Corona en VvE: mogelijkheid van online vergaderen verlengd tot 1 december 2020

/in , /door

De noodwet is genaamd “Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid” en is op 24 april in werking getreden. Door de nieuwe wet kunnen VvE’s online vergaderen en hoeven de jaarrekeningen niet meer binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar goedgekeurd te worden. De spoedwet voor VvE’s is verlengd tot 1 december 2020. Daarnaast geldt de wet met terugwerkende kracht tot 16 maart. Dat betekent dat (digitale) online vergaderingen die voor de inwerkingtreding van de noodwet zijn gehouden, alsnog rechtsgeldig zijn.

Voorwaarden online vergaderen

De wet geeft een paar belangrijke voorwaarden, zo dient de normale oproepingstermijn die in de splitsingsakte staat in acht genomen worden. Daarnaast moet in de uitnodiging voor de VvE vergadering worden vermeld dat er geen fysieke toegang is tot de vergadering en dat die dus (digitaal) online plaatsvindt. Verder moet in de uitnodiging staan dat de VvE-leden tot 72 uur voor de vergadering vragen kunnen stellen over de onderwerpen die op de agenda staan. Tot slot moet de uitnodiging vermelden hoe de VvE-leden hun stemmen kunnen uitbrengen.

 Uitstel vergadering betekent geen uitstel van betaling

Doordat vergaderingen op grond van de noodwet kunnen worden uitgesteld, kan het gebeuren dat de nieuwe voorschotbijdragen niet (tijdig) worden vastgesteld. Dit ontslaat de eigenaren echter niet van de wettelijke verplichting tot het betalen van de voorschotbijdrage.

Handhaving geldende bijdrage

Lukt het niet om een vergadering te beleggen ter vaststelling van een nieuwe voorschotbijdrage, dan geldt in sommige gevallen (afhankelijk van het toepasselijke Modelreglement en de bepalingen in de splitsingsakte) dat de geldende voorschotbijdrage gehandhaafd blijft zolang er geen nieuwe bijdrage is vastgesteld.

Bieden de splitsingsakte en het Modelreglement geen duidelijke oplossing, dan zou het bestuur gelet op deze verplichting ervoor kunnen kiezen om haar leden aan te schrijven met de mededeling dat de geldende voorschotbijdrage gehandhaafd blijft.

 

Heeft u vragen over de voorschotbijdrage of heeft u andere VvE gerelateerde vragen, neem dan vrijblijvend contact op.

Verhoging VvE servicekosten en verplichte onderhoudsreserve

/in , /door

De servicekosten van een VvE zijn de maandelijkse bijdragen die de eigenaren van een appartement dienen te voldoen. Soms wordt gesproken over  ‘maandelijkse bijdrage’ of ‘voorschotbijdrage’.

De voorschotbijdragen worden gebruikt om:

  1. de directe kosten te kunnen bekostigen zoals de verzekering van de VvE, de energierekening van de VvE, mogelijk facilitaire diensten die afgenomen worden; en
  2. voor het opbouwen van een reservepot die aangelegd wordt voor de financiering van toekomstig onderhoud.

Verhoging maandelijkse voorschotbijdrage

Een bestuur kan nooit zonder toestemming van de leden zomaar het maandelijkse voorschotbedrag verhogen. Tijdens de vergadering van de VvE aan het begin van het jaar dienen de eigenaren te stemmen over de nieuwe ‘voorschotbijdragen’. De hoogte van de maandelijkse bijdrage voor de reserve kan worden vastgesteld op basis van het meerjarig onderhoudsplan. De wet heeft hier richtlijnen voor opgesteld.

Het is niet raadzaam om als appartementseigenaar de verschuldigde voorschotbijdrage eigenmachtig te verrekenen of op te schorten, zelfs niet indien de vordering gegrond is. Deze handelswijze wordt dit door rechters niet geaccepteerd.

Verplichte onderhoudsreserve

Veel Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) reserveren te weinig geld voor het onderhoud van het appartementencomplex. Als het dak van het complex dan lekt of de fundering gebrekkig is en er niet genoeg geld is gereserveerd om de gebreken te herstellen, dan hebben de eigenaren een probleem. Ook duurzaamheidsmaatregelen, zoals vloer- of dakisolatie, vallen onder groot onderhoud.

Om te voorkomen dat VvE’s te weinig inleggen moet geldt is op 1 januari 2018 de wet Verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars ingegaan. Volgens deze wet is een minimale jaarlijkse reservering voor het reservefonds verplicht. Dit moet op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of op basis van 0,5 % van de herbouwwaarde van het gebouw. Dat is de waarde die in de polis van de opstalverzekering staat.

Overigens is er voor de nieuwe wet een overgangsperiode van drie jaar. Dus tot en met 2021 hebben VVE’s nog de tijd om (op basis van een MJOP) de reservering in orde te maken.

