Huurprijsvermindering wegens coronapandemie

/in , , /door

Corona pandemie levert onvoorziene omstandigheid is

Inmiddels heeft de Hoge Raad een prejudiciële beslissing gegeven op vragen van de kantonrechter te Roermond (arrest van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974). De Hoge Raad heeft daarin geoordeeld dat de omstandigheid dat de huurder als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren – behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel – een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW oplevert, op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Dit ziet in het bijzonder op huurovereenkomsten aangegaan voor 15 maart 2020, hetgeen in deze zaak het geval is.

Gelijke verdeling van de pijn, tenzij…
De Hoge Raad heeft in het arrest een model gegeven voor de berekening van de huurprijsvermindering, waarbij uitgangspunt is gelijke verdeling van het nadeel veroorzaakt door de noodgedwongen sluiting over de verhuurder en de huurder, voor zover dit nadeel niet reeds gecompenseerd is door de financiële steun van de overheid aan de huurder (de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL)). Redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen wordt afgeweken van de hiervoor genoemde gelijke verdeling van het nadeel.

Formule

Het door de Hoge Raad gegeven model, de zogenoemde vastenlastenmethode, kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

  1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaal bedrag aan vaste lasten.
  2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
  3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet).
  4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens berekend worden volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

De Hoge Raad heeft overwogen dat het voor de hand ligt de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd, meestal is dat per maand.

 

Heeft u vragen over huurprijsvermindering, neem dan gerust contact op.

Column Goede Zaken 22 juni 2021: de gebrekenregeling bij (ver-)huur van bedrijfsruimte

/in , , , /door

Gebrekenregeling bij (ver)huur van bedrijfsruimte

In deze column een uitleg over wat de gebrekenregeling inhoudt en waar (ver-)huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening mee moeten houden.

De wet definieert een gebrek als volgt:

‘Een gebrek is een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.’

Vrij vertaald zijn gebreken àlle eigenschappen die het genot van het gehuurde kunnen beperken, TENZIJ het gebrek is ontstaan door het handelen (of nalaten) van de huurder zelf. Eigenschappen kunnen bijvoorbeeld een slechte staat van onderhoud zijn, maar ook niet-stoffelijke zaken, zoals een verplichte sluiting van het gehuurde ter bestrijding van COVID-19. Alhoewel daarover het laatste woord nog niet is gezegd.

De verhuurder moet een gebrek herstellen, ook in het geval hij niets met het ontstaan daarvan te maken heeft, bijvoorbeeld een kapotte ruit als gevolg van een inbraak.

Of er sprake is van een gebrek hangt af van wat de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst mocht verwachten. Wat huurder mag verwachten, verschilt van geval tot geval. Van een nieuw kantoorpand mag de huurder meer verwachten dan van een oud pand.

Mogelijkheden huurder en verhuurder

In het geval er sprake is van een gebrek dan kan de huurder, in verband met het verminderde huurgenot, huurprijsvermindering vorderen en soms ook schadevergoeding. Alhoewel beide mogelijkheden in de veelgebruikte standaard huurovereenkomsten contractueel zijn uitgesloten.

De verhuurder kan bij het sluiten van de huurovereenkomst bepaalde zaken van het gehuurde uitzonderen van de gebrekenregeling, door te bepalen dat bepaalde onderdelen van het gehuurde of omstandigheden door partijen niet zullen worden aangemerkt als gebrek. Verder kan verhuurder de definitie van een gebrek aanpassen, zodat er minder snel sprake van zal zijn. Ook het opnemen van bepaalde onderhoudsverplichtingen voor de huurder, waarmee het risico voor bepaalde gebreken wordt verlegd naar de huurder en een onderzoeksplicht voor huurder kan ertoe leiden dan er minder snel sprake zal zijn van een gebrek.

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen ,neem dan  contact met mij op!

Column Goede Zaken 13 april 2021: Supermarkt of pop-up store?

/in , , , /door
Column Goede Zaken 13 april 2021

Omschrijving van de bestemming van het gehuurde in combinatie met onderverhuur en exploitatieplicht

Deze vraag stond centraal in een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden uit december 2020. De uitspraak leert dat een duidelijke formulering van de bestemming van het gehuurde in de huurovereenkomst van groot belang is, niet alleen voor de huurder, maar ook voor de verhuurder.

