegenheid. Voor
woningcorporaties wordt de ruimte voor gedifferentieerd huurbeleid met deze
maatregel enigszins beperkt. Dat neemt niet weg dat de totale huurruimte
ongewijzigd blijft, omdat de huursomstijging beperkt is tot inflatieniveau of indien
afgesproken lokaal op maximaal inflatieniveau + 1%punt.

Klik hier om de volledige brief van de minister aan de kamer te lezen

 

Heeft u vragen over de mogelijkheden om de huurprijs te verhogen , neem dan contact met mij op

Corona vormt niet zonder meer spoedeisend belang bij toewijzing geldvordering in kort geding

/in , /door

Op grond van vaste rechtspraak geldt dat voor de toewijzing van een geldvordering in kort geding terughoudendheid op zijn plaats is. Er moeten voldoende feiten en omstandigheden worden aangewezen die meebrengen dat toewijzing van de geldvordering (ofwel veroordeling tot betaling daarvan) uit hoofde van onverwijlde spoed is geboden. In een zaak die dit jaar speelde bij het Hof Den Bosch was de eisende partij daarin niet geslaagd.

De eisende partij stelde dat het spoedeisend belang in deze zaak kon worden verondersteld aanwezig te zijn, omdat over de te verwachten beslissing in de bodemzaak geen onduidelijkheid meer zou bestaan, en van haar (daarom) niet gevergd kon worden dat ze nog langer moest wachten op betaling van haar vordering. Het spoedeisend belang was volgens eiser mede gegeven, gezien de bij alle bedrijven bekend veronderstelde liquiditeitsvraagstukken als gevolg van de coronapandemie.

Eiser had echter geen inzicht gegeven in haar liquiditeitspositie en geen documenten verstrekt waaruit dit inzicht zou kunnen worden afgeleid. Volgens het Hof Den Bosch leidt de coronapandemie op zichzelf niet zonder meer tot een spoedeisend belang bij toewijzing van een geldvordering in kort geding. Het standpunt dat er sprake is van een liquiditeitspositie die zodanig is dat niet van de eisende partij kan worden verlangd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten dient met behulp van stukken nader te worden onderbouwen. Nu eiser dat heeft nagelaten, wordt de geldvordering afgewezen.

Heeft u vragen of overweegt u een juridische procedure te starten om een geldvordering te incasseren en twijfelt u tussen een gewone bodemzaak en een kort geding? Neemt u dan gerust contact met mij op.

Klik hier om de volledige uitspraak te lezen:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2020:3240

Column in Goede Zaken 18 augustus 2020 over binnenklimaat en huurgenot

/in , , , , , /door

Tropische temperaturen en huurgenot

Steeds vaker is het in Nederland tropisch warm, een belangrijke reden om bij het sluiten van een huurovereenkomst stil te staan bij het binnenklimaat. Een goed binnenklimaat is van grote invloed op het huurgenot. Te veel warmte of kou kan leiden tot een lagere productiviteit en omzetverlies. Waartoe ben je als verhuurder verplicht, kan je aansprakelijkheid voor schade uitsluiten en wat mag een huurder verwachten?

Ondeugdelijke klimaatinstallatie of airco 

Een te hoge of te lage binnentemperatuur, of het ontbreken van een toereikende faciliteit waarmee de temperatuur in het pand kan worden gereguleerd, kan worden gekwalificeerd als een gebrek. Van belang daarbij is wat de huurder met betrekking tot het binnenklimaat mocht verwachten ‘van een goed onderhouden zaak, van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft’. Indien er een klimaatinstallatie aanwezig is, en deze ook tot het gehuurde behoort, dan zal een niet (deugdelijk) functionerende klimaatinstallatie in beginsel worden gekwalificeerd als een gebrek. In die zin oordeelde de rechtbank Noord-Holland, ten aanzien van een horecabedrijf dat problemen had met de klimaatinstallatie. In dit geval was de verhuurder verplicht het gebrek te verhelpen en was hij ook aansprakelijk voor de schade.

Een installatie om de temperatuur te reguleren ontbreekt 

Als een klimaatinstallatie ontbreekt en partijen over de binnentemperatuur niets hebben afgesproken, dan dient op basis van alle omstandigheden te worden beoordeeld of er sprake is van een gebrek. Belangrijke omstandigheden zijn het bouwjaar van het gehuurde pand, of het is gerenoveerd en of het mogelijk was technische voorzieningen te treffen om de binnentemperatuur te reguleren.

De rechtbank Limburg oordeelde in 2017 dat het (te) hoog en langdurig oplopen van de binnentemperatuur van appartementen bestemd voor senioren gekwalificeerd moest worden als een gebrek. Het bleek onmogelijk om de binnentemperatuur voor de bewoners op een aanvaardbaar niveau te brengen. Ook de rechtbank Amsterdam oordeelde in 2011 dat er sprake was van een gebrek, wegens een te geringe capaciteit van het koelsysteem in een relatief nieuw gebouw met vrije sector woningen.

Grenzen aan uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade

Uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade van gebreken is onder bepaalde omstandigheden toegestaan. Dit is niet toegestaan  wanneer het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.

