Column in Goede Zaken 18 augustus 2020 over binnenklimaat en huurgenot

Tropische temperaturen en huurgenot

Steeds vaker is het in Nederland tropisch warm, een belangrijke reden om bij het sluiten van een huurovereenkomst stil te staan bij het binnenklimaat. Een goed binnenklimaat is van grote invloed op het huurgenot. Te veel warmte of kou kan leiden tot een lagere productiviteit en omzetverlies. Waartoe ben je als verhuurder verplicht, kan je aansprakelijkheid voor schade uitsluiten en wat mag een huurder verwachten?

Ondeugdelijke klimaatinstallatie of airco 

Een te hoge of te lage binnentemperatuur, of het ontbreken van een toereikende faciliteit waarmee de temperatuur in het pand kan worden gereguleerd, kan worden gekwalificeerd als een gebrek. Van belang daarbij is wat de huurder met betrekking tot het binnenklimaat mocht verwachten ‘van een goed onderhouden zaak, van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft’. Indien er een klimaatinstallatie aanwezig is, en deze ook tot het gehuurde behoort, dan zal een niet (deugdelijk) functionerende klimaatinstallatie in beginsel worden gekwalificeerd als een gebrek. In die zin oordeelde de rechtbank Noord-Holland, ten aanzien van een horecabedrijf dat problemen had met de klimaatinstallatie. In dit geval was de verhuurder verplicht het gebrek te verhelpen en was hij ook aansprakelijk voor de schade.

Een installatie om de temperatuur te reguleren ontbreekt 

Als een klimaatinstallatie ontbreekt en partijen over de binnentemperatuur niets hebben afgesproken, dan dient op basis van alle omstandigheden te worden beoordeeld of er sprake is van een gebrek. Belangrijke omstandigheden zijn het bouwjaar van het gehuurde pand, of het is gerenoveerd en of het mogelijk was technische voorzieningen te treffen om de binnentemperatuur te reguleren.

De rechtbank Limburg oordeelde in 2017 dat het (te) hoog en langdurig oplopen van de binnentemperatuur van appartementen bestemd voor senioren gekwalificeerd moest worden als een gebrek. Het bleek onmogelijk om de binnentemperatuur voor de bewoners op een aanvaardbaar niveau te brengen. Ook de rechtbank Amsterdam oordeelde in 2011 dat er sprake was van een gebrek, wegens een te geringe capaciteit van het koelsysteem in een relatief nieuw gebouw met vrije sector woningen.

Grenzen aan uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade

Uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade van gebreken is onder bepaalde omstandigheden toegestaan. Dit is niet toegestaan  wanneer het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.

Heeft u vragen of wenst u advies, neem dan contact op met Fleur Groos 06-29060900

www.groosadvocatuur.nl

 

Corona en huurprijsvermindering

 

Inmiddels zijn er enkele uitspraken gedaan over de invloed van COVID- 19 op de verhouding tussen huurders en verhuurders, meer in het bijzonder over opschorting en vermindering van de huurprijs. Het zijn allemaal uitspraken in kort geding procedures, een meer uitgebreide beoordeling valt te verwachten in een bodemprocedure.

De lijn die uit de ‘corona’- rechtspraak valt op te maken, is dat rechters de corona crisis kwalificeren als een gebrek of als een onvoorziene omstandigheid, met als gevolg dat bepaalde contractuele regelingen (zoals een verbod op opschorting en een verbod op huurprijsvermindering) opzij worden gezet. Een huurprijsvermindering van 33% en van 25% werden als redelijk beschouwd.

Belangrijkste (voorlopige) conclusies:

  • Een van overheidswege gedwongen sluiting (zoals bij horeca) is een gebrek en geeft in beginsel recht op huurprijsvermindering over de periode van de sluiting;
  • Contractuele regelingen, zoals de uitsluiting van het recht op opschorting en huurprijsvermindering wegens gebreken, kunnen op grond van een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden of de redelijkheid en billijkheid opzij worden gezet;
  • Alle omstandigheden van het geval spelen een rol, waaronder

– de financiële positie van huurder vóór de uitbraak van Corona;

– de maatschappelijke positie van huurder;

–  de onderlinge verhouding tussen partijen;

– in hoeverre verhuurder afhankelijk is van de huur

  in verband met financieringslasten.

