Berichten

Onderverhuur via airbnb rechtvaardigt ontbinding huurovereenkomst

Arrest Gerechtshof Den haag 10 november 2020

Essentie:

Het hof oordeelt – in tegenstelling tot de kantonrechter – dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is op de grond dat de huurster de gehuurde woning aan toeristen had (onder)verhuurd via Airbnb.

Het Hof oordeelt dat het tekortkomen drie weken heeft geduurd. Huurder was daarmee kort na aanvang van de huurovereenkomst begonnen en zij zou daarmee nog maandenlang zijn doorgegaan (de Airbnb-reserveringen liepen tot in juli 2019 en hadden in januari al betrekking op 109 nachten Airbnb-verhuur, zodat de woning ruim de helft van de tijd verhuurd zou zijn) indien Stadswonen niet had ingegrepen. Daarmee staat vast dat huurder de woning lange tijd in strijd met de overeenkomst voor Airbnb-verhuur wilde gebruiken en daartoe al overeenkomsten (de reserveringen) was aangegaan.

Huurovereenkomst

In de huurovereenkomst is het volgende bepaald:

Bestemming en gebruik

1. Huurder zal het gehuurde overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken (…)

2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd als woonruimte voor hem zelf (…) bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, (…) overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)

3. Het is de huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde onder te verhuren of aan een derde in gebruik te geven. (…)

4. Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen, onverminderd het recht van verhuurder aanspraak te maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 15 van deze voorwaarden.

De klacht

Medio januari 2019 klaagde een buurvrouw van huurder bij Stadswonen over in- en uitloop van onbekende mensen die in de woning overnachtten. Bij onderzoek trof Stadswonen op de website van Airbnb een advertentie aan over de woning en een Airbnb-lidmaatschapspagina van huurder. De advertentie vermeldde onder andere:

(…)

Toegang voor gasten

You will get the whole apartment, so you will have all your privacy.

Interactie met gasten

I won’t be in the apartment, however just in the building next to it, so I will always be available if you need anything.

(…)

Slaapkamerindeling

Slaapkamer 1

1 tweepersoonsbed

Grondslag vordering verhuurder

Stadswonen heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat huurdertekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door het gehuurde in strijd met artikel 7:244 BW en artikel 6.2 lid 3 van de AV zonder toestemming van Stadswonen onder te verhuren, door in strijd met artikel 6.2 lid 2 van de AV en in strijd met artikel 7:213 BW haar hoofdverblijf niet in het gehuurde te houden en daar (in elk geval in januari 2019) niet te wonen en door het gehuurde niet volgens de bestemming van ‘woonruimte’ te gebruiken, maar ter beschikking te stellen aan toeristen en aldus vanuit het gehuurde commerciële recreatiediensten te verlenen. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Stadswonen ontbinding van de huurovereenkomst, omdat (zeer kort gezegd) Stadswonen een zero-tolerancebeleid ten aanzien van woonfraude voert en de illegale onderverhuur de leefbaarheid in de woonomgeving negatief beïnvloedt. Op grond van de huurovereenkomst moet huurder de Airbnb-inkomsten afstaan en een boetebedrag betalen.

Verweer huuurder

Huurder heeft betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij had en heeft haar hoofdverblijf in de woning en steeds één kamer voor zichzelf gehouden. Artikel 7:244 BW verbiedt niet om de woning gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. Ook de huurovereenkomst met artikel 6.2 lid 3 AV ziet hierop niet althans niet duidelijk en ondubbelzinnig. Voorts levert het incidenteel laten logeren van gasten in het gehuurde geen strijd op met de bestemming. Huurder heeft ook aangevoerd dat een overtreding, zo daarvan wel sprake is, niet aan haar kan worden toegerekend. Zij besefte niet dat het Airbnb-logeren niet mocht en tot ontbinding van de huurovereenkomst kon leiden, totdat Stadswonen haar erop aansprak. Zij schrok daarvan en heeft de Airbnb-verhuur direct gestaakt.

Oordeel kantonrechter 
De kantonrechter heeft- kort gezegd- geoordeeld dat de tekortkomingen van hiuurder onder de omstandigheden van deze zaak geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigen, omdat de tekortkomingen, alles afwegende, van te geringe betekenis zijn en de gevolgen van ontbinding en ontruiming voor huurder te ernstig (overweging 5.8).
Hoger beroep
Verhuurder heeft hoger beroep ingesteld, Stadswonen heeft zich met tien grieven tegen het vonnis gekeerd. Alle grieven zien op de afwijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
Overwegingen van het Hof
Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, geeft iedere tekortkoming door een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat huurder wel tekortgekomen is, maar dat haar tekortkomingen van te geringe betekenis zijn en de ontbinding met haar gevolgen voor huurder te ernstig, zodat de tekortkomingen de ontbinding niet rechtvaardigen.