Heeft u vragen of wenst u advies, neem dan contact op met Fleur Groos 06-29060900

www.groosadvocatuur.nl

 

Column Groos Advocatuur in Goede Zaken 9 juni 2020

/in , , , /door

Mag verhuurder de sloten vervangen?

Een voorbeeld uit de praktijk. Een huurder betaalt al maanden geen huur en de verhuurder is het beu: hij maakt het de huurder onmogelijk om het pand nog langer te gebruiken. Waarom zou de eigenaar het pand ter beschikking blijven stellen, terwijl huurder zijn betalingsverplichtingen niet nakomt?

De verhuurder vordert vervolgens betaling van de achterstallige huur, ook over de periode dat de huurder geen toegang tot het pand heeft gehad. Op zichzelf beschouwd is een verhuurder bevoegd om zijn verplichtingen op te schorten, wanneer de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Het (blijven) verschaffen van het huurgenot betreft echter een verplichting van de verhuurder die niet kan worden opgeschort. Want de inbreuk die de opschorting op deze verplichting maakt, kan achteraf niet meer ongedaan worden gemaakt. Het eenzijdig ontzeggen van de toegang tot het pand is om die reden in strijd met de verplichtingen van de verhuurder, omdat dat feitelijk neerkomt op een (tijdelijk) einde van de huurovereenkomst. Op grond van de wet is voor het beëindigen van de huurovereenkomst een opzegging, wederzijdse instemming of tussenkomst van de rechter vereist. Over de periode dat de eigenaar de huurder de toegang heeft geweigerd, is die daardoor geen huur verschuldigd.

De zaak gaat verder: de verhuurder vervangt niet alleen de sloten, maar meent dat hij met de afsluiting de zaken in het pand, die toebehoren aan de huurder, pas hoeft af te geven nadat de huurachterstand is betaald. Het beroep op dit zogenaamde retentierecht faalt, omdat de zaken zonder toestemming van huurder in zijn macht zijn gekomen, waarmee het retentierecht niet rechtsgeldig is.

Betaalt uw huurder de huur niet of niet op tijd en wilt u weten wat u wel kunt doen als verhuurder? Neem dan geheel vrijblijvend contact met mij op.

 

Maximering huurprijsverhoging voor alle vrije sector woningen

/in , , , /door

Nieuws 18 mei 2020

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties komt met maatregelen om de woningmarkt voor starters en mensen met een middeninkomen beter toegankelijk te maken. De minister maximeert de jaarlijkse huurverhogingen voor de hele vrije sector, wil een opkoopbescherming invoeren en gaat het mogelijk maken om tijdelijke huurcontracten tijdelijk te verlengen (tot maximaal 3 jaar). Er wordt gewerkt aan een wetsvoorstel.

Maximale huurprijsstijging geldt voor alle vrije sector woningen

Op grond van de plannen van de minister geldt voor verhoging van de huurprijzen voor alle vrije secor woningen een maximum van inflatie+2,5%. Op dit moment geldt er voor deze categorie woningen geen maximum en is een jaarlijkse huurverhoging van inflatie+5% geen uitzondering. De maatregelen gelden voor alle vrije sector woningen, dus niet alleen voor de middenhuren.

De maatregel om de stijging van de huurprijzen van vrije sectorwoningen te maximeren is tijdelijk: 3 jaar.

Opkoopbescherming

Gemeenten krijgen op grond van de plannen van de minister de mogelijkheid om in buurten waar dat nodig is een opkoopbescherming in te voeren. Dit moet voorkomen dat betaalbare koopwoningen voor starters en mensen met een middeninkomen worden opgekocht door beleggers voor de verhuur. De opkoopbescherming moet een instrument worden van gemeenten. Die moeten bepalen voor welke schaarse goedkope en middeldure koopwoningen in hun gemeente de opkoopbescherming moet gaan gelden.

Aankoop voor verhuur is volgens de plannen niet altijd ongewenst en moet in specifieke gevallen mogelijk blijven, bijvoorbeeld voor ouders die voor hun studerende kinderen een woning kopen of wanneer de eigenaar van de woning deze zelf wenst te gaan verhuren of voor woningen die onderdeel zijn van een winkel –, kantoor – of bedrijfspand. Voor die gevallen zal – in de buurten waar de opkoopbescherming geldt- een vergunning kunnen worden verleend.

De opkoopregeling maakt een behoorlijk inbreuk op het eigendomsrecht en zal mogelijk leiden tot een waardedaling van de woningen in de buurten waar deze opkoopbescherming geldt.

Verlenging tijdelijke huurcontracten

De in het kader van de Wet Doorstroming Woningmarkt in 2016 ingevoerde tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) dient- als het aan de minister ligt –  te kunnen worden verlengd met één of twee jaar tot een maximum periode van in totaal drie jaar. Ook overweegt zij het mogelijk te maken een minimumhuurtermijn af te spreken. Op dit moment is dat nog niet mogelijk, want de huurder heeft bij tijdelijke contracten altijd de mogelijkheid tussentijds op te zeggen.

Het wachten is nu op het wetsvoorstel, zodat er concreet iets valt te zeggen over de aangekondigde plannen van de minister.

 

Klik op de link hieronder voor de aankondiging van de plannen van de minsiter door de Rijksoverheid:

https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2020/05/15/jaarlijkse-huurverhoging-vrije-sector-gemaximeerd