Wet betaalbare huur uitgesteld tot medio 2024

/in , , , /door

Op 20 november 2023 bracht de Raad van State advies uit over de wet. De RvS vindt dat er aanpassingen nodig zijn, voordat het naar de Tweede Kamer kan worden gestuurd. Hugo de Jonge werkt nu toe naar inwerkingtreding van de wet per 1 juli 2024.

Het is volgens de Raad van State onduidelijk of de Wet betaalbare huur de woningzoekende helpt en of deze wet leidt tot voldoende betaalbare huurwoningen. Volgens de Raad van State is het een reëel risico dat het wetsvoorstel leidt tot verkoop van huurwoningen en minder nieuwbouwhuurwoningen. In dat geval zal het aanbod in de vrije huursector eerder af- dan toenemen, waar uiteindelijk de mensen die een huurwoning zoeken niet mee zijn geholpen. Het is op grond van het wetsvoorstel onduidelijk hoe dit risico wordt beheerst.

Tot nu toe zijn alleen de huurprijzen in de sociale huursector gereguleerd. Aan woningen in de vrije sector bestaat momenteel een tekort waardoor de huurprijzen stijgen. Het doel van de regering is voldoende betaalbare huurwoningen voor middeninkomens. Zij stelt daartoe voor om ook de huurprijzen in de vrije sector te gaan reguleren. Het voorstel is om het woningwaarderingsstelsel (WWS) uit de sociale huursector uit te breiden tot een deel van de vrije huursector. Die regulering gaat dan gelden tot een huurprijs van € 1.123 per maand. Daarnaast wordt met het voorstel het vaststellen van de maximale huurprijs op grond van het WWS, voor zowel de vrije sector als de sociale sector, verplicht.

 

 

Klik hier voor de brief van Hugo de Jonge aan de Tweede Kamer

Klik hier voor het volledige advies van de Raad van State op de Wet betaalbare huur

Tijdelijke huurovereenkomsten (on-)zelfstandige woonruimte (worden) verboden

/in , , /door

Update 21 december 2023

De Eerste Kamer stemde dinsdag 14 november 2023 over een initiatiefvoorstel van de Tweede Kamer om huurders beter te beschermen door algemene huurovereenkomsten voor bepaalde tijd terug te draaien. De fracties van GroenLinks-PvdA, OPNL, SGP, D66, CDA, Volt, PVV, SP, PvdD, ChristenUnie en 50PLUS stemden voor het wetsvoorstel, de fracties van BBB, VVD, JA21 en FVD stemden tegen. Daarmee is het wetsvoorstel aangenomen. Een motie van het CDA over hospitaverhuur werd met algemene stemmen aanvaard.

De tijdelijke verhuur voor bepaalde tijd wordt dus afgeschaft, dat wil zeggen dat alleen vaste huurcontracten kunnen worden aangeboden, dat wil zeggen huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Voor bepaalde situaties en doelgroepen blijft het wel mogelijk om tijdelijk te verhuren:

  • diplomatenclausule (het opnieuw bewonen door verhuurder);
  • verhuur aan aangewezen doelgroepen;
  • verhuur aan 1er graad bloed- en aanverwanten;
  • verhuur naar aard van korte duur;
  • verkoop na proefsamenwonen (maximaal 2 jaar);
  • verhuur obv de Leegstandswet
  • verhuur voor 2 jaar of korter aan bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen categorieën, zoals expats, studenten, noodhuisvesting, gehandicapten, seizoenarbeiders, hospitaverhuur.

Daarnaast zijn er twee extra opzeggingsgronden:

  • indien de samenwoning door verhuurder met diens partner (maximaal 2 jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst) succesvol is (inhoudende heeft geleid tot een huwelijk of geregistreerd partnerschap uiterlijk 3 maanden voor het einde van de twee jaar termijn van de huurovereenkomst) en verhuurder zijn/haar woning wil verkopen (mits expliciet beding opgenomen in de huurovereenkomst);
  • wegens het voornemen de woning te verhuren aan een bloed of aanverwant in de eerste graad van de verhuurder (mits expliciet beding opgenomen in de huurovereenkomst)

De beoogde datum van inwerkingtreding van de nieuwe is 1 juli 2024. De nieuwe wet zal geen werking hebben voor bestaande tijdelijke huurovereenkomsten.