De zaak

Supermarkteigenaar Marqt had een bedrijfsruimte gehuurd en in de huurovereenkomst was bepaald dat Marqt het gehuurde uitsluitend mocht gebruiken voor detailhandel. Aan deze bepaling was toegevoegd dat de verhuurder garandeerde dat de bedrijfsruimte kon worden gebruikt als Marqt- supermarkt, zonder dat daarvoor aanvullende vergunningen waren vereist. Verder was het Marqt toegestaan om het gehuurde onder te verhuren en was Marqt verplicht om het gehuurde gedurende de looptijd van de huurovereenkomst zelf te gebruiken.

Marqt werd overgenomen door de eigenaar van een supermarkt gelegen aan de overkant van het gehuurde en besloot daarom geen supermarkt in het gehuurde te gaan exploiteren. De bedrijfsruimte werd onderverhuurd aan een ‘pop-up’ winkel voor meubels. Verhuurder startte een gerechtelijke procedure, waarin hij veroordeling van Marqt tot ingebruikname van het gehuurde als supermarkt vorderde.

Beoordeling

Zowel de rechtbank als het Hof oordeelden dat uit de huurovereenkomst niet volgt dat Marqt verplicht was om het gehuurde zelf uitsluitend als supermarkt te gebruiken. De contractuele bestemming “detailhandel” biedt ruimte aan meer dan alleen een supermarkt. De verhuurder kon Marqt evenmin houden aan de verplichting om het gehuurde zelf te gebruiken, omdat dat niet strookt met de uitdrukkelijke bevoegdheid van Marqt om het gehuurde onder te verhuren.

Conclusie

Deze uitspraak laat zien dat een duidelijke formulering van de bestemming belangrijk is. Let daarom bij het sluiten van een huurovereenkomst goed op de formulering van de bestemming, alsook op de huurder en de branche waarin deze zich begeeft. Een startende ondernemer heeft belang bij een ruime formulering, zodat er ruimte bestaat om in de toekomst zijn assortiment uit te breiden. Het kan ook raadzaam zijn om de bestemming nader te concretiseren, om de verkoop van bepaalde producten vanuit het gehuurde uit te sluiten of juist te waarborgen. Hierbij kan worden gedacht aan een beperking tot non-food of verkoop van uitsluitend producten in het hogere segment.

Vragen? Neem gerust contact op!

De rechtbank Limburg stelt de Hoge Raad prejudiciële vragen over huurkorting en corona

/in , , , /door

De kantonrechter stelt de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

 

De antwoord kunnen 6 maanden op zich laten wachten, maar komen mogelijk al eerder.

Column Goede Zaken 9 februari 2021: Zoeken naar de balans in coronatijd

/in , , /door

 

Column Groos Advocatuur in Goede Zaken van 9 februari 2021

Zoeken naar de balans in coronatijd

Vrijdag 29 januari jl. kopte het Financieel Dagblad: “Horecazaak heeft recht op 50% huurkorting tijdens lockdown” naar aanleiding van een uitspraak van de rechtbank Den Haag in een geschil tussen een verhuurder en twee cafébazen.

Deze zaak heeft veel aandacht gekregen en niet alleen vanwege de uitkomst, maar ook omdat het een zogenaamde ‘bodemprocedure’ betrof. Tot nu toe zijn er vooral kort geding procedures tussen huurders en verhuurders gevoerd, dat zijn spoedprocedures met weinig ruimte voor onderzoek naar de feiten. Dit neemt niet weg dat een kort gedingprocedure zinvol kan zijn, zeker wanneer ‘de nood aan de man is’ en partijen er zelf niet uitkomen.

Op basis van deze zaak kan echter niet worden geconcludeerd dat horecaondernemers tijdens een ‘lockdown’ automatisch recht hebben op een huurkorting van 50%. Dat hangt af van alle omstandigheden van het geval, zoals van de ontvangen staatssteun, de hoogte van de omzetderving, eventuele andere oorzaken voor het omzetverlies,  is er sprake van een gedwongen of vrijwillige sluiting, eventuele eerder tussen partijen gemaakte afspraken. De manier waarop partijen zich tegenover elkaar hebben opgesteld kan daarbij ook van belang zijn.