De overheid controleert de VvE’s overigens niet de aanwezigheid van een onderhoudsreserve. De leden van de VvE kunnen wel bij de rechter afdwingen dat de VvE zich aan de richtlijnen van de overheid houdt.

De gemeente kan via een aanschrijving een VvE verplichten om een onderhoudsplan op te stellen en uit te voeren.

Onderhoud financieren zonder storting in reservefonds

De eigenaren kunnen besluiten om geen geld in een reservefonds te storten.  Dit kan alleen in 1 van deze situaties:

  • 80% van de eigenaren gaat hiermee akkoord.
    De individuele eigenaars moeten de kosten voor onderhoud dan direct beschikbaar hebben. Zij moeten onmiddellijk kunnen betalen wanneer onderhoud nodig is.
  • De bank heeft een bankgarantie afgegeven aan de VvE.
    Dit betekent dat de individuele eigenaar het geldbedrag al op de (spaar)rekening bij de bank heeft staan.  Of dat het een bestaand krediet is. De bank zal het geldbedrag vervolgens op een aparte rekening houden. Een rekening waar de individuele eigenaar niet bij kan. Op deze manier is het zeker dat de bankgarantie ook daadwerkelijk aan de VvE kan worden betaald. Bijvoorbeeld als de VvE hier bij de bank om vraagt, vanwege uit te voeren groot onderhoud.

VvE kan geld lenen voor groot onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen

De Wet verbetering functioneren VvE’s maakt ook duidelijker dat de VvE’s  geld kunnen lenen. Daarbij is elke eigenaar alleen aansprakelijk voor zijn eigen deel van een lening. De individuele eigenaar die zijn appartement verkoopt moet zijn schulden en aansprakelijkheid bij de notaris opgeven. Zo gaan zijn schulden en de aansprakelijkheid voor zijn deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar.

 

Heeft u vragen over de VvE voorschotbijdrage of de onderhoudsreservering, neem dan gerust contact op.

 

Column Goede Zaken 22 september 2020: Grenzen aan de doorberekening van servicekosten

/in , , , /door

Column voor Goede Zaken van 22 september 2020

Servicekosten

De huurder van een woon-of bedrijfsruimte betaalt naast de huurprijs voor het gebruik van de ruimte vaak ook een vergoeding voor diensten die de verhuurder levert. Die aanvullende leveringen en diensten worden ook wel servicekosten genoemd. Servicekosten vormen vaak een substantieel onderdeel van de maandelijkse lasten van een huurder en de afrekening van die servicekosten kan leiden tot geschillen tussen partijen.

Niet hoger dan de werkelijke kosten

Wanneer tussen partijen geen overeenstemming bestaat over de in rekening gebrachte servicekosten voorziet de wet voor woonruimte in een speciale procedure (art. 7:259 BW). In die juridische procedure wordt er eerst getoetst of de in rekening gebrachte servicekosten wel voor rekening van huurder komen en zo ja, of de verhuurder niet meer in rekening brengt dan de werkelijke kosten.

De Hoge Raad oordeelde eerder dit jaar dat de servicekosten in relatie moeten staan tot de werkelijke kosten. Daarmee kon de woonruimteverhuurder in de betreffende zaak geen aanspraak maken op betaling van een vast bedrag van € 450,- voor meubilering en van € 200,- voor de VvE-bijdrage per maand. De Hoge Raad oordeelde dat het ook bij een vrije sector huurwoning niet is toegestaan om (bij wijze van een gefixeerd bedrag aan servicekosten) meer in rekening te brengen dan de werkelijke kosten.

 

 

 

VVE- bijdrage doorberekenen via servicekosten

Uit de door de verhuurder (verplicht) te verstrekken specificatie zal moeten blijken welk deel van de kosten als servicekosten bij huurder in rekening kunnen worden gebracht. Een VVE- bijdrage mag niet aan de huurder worden doorbelast voorzover het gaat om eigenaarslasten (bijvoorbeeld onderhoudskosten of verzekeringskosten). VVE-kosten mogen als servicekosten slechts aan een huurder worden doorberekend voor zover deze direct zijn gerelateerd aan het gebruik van de woning.

Andere kosten doorbelasten en onredelijk voordeel

Dit neemt niet weg dat het wel mogelijk is om ook andere kosten of de eigenaarslasten (bijvoorbeeld uit de VVE -bijdrage) aan huurder door te belasten, maar dan niet onder de noemer van servicekosten. Verhuurder en huurder kunnen overeenkomen dat bepaalde kosten en de VVE-bijdrage – voorzover deze niet bestaat uit servicekosten – aan huurder worden doorbelast. Indien er tussen partijen geen overeenstemmming bestaat over deze doorbelaste kosten, dan dient de rechter te toetsen of er mogelijk sprake is van een onredelijk voordeel (art. 7:264 BW).Van een onredelijk voordeel is sprake wanneer tegenover het bedongen voordeel (hier de VVE bijdrage) geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.

