Corona vormt niet zonder meer spoedeisend belang bij toewijzing geldvordering in kort geding

Op grond van vaste rechtspraak geldt dat voor de toewijzing van een geldvordering in kort geding terughoudendheid op zijn plaats is. Er moeten voldoende feiten en omstandigheden worden aangewezen die meebrengen dat toewijzing van de geldvordering (ofwel veroordeling tot betaling daarvan) uit hoofde van onverwijlde spoed is geboden. In een zaak die dit jaar speelde bij het Hof Den Bosch was de eisende partij daarin niet geslaagd.

De eisende partij stelde dat het spoedeisend belang in deze zaak kon worden verondersteld aanwezig te zijn, omdat over de te verwachten beslissing in de bodemzaak geen onduidelijkheid meer zou bestaan, en van haar (daarom) niet gevergd kon worden dat ze nog langer moest wachten op betaling van haar vordering. Het spoedeisend belang was volgens eiser mede gegeven, gezien de bij alle bedrijven bekend veronderstelde liquiditeitsvraagstukken als gevolg van de coronapandemie.

Eiser had echter geen inzicht gegeven in haar liquiditeitspositie en geen documenten verstrekt waaruit dit inzicht zou kunnen worden afgeleid. Volgens het Hof Den Bosch leidt de coronapandemie op zichzelf niet zonder meer tot een spoedeisend belang bij toewijzing van een geldvordering in kort geding. Het standpunt dat er sprake is van een liquiditeitspositie die zodanig is dat niet van de eisende partij kan worden verlangd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten dient met behulp van stukken nader te worden onderbouwen. Nu eiser dat heeft nagelaten, wordt de geldvordering afgewezen.

Heeft u vragen of overweegt u een juridische procedure te starten om een geldvordering te incasseren en twijfelt u tussen een gewone bodemzaak en een kort geding? Neemt u dan gerust contact met mij op.

Klik hier om de volledige uitspraak te lezen:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2020:3240

Column in Goede Zaken 18 augustus 2020 over binnenklimaat en huurgenot

Tropische temperaturen en huurgenot

Steeds vaker is het in Nederland tropisch warm, een belangrijke reden om bij het sluiten van een huurovereenkomst stil te staan bij het binnenklimaat. Een goed binnenklimaat is van grote invloed op het huurgenot. Te veel warmte of kou kan leiden tot een lagere productiviteit en omzetverlies. Waartoe ben je als verhuurder verplicht, kan je aansprakelijkheid voor schade uitsluiten en wat mag een huurder verwachten?

Ondeugdelijke klimaatinstallatie of airco 

Een te hoge of te lage binnentemperatuur, of het ontbreken van een toereikende faciliteit waarmee de temperatuur in het pand kan worden gereguleerd, kan worden gekwalificeerd als een gebrek. Van belang daarbij is wat de huurder met betrekking tot het binnenklimaat mocht verwachten ‘van een goed onderhouden zaak, van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft’. Indien er een klimaatinstallatie aanwezig is, en deze ook tot het gehuurde behoort, dan zal een niet (deugdelijk) functionerende klimaatinstallatie in beginsel worden gekwalificeerd als een gebrek. In die zin oordeelde de rechtbank Noord-Holland, ten aanzien van een horecabedrijf dat problemen had met de klimaatinstallatie. In dit geval was de verhuurder verplicht het gebrek te verhelpen en was hij ook aansprakelijk voor de schade.

Een installatie om de temperatuur te reguleren ontbreekt 

Als een klimaatinstallatie ontbreekt en partijen over de binnentemperatuur niets hebben afgesproken, dan dient op basis van alle omstandigheden te worden beoordeeld of er sprake is van een gebrek. Belangrijke omstandigheden zijn het bouwjaar van het gehuurde pand, of het is gerenoveerd en of het mogelijk was technische voorzieningen te treffen om de binnentemperatuur te reguleren.

De rechtbank Limburg oordeelde in 2017 dat het (te) hoog en langdurig oplopen van de binnentemperatuur van appartementen bestemd voor senioren gekwalificeerd moest worden als een gebrek. Het bleek onmogelijk om de binnentemperatuur voor de bewoners op een aanvaardbaar niveau te brengen. Ook de rechtbank Amsterdam oordeelde in 2011 dat er sprake was van een gebrek, wegens een te geringe capaciteit van het koelsysteem in een relatief nieuw gebouw met vrije sector woningen.

Grenzen aan uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade

Uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade van gebreken is onder bepaalde omstandigheden toegestaan. Dit is niet toegestaan  wanneer het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.