De coronacrisis en de  overheidsmaatregelen hebben geleid tot een verstoring van het evenwicht in  huurovereenkomsten. Hoe een en ander (juridisch) weer in balans kan worden gebracht verschilt per zaak.

De komende periode zullen meer procedures volgen en mogelijk wordt in een aantal daarvan doorgeprocedeerd bij het Gerechtshof en de Hoge Raad. Die zaken zullen bijdragen aan het antwoord op de vraag welke criteria bepalen welke contractspartij de zwaarste lasten van de coronacrisis moet dragen.

Tot die tijd moeten partijen het doen met uitspraken van de rechtbanken. Daarbij moet niet uit het oog worden verloren dat behalve overeenkomsten er ook altijd verschillen zullen zijn tussen verschillende zaken en dat de rechtspraak maatwerk is. Met de kennis van nu kan het raadzaam zijn om in nieuwe overeenkomsten een regeling op te nemen over hoe te handelen ingeval van een crisis of ‘lockdown’.

Heeft u vragen over Heeft u vragen over de impact van Corona op uw verplichtingen uit hoofde
van de huurovereenkomst, neem dan vrijblijvend contact met mij op per e-mail of bel me op 06-29060900

 

 

 

 

 

 

 

 

Afwijkend gebruik van het gehuurde

/in , , /door

Uitspraak Rechtbank Rotterdam 9 april 2020

Het gebruik van het gehuurde is gewijzigd van bemiddelingsburau, naar belhuis naar smartshop. Verhuurder zegt de huurovereenkomst op wegens noodzakelijk funderingsherstel. Huurder stemt hier niet mee in en meent dat er sprake is van een winkelruimte en dat de opzegging om die reden niet rechtsgeldig is.

Contractuele bestemming gehuurde

In artikel 5 van de huurovereenkomst is over de bestemming van het gehuurde het volgende bepaald:

“5.1 De huurder is verplicht het gehuurde te gebruiken als bemiddelingsbureau huur-, verhuur, koop en verkoop van appartementen en particuliere huizen en dient het gehuurde als zodanig in te richten en ingericht te houden.

Het is huurder verboden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder aan het gehuurde een andere bestemming te geven of de inrichting of gedaante daarvan geheel of gedeeltelijke te veranderen.”

Feitelijk afwijkend gebruik en stilzwijgende aanvaarding verhuurder

Huurder stelt zich op het standpunt dat de onderhavige huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd, omdat het gehuurde moet worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:290 BW. Op het moment van indeplaatsstelling was de bestemming van het gehuurde reeds gewijzigd naar ‘belhuis’. Een belhuis is een voor het publiek toegankelijk lokaal waar diensten worden verleend en consumptieartikelen worden verkocht.

verhuurder meent dat het gehuurde moet worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Een belhuis is geen 290-ruimte, althans niet in de periode tussen 2001-2005. De hoofdactiviteit in die periode bestond uit het telefoneren tegen betaling. Dit blijkt ook uit het uittreksel Kamer van Koophandel van 14 oktober 2004, waarin als bedrijfsomschrijving ‘belhuis, detailhandel in tabakswaren en snoep’ staat vermeld. Voor zover het gehuurde op den duur wel in overwegende mate is gebruikt als kleinhandelsbedrijf in de zin van artikel 7:290 BW, dan geldt dat verhuurder niet (schriftelijk) heeft ingestemd met een bestemmingswijziging. Dat de beheerder in haar opzeggingsbrief de wettelijke opzegtermijn van 7:293 lid 2 BW in acht genomen heeft en een reden van opzegging in de brief heeft vermeld, kan niet aan verhuurder worden tegengeworpen en brengt ook niet mee dat sprake is van instemming met een bestemmingswijziging naar een 290-ruimte.

