Servicekosten zijn kosten die samenhangen met de bewoning van de woonruimte en aan de huurder worden doorbelast, zoals kosten voor de G/W/E, verwarming en verlichting van de gemeenschappelijke ruimten, beveiligingskosten, vergoeding voor bepaalde ter beschikking gestelde roerende zaken en bijvoorbeeld ook de kosten voor een internetvoorziening. Ook wanneer de verhuurder onderhoud uitvoert dat op grond van de wet art. 7:217 BW voor rekening van de huurder komt (op grond van het Besluit Kleine Herstellingen), kunnen deze kosten via de servicekosten worden doorbelast (mits partijen dat zijn overeengekomen).  Aan de hand van het Besluit Servicekosten kan men vaststellen welke kosten kunnen worden doorbelast als servicekosten, deze (huidige) lijst is niet- limitatief.

De definitie van servicekosten staat in artikel 7:237 lid 3 Burgerlijk Wetboek, waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen nutsvoorzieningen met een individuele meter en (overige) servicekosten:

“In deze afdeling wordt verstaan onder kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten.”

Servicekosten geschillen

In de praktijk ontstaan er vaak geschillen over het voorschot en de afrekening van de servicekosten. Het aantal servicekostengeschillen dat aan de huurcommissie wordt voorgelegd stijgt ieder jaar, in 2024  waren dat er 4.109 (jaarverslag HC). Ook kantonrechters behandelen regelmatig servicekostengeschillen, zie een voorbeeld van de beoordeling van de door verhuurder opgestelde eindafrekening van 18 maart 2026 door de rechtbank Noord-Holland hier. In deze procedure heeft de verhuurder de elektriciteitskosten in een complex van 40 eenheden (36 woonruimten, 2 recreatiezalen en 2 bedrijfsruimten) zo nauwkeurig mogelijk laten aansluiten bij de werkelijke kosten en is daarna nagaan of deze verdeling redelijk is. Dit is conform de bedoeling van de wetgever art. 7:259 BW en artikel 18 Uhw (Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte). Zie in dit kader ook het arrest van de Hoge Raad van 24 april 2020.

Servicekostengeschillen zien dikwijls op de vraag of de betreffende levering of dienst wel is overeengekomen; het ontbreken van gespecificeerde facturen, waaruit blijkt dat de leveringen en/of diensten betrekking hebben op het gehuurde; doorbelaste kosten voor het onderhoud van een tuin, dat is alleen toegestaan wanneer die tuin is afgesloten en exclusief is bestemd voor de huurder(s); de doorbelasting van kosten glasbewassing is alleen geoorloofd voorzover de huurder dit zelf had kunnen doen (huurdersonderhoud); volledig doorbelasten van VVE-servicekosten, terwijl VvE-kosten slechts aan een huurder mogen worden doorberekend voor zover deze direct zijn gerelateerd  aan het gebruik van de woning (gebruikskosten). Zie over de doorbelasting VvE servicekosten mijn eerdere blog.

Om de huurder (nog) beter te beschermen en om de regels omtrent servicekosten te verduidelijken en te verscherpen, is er de Wet Modernisering Servicekosten die op 1 januari 2027 in werking treedt. De belangrijkste wijzigingen zijn:

• Geen onderscheid meer tussen kosten nutvoorzieningen en overige servicekosten. Met de nieuw wetgeving (in artikel 7:237 lid 2 BW nieuw) komt men enkel nog te spreken van “servicekosten”, waaronder zowel nutsvoorzieningen met een individuele meter als alle overige servicekosten vallen;
• De invoering van een limitatieve lijst van categorieën zaken en diensten die als servicekosten mogen worden doorberekend. Door deze wijziging moet het voor verhuurders direct helder worden welke kosten wel en niet zijn toegestaan. Ook wordt de lijst gemoderniseerd om beter aan te sluiten bij de huidige praktijk;
•  Van een absolute begrenzing tot de in de lijst genoemde zaken en diensten zal geen sprake zijn. De nieuwe lijst heeft slechts een limitatief karakter, omdat het volgens de minister in sommige gevallen noodzakelijk is om flexibel te zijn door open normen te hanteren. Voor categorieën als roerende zaken, die moeilijk volledig op te sommen zijn, blijft ruimte bestaan voor interpretatie. Tegelijkertijd biedt de modernisering duidelijke grenzen, zodat bijvoorbeeld onroerende aanhorigheden expliciet buiten deze categorie vallen;
•  Het wetsvoorstel wijzigt ook artikel 7:259, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek met als doel explicieter vast te leggen dat servicekosten uitsluitend betrekking mogen hebben op daadwerkelijk gemaakte kosten, met een redelijke vergoeding voor de geleverde diensten;
• Op grond van de Wet goed verhuurderschap kunnen gemeenten handhavend optreden tegen verhuurders bij onjuiste toepassing van de regels rond servicekosten, waarbij de nieuwe regelgeving  behulpzaam kan zijn. Gemeenten doen op verzoek van een huurder of op eigen initiatief onderzoek naar het gedrag van een verhuurder en kunnen een waarschuwing geven, een last onder dwangsom of bestuursdwang opleggen of een boete opleggen. Gemeenten kunnen de huurprijs of de servicekosten niet vaststellen. Het gaat uitsluitend om het normeren van het gedrag van een verhuurder;
• Een belangrijke verandering is de uitbreiding van de toetsingsmogelijkheden van de Huurcommissie. Momenteel kan de Huurcommissie alleen het voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen met een individuele meter toetsen. De overige servicekosten kunnen pas worden getoetst nadat de definitieve jaarafrekening is opgesteld. Dit onderscheid wordt opgeheven, waardoor de Huurcommissie voortaan het voorschotbedrag van alle servicekosten kan beoordelen:
• Indien een verhuurder geen jaarafrekening verstrekt, of het daartoe bestemde formulier niet (volledig) invult, dan stelt de Huurcommissie deze de kosten vast op basis van een normbedrag of op € 0,- indien de betreffende zaak of dienst niet door de verhuurder is geleverd. De Huurcommissie zal aldus niet langer zelf een jaarrekening opstellen.