 

 

Verruiming vrije advocaatkeuze bij rechtsbijstandverzekering

Uitspraak Hof van Justitie 14 mei 2020

Op grond van Europese richtlijnen kunnen rechtzoekenden met een rechtsbijstandsverzekering al jaren een eigen advocaat inschakelen vanaf het moment dat zij in een juridische procedure verwikkeld raken en het voorval is gedekt. Dit recht is voor Nederland vastgelegd in art. 4:67 en 4:68 van de Wet op het Financieel Toezicht (Wft.).

Artikel 4:67 Wft bepaalt dat de rechtsbijstandverzekeraar ervoor moet zorgen dat in de verzekeringsovereenkomst uitdrukkelijk wordt bepaald dat het de verzekeringnemer vrij staat een advocaat of een andere rechtens bevoegde deskundige te kiezen:

  1. om zijn belangen in een gerechtelijke of administratieve procedure te verdedigen, te vertegenwoordigen of te behartigen; of
  2. indien zich een belangenconflict voordoet.

Altijd recht op een advocaat naar keuze?

Een in de praktijk veel gehoord misverstand is dat op kosten van de rechtsbijstandverzekeraar voor ieder juridisch geschil een vrije advocaat keuze geldt. Dat is niet het geval. In de regel worden rechtsbijstandverzekeringen afgesloten op basis van een zogenaamde ‘naturapolis’. Dat betekent dat de verzekeraar anders dan in geld uitkeert: De rechtsbijstandverzekeraar vergoedt in beginsel niet de kosten van een advocaat, maar voorziet de verzekerde van rechtshulp. De verzekerde wordt daarom meestal bijgestaan door een jurist of advocaat die bij de rechtsbijstandverzekeraar werkzaam is. Alleen in de hierboven genoemde gevallen 1 en 2 uit artikel 4:67 Wft geldt een vrije advocaat keuze. Maar wat valt er onder een ‘gerechtelijke of administratieve procedure’ ?

Omdat artikel 4:67 Wft is opgesteld op basis van Europese richtlijnen, is het aan het Europese Hof van Justitie om duidelijkheid over de reikwijdte van deze termen te verschaffen. Eerder al werd duidelijk dat het erop neer komt dat met een gerechtelijke of administratieve procedure doorgaans een procedure wordt bedoeld waarvoor (op basis van de wet) verplichte procesvertegenwoordiging geldt. In 2013 voegde het Hof hieraan toe dat dat de vrije advocaat keuze ook geldt wanneer er geen verplichte procesvertegenwoordiging geldt (bijvoorbeeld in huurrecht zaken bij de kantonrechter). En in 2016 voegde het Hof hieraan toe dat de vrije advocaat keuze niet alleen geldt voor procedures bij een rechterlijke instantie in eigenlijke zin (zoals de rechtbank of het gerechtshof), maar ook bij administratieve procedure’s bij een bestuursorgaan, zoals bij de gemeente en het UWV.

Het Europese hof gaat een stap verder en heeft beslist dat de in België wettelijk geregelde buitengerechtelijke en gerechtelijke bemiddelingsprocedure ook onder de term ‘gerechtelijke procedure’ valt zoals is gedefinieerd in de EU-richtlijn. Volgens het hof kan elke fase die mogelijk tot een juridische procedure leidt, dus ook de fase die aan een rechtszaak vooraf gaat, onder het begrip ‘gerechtelijke procedure’ vallen.

Geldt de verruiming ook voor Nederland?