Beoordeling kantonrechter

Huurder stelt dat na 2005 het assortiment artikelen die door hem werden verkocht is uitgebreid waardoor het gehuurde inmiddels een ‘smartshop’ is. Het enkele feit dat verhuurster nimmer heeft geprotesteerd tegen het gebruik van het gehuurde als een 290-bedrijfsruimte is onvoldoende om ervan uit te gaan dat zij stilzwijgend heeft ingestemd met een bestemmingswijziging c.q. ‘verkleuring’ van het huurregime. Uitgangspunt is dat er na 2005 geen wijziging van de bestemming of verkleuring van het huurregime heeft plaatsgevonden. Onderzocht wordt of het gehuurde in 2005, gelet op de inrichting en de feitelijke uitvoering, in overwegende mate als een 290-bedrijfsruimte werd gebruikt. Een zaak waar de klant kan telefoneren en internetten is in beginsel geen 7:290 BW-bedrijf. Aannemelijk is dat het gehuurde in 2005 nog in overwegende mate werd gebruikt als een zaak waar de klant kan telefoneren. En gelet op de foto’s van Street View in oktober 2008 komt het gehuurde in hoofdzaak over als een plaats waar men kan telefoneren. Op de huurovereenkomst is art. 7:230a BW van toepassing. Met de opzegging van verhuurster is rechtsgeldig een einde gekomen aan de huurovereenkomst, waardoor huurder ontvankelijk is in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn.

 

Heeft u vragen over het gebruik van het gehuurde en eventuele strijd met de contractuele bestemming, neem dan contact met mij op.

Kapsalon in zorgcentrum: winkelbedrijfsruimte of niet

/in , , /door

Uitspraak rechtbank Amsterdam 27 februari 2020

Partijen hebben verschillende overeenkomsten gesloten, met als benaming “gebruiksovereenkomst”. In deze overeenkomsten staat dat het gebruik van een ruimte in een zorgcentrum betreft. De ruimte dient te worden gebruikt als kapsalon, met verkoop van aanverwante producten.

Er is sprake van een huurachterstand en verhuurder ontbindt (buitengerechtelijk) de overeenkomsten en zegt tevens – voor het geval zou worden geoordeeld dat er sprake is van huurovereenkomsten- de overeenkomsten op.Verhuurder stelt primair dat er sprake is van gebruikersovereenkomsten en stelt voor het geval dat zou worden geooordeeld dat er sprake is van huur, dan is er sprake van zogenaamde overige bedrijfsruimteen ex art. 7:230a BW en niet van winkelbedrijfsruimte ex art. 7:290 BW.

Huur-of gebruiksovereenkomsten?

De eerste vraag die terzake de overeenkomsten beantwoord moet worden is of sprake is van een gebruiksovereenkomst danwel van een huurovereenkomst. Voor het antwoord op die vraag is doorslaggevend of er sprake is van een tegenprestatie voor het gebruik van de ruimte. Verhuurder heeft gesteld dat sprake is van een gebruiksovereenkomst, omdat de overeengekomen vergoeding alleen aan te merken is als een vergoeding voor de onkosten, te weten de kosten voor het gebruik van de inventaris, de stookkosten, elektra, water en het wassen van de handddoeken.

De overeenkomsten worden aangemerkt als huurovereenkomsten, omdat gebleken is dat naast een vergoeding voor de kosten ook een vergoeding voor het gebruik van de ruimte is overeengekomen (een huurprijs). Het argument van verhuurder dat het een te laag bedrag zou betreffen om als huurprijs (tegenprestatie) te kunnen worden aangemerkt wordt verworpen. De kantonrechter verwijst in dit verband naar een uitspraak van de Hoge Raad, waarin is geooordeeld dat als voorwaarde voor het aannemen van een tegenprestatie (in de zin van art. 7:201 BW) geldt, dat de overeengekomen tegenprestaties niet van elke reële betekenis is ontbloot (HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131).

290- bedrijfsruimte of 230a bedrijfruimte?

De stelling van verhuurder dat een kappersbedrijf geen ambachtsbedrijf zou zijn wordt verworpen. De kantonrechter verwijst naar enkele andere uitspraken, waarin met zoveel woorden is geoordeeld dat het kappersbedrijf een ambacht is. Het bergip ‘ambacht’in de zin van art. 7:290 BW dient niet – zoals door verhuurder wordt betoogd- te worden beperkt tot ‘het maken of repareren van stoffelijke producten’. (ECLI:NL:RBROT:2019:4260).