Overgangsrecht en bezwaren tegen de nieuwe regelgeving

De Wet modernisering servicekosten, en daarmee het nieuwe regime servicekosten, zal enkel gelden voor huurovereenkomsten gesloten ná de inwerkingtreding van de wet (de datum van inwerkingtreding is nog niet bekend). De op het moment van inwerkingtreding van de wet bij de Huurcommissie lopende zaken zullen worden afgedaan op grond van het recht zoals dat gold op het moment van de indiening van de zaak bij de Huurcommissie.

Dit kan problematisch uitpakken bij wooncomplexen, waar aan alle huurders dezelfde (gemeenschappelijke) services worden verleend en deze diensten op grond van de nieuwe (limitatieve) lijst servicekosten niet meer als serviceposten worden aangemerkt. In dat geval zullen verhuurders deze diensten mogelijk niet meer met nieuwe huurders overeengekomen. Het limitatieve karakter van de lijst leidt derhalve tot een (ongewenste) begrenzing van de vrijheid tot het aanbieden van aanvullende leveringen en diensten.

Een ander bezwaar tegen het concept wetsvoorstel is dat de minister dwingende regels mag stellen over de wijze van berekening, daartoe heeft de minister een concept van de Regeling servicekosten ter internetconsulatie gelegd. In dat concept wordt geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat er naast woonruimten, ook andere (bedrijfs-)ruimten van het complex onderdeel uitmaken, zodat het uitgangspunt van de concept regeling- een gelijke verdeling van de kosten over alle woonruimten – in een dergelijk geval niet tot een redelijke verdeling leidt. Of de nieuwe regelgeving servicekosten tot meer duidelijkheid zal gaan leiden is derhalve nog maar de vraag.

Tot slot is in het kader van servicekosten van belang op te merken dat als gevolg van de invoering van de Wet betaalbare huur, ook huurders in het midden- en het vrije segment geschillen omtrent servicekosten kunnen voorleggen aan de Huurcommissie indien de huurovereenkomst is gesloten na 1 juli 2024.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen over servicekosten, neem dan contact met ons op.

The post Wet modernisering servicekosten appeared first on Groos Advocatuur.

In de praktijk bevatten veel voorkomende overeenkomsten, zoals koopovereenkomsten en huurovereenkomsten, dikwijls contractuele boetes. Een contractuele boete wordt verschuldigd bij overtreding van de gemaakte contractuele afspraken. Deze boetes kunnen flink in de papieren lopen, zo bevat de NVM koopovereenkomst voor een woonhuis een boeteclausule in het geval van ontbinding van de overeenkomst van 10% van de koopsom. Op grond van de wet kan een boete onder omstandigheden door de rechter worden gematigd, daar dient de schuldenaar dan wel expliciet een beroep op te doen, de rechter matigt een boete niet ‘ambtshalve’.

In de wet is over deze matigingsbevoegdheid het volgende bepaald:

Artikel 6:94 Burgerlijk Wetboek:

lid 1 Op verlangen van de schuldenaar kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet.

lid 2 Op verlangen van de schuldeiser kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, naast een bedongen boete die bestemd is in de plaats te treden van de schadevergoeding op grond van de wet, aanvullende schadevergoeding toekennen.

lid 3 Van lid 1 afwijkende bedingen zijn nietig.

