Vitesse geen huurkorting, huurprijsvermindering is contractueel uitgesloten

Uitspraak van de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Gelderland van 29 mei 2020.

Coronacrisis

Gebruik van het voetbalstadion is niet mogelijk door beperkingen van overheidswege. Dit kwalificeert volgens de Voorzieningenrechter als een gebrek ex art. 7:204 lid 2 BW. Het recht op huurvermindering wegens gebreken is in de huurovereenkomst echter uitgesloten. Wellicht dat een beroep op onvoorziene omstandigheden huurder soelaas kan bieden. Geoordeeld wordt echter dat Vitesse haar stelling dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om huurder aan overeengekomen huurprijs te houden onvoldoende heeft onderbouwd. Vitesse moet de volledige huur blijven betalen.

 

De beoordeling door de Voorzieningenrechter:

4.1.Bij de vordering van Vitesse draait het in de kern om de vraag of de beperkingen in verband met de Coronacrisis in het licht van de overeenkomst van partijen een onvoorziene omstandigheid opleveren. Deze vraag wordt door de kantonrechter bevestigend beantwoord. Het is immers moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke pandemie bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad. Niet eerder is voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle bedrijfsruimte, waaronder het stadion, voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. In zoverre verschilt de Coronacrisis ook van bijvoorbeeld de economische crisis uit 2008. Anders dan Stadion Arnhem en Exploitatiemaatschappij Gelredome is de kantonrechter voorshands van oordeel dat aannemelijk is dat deze crisis op geen enkele wijze in de overeenkomst is verdisconteerd.

 

4.2.Inhoudelijk gaat het dan in het licht van de overeenkomst van partijen allereerst om de beantwoording van de vraag of het niet kunnen gebruiken van het stadion voor betaald voetbalwedstrijden als gevolg van de Coronacrisis een gebrek in de zin van art. 7:204 BW oplevert. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Uit de parlementaire geschiedenis leidt de kantonrechter af dat het begrip ‘gebrek’ niet alleen ziet op fysieke eigenschappen van het huurobject, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt. Een dergelijke omstandigheid wordt in casu gevormd door de beperkingen van overheidswege in verband met de Coronacrisis. Vervolgens moet beoordeeld worden of Vitesse vanwege dat gebrek recht heeft op evenredige vermindering van de huurprijs. De bij de huurovereenkomst horende en daarvan deel uitmakende algemene ROZ voorwaarden sluiten dit weliswaar uit, maar deze bepaling kan op grond van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW), maar vooral op grond van onvoorziene omstandigheden (art.6 :258 BW) opzij worden gezet en gewijzigd worden. Daarvoor is nodig dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Of en op welke wijze de huurovereenkomst gewijzigd moet worden, moet aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld.

 

4.3.Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of voorshands voldoende aannemelijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de vordering tot – kort gezegd – gehele dan wel gedeeltelijke (terug)betaling van de voor de maanden april en mei 2020 door Vitesse betaalde huur, alsmede een volledige dan wel gedeeltelijke vermindering van de te betalen huurpenningen over de periode tot 1 september 2020, op grond van onvoorziene omstandigheden zal toewijzen. Bij de beantwoording van die vraag moet, naast de maatschappelijke positie en de onderlinge verhoudingen van partijen, worden gekeken naar de aard en de ernst van de betrokken belangen zoals hoe groot het verlies van Vitesse als gevolge van de Coronacrisis is, hoe haar financiële situatie voor aanvang van de crisis was en in hoeverre Stadion Arnhem afhankelijk is van de huur in verband met bijvoorbeeld financieringslasten.