Ook in eerdere uitspraken is geoordeeld dat het berope van kapper en ambacht als bedoeld in art. 7:290 BW is (ECLI:NL:RBROT:2009:BK3767, Hof Amsterdam 5 augustus 1999 ECLI:NL:GHAMS:1999:AJ0165 en Hof ’s-Hertogenbosch 24 november 2011 ECLI:NL:GHSHE:2011:BU6216).

Voor publiek toegankelijk lokaal

Kappersbedrijven vallen onder het begrip bedrijfsruimte van art.7:290 BW, mits die voor het publiek toegankelijk zijn. Partijen zijn verdeeld over de vraag of de onderhavige kapsalons voor het publiek toegankleijk zijn. Ook hier geldt dat beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan. Een in afwijking van het overeengekomen feitelijke gebruik van het gehuurde kan leiden tot toepassselijkheid van een ander regime, maar alleen wanneer de verhuurder (stilzwijgend) met dat afwijkende gebruik heeft ingestemd. Lees over een van de overeengekomen bestemming afwijkend gebruik en de gevolgen daarvan mijn andere artikel op deze website.

Op basis van de navolgende omstandigheden in onderling verband bezien, wordt geoordeeld dat er geen sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal:De kapsalons zijn uitsluitend via de hoofdentree van de zorgcentra en voorbij de receptie bereikbaar; het zorgcentrum verzorgt de doorfacturatie van de kappersbehandelingen aan de bewoners; de geringe huurprijs;  en dat volgens de huurovereenkomst de bewoners van het zorgcentrum altijd voorrang krijgen.

Gelet op het voorgaande luidt de conclusie dat er sprake is van huurovereenkomsten voor overige bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW. De beëindiging van de overeenkomsten door opzegging wordt toegewezen, de verzochte ontruimingsbescherming wordt afgewezen en de datum van ontruiming wordt vastgesteld.

 

Heeft u vragen over de kwalificatie van het gehuurde en het toepasselijke huurregime, neem dat gerust contact met mij op. Dan denk ik met u mee.

 

 

Incasso kort geding

/in , , /door

Wanneer een huurder ondanks aanmaningen weigert de huur te voldoen, dan kan een incasso kort geding uitkomst bieden. In een incasso kort geding bij de rechtbank kunt u naast betaling van de openstaande vorderingen, ook ontruiming van het gehuurde vorderen. Een incasso kort geding is een relatief snelle en makkelijke manier om uw vordering door een rechter te laten vaststellen, waarna u kunt overgaan tot het incasseren daarvan.

Een incasso kort geding is in principe alleen geschikt voor betrekkelijk eenvoudige zaken, waarin de vorderingen niet (kunnen) worden betwist en wordt verwacht dat  de wederpartij niet zal verschijnen.

Laatste aanmaning

Van belang is wel dat vóórdat de dagvaarding door de deurwaarder wordt uitgebracht, eerst nog een sommatie aan huurder wordt gestuurd, per aangetekende post of deurwaardersexploot. Bij deze sommatie dient de (concept) kort geding dagvaarding als bijlage te worden meegezonden, met vermelding van de datum en tijdstip van de zitting.

Een voorlopig oordeel, vooruitlopend op het oordeel in de bodemprocedure

Wil een vordering in kort geding kunnen worden toegewezen, dan dient de vordering voldoende aannemelijk te zijn. Voldoende aannemelijk betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten is dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen. Het oordeel in kort geding is namelijk een voorlopig oordeel, de kort geding rechter oordeelt vooruitlopend op het oordeel van de rechter in een bodemprocedure. Alleen indien de kort geding rechter het voldoende aannemelijk acht dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden, zal hij de ontruiming toewijzen.

Zitting

Hoe ziet de zitting van een incasso kort geding eruit? De gang van zaken wordt mede bepaald door de aan- of afwezigheid van de huurder (gedaagde partij). Komt de huurder niet opdagen, dan worden de vorderingen meestal toegewezen, mits is voldaan aan de formele eisen en de vorderingen de rechter als juist voorkomen. Een vonnis waarbij de vorderingen worden toegewezen en de gedaagde partij niet aanwezig was, wordt een verstekvonnis genoemd

Verschijnt de gedaagde partij wel ter zitting, dan kan het gebeuren dat de rechter de zitting verplaatst naar een andere datum, zodat de huurder dan inhoudelijk verweer kan voeren. Partijen kunnen er echter ook voor kiezen om een regeling te treffen.