Adviezen voor de praktijk

• een contractueel beding dat matiging uitsluit is nietig
• ga na of de algemene bepalingen waar de boete in is opgenomen wel van toepassing zijn verklaard op de overeenkomst, de rechtbank  Amsterdam oordeelde hierover en wees de gevorderde boete af
• matiging is alleen mogelijk als de billijkheid dit eist, omdat de boete buitensporig of onaanvaardbaar is, zie deze uitspraak van de Rb Midden-Nederland van 4 februari 2026, boete per maand komt neer op 2,5 keer de maandhuur, volgt matiging met 50%. Volgens deze uitspraak rechtbank Midden-Nederland van  22 januari 2026 dient de rechter terughoudend met zijn bevoegdheid tot matiging omgaan en en wordt het beroep op matiging afgewezen, onder andere omdat er sprake is van een vaststellingsovereenkomst;
• men dient zelf actief een beroep te doen op matiging van de boete, de rechter matigt niet ambtshalve (uit zichzelf)
• Onderbouw de vordering tot matiging met feiten en omstandigheden, bijvoorbeeld dat de verhouding tussen de hoogte van de boete en de werkelijke schade is scheef is; de financiële positie van de partij die de boete verschuldigd wordt (alhoewel in beginsel geldt dat betalingsonmacht niet in de weg staat aan betalingsplicht; in het geval van de ontbinding van een overeenkomst tot koop van een woning de omstandigheid of de woning inmiddels (met winst) is verkocht aan een derde, zo oordeelde het Hof Arnhem-Leeuwarden. Dat het een verkoop tussen consumenten betrof speelde eveneens een rol bij het beroep op matiging van de boete

Conclusie

Een beroep op matiging van een verschuldigd geworden boete kan – mits expliciet ingeroepen en voldoende onderbouwd- lonen. In welke mate boetes bij een geslaagd beroep op matiging worden gematigd is moeilijk in algemene zin te zeggen, dat verschilt van zaak tot zaak en is afhankelijk van de rechter.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel neem dan contact met ons op.

The post Matiging boete appeared first on Groos Advocatuur.

Het gaat in deze zaak om een conflict tussen een vereniging van eigenaars van een appartementencomplex (de VvE) en een van de appartementseigenaars. De appartementseigenaar heeft een gat in de gevel van het complex geboord, dit voor de aanleg van een airco-installatie in haar appartement. Ook heeft de appartementseigenaar een aantal drainagetegels van het gebouw verwijderd en vervangen door grind. Volgens de VvE had de appartementseigenaar die handelingen niet mogen verrichten zonder toestemming van de vergadering van eigenaars van de VvE. Die toestemming is, aldus de VvE, niet gegeven.

Procesverloop

De VvE heeft in een procedure bij de rechtbank (de kantonrechter) onder meer gevorderd om de appartementseigenaar te veroordelen om het gat in de gevel te dichten en om de drainagetegels terug te plaatsen. Ook heeft de VvE gevorderd om de appartementseigenaar te veroordelen tot afgifte van een gebruikersverklaring van de huurder van het appartement van. De kantonrechter heeft deze vorderingen op 4 april 2023 toegewezen.

De appartementseigenaar heeft hoger beroep ingesteld en vordert dat de vorderingen die zien op het herstel van de gevel en op het terugplaatsen van de drainagetegels, alsnog worden afgewezen. Volgens appellant betreft het boorgat in de gevel van het complex van 50 mm niet een wijziging, zodat er geen toestemmingsvereiste voor geldt. Het maken van zo’n boorgat is volgens de appartementseigenaar geen verandering althans geen wezenlijke verandering in een gemeenschappelijk deel/zaak als bedoeld in het Reglement.

Splitsingsakte

De splitsingsakte vermeldt dat het modelreglement 1992 van toepassing is verklaard, dit voor zover dat modelreglement in de splitsingsakte niet is gewijzigd of aangevuld. Dit reglement (hierna: het Reglement) bepaalt onder meer:

Oordeel van het hof

Conclusie

• het toestemmingsvereiste op grond van artikel 9 van het Modelreglement maakt geen onderscheid naar de aard of omvang van de wijziging van een gemeenschappelijk deel of gemeenschappelijke zaak;
• vraag altijd vooraf toestemming bij de vergadering van eigenaars (niet bij het bestuur!);
• zorg indien een voorafgaande toestemming ontbreekt, dat tijdig bij wijze van een tegenverzoek (in reconventie) om vervangende machtiging wordt verzocht.

Heeft u vragen over (voorgenomen) aanpassingen aan (het complex van) uw appartement, neem dan contact met ons op. Wij helpen u graag verder.

De volledige uitspraak vindt u hier

The post VvE recht: Toestemmingsvereiste aanbrengen wijzigingen gemeenschappelijke gedeelten appeared first on Groos Advocatuur.

Essentie

Partijen verschillen van mening over de uitleg van een recht van weg (het pad). Appellante (hierna : “A” en eigenaar van het heersende erf) stelt dat zij in de uitoefening van haar recht wordt belemmerd doordat geïntimeerden (hierna: “B” eigenaren van het pad/het dienende erf) een hek en bouwwerken op het pad hebben geplaatst. B betwisten dat en stellen dat de wijze waarop A het pad wil gebruiken een ongeoorloofde verzwaring van het recht van erfdienstbaarheid inhoudt. De rechtbank heeft B veroordeeld om het hek te verwijderen dan wel aan te passen. Het hof is van oordeel dat het hek na het bestreden vonnis door B zodanig is aangepast dat A voldoende toegang heeft tot het dienende erf en de erfdienstbaarheid kan uitoefenen. Het hof bekrachtigt het bestreden vonnis.

