Verhoging VvE servicekosten en verplichte onderhoudsreserve
De servicekosten van een VvE zijn de maandelijkse bijdragen die de eigenaren van een appartement dienen te voldoen. Soms wordt gesproken over ‘maandelijkse bijdrage’ of ‘voorschotbijdrage’.
De voorschotbijdragen worden gebruikt om:
- de directe kosten te kunnen bekostigen zoals de verzekering van de VvE, de energierekening van de VvE, mogelijk facilitaire diensten die afgenomen worden; en
- voor het opbouwen van een reservepot die aangelegd wordt voor de financiering van toekomstig onderhoud.
Verhoging maandelijkse voorschotbijdrage
Een bestuur kan nooit zonder toestemming van de leden zomaar het maandelijkse voorschotbedrag verhogen. Tijdens de vergadering van de VvE aan het begin van het jaar dienen de eigenaren te stemmen over de nieuwe ‘voorschotbijdragen’. De hoogte van de maandelijkse bijdrage voor de reserve kan worden vastgesteld op basis van het meerjarig onderhoudsplan. De wet heeft hier richtlijnen voor opgesteld.
Het is niet raadzaam om als appartementseigenaar de verschuldigde voorschotbijdrage eigenmachtig te verrekenen of op te schorten, zelfs niet indien de vordering gegrond is. Deze handelswijze wordt dit door rechters niet geaccepteerd.
Verplichte onderhoudsreserve
Veel Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) reserveren te weinig geld voor het onderhoud van het appartementencomplex. Als het dak van het complex dan lekt of de fundering gebrekkig is en er niet genoeg geld is gereserveerd om de gebreken te herstellen, dan hebben de eigenaren een probleem. Ook duurzaamheidsmaatregelen, zoals vloer- of dakisolatie, vallen onder groot onderhoud.
Om te voorkomen dat VvE’s te weinig inleggen moet geldt is op 1 januari 2018 de wet Verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars ingegaan. Volgens deze wet is een minimale jaarlijkse reservering voor het reservefonds verplicht. Dit moet op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of op basis van 0,5 % van de herbouwwaarde van het gebouw. Dat is de waarde die in de polis van de opstalverzekering staat.
Overigens is er voor de nieuwe wet een overgangsperiode van drie jaar. Dus tot en met 2021 hebben VVE’s nog de tijd om (op basis van een MJOP) de reservering in orde te maken.
De overheid controleert de VvE’s overigens niet de aanwezigheid van een onderhoudsreserve. De leden van de VvE kunnen wel bij de rechter afdwingen dat de VvE zich aan de richtlijnen van de overheid houdt.
De gemeente kan via een aanschrijving een VvE verplichten om een onderhoudsplan op te stellen en uit te voeren.
Onderhoud financieren zonder storting in reservefonds
De eigenaren kunnen besluiten om geen geld in een reservefonds te storten. Dit kan alleen in 1 van deze situaties:
- 80% van de eigenaren gaat hiermee akkoord.
De individuele eigenaars moeten de kosten voor onderhoud dan direct beschikbaar hebben. Zij moeten onmiddellijk kunnen betalen wanneer onderhoud nodig is. - De bank heeft een bankgarantie afgegeven aan de VvE.
Dit betekent dat de individuele eigenaar het geldbedrag al op de (spaar)rekening bij de bank heeft staan. Of dat het een bestaand krediet is. De bank zal het geldbedrag vervolgens op een aparte rekening houden. Een rekening waar de individuele eigenaar niet bij kan. Op deze manier is het zeker dat de bankgarantie ook daadwerkelijk aan de VvE kan worden betaald. Bijvoorbeeld als de VvE hier bij de bank om vraagt, vanwege uit te voeren groot onderhoud.
VvE kan geld lenen voor groot onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen
De Wet verbetering functioneren VvE’s maakt ook duidelijker dat de VvE’s geld kunnen lenen. Daarbij is elke eigenaar alleen aansprakelijk voor zijn eigen deel van een lening. De individuele eigenaar die zijn appartement verkoopt moet zijn schulden en aansprakelijkheid bij de notaris opgeven. Zo gaan zijn schulden en de aansprakelijkheid voor zijn deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar.
Heeft u vragen over de VvE voorschotbijdrage of de onderhoudsreservering, neem dan gerust contact op.