 

Kampt u met niet-betalende huurders, neemt u dan contact op. Groos Advocatuur heeft jarenlange ervaring in het huurrecht en met de incasso van huurpenningen.

Overeengekomen gebruik van het gehuurde en de bedoeling van partijen

/in , , /door

Kort

Uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 6 oktober 2020 in een zaak waarin verhuurster ontruiming vordert, omdat huurster het gehuurde nauwelijks gebruikt en daardoor tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De ontruiming wordt toegwezen, dat het gehuurde inmiddels wel wordt gebruikt maakt de tekortkoming uit het verleden niet ongedaan.

De situatie

Verhuurster (apotheek) heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat zij de (onder-)huurovereenkomst met huurder (een huisartspraktijk) is aangegaan, nadat een nabij de apotheek gelegen huisartsenpraktijk was verhuisd. Het daardoor dreigende omzetverlies hoopte zij op te vangen door een samenwerking aan te gaan met huurder. De huurovereenkomst verplicht huurder dan ook om in het gehuurde een huisartsenpraktijk te drijven. Verhuurster heeft in verband daarmee huurder gunstige huurvoorwaarden geboden. Huurder heeft, kort gezegd, niet aan de huurovereenkomst voldaan op het punt van het overeengekomen gebruik. Vanaf het begin van de huur tot 1 maart 2019 werd de praktijk af en toe bemand. De bezetting nam steeds verder af en vanaf maart 2019 was er helemaal geen bezetting door een arts meer. De ruimte is in die periode niet meer gebruikt of alleen als kantoorruimte.

De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming toe, huurder stelt hoger beroep in.

Hoger beroep

Volgens huurder heeft zij wel degelijk aan haar verplichtingen voldaan. Uit de huurovereenkomst blijkt dat is afgesproken dat in het gehuurde ´huisartsgeneeskunde in brede zin wordt uitgeoefend, inclusief laboratorium en psycholoog´, zodat huurder ook ervoor had kunnen kiezen om in plaats van een huisarts een psycholoog in het gehuurde te vestigen of een andere paramedicus die geen medicatie voorschrijft, in welk geval de door verhuurder gestelde gewenste omzetstijging zich evenmin zou hebben voorgedaan. Dat verhuurder bij de verhuur de intentie had om meer omzet te genereren blijkt nergens uit en was haar niet bekend, noch moest zij daarmee bekend zijn. Er zijn in het geheel geen afspraken gemaakt over de bezetting of over de aanwezigheid van een huisarts, aldus huurde.

Bedoeling van verhuurder over het gebruik van het gehuurde aannemelijk 

Het hof is, met de kantonrechter, van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat verhuurderde huurovereenkomst is aangegaan om meer omzet te genereren als gevolg van extra aanloop door de nabijheid van een huisartsenpraktijk en dat dit huurder bekend was, althans had behoren te zijn. Tussen partijen is overeengekomen dat het gehuurde gebruikt wordt ‘ten behoeve van het uitvoeren van Huisartsgeneeskunde in brede zin inclusief medische en paramedische discipline oa. laboratorium, psycholoog’ en aannemelijk is dat dat in de gegeven omstandigheden impliceert dat er een lopende huisartsenpraktijk, inclusief aldaar aanwezige huisarts, gevestigd diende te zijn. Het hof leidt dit voorshands af uit de stellingen van partijen en de in het geding gebrachte stukken, waaronder de tussen partijen gevoerde WhatsApp-correspondentie, de verklaring van de persoon die partijen met elkaar in contact heeft gebracht (die onder meer schrijft dat de bedoeling van partijen was om als apotheek en praktijk gezamenlijk op te trekken wat betreft marketing en zij zich aan het publiek wilden presenteren als apotheek- en huisartsenzorg op één adres, bijvoorbeeld door middel van een huis aan huis te verspreiden folder) en de, mede gezien de totale huurprijs, laag te noemen huur voor het door huurder gehuurde gedeelte. Dit betekent dat niet aan de huurovereenkomst wordt voldaan in het geval dat huurder in het gehuurde geen lopende huisartsenpraktijk uitoefent.