Oordeel Hof:

• Uitleg van het recht van weg

De vraag die voorligt is of het pad en het bruggetje (waarop de erfdienstbaarheid is gevestigd) mogen worden gebruikt door gemotoriseerde (bedrijfs)voertuigen. De discussie tussen partijen spitst zich met name toe op de vraag welke voertuigen over het bruggetje en het pad mogen rijden.

Op grond van artikel 5:73 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) worden de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening bepaald door de akte van vestiging. Bij een uitleg van een notariële akte waarbij een erfdienstbaarheid is gevestigd, komt het aan op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Vast staat dat in de notariële akte van 9 juni 2016 een erfdienstbaarheid van weg is gevestigd ten laste van de percelen [nummer 13] , [nummer 9] en [nummer 8] van [geïntimeerden] Het hof is met de rechtbank van oordeel dat uit de bewoordingen van de akte niet volgt dat partijen hebben bedoeld aan de erfdienstbaarheid van weg een beperking te verbinden met betrekking tot de wijze van vervoer (zoals gemotoriseerd of ongemotoriseerd vervoer). Ook de verdere inhoud van de akte bevat geen aanwijzingen voor het bestaan van een dergelijke beperking.

Wel kunnen de eigenschappen van de brug en het pad zelf meebrengen dat de wijze waarop deze kunnen worden gebruikt aan bepaalde beperkingen onderhevig is. Deze beperkingen volgen dus uit de feitelijke situatie ter plaatse en de intrinsieke eigenschappen van het pad en het bruggetje. De erfdienstbaarheid is feitelijk gevestigd op een smalle strook grond en een smal bruggetje (waarvan het smalste gedeelte 2,81 meter breed is). Daarbij is relevant dat voertuigen een draai moeten maken om op het pad te geraken en er weer af te komen. Dat auto’s met aanhanger of trailer en vrachtwagens deze draai kunnen maken, is in hoger beroep niet gebleken. Het recht van erfdienstbaarheid strekt niet verder dan wat feitelijk mogelijk is en kan slechts worden uitgeoefend met inachtneming van de intrinsieke beperkingen die het bruggetje en het pad met zich brengen. Dit betekent dat het bruggetje en pad kunnen worden gebruikt door voertuigen voor zover dit gelet op hun lengte, breedte en gewicht mogelijk is. Dat gebruik van het pad en het bruggetje met gemotoriseerde voertuigen mogelijk is, blijkt overigens uit door A zelf overgelegde foto’s, daterend van oktober 2008, oktober 2014, juli 2016 en juli 2018.

Uit het voorgaande volgt dat met gemotoriseerde voertuigen van het pad en het bruggetje gebruik kan worden gemaakt met inachtneming van de intrinsieke beperkingen die deze met zich brengen. De (subsidiaire) vordering onder B van geïntimeerden is dan ook niet toewijsbaar. Gelet op de genoemde beperkingen kan niet in zijn algemeenheid worden geconcludeerd dat elk (bedrijfs)voertuig (met aanhangwagen of trailer) van het bruggetje en het pad gebruik kan maken. Om die reden is de door A gevorderde verklaring voor recht (vordering onder I) niet toewijsbaar. Uit het voorgaande volgt ook dat grief 1 van A in principaal hoger beroep en grief 1 van B in incidenteel hoger beroep – voor zover die grief de uitleg van de erfdienstbaarheid van weg betreft – niet slagen.

• (Incidentele) vordering tot opheffing althans wijziging van de erfdienstbaarheid art. 5:78 en 5:79 Burgerlijk Wetboek (BW)

Volgens B heeft de rechtbank ten onrechte geen rekening gehouden met de gewijzigde bedrijfsvoering van A . Deze is van invloed op het door A gewenste gebruik. A heeft geen enkel redelijk belang meer bij het in 2016 gevestigde recht van erfdienstbaarheid ten aanzien van perceel van B, omdat er een andere route (met gebruikmaking van andere percelen) mogelijk is . Daarnaast heeft A geen belang bij handhaving van de erfdienstbaarheid op perceel [nummer 8] omdat zij ter hoogte van dat perceel gebruik kan maken van [straat 3] , zijnde een openbare weg aldus B.

B stellen dat A pas ná de vestiging van de erfdienstbaarheid in 2016 haar bedrijfsvoering heeft gewijzigd en sinds 25 februari 2021 een aanlegsteiger en/of stalling aan [straat 2] 139 heeft. Anders dan de verwijzing naar deze aanlegsteiger, hebben B niets aangevoerd waaruit blijkt dat de bedrijfsvoering van A gewijzigd is. Maar ook als dit wel zou komen vast te staan, geldt dat dit geen onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 5:78 BW oplevert. Bij het vestigen van de erfdienstbaarheid was het bij B bekend dat A een bedrijf is dat zich bezig houdt met het stallen van boten en caravans. Het valt niet als onvoorzien te beschouwen dat een bedrijf in de toekomst wijzigingen in haar bedrijfsvoering doorvoert. Bovendien ligt mogelijke intensivering van het gebruik van de erfdienstbaarheid besloten in de erfdienstbaarheid zelf, omdat deze in dat opzicht geen beperking kent.