De uitspraak van het Europese Hof was naar aanleiding van een Belgische zaak, maar betoogd wordt dat deze ook van toepassing is in Nederland, omdat het Europese Hof is gevraagd een Europese richtlijn die voor alle Europese landen geldt te interpreteren. Het Hof is er immers om ervoor te zorgen dat het Europees recht in alle landen op dezelfde manier wordt toegepast (uniforme uitleg). Een rechtsbijstandsverzekeraar kan het verzoek om een eigen advocaat in te schakelen in de buitengerechtelijke fase dan ook niet af doen met het argument dat het hier een Belgische zaak betrof.

Volgens het Verbond van Verzekeraars is de uitspraak van het Europese hof niet van toepassing op Nederlandse rechtsbijstandverzekeringen, zo laat de belangenvereniging voor schade- en levensverzekeraars weten. In tegenstelling tot België is volgens het Verbond geen sprake van een wettelijk geregelde en met waarborgen omklede bemiddelingsprocedure. Rechtsbijstandverzekeraars zijn daarom van mening dat de uitspraak geen invloed heeft op de Nederlandse situatie. De Orde van Advocaten en verschillende advocaten denken daar anders over, de meningen zijn dus verdeeld! 

Geschillenregeling en second opinion

Artikel 4:68 Wft bepaalt dat de rechtsbijstandverzekeraar ervoor moet zorgen dat in de verzekeringsovereenkomst uitdrukkelijk wordt voorzien in een scheidsrechterlijke procedure (geschillenregeling) om geschillen tussen de verzekerde en de rechtsbijstandverzekeraar op te lossen. Deze geschillen kunnen onder meer gaan over:

  • de (juridische) haalbaarheid van de zaak;
  • de aanpak van de zaak;
  • het aangaan van een minnelijke regeling/schikking;
  • de beslissing om geen gerechtelijke procedure te starten.

De geschillenregeling geeft de verzekerde in de regel de mogelijkheid van een second opinion door een onafhankelijk derde. Dit zal vaak een advocaat zijn die de verzekerde zelf kiest. In dat geval vergoedt de rechtsbijstandverzekeraar de kosten van de second opinion.

De verplichting om te voorzien in een geschillenregeling geldt volgens artikel 4:68 lid 2 Wft echter alleen voor het geval de verzekerde wordt bijgestaan door een jurist of advocaat in dienst van de rechtsbijstandverzekeraar of een door haar aangewezen schaderegelingsbureau. De geschillenregeling geldt dus niet in het geval al gebruik is gemaakt van de vrije advocaat keuze.

Voor een  meningsverschil of een bepaald juridisch geschil van de verzekerde wel of niet onder de dekking van de rechtsbijstandverzekering valt, kan de verzekerde terecht bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid) of een gerechtelijke procedure bij de civiele rechter starten. Op dat soort kwesties ziet de geschillenregeling niet.

 

Indien u gerbuik wilt maken van de vrije advocaat keuze, meld de zaak dan bij uw verzekeraar voordat u uw advocaat opdracht geeft! Heeft u vragen over dit onderwerp of dreigt er een rechtzaak, neem dan geheel vrijblijvend contact met mij op.

Steunakkoord retailsector 10 april 2020

Steunakkoord retail sector

Vertegenwoordigers van de retail -en vastgoedsector hebben op 10 april 2020 overeenstemming bereikt over een pakket steunmaatregelen voor retailers die door de coronacrisis zijn getroffen. Ondertekenaars zijn Detailhandel Nederland, INretail, vastgoedorganisaties IVBN, Vastgoed Belang en het Ministerie van Economische Zaken. Ook de banken zijn onderdeel van het akkoord, via de leden van zakelijk vastgoed van ABN AMRO, Deutsche Bank, ING en Rabobank.

Huuropschorting

Kern van de afspraak is de huuropschorting voor de maanden april, mei en juni 2020. Daarbij is het uitgangspunt zoveel mogelijk verlichting met een minimum van 50% opschorting, oplopend tot 100%, mits dat mogelijk is voor de verhuurder. Maatwerk is mogelijk per retailer, per verhuurder en/of per locatie. Ten aanzien van het percentage huuropschorting wordt voor beide partijen (retailer en verhuurder) rekening gehouden met zowel de proportionaliteit als met de draagkracht. Men komt pas een beroep op het tijdelijke opschortingsrecht toe indien i) sprake is van een omzetverlies van minimaal 25% en ii) dit aantoonbaar veroorzaakt is door de Coronacrisis.