 

4.4.Stadion Arnhem en Exploitatiemaatschappij Gelredome hebben naar het oordeel van de kantonrechter terecht betoogd dat Vitesse haar vordering ten aanzien van haar financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk heeft onderbouwd om te voldoen aan de zware toets die geldt bij een beroep op al dan niet tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is namens Vitesse aangevoerd dat evident uit de omzetstaatjes in de pleitnota, de jaarrekeningen en de daarin opgenomen verkorting van de termijn van garantstelling volgt dat er, mede als gevolg van de Coronacrisis, sprake is van een penibele financiële situatie bij Vitesse. De kantonrechter volgt Vitesse daarin niet, nu iedere onderbouwing van het gestelde omzetverlies in de verschillende scenario’s ontbreekt, terwijl ook geen aandacht is besteed aan besparingen als gevolg van de beperkingen door de Coronacrisis. Verder heeft Vitesse geen onderbouwing gegeven van de opmerking van haar accountant in de jaarrekening van de Houdstermaatschappij Vitesse BV dat de garantstelling van de enig aandeelhouder met een jaar is verkort tot medio 2021. Dit klemt te meer waar Vitesse – onbetwist – ook geen antwoord heeft gegeven op de in verband met haar positie door en namens Stadion Arnhem eerder bij verschillende gelegenheden gestelde vragen. Ten slotte speelt een rol dat de vordering van Vitesse slechts ziet op de huurverplichting over een periode van vier maanden in een periode van het jaar waarin Vitesse ook in normale omstandigheden maar beperkt gebruikt zou maken van het stadion voor betaald voetbalwedstrijden.

4.5.Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen komt de kantonrechter tot de conclusie dat de vorderingen van Vitesse, zoals hiervoor onder 3.1. weergegeven, moeten worden afgewezen bij gebreke van voldoende inhoudelijke onderbouwing. De overige verweren van Stadion Arnhem en Exploitatiemaatschappij Gelredome, waaronder de stelling dat Vitesse onvoldoende spoedeisend belang heeft bij de vordering en dat er een serieus restitutierisico is, hoeven daarom niet te worden beoordeeld. De kantonrechter merkt daarbij nog op dat hij geen rekening heeft gehouden met de wijziging van eis die Vitesse tegen het einde van de mondelinge behandeling nog heeft verwoord, omdat een eiswijziging schriftelijk dient te geschieden en met name Stadion Arnhem zich tegen deze gang van zaken heeft verzet.

 

Voor de volledige uitspraak klik hier:

http://ECLI:NL:RBGEL:2020:2768

Zie voor een tegengesteld oordeel het onderstaande artikel:

https://www.groosadvocatuur.nl/huurrecht/kort-geding-rechter-gedwongen-sluiting-kwalificeert-mogelijk-als-een-gebrek/

 

 

Heeft u vragen over deze uitspraak of behoefte aan advies in een vergelikbare zaak, neem dan contact op!

Naar voorlopig oordeel kwalificeert een gedwongen sluiting van het gehuurde als een gebrek

 

Op grond van een uitspraak in kort geding van de Rechtbank Noord-Nederland van 27 mei 2002 kwalificeert de gedwongen sluiting van de horeca als een gebrek en geeft dit huurder (in beginsel) aanspraak op huurprijsvermindering.

Gedwongen sluiting: gebrek 

Huurder van bedrijfsruimte (horeca) stelt voor om 1/3 van de maandelijkse huurprijs in te houden in verband met gedwongen sluiting van het gehuurde. Huurder stelt dat er sprake is van een gebrek en/of van onvooorziene omstandigheden, op grond waarvan huurder gerechtigd is om gedurende een bepaalde periode 1/3 van de huurprijs niet te betalen.

Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter beroept huurder zich terecht op de parlementaire geschiedenis en de gebrekenregeling, waaruit volgt dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel zoals hier aan de orde is, een gebrek vormt in de zin van de wet, zodat een huurder in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

Onvoorziene omstandigheid

De voorzieningenrechter komt niet toe aan de vraag of huurder ook aanspraak kan maken op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden, wat een weging vergt van alle omstandigheden van het geval. Zij volstaat met de constatering dat het in de rede ligt om de Coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW, omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd.

De vordering van verhuurder tot betaling van de volledige huurtermijnen wordt afgewezen en de door huurder voorgestelde huurprijsvermindering van 33% komt de kort geding rechter – vooruitlopend op een nog te starten bodemprocedure- niet onredelijk voor. De uitspraak van een kort geding rechter betreft een voorlopige voorziening, ter verkrijging van huurprijsvermindering dient huurder in een bodemprocedure een vordering tot huurprijsvermindering in te stellen.