Heeft u vragen of een geschil over een erfdienstbaarheid, bijvoorbeeld over het bestaan (bijvoorbeeld op grond van verjaring) de inhoud en/of uitoefening daarvan, neem dan contact met ons op.

Voor de volledige uitspraak klikt u hier 

The post Erfdienstbaarheid. Geschil over uitleg van een recht van erfdienstbaarheid van weg. Verhouding recht om erf af te sluiten en uitoefening erfdienstbaarheid. Opheffing/wijziging erfdienstbaarheid. appeared first on Groos Advocatuur.

De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft op 10 oktober 2025 uitspraak gedaan in de onderstaande VVE zaak terzake het besluit tot verhoging van de servicekosten en eenmalige bijdrage aan het reservefonds.

Bij notariële akte van 31 januari 2003 (hierna: de Splitsingsakte) is het gebouw aan de [locatie] gesplitst in vier appartementsrechten (indexnummers A-1 tot en met A-4).

Het geschil

The post Besluit VVE tot verhoging periodieke bijdrage is nietig appeared first on Groos Advocatuur.

Zogenaamde ouderdomsclausules komen in koopovereenkomsten voor oudere woningen regelmatig voor. Met behulp van een ouderdomsclausule beoogt verkoper het risico van gebreken gelet op de leeftijd van het pand bij de koper te leggen. In de praktijk ontstaat vaak discussie over de vraag welke gebreken onder deze ouderdomsclausule vallen en welke niet, alleen gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning of strekt de clausule verder dan deze ouderdoms-gerelateerde gebreken?

De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft in 2025 uitspraak gedaan over een vordering tot schadevergoeding van de koper van een woonhuis op grond van constructieve gebreken en het beroep van kopers op de ouderdomsclausule.

Essentie van de zaak

Na de levering van de door eisers (hierna ‘kopers’) gekochte woning (bungalow) van 60 jaar oud, zijn zij begonnen met renovatiewerkzaamheden. Tijdens die werkzaamheden bleken er allerlei gebreken te zijn aan deze woning, met name aan de dakconstructie en de dakopbouw. Draagbalken bleken ondeugdelijk aangepast te zijn, er was sprake van lekkages, ook was de dakopbouw foutief uitgevoerd.  Kopers vorderen daarom een schadevergoeding van verkoper. Verkoper stelt dat hij geen schadevergoeding hoeft te betalen, omdat kopers hun onderzoeksplicht hebben geschonden en omdat aansprakelijkheid uitgesloten is door de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule. De ouderdomsclausule is ruim geformuleerd en

De rechtbank oordeelt dat het verweer van verkoper ten aanzien van de gebreken aan het dak slaagt niet. Verkoper heeft zijn mededelingsplicht geschonden en moet daarom de herstelkosten voor het dak aan kopers betalen. De schade die verband houdt met de overige gebreken wordt afgewezen.

Uitleg koopovereenkomst en ouderdomsclausule

De koopovereenkomst betreft een NVM-model koopovereenkomst, op grond waarvan verkoper in beginsel in staat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren. Deze garantie kan worden beperkt door het opnemen van een zogenaamde ouderdomsclausule. De uitleg van contractuele bepalingen zoals een ouderdomsclausule vindt plaats aan de hand van het zogenaamde Haviltex- criterium: niet alleen de taalkundige betekenis van de contractuele bepaling is van doorslaggevende betekenis, bepalend is wat partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten begrijpen en wat zij redelijkerwijs over en weer van elkaar mochten verwachten.

In deze zaak betrof het een ruim geformuleerde ouderdomsclausule, er is bepaald ‘in afwijking van artikel 6.3 is aansprakelijkheid voor alle bouwkundige gebreken uitgesloten’. Dat er voor een geslaagd beroep op de beperking van de aansprakelijkheid op grond van de ouderdomsclausule een verband dient te bestaan tussen het gebrek en de ouderdom van de woning, volgt niet uit de bepaling in de koopovereenkomst tussen partijen in deze zaak. Over de ouderdomsclausule hebben partijen niet onderhandeld, om die reden komt er veel betekenis toe aan de taalkundige uitleg van de clausule, bezien in samenhang met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit de clausule voortvloeiende rechtsgevolgen. Op grond van deze uitleg omvat de clausule volgens de rechtbank dus ook bouwkundige gebreken die niet samenhangen met de ouderdom van de woning, zoals die aan het dak.

Ondanks het voorgaande oordeelt de rechtbank toch dat het beroep van verkoper op de ouderdomsclausule faalt. Volgens de rechtbank heeft de verkoper zijn mededelingsplicht geschonden, door relevante informatie niet te delen, waardoor de koper er ten onrechte van is uitgegaan en mocht uitgaan dat er geen aanleiding was tot het doen van nader onderzoek naar het dak. Hierdoor is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de verkoper zich op de ouderdomsclausule beroept, met als gevolg dat de verkoper de herstelkosten van het dak van EUR 40.000 alsnog moet vergoeden.