Voor wie?

Uit het akkoord blijkt niet duidelijk voor wie het steunakkoord geldt. Het akkoord vermeld: ‘ huuropschorting voor zoveel mogelijk Nederlandse retailers die een omzetdaling hebben van minimaal 25% in april, mei Juni 2020’. Gelet hierop zou het voldoende moeten zijn dat je retailer bent in de getroffen branche(s).

Gentlemen’s agreement: niet bindend

Het steunakkoord betreft geen bindende afspraken, maar geeft richtlijnen voor de wijze waarop volgens de betrokken partijen in de retailsector met de gevolgen van de coronacrisis zou moeten worden omgegaan (het betreft een zogenaamde Gentlemen’s agreement). Individuele verhuurders die geen opschorting willen toekennen en/of retailers die weigeren huur te betalen wegens de coronacrisis, zijn derhalve niet gebonden aan het steunakkoord.

In het akkoord zijn ook enkele afspraken gemaakt voor de langere termijn. De exacte invulling van die afspraken wordt eind mei door partijen besproken. Het betreft mogelijke kwijtschelding van de betalingsverplichtingen als de daadwerkelijke impact na drie maanden duidelijk is.

Raadpleeg hier de volledige tekst van het steunakkoord: steunakkoord retailsector

Heeft u vragen over uw verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst? Neem dan vrijblijvend contact met mij op!

 

Zonder verzuim geen tekortkoming wegens niet tijdig presteren

Koopovereenkomst onroerend goed met levering ‘uiterlijk 31 december 2011’.

De Hoge Raad heeft bij arrest van 20 januari 2020 het oordeel van het Hof bekrachtigt ,dat er gelet op de feiten en omstandigheden geen sprake is van een fatale termijn.

Hof:

“2.2.2 Vast staat dat partijen over levering uiterlijk 31 december 2011 hebben gesproken, zij het dat onduidelijk is in welke bewoordingen precies. De vraag is hoe dat besprokene in het licht van de omstandigheden moet worden uitgelegd, waarbij het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. (rov. 5.9)

Vervolgens overwoog het hof als volgt:

“5.9.1 De woorden ‘uiterlijk 31 december 2011’ betekenen in het algemeen spraakgebruik ‘niet later dan 31 december 2011’ maar hoeven niet per se te betekenen dat de termijn fataal is, in die zin dat bij overschrijding zonder verdere ingebrekestelling direct verzuim zal intreden. Dat hangt af van de context waarbinnen dit is gezegd en de overige feiten en omstandigheden van het geval.

De keuze van verkoper om niet schriftelijk vast te leggen dat bij niet afnemen uiterlijk 31 december 2011 zonder ingebrekestelling het verzuim zou intreden kon eraan bijgedragen dat bij de andere partij kopereen meer vrijblijvende opvatting kon postvatten over wat er bedoeld werd met de woorden ‘uiterlijk 31 december 2011.

“In het licht van al het voorgaande is het hof van oordeel dat koper de afspraak redelijkerwijs zo mocht begrijpen als hij heeft gedaan, namelijk dat hij niet eerder hoefde te presteren dan 31 december 2011, echter zonder dat hij bij uitblijven van presteren op die datum direct in verzuim zou zijn, althans dat de overeenkomst dan direct zou kunnen worden ontbonden.”

 

Gevolg: Geen sprake van verzuim, geen sprake van tekortkoming koper, buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst door verkoper sorteert geen effect.

Advies: leg gemaakte afspraken schriftelijk vast en voeg aan overeengekomen termijnen toe de gevolgen van de overschrijding daarvan.

Voor de volledige uitspraak hieronder de link:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2020:141