Toetsing door de rechter is denkbaar in het geval deze bedragen de huurder verplichten tot betaling van iets dat niet onder zijn verplichtingen als huurder valt (zoals onderhoud aan het casco of onredelijk hoge kosten voor niet woongebonden diensten). De speciale procedure voor het toetsen van de servicekosten (art.7:259 BW) is hier niet van toepassing, omdat die procedure uitsluitend ziet op servicekosten en niet op andere aan huurder doorbelaste kosten.

Bedrijfsruimte

In het geval van de huur van bedrijfsruimte hebben partijen meer vrijheid om af te spreken wat ze willen. Ook voor bedrijfsruimte geldt dat de hoogte van de in rekening gebrachte kosten in verhouding dient te staan tot de werkelijke kosten. Verder verdient het aanbeveling om jaarlijks af te rekenen (incasso risico), op voorhand te informeren wat er de afgelopen jaren werkelijk is afgerekend en om een plafond af te spreken, bijvoorbeeld dat de afrekening niet hoger dan 10% van het voorschot mag zijn.

Vraagt u zich af welke kosten u als servicekosten kunt opvoeren of bent u verwikkeld in een discussie met uw (ver-)huurder over de servicekosten? Neem dan contact op  Advocaat in huurrecht

 

 

Groos Advocatuur in Goede Zaken 7 juli 2020 over de (on-)mogelijkheden van vakantieverhuur van een appartement

/in , , /door

 

Vakantieverhuur van een appartement

Als appartementseigenaar ben je in principe bevoegd om je appartement in elke gewenste vorm kortstondig of langdurig te verhuren. Maar de regels uit de akte van splitsing en het Modelreglement kunnen verhuur expliciet of impliciet verbieden. Overweegt u om uw appartement te gaan verhuren of overweegt u een appartement te kopen met het oog op verhuur, laat u zich dan vooraf informeren over de (on-)mogelijkheden.

In 2016 speelde over dit onderwerp een zaak bij de rechtbank Amsterdam. De vergadering van eigenaars van een VvE had besloten dat een appartement door de eigenaar maximaal 60 dagen per jaar mocht worden verhuurd. Eén van de appartementseigenaren was het niet eens met dit besluit en stapte naar de rechter.

De rechter oordeelde dat het besluit nietig was, omdat in de akte van splitsing een expliciet verbod stond op de exploitatie van een appartement als pensionbedrijf. Ook was in de akte bepaald dat de appartementen moesten worden gebruikt ‘als woning voor privédoeleinden’. Volgens de rechter valt gebruik door toeristen daar niet onder.

In het geval van een indirect verbod, bijvoorbeeld strijd met de bestemming van het appartement, kan meestal toestemming voor het voorgenomen afwijkende gebruik (bijvoorbeeld vakantieverhuur) aan de vergadering van eigenaren worden voorgelegd. Wordt de vereiste toestemming op onredelijke gronden geweigerd, dan kan de betreffende appartementseigenaar de rechter om vervangende toestemming vragen. Wordt de toestemming verleend, dan kan een eigenaar die zich hier niet mee kan verenigen op zijn beurt de rechter om vernietiging van het besluit verzoeken.

Is er sprake van een expliciet verbod in de akte van splitsing, dan biedt toestemming van de vergadering van eigenaren geen uitkomst. In dat geval zal eerst de akte van splitsing moeten worden gewijzigd. Daarvoor is de medewerking van alle eigenaren vereist. Dit geldt ook andersom, wanneer toeristische verhuur op grond van de regels is toegestaan, maar de vergadering van eigenaars dat wil verbieden of slechts onder bepaalde voorwaarden wil toestaan. Het verbinden van voorwaarden aan de toestemming is raadzaam, bijvoorbeeld met betrekking tot het voldoen aan overheidsvoorschriften (vergunning), overlast, en gebruik van gemeenschappelijke ruimten.

Wilt u meer informatie over toeristische verhuur of wilt u weten of u daartegen kunt optreden, neem dan vrijblijvend contact met mij op.

 

 

Door oud- eigenaar niet betaalde bijdragen aan VVE niet te verhalen op koper
/in /door

Besturen VVE’s opgelet!

Voorkom incasso problemen na verkoop van een appartementsrecht, door bij de verkoop van een appartementsrecht zorg te dragen voor een correcte verklaring aan de notaris (met vermelding van de juiste bedragen) van de door de oud-eigenaar nog niet betaalde bijdragen (voorschotten en eenmalige bijdragen). In de uitspraak hieronder werd geoordeeld dat de VVE de nieuwe eigenaar niet succesvol kon aanspreken tot betaling van een renovatiebijdrage, omdat deze schuld niet bleek uit de aan de notariële akte gehechte verklaring van het bestuur van de VVE.

 

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2019:4245

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact met mij op!