Aandachtspunten voor de praktijk

Op grond van deze uitspraak blijkt dat de reikwijdte van een ouderdomsclausule afhankelijk is van de gekozen bewoordingen. Het is dan ook van groot belang dat de formulering aansluit bij de bedoeling van partijen, zodat op grond van de bewoordingen van de clausule de uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verkoper beperkt is tot gebreken die samenhang met de ouderdom van de woning. Verder leert de uitspraak dat een ruim geformuleerde ouderdomsclausule de verkoper niet vrijwaart van zijn mededelingsplicht, de verkoper blijft verplicht volledige en juiste informatie te verstrekken. Het belang van de mededelingsplicht wordt in deze uitspraak bevestigd, zoals ook in deze eerder besproken zaak.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze uitspraak of bestaat er tussen u en (ver-)koper een geschil over gebreken aan het verkochte onroerend goed, neem dan contact met ons op.

Voor de volledige uitspraak klikt u hier.

The post Gebreken, mededelingsplicht en de ouderdomsclausule appeared first on Groos Advocatuur.

Misbruik van bevoegdheid art. 3:13 BW

Omdat het gaat om een essentieel recht van de eigenaar van het erf, zullen hoge eisen gesteld moeten worden aan een eventueel aan te nemen misbruik van bevoegdheid door de eigenaar (Hof Arnhem 3 november 1992).

Erfdienstbaarheid

De bevoegdheid van de eigenaar zijn er af te sluiten, bestaat blijkens Hoge Raad (HR) 23 juni 2006 ook in het geval dat het erf belast is met een erfdienstbaarheid. Maakt hij van die bevoegdheid gebruik, dan dient hij ervoor te zorgen dat de eigenaar van het heersende erf onbelemmerd toegang behoudt tot het dienende erf teneinde de erfdienstbaarheid uit te oefenen.  In de regel zal dit betekenen dat de eigenaar van het dienende erf de eigenaar van het heersende erf de mogelijkheid biedt zich op elk moment en zonder telkens afhankelijk te zijn van de directe medewerking van de eigenaar van het dienende erf, de toegang tot het erf te verschaffen ter uitoefening van de erfdienstbaarheid.

In de zaak die hier werd besproken, had de eigenaar van het dienende erf de weg waarop een erfdienstbaarheid was gevestigd (een recht van weg) een hekwerk geplaatst. Volgens de eigenaar van het heersende erf werd daarmee de uitoefening van de erfdienstbaarheid belemmerd, de weg zou ter plaatse van het hekwerk (waarvan de eigenaar van het heersende erf de toegangscode had ontvangen) te smal zijn geworden. Het hof oordeelde hierover als volgt:

De uitoefening van het afsluitrecht, waaronder begrepen de wijze waarop de afsluiting plaatsvindt, wordt begrensd door het leerstuk van bevoegdheid (art. 3:13 lid 2 BW)  en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (ECLI:NL:HR:2019:1907).

In de zaak die hier werd besproken, hebben de eigenaren van het hekwerk (geïntimeerden) geen sleutel, maar een code aan de buren (appellant en eigenaar van het heersende erf) verstrekt om het hek te kunnen openen. De eigenaren van het hekwerk hebben na het vonnis in eerste aanleg, de opening van het hekwerk aangepast. Appellant betoogt dat dat het na deze aanpassingen nog steeds ondoenlijk is om met de auto de draai vanaf de straat naar het pad te maken. Zij heeft ter onderbouwing van deze stelling een video overgelegd van de huidige situatie en de inspanningen die zij moet verrichten om vanaf straat op het pad te geraken.

Het hof ziet geen aanleiding de eigenaren van het hekwerk te veroordelen het hekwerk te verwijderen of de opening van het hekwerk te verbreden naar vier meter, zoals appellanten hebben gevorderd. Voorzover er sprake is van een beroep op misbruik van recht dan wel de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, faalt dat beroep omdat dit onvoldoende is onderbouwd. Uit de door appellant overgelegde videobeelden volgt dat zij voldoende toegang heeft tot het dienende erf omdat zij, weliswaar na een paar steekmanoeuvres, met haar auto door de opening van het hek kan rijden en zodoende de erfdienstbaarheid kan uitoefenen.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met ons op.

The post Recht afsluiten erf art. 5:48 BW en (belemmering) uitoefening recht van weg appeared first on Groos Advocatuur.