Kamerstuk 36195, nr. A | Overheid.nl > Officiële bekendmakingen (officielebekendmakingen.nl)

Over het wetsvoorstel
Het initiatief van Tweede Kamerleden Nijboer en Grinwis wijzigt Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek met als doel huurders beter te beschermen door versterking van de huurbescherming. Het wetsvoorstel regelt daarom dat de met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 geïntroduceerde algemene huurovereenkomsten voor bepaalde tijd worden teruggedraaid. Deze wijziging leidt ertoe dat verhuurders van zelfstandige woonruimte en van onzelfstandige woonruimte (zoals kamers) in de regel alleen vaste huurovereenkomsten kunnen aanbieden, dat wil zeggen: huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Tijdelijke verhuur blijft mogelijk onder specifieke voorwaarden.

Eerste Kamer kiest voor betere huurbescherming – Eerste Kamer der Staten-Generaal

 

Klik hier voor de tekst van de wet zoals die op 11 december 2023 is gepubliceerd.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met mij op.

Rechter bevestigt: huurindexatie met oud inflatiecijfer is terecht

/in , , , /door

In het vonnis in een ingewikkeld geschil inzake restaurantketen Happy Italy oordeelt de rechter dat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden. De huurprijs die geïndexeerd is met een oud inflatiecijfer van het CBS is dus gegrond.

Lees het hele artikel op: https://vastgoedjournaal.nl/news/61509/rechter-bevestigt-huurindexatie-met-oud-inflatiecijfer-is-gerechtvaardigd

Rechter bevestigt: Huurindexatie met oud inflatiecijfer is terecht – Vastgoedjournaal.nl

 

Indien u vragen heeft, neem dan gerust contact met ons op!

Woningmarktplannen kunnen door: geen enkel wetsvoorstel controversieel verklaard

/in , , , /door

De plannen voor de woningmarkt van De Jonge worden naar alle waarschijnlijkheid niet controversieel verklaard. In de procedurevergadering woensdagavond 6 september jl. heeft de Tweede Kamer-Commissie Binnenlandse Zaken geen enkel wetsvoorstel controversieel verklaard.

Dit besluit van de commissie om de wetsvoorstellen niet controversieel te verklaren wordt aangeboden aan de Tweede Kamer, waarna de Tweede kamer er op 12 september 2023 definitief over gaat stemmen. Naar verwachting zal de Tweede kamer niet anders stemmen dan het besluit van de commissie.

Lees het hele artikel op: https://vastgoedjournaal.nl/news/60895/woningmarktplannen-kunnen-door-geen-enkel-wetsvoorstel-controversieel-verklaard

 

Lees het hele artikel op: https://vastgoedjournaal.nl/news/60895/woningmarktplannen-kunnen-door-geen-enkel-wetsvoorstel-controversieel-verklaard

Column Goede Zaken 16 november 2021: opmars tegen beleggers

/in , , /door

Een wetswijziging die naar verwachting op 1 januari 2022 ingaat, biedt gemeenten instrumenten om te voorkomen dat beleggers goedkope en middel dure woningen in hun gemeente kopen om deze (vaak tegen hoge huurprijzen) te verhuren. Opkoopbescherming moet ervoor zorgen dat deze categorie koopwoningen beschikbaar blijft voor mensen die er zelf in gaan wonen.

Eenzelfde opmars van beleggers is gaande in recreatieland: vele campings en recreatieparken in Nederland zijn de afgelopen jaren overgenomen door projectontwikkelaars en getransformeerd tot luxueuze vakantieparken. In verband met de herontwikkeling worden de huurovereenkomsten met de zittende recreanten opgezegd, zoals momenteel speelt in Zandvoort bij camping Sandevoerde.

Die berichtgeving deed me denken aan een vergelijkbare zaak van jaren geleden. Mevrouw huurde op een camping ruim 45 jaar een stuk onbebouwde grond. Op die grond stond een chalet dat haar eigendom was. Ieder jaar werd een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van een jaar gesloten. Een projectontwikkelaar had de camping gekocht, de huurovereenkomst werd opgezegd en de ontruiming aangezegd.

Op grond van de wet en de rechtspraak geniet een huurder van onbebouwde grond geen huurbescherming. Hoofdregel is dat een huuropzegging in de regel rechtsgeldig is, maar dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat een langere opzegtermijn in acht dient te worden genomen en huurder in sommige gevallen aanspraak kan maken op schadevergoeding. Belangrijke criteria daarbij zijn of huurder rekening kon houden met een huuropzegging, de huurder gepleegde investeringen nog niet (geheel) heeft kunnen terugverdienen en de economische positie van de huurder.

Het jaren achtereen sluiten van nieuwe huurovereenkomsten leidt niet tot een niet-opzegbare duurovereenkomst. Los van de vraag of overheidsingrijpen op de recreatiemarkt of meer huurbescherming voor  recreanten wenselijk is, zie dat het ik in de praktijk vaak  ontbreekt aan heldere voorlichting bij het aangaan van dergelijke huurovereenkomsten. Met als gevolg dat particulieren die overwegen om onbebouwde grond op een recreatiepark te huren,  zich onvoldoende bewust zijn van hun positie. Helderheid over de wederzijdse rechten en plichten is ook in het belang van verhuurders, gerechtelijke procedures kunnen leiden tot ernstige vertraging.

