Tag Archief van: voorschot

Besluit VVE tot verhoging periodieke bijdrage is nietig

/in /door

De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft op 10 oktober 2025 uitspraak gedaan in de onderstaande VVE zaak terzake het besluit tot verhoging van de servicekosten en eenmalige bijdrage aan het reservefonds.

Bij notariële akte van 31 januari 2003 (hierna: de Splitsingsakte) is het gebouw aan de [locatie] gesplitst in vier appartementsrechten (indexnummers A-1 tot en met A-4).

Bij deze akte is het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 (hierna: het Modelreglement) met wijzigingen en aanvullingen van toepassing verklaard (hierna: het Splitsingsreglement) en de VvE opgericht. Het totaal aantal stemmen in de vergadering van eigenaars bedraagt vijf. In het Splitsingsreglement staat onder meer:

Artikel 4

1. Na afloop van elk boekjaar, dat gelijk is aan het kalenderjaar wordt door