In een zaak die in 2019 heeft geleid tot een arrest van de Hoge Raad speelde artikel 5:49 BW een centrale rol. Op grond van dit wetsartikel vorderde de buurman medewerking van zijn buren aan het voor gezamenlijke rekening oprichten van een ondoorzichtige scheidsmuur van minstens twee meter hoog. Hij betoogde dat de reeds sinds 20 jaar aanwezige coniferenhaag niet als zo’n muur kwalificeerde: art. 5:43 BW definieert een muur als een ondoorzichtige afsluiting vervaardigd uit steen, hout of een andere geschikte stof. De aanwezige coniferenhaag die dienst deed als erfafscheiding, voldeed daar niet aan. De eigenaar mocht daarom medewerking van zijn buren verlangen aan een erfafscheiding die wel aan de eisen voldoet. Uitzonderingen op die regel (zoals misbruik van recht of rechtsverwerking) zijn denkbaar, maar deden zich in dit geval niet voor. Het hof wees die vorderingen toe.

Toepassingsbereik art. 5:49 BW: Er staat al een haag

In cassatie stelden de buren dat de verplichten medewerking uit art. 5:49 BW slechts ziet op de situatie dat er nog geen mandelige afscheiding tussen twee buurpercelen is, of dat het reeds bestaan daarvan een omstandigheid is die bij de beoordeling moet worden meegewogen. De Hoge Raad constateert eerst dat in cassatie vaststaat dat de coniferenhaag geen ‘muur’ is in de zin van art. 5:43 BW en dat er geen verordening of plaatselijk gebruik is dat iets regelt in de zin van art. 5:49 BW.

Bij de uitleg van de artikelen stelt de Hoge Raad voorop dat het voorschrift van art. 5:49 BW ertoe strekt eigenaren van percelen binnen de bebouwde kom de gewenste bescherming van hun persoonlijke levenssfeer te waarborgen. De wetsgeschiedenis biedt geen aanknopingspunt voor de opvatting dat het recht van art. 5:49 BW niet meer kan worden ingeroepen als een andere erfafscheiding aanwezig is, beslist de Hoge Raad, ook al is dat geen muur die voldoet aan de eisen van art. 5:49 BW in verbinding met art. 5:43 BW. De eigenaar kan dus ook in dat geval de betrokken aanspraak geldend kan maken.

Het belang van de eigenaar bij de uitoefening van zijn recht is, omdat het om eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer gaat, in beginsel gegeven. Voor een belangenafweging zoals in de cassatieklacht bepleit is geen plaats.

Geen ruimte voor een belangenafweging

De Hoge Raad geeft aldus voorrang aan het belang van de eigenaar bij de uitoefening van zijn recht/bevoegdheid ex art. 5:49 BW en biedt geen ruimte voor een afweging van alle betrokken belangen dan wel voor een afweging van de belangen van beide eigenaren (waaronder in casu de omstandigheden dat op de grens tussen de twee erven reeds twintig jaar een mandelige afscheiding staat, dat op de bestaande mandelige afscheiding de titels 3.7 en 5.5 BW van toepassing zijn, en dat niet is gebleken van de noodzaak tot vernieuwing van de bestaande afscheiding (vgl. art. 3:170 BW en art. 5:65 BW).

Het voorgaande laat onverlet dat denkbaar is dat een eigenaar misbruik van recht maakt of dat zijn beroep op art. 5:49 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarvan is in dit geval echter geen sprake. Ook is mogelijk dat afstand wordt gedaan van het in art. 5:49 BW toegekende recht, of dat een eigenaar dat recht verwerkt. Daarvoor is echter meer nodig dan het enkele gedurende een zekere periode dulden van een niet aan de vereisten van art. 5:49 BW beantwoordende muur.

Uitkomst

Voor een belangenafweging is zoals gezegd geen plaats en de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer weegt zwaarder. Om die reden mocht de buurman medewerking van zijn buren verlangen aan het plaatsen van een erfafscheiding die (wel) aan de wettelijke vereisten voldoet. De buren dienen de coniferenhaag te verwijderen en mee te betalen aan de bouw van een gemeenschappelijke scheidsmuur.

Heeft u vragen over een scheidsmuur en/of erfafscheiding neem dan contact met ons op.

The post Verplichting medewerking oprichting scheidsmuur art. 5:49 BW appeared first on Groos Advocatuur.

Artikel 7:307 BW eist dat het gaat om de overdracht van een in het gehuurde uitgeoefend bedrijf. Een vordering tot het verkrijgen van een machtiging tot indeplaatsstelling kan dus in beginsel alleen worden ingesteld door de oorspronkelijke huurder ingeval de voorgestelde huurder het bedrijf wil overnemen.

Het hof stelt in haar arrest van 18 februari 2025 dat het in dit geval gaat om een feitelijke voorzetting van de bestaande onderneming (een bakkerij), maar dan in een andere rechtsvorm. De bakkerij wordt door de voormalige vennoten geëxploiteerd op dezelfde wijze als voor de inbreng van de vof in de bv.

Partijen twisten wel over de vraag of de inbreng kwalificeert als een overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf in de zin van artikel 7:307 BW. Het hof is op grond van de volgende overwegingen van oordeel dat de inbreng in dit geval kwalificeert als zo’n overdracht:

Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat inbreng een zwaarwichtig belang voor overdracht van een bedrijf kan zijn. Een zwaarwichtig belang kan ook gelegen zijn in de wens van de huurder om de onderneming in te brengen in een vennootschap. Daaruit volgt dat inbreng in beginsel steeds als overdracht van een bedrijf kan worden aangemerkt.