Overmacht sluit ontbinding van de huurovereenkomst niet uit. Bepaalde tekortkomingen uit het verleden kunnen niet ongedaan worden gemaakt

Het hof is van oordeel dat de ontruiming terecht is heeft toegewezen. Volgens het hof is het aannemelijk dat in eenbodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbinden op de grond dat sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op het punt van het overeengekomen gebruik. Ook bij niet-toerekenbare tekortkoming, zoals een beroep op overmacht, is ontbinding mogelijk. Verder merkt het hof op dat het niet van wezenlijk belang is dat de situatie naderhand is verbeterd en dat vanaf 1 maart 2020 wel weer een huisarts in het gehuurde zijn praktijk heeft uitgeoefend, zij het op een beperkt aantal dagdelen, zoals door huurder aangevoerd, aangezien daarmee de tekortkoming uit het verleden niet ongedaan is gemaakt.

Deze uitspraak laat zien dat de bewoordingen van het overeengekomen gebruik nauw luisteren. Heeft u bij het vastleggen van de gemaakte afspraken over het gebruik hulp nodig of vraagt u zich af of het gebruik (of niet-gebruik) overeenkomt met de gemaakte afspraken daarover? huurrechtspecialist Groos Advocatuur kan u daarbij helpen.

Column Goede Zaken 13 oktober 2020: Huur en Corona een tussen-balans

/in , , /door

In één van mijn eerdere columns voor Goede Zaken schreef ik over de gevolgen van Covid-19 voor de huurrechtpraktijk. Inmiddels beheerst de Covid-19 pandemie al ruim een half jaar de wereld, tijd om de (tussen-)balans op te maken.

Duidelijk is dat de coronacrisis een enorme impact heeft en op veel vlakken leidt tot onzekerheid. Binnen de huurrecht praktijk heeft de coronacrisis geleid tot de nodige discussie, waaronder de vraag of een (gedwongen) sluiting van overheidswege een huurrechtelijk gebrek is dat recht geeft op huurprijsvermindering.

Gedwongen sluiting of ‘tweede golf’

In de rechtspraak wordt relatief weinig verschil gemaakt tussen ondernemingen die als gevolg van de corona maatregelen verplicht dienden te sluiten (zoals de horeca) en branches die niet gedwongen dicht hoefden, maar wel te maken kregen met omzetverlies (ook wel genoemd ‘de tweede golf’, zoals winkelruimten, reisbureaus, hotels, groothandels e.d.).

Als gevolg van de coronacrisis stapten verschillende huurders en verhuurders naar de rechter.  Dit heeft geleid tot enkele tientallen gepubliceerde vonnissen, allemaal gewezen in kort geding of door kantonrechters. Uitspraken van de hogere instanties zoals de gerechtshoven en de Hoge Raad zijn er nog niet.

De meeste vonnissen hebben betrekking op horeca en een klein aandeel op de zogenaamde ‘tweede golf’ branches. In het algemeen wordt geoordeeld dat de coronacrisis een gebrek en/of onvoorziene omstandigheid oplevert en niet valt onder het ondernemersrisico.

Dat de veel gebruikte standaard (ROZ) huurovereenkomsten het recht op huurprijsvermindering vanwege gebreken uitsluiten hoeft geen belemmering te zijn. Verschillende rechters hebben inmiddels geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is en dat verhuurders daarom geen beroep op deze bepaling kunnen doen.

Of huurprijsvermindering (of uitstel van betaling) aan de orde is, en zo ja, wat redelijk is, dat hangt af van de omstandigheden van het geval. In ieder geval geldt dat het belangrijk is dat de huurder de financiële gevolgen van de coronacrisis voldoende onderbouwt en niet zonder meer een lagere of helemaal geen huur gaat betalen.

Advies

Kijk verder dan alleen naar de huurprijs, er zijn meer omstandigheden om rekening mee te houden. Groos Advocatuur kan u daarbij helpen, neemt u gerust contact met mij op.