Huurprijsvermindering in praktijk veelal contractueel uitgesloten

In de hierboven toegelichte zaak betrof het een oud ROZ model (1980), waarin een beroep op huurprijsvermindering niet is uitgesloten. In de meer recente ROZ winkelruimte modellen van 2008 en 2012 is een beroep op huurprijsvermindering wegens gebreken ex art. 7:207 BW in artikel 11.3 van de algemene bepalingen uitgesloten. In dat geval kan een beroep op onvoorziene omstandigheden huurder mogelijk soelaas bieden.

 

Wilt u meer weten over deze uitspraak of wenst u advies in een vergelijkbare kwestie? Neem dan contact op!

 

 

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2020:1979

 

 

 

Maximering huurprijsverhoging voor alle vrije sector woningen

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties komt met maatregelen om de woningmarkt voor starters en mensen met een middeninkomen beter toegankelijk te maken. De minister maximeert de jaarlijkse huurverhogingen voor de hele vrije sector, wil een opkoopbescherming invoeren en gaat het mogelijk maken om tijdelijke huurcontracten tijdelijk te verlengen (tot maximaal 3 jaar). Er wordt gewerkt aan een wetsvoorstel.

Maximale huurprijsstijging geldt voor alle vrije sector woningen

Op grond van de plannen van de minister geldt voor verhoging van de huurprijzen voor alle vrije secor woningen een maximum van inflatie+2,5%. Op dit moment geldt er voor deze categorie woningen geen maximum en is een jaarlijkse huurverhoging van inflatie+5% geen uitzondering. De maatregelen gelden voor alle vrije sector woningen, dus niet alleen voor de middenhuren.

De maatregel om de stijging van de huurprijzen van vrije sectorwoningen te maximeren is tijdelijk: 3 jaar.

Opkoopbescherming

Gemeenten krijgen op grond van de plannen van de minister de mogelijkheid om in buurten waar dat nodig is een opkoopbescherming in te voeren. Dit moet voorkomen dat betaalbare koopwoningen voor starters en mensen met een middeninkomen worden opgekocht door beleggers voor de verhuur. De opkoopbescherming moet een instrument worden van gemeenten. Die moeten bepalen voor welke schaarse goedkope en middeldure koopwoningen in hun gemeente de opkoopbescherming moet gaan gelden.

Aankoop voor verhuur is volgens de plannen niet altijd ongewenst en moet in specifieke gevallen mogelijk blijven, bijvoorbeeld voor ouders die voor hun studerende kinderen een woning kopen of wanneer de eigenaar van de woning deze zelf wenst te gaan verhuren of voor woningen die onderdeel zijn van een winkel –, kantoor – of bedrijfspand. Voor die gevallen zal – in de buurten waar de opkoopbescherming geldt- een vergunning kunnen worden verleend.

De opkoopregeling maakt een behoorlijk inbreuk op het eigendomsrecht en zal mogelijk leiden tot een waardedaling van de woningen in de buurten waar deze opkoopbescherming geldt.

Verlenging tijdelijke huurcontracten

De in het kader van de Wet Doorstroming Woningmarkt in 2016 ingevoerde tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) dient- als het aan de minister ligt –  te kunnen worden verlengd met één of twee jaar tot een maximum periode van in totaal drie jaar. Ook overweegt zij het mogelijk te maken een minimumhuurtermijn af te spreken. Op dit moment is dat nog niet mogelijk, want de huurder heeft bij tijdelijke contracten altijd de mogelijkheid tussentijds op te zeggen.

Het wachten is nu op het wetsvoorstel, zodat er concreet iets valt te zeggen over de aangekondigde plannen van de minister.

 

Klik op de link hieronder voor de aankondiging van de plannen van de minsiter door de Rijksoverheid:

https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2020/05/15/jaarlijkse-huurverhoging-vrije-sector-gemaximeerd