Tijdig:

De vordering tot indeplaatsstelling kan ook na de bedrijfsoverdracht worden ingesteld, de machtiging kan  alleen worden verleend als de huurder zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht het nodige heeft gedaan om tot overdracht van de huur te komen. een verzoek aan verhuurder om in te stemmen met de overdracht van de huur moet zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht worden gedaan. Indien de verhuurder weigert, dan dient de huurder zo spoedig mogelijk een vordering tot machtiging in te stellen.

In deze zaak oordeelt het hof dat:

• huurder verhuurder niet zelf tijdig voorafgaand aan de overdracht heeft geïnformeerd;
• partijen vlak na de bedrijfsoverdracht met elkaar uitvoerig hebben gesproken over een minnelijke oplossing, hetgeen niet is gelukt;
• verhuurder niet eerder het standpunt heft ingenomen dat huurder te laat was met het verzoek tot indeplaatsstelling
• verhuurder door het tijdsverloop niet is geschaad in zijn belangen.
• partijen hebben zich tot de start van de procedure ingezet om een minnelijke oplossing te bereiken. Daarom kan niet worden gezegd dat het enkel feit dat huurder heeft verzuimd verhuurder te informeren voorafgaande aan de inbreng, de noodzakelijke samenhang tussen de inbreng en de uiteindelijk gevorderde indeplaatsstelling verloren is gegaan. In het verleden zijn procedures over de inbreng van een eenmanszaak of vof in een bv regelmatig tevergeefs gevoerd. Niet omdat geoordeeld werd dat er geen sprake was van een bedrijfsoverdracht maar omdat de procedure te laat was gestart, dus niet voor of zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht, waardoor op dat moment niet meer van een bedrijfsoverdracht kon worden gesproken. Zie voor een dergelijke uitspraak hier 

Zwaarwichtig belang:

Een huurder dient op grond van artikel 7:307 BW een zwaarwichtig belang te hebben bij de overdracht van de onderneming. In deze zaak was het zwaarwichtig belang gelegen in de omstandigheid dat huurder de inbreng van de VOF in de BV een aanzienlijk verbeterde fiscale positie tot gevolg had.

Voorwaarden

Het hof verbindt de volgende voorwaarden aan de machtiging:

• dat de (voormalige) vennoten zich persoonlijk hoofdelijk garant stellen voor de betaling van de huurprijs en de andere uit de huurovereenkomst volgende financiële verplichtingen tot het moment dat de huurovereenkomst eindigt of van een nadere indeplaatsstelling op grond van een machtiging van de kantonrechter sprake is;
• dat de BV een nieuwe bankgarantie dient te stellen;
• dat de aandelen van de BV gedurende de looptijd van de huurovereenkomst tussen partijen slechts kunnen worden overgedragen  en/of als nieuwe bestuurder kan komen te fungeren (een natuurlijke persoon of een rechtspersoon), wiens UBO een te goeder naam en faam bekend staand persoon is, die in financieel opzicht voldoende zekerheid biedt voor een deugdelijke nakoming van zijn/haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.

Tips:

• Als u als verhuurder niet wenst mee te werken aan een indeplaatsstelling, dan doet u er verstandig aan om vanaf de ontdekking van een bedrijfsoverdracht/gebruik van het gehuurde door een derde, duidelijk te maken dat u niet wenst mee te werken aan een indeplaatsstelling en dat de huurder te laat is met een verzoek tot indeplaatsstelling;
• Wanneer een natuurlijke persoon als huurder wordt vervangen door een rechtspersoon, dan heeft dat verstrekkende consequenties voor de verhuurder. De aandelen in een rechtspersoon kunnen immers eenvoudig worden overgedragen en waarbij een natuurlijke persoon verhaal op zijn volledige vermogen mogelijk is, kan een rechtspersoon worden ‘uitgekleed’. Dat is de reden dat bij de overdracht aan een rechtspersoon in de praktijk regelmatig gebruik wordt gemaakt aan de mogelijkheid om voorwaarden aan de machtiging te verbinden of een last op te leggen. Indien de voorwaarden van de machtiging niet worden nagekomen, dan heeft dat tot gevolg dat de machtiging als niet-verleend geldt. Nakoming van een last kan in rechte worden gevorderd, de niet-nakoming van een last tast de machtiging niet aan (maar levert wel een tekortkoming op).

De volledige uitspraak vindt u hier.

Heeft u vragen over een indeplaatsstelling, neem dan contact met ons op.

The post Indeplaatsstelling: overdracht van bedrijf door inbreng vof in een besloten vennootschap appeared first on Groos Advocatuur.

Meer weten of huurprijsverhoging en de daarvoor geldende voorwaarden,  neem dan contact met ons op.

The post Wetsvoorstel bevriezing van sociale (corporatie) huren ingetrokken appeared first on Groos Advocatuur.