Voor het hof staat vast dat huurder de woning in eerste 21 dagen van januari 2019 gedurende 13 nachten en, gelet op de ‘wisseldagen’, méér dan 13 dagen, zonder toestemming van Stadswonen, voor Airbnb-verhuur gebruikte. De Airbnb-gasten gebruikten (in elk geval) één slaapkamer, de woonkamer, de keuken en de badkamer, die huuurder daarvoor functioneel had ingericht. Huurder had de woning hiermee (in elk geval grotendeels en het merendeel van de tijd) niet uitsluitend bestemd als woonruimte voor haar één- of tweepersoonshuishouden, zoals contractueel was afgesproken (artikel 3). Het is niet aannemelijk, zoals de kantonrechter al heeft overwogen, dat huurder haar Airbnb-gebruik kon opvatten als enkel ‘het laten logeren van reizigers’ en niet als verhuren van haar woonruimte. Daarmee staat vast dat huurder de woning niet uitsluitend bestemde voor haar als woonruimte en dat huurder de woning zonder toestemming van Stadswonen onderverhuurde. Dit zijn tekortkomingen.

Ter beantwoording van de vraag of deze tekortkomingen de ontbinding rechtvaardigen, overweegt het hof het volgende.

Het tekortkomen heeft drie weken geduurd.Huurder was daarmee kort na aanvang van de huurovereenkomst begonnen en zij zou daarmee nog maandenlang zijn doorgegaan (de Airbnb-reserveringen liepen tot in juli 2019 en hadden in januari al betrekking op 109 nachten Airbnb-verhuur, zodat de woning ruim de helft van de tijd verhuurd zou zijn) indien Stadswonen niet had ingegrepen. Daarmee staat vast dat huurder de woning lange tijd in strijd met de overeenkomst voor Airbnb-verhuur wilde gebruiken en daartoe al overeenkomsten (de reserveringen) was aangegaan.

Huurder heeft hier tegenover aangevoerd dat Stadswonen haar bij het sluiten van de huurovereenkomst niet specifiek had gewaarschuwd voor de gevolgen van Airbnb-verhuur aan toeristen (de algemene voorwaarden noemen het algemenere verbod van onderverhuren en aan derden in gebruik geven, niet concreet Airbnb of (ander) kort durend verhuur en ook niet zero-tolerancebeleid) en dat huurder, zodra Stadswonen haar erop aansprak, de Airbnb-verhuur per direct heeft gestaakt en gestaakt gehouden en openheid van zaken over haar Airbnb-verhuur heeft gegeven.

Dit weegt in deze zaak voor het hof niet voldoende zwaar. Een eerdere tekortkoming is daarmee niet weg en Stadswonen heeft belang bij handhaving van de verplichting om de woning uitsluitend te gebruiken voor bewoning door de huurder zelf. Een voldoende zwaarwegend belang van huurder bij behoud van de woning voor de toekomst heeft huurder niet (in elk geval niet voldoende) naar voren gebracht. In het bijzonder kan het hof, anders dan de kantonrechter, niet oordelen dat de gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst voor huurder  verstrekkend zijn. Huurder heeft dat gesteld en Stadswonen heeft dat betwist. Uit hetgeen huurder daartoe heeft aangevoerd volgt dat het voor het verkrijgen van de verblijfsvergunning van haar echtgenoot noodzakelijk is dat haar echtgenoot zich kan inschrijven bij de gemeente, waarvoor (bijvoorbeeld) een huurovereenkomst nodig is. Huurder heeft niet aangevoerd dat behoud van deze huurovereenkomst en de aan deze woning gekoppelde inschrijving nodig zijn om de benodigde inschrijving (tijdig) te realiseren. Het hof kan daar zonder meer ook niet van uit gaan, omdat huurder tevens heeft aangevoerd dat zij arts is, met het bijbehorende bruto salaris, zodat het hof juist moet aannemen dat zij elders in de omgeving van haar werk tijdig een passende woning voor haar en haar echtgenoot kan (gaan) huren.

Het voorgaande brengt met zich dat de grieven doel treffen en geen verdere, afzonderlijke bespreking behoeven. Het hof zal de vorderingen van Stadswonen tot ontbinding en ontruiming toewijzen.

Voor de volledige uitspraak klik hier
Heeft u vragen over ontbinding, onderverhuur of hoofdverblijf, neem dan contact met mij op!