Heeft u vragen of wenst u advies, neem dan contact op met Fleur Groos 06-29060900

www.groosadvocatuur.nl

 

Column Groos Advocatuur in Goede Zaken 9 juni 2020

Mag verhuurder de sloten vervangen?

Een voorbeeld uit de praktijk. Een huurder betaalt al maanden geen huur en de verhuurder is het beu: hij maakt het de huurder onmogelijk om het pand nog langer te gebruiken. Waarom zou de eigenaar het pand ter beschikking blijven stellen, terwijl huurder zijn betalingsverplichtingen niet nakomt?

De verhuurder vordert vervolgens betaling van de achterstallige huur, ook over de periode dat de huurder geen toegang tot het pand heeft gehad. Op zichzelf beschouwd is een verhuurder bevoegd om zijn verplichtingen op te schorten, wanneer de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Het (blijven) verschaffen van het huurgenot betreft echter een verplichting van de verhuurder die niet kan worden opgeschort. Want de inbreuk die de opschorting op deze verplichting maakt, kan achteraf niet meer ongedaan worden gemaakt. Het eenzijdig ontzeggen van de toegang tot het pand is om die reden in strijd met de verplichtingen van de verhuurder, omdat dat feitelijk neerkomt op een (tijdelijk) einde van de huurovereenkomst. Op grond van de wet is voor het beëindigen van de huurovereenkomst een opzegging, wederzijdse instemming of tussenkomst van de rechter vereist. Over de periode dat de eigenaar de huurder de toegang heeft geweigerd, is die daardoor geen huur verschuldigd.

De zaak gaat verder: de verhuurder vervangt niet alleen de sloten, maar meent dat hij met de afsluiting de zaken in het pand, die toebehoren aan de huurder, pas hoeft af te geven nadat de huurachterstand is betaald. Het beroep op dit zogenaamde retentierecht faalt, omdat de zaken zonder toestemming van huurder in zijn macht zijn gekomen, waarmee het retentierecht niet rechtsgeldig is.

Betaalt uw huurder de huur niet of niet op tijd en wilt u weten wat u wel kunt doen als verhuurder? Neem dan geheel vrijblijvend contact met mij op.

 

Introductie Groos Advocatuur in Goede Zaken

Fleur Groos van Groos Advocatuur geeft de komende maanden via een aantal columns op Goede Zaken haar visie op juridische kwesties. Fleur Groos is vastgoedrecht advocaat en heeft veel ervaring op het gebied van huurrecht, appartementsrecht en andere vastgoed gerelateerde onderwerpen.

Fleur Groos studeerde rechten in Leiden. Na haar afstuderen werkte ze geruime tijd als vastgoed advocaat voor een middelgroot kantoor waar zij voornamelijk MKB ondernemers bijstond. Fleur heeft jarenlange ervaring en is lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten. In 2014 startte ze haar eigen kantoor in Vijfhuizen. Haar praktijk bestaat uit particulieren en mkb- ondernemers, maar ook uit advocatenkantoren die behoefte hebben aan tijdelijke ondersteuning. “Ik kom uit een ondernemersfamilie en heb daardoor affiniteit met de zakelijke dienstverlening. Ik koos bewust voor de advocatuur, omdat je als advocaat echt iets voor mensen kunt betekenen. Dat geeft mij voldoening”.
Actueel accent

Het accent van haar praktijk ligt op het huurrecht, voor zowel bedrijfsruimte (winkels en kantoren) als woonruimte. Stuk voor stuk zaken die in deze coronatijden zeer actueel zijn. Fleur Groos: “De impact van de crisis op de verhouding tussen huurders en verhuurders is enorm. Ook zijn er veel vragen. Neem de spoedwet die het verlengen van woonruimte huurcontracten tijdens de coronacrisis mogelijk maakt. Daar zitten de nodige onduidelijkheden in. Dat geldt eveneens voor de steunpakketten van de overheid voor ondernemers

De coronacrisis zorgt op juridisch gebied voor veel onzekerheid zegt Fleur Groos. “ Geen zaak is hetzelfde en rechtspraak over de corona crisis is er nog niet, daarom zijn er geen algemeen toepasbare richtsnoeren aan te reiken. Het is maatwerk. Belangrijk is dat contractspartijen zich realiseren dat de corona crisis beide partijen kan raken. Samen haalbare afspraken maken verdient de voorkeur boven een gang naar de rechter, dat duurt te lang. Een goed juridisch advies kan daarbij helpen. Een hoogwaardig juridisch advies van mijn kant kan daarbij helpen.

De eerste bijdrage van Fleur Groos verschijnt dinsdag 12 mei op Goede Zaken.