 

Voor meer informatie kunt u contact met mij opnemen.

Fleur Groos

www.groosadvocatuur.nl

 

 

 

Column Goede Zaken 22 juni 2021: de gebrekenregeling bij (ver-)huur van bedrijfsruimte

/in , , , /door

Gebrekenregeling bij (ver)huur van bedrijfsruimte

In deze column een uitleg over wat de gebrekenregeling inhoudt en waar (ver-)huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening mee moeten houden.

De wet definieert een gebrek als volgt:

‘Een gebrek is een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.’

Vrij vertaald zijn gebreken àlle eigenschappen die het genot van het gehuurde kunnen beperken, TENZIJ het gebrek is ontstaan door het handelen (of nalaten) van de huurder zelf. Eigenschappen kunnen bijvoorbeeld een slechte staat van onderhoud zijn, maar ook niet-stoffelijke zaken, zoals een verplichte sluiting van het gehuurde ter bestrijding van COVID-19. Alhoewel daarover het laatste woord nog niet is gezegd.

De verhuurder moet een gebrek herstellen, ook in het geval hij niets met het ontstaan daarvan te maken heeft, bijvoorbeeld een kapotte ruit als gevolg van een inbraak.

Of er sprake is van een gebrek hangt af van wat de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst mocht verwachten. Wat huurder mag verwachten, verschilt van geval tot geval. Van een nieuw kantoorpand mag de huurder meer verwachten dan van een oud pand.

Mogelijkheden huurder en verhuurder

In het geval er sprake is van een gebrek dan kan de huurder, in verband met het verminderde huurgenot, huurprijsvermindering vorderen en soms ook schadevergoeding. Alhoewel beide mogelijkheden in de veelgebruikte standaard huurovereenkomsten contractueel zijn uitgesloten.

De verhuurder kan bij het sluiten van de huurovereenkomst bepaalde zaken van het gehuurde uitzonderen van de gebrekenregeling, door te bepalen dat bepaalde onderdelen van het gehuurde of omstandigheden door partijen niet zullen worden aangemerkt als gebrek. Verder kan verhuurder de definitie van een gebrek aanpassen, zodat er minder snel sprake van zal zijn. Ook het opnemen van bepaalde onderhoudsverplichtingen voor de huurder, waarmee het risico voor bepaalde gebreken wordt verlegd naar de huurder en een onderzoeksplicht voor huurder kan ertoe leiden dan er minder snel sprake zal zijn van een gebrek.

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen ,neem dan  contact met mij op!

Column Goede Zaken 11 mei 2021: Einde huurovereenkomst woonruimte

/in , , /door

 

Hoe zit het ook alweer…het eindigen van een huurovereenkomst voor woonruimte

Huurders van woonruimten worden in Nederland goed beschermd. Huurbescherming geldt voor huurders van zelfstandige (eigen voorzieningen) en onzelfstandige woningen (kamers). Medebewoners zoals medehuurders en onderhuurders genieten soms ook huurbescherming.

Er geldt géén huurbescherming indien:

  • de huur naar zijn aard van korte duur is;
  • sprake is van hospita verhuur (inwoning bij verhuurder);
  • verhuurd wordt op grond van de leegstandwet;
  • sprake is van een kortdurende huurovereenkomst van minder dan twee jaar voor zelfstandige woonruimte dan wel maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte en die huurovereenkomst na 1 juli 2016 is afgesloten.

Kortdurende huurovereenkomst

Voor huurcontracten voor bepaalde tijd en die zijn ingegaan na 1 juli 2016, geldt dat ze aan het einde van de huurtermijn automatisch eindigen. Een huuropzegging en opzeggingsgronden zijn niet nodig. De huurder heeft dus geen huurbescherming. Voorwaarde is dat de huurtermijn niet langer is dan twee jaar (voor zelfstandige woningen) of vijf jaar (voor onzelfstandige woningen). Een andere voorwaarde is dat de verhuurder drie en niet later dan één maand van tevoren aan de huurder een bericht stuurt met de bevestiging van de dag waarop de huur eindigt. Doet de  verhuurder dit niet, dan wordt het huurcontract verlengd voor onbepaalde tijd en heeft de huurder huurbescherming. Een ander belangrijk kenmerk van deze tijdelijke huurcontracten is dat de huurder het contract tussentijds (maandelijks) kan opzeggen.

Reguliere huurovereenkomst

In dit geval is er wel sprake van huurbescherming en dient de verhuurder een rechtsgeldige reden te hebben om de huurovereenkomst te kunnen laten eindigen. Het huurcontract moet schriftelijk worden opgezegd en er moet een opzegtermijn in acht worden genomen (maximaal 6 maanden).

Indien de huurder niet met de huuropzegging instemt, dan blijft de huurovereenkomst doorlopen. De verhuurder zal dan naar de rechter moeten om de huurovereenkomst te laten beëindigen. De kantonrechter zal vervolgens alleen op grond van de in de opzeggingsbrief genoemde opzeggingsgronden beoordelen of er een einde komt aan de huurovereenkomst.

 Andere mogelijkheden

Een huurovereenkomst kan ook eindigen door deze te ontbinden (bijvoorbeeld wegens een huurachterstand, illegale onderverhuur, hennepteelt)  of wanneer partijen samen besluiten om de huurovereenkomst te beëindigen.

 

Heeft u vragen? Nem dan vrijblijvend contact met mij op!

 

KifiD: Vrije advocaatkeuze ook wanneer het niet tot een rechtszaak komt

/in , /door

Ook in een buitengerechtelijke procedure heeft een verzekerde recht op vrije advocaatkeuze, aldus een nieuwe uitspraak van het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (KiFiD). DAS Rechtsbijstand zegt dat rechtsbijstandsverzekeringen hierdoor onbetaalbaar worden en gaat in beroep.

 

Klik voor de uitspraak van het KifiD hier

 

Bent u verzekerd voor juridische rechtsbijstand, ook dan kan Groos Advocatuur u van dienst zijn, in en buiten de rechtszaal!

Neem gerust contact op!

De rechtbank Limburg stelt de Hoge Raad prejudiciële vragen over huurkorting en corona

/in , , , /door

De kantonrechter stelt de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

 

De antwoord kunnen 6 maanden op zich laten wachten, maar komen mogelijk al eerder.

Huurprijsstijging vrije sector woningen verder aan banden

/in , , /door

Huurverhoging verder gemaximeerd en 450 miljoen voor leefbare en duurzame gebieden

Nieuwsbericht | 06-11-2020

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties komt met een aanvullend pakket maatregelen om voor zoveel mogelijk mensen een betaalbare woning bereikbaar te maken. De jaarlijkse maximale huurverhoging wordt voor alle huurwoningen vastgesteld op inflatie + 1%, meer mensen met een laag inkomen komen in aanmerking voor een sociale huurwoning. Er komt een volkshuisvestingsfonds van 450 miljoen euro beschikbaar waarmee stevig wordt geïnvesteerd in de leefbaarheid en duurzaamheid van kwetsbare gebieden.

Citaat uit de brief van de minister van 6 november 2020 aan de Tweede Kamer:

Stijging van huren maximeren op inflatie + 1%
De huurverhogingen maximeer ik op inflatie + 1 procentpunt voor huurders in de
gereguleerde en de vrije sector. Dit betekent dat er een einde komt aan vrije
huurverhogingen die tot nu toe konden worden doorgevoerd. Huurders worden
hiermee beschermd tegen ongebreidelde huurverhogingen. Zo wordt ervoor
gezorgd dat huren betaalbaar blijven.

Huurcommissie

Huurders in de vrije sector krijgen daarbij de mogelijkheid om geschillen over de
huurverhoging voor te leggen bij de Huurcommissie. Om deze maatregelen snel in
te kunnen voeren stel ik voor het initiatiefwetsvoorstel van de PvdA te steunen
dat de jaarlijkse huurstijging in vrije sector beperkt tot inflatie + 1%5.

Looptijd maatregel 

De looptijd van de maatregel wordt gekoppeld aan de weging die is gemaakt ten aanzien van
juridische kaders en de verhouding tot economische omstandigheden bij de
aankondiging van het Kabinet om huurprijsstijgingen in de vrije sector te
maximeren.

Renovatie en verduurzaming blijven buiten de maximering van de
huurprijsverhoging vallen, omdat deze werkzaamheden doorgang moeten kunnen
blijven vinden en de investeringsbereidheid van verhuurders moet worden
gestimuleerd met het oog op het Klimaatakkoord en de werkgelegenheid. Voor
woningcorporaties wordt de ruimte voor gedifferentieerd huurbeleid met deze
maatregel enigszins beperkt. Dat neemt niet weg dat de totale huurruimte
ongewijzigd blijft, omdat de huursomstijging beperkt is tot inflatieniveau of indien
afgesproken lokaal op maximaal inflatieniveau + 1%punt.

Klik hier om de volledige brief van de minister aan de kamer te lezen

 

Heeft u vragen over de mogelijkheden om de huurprijs te verhogen , neem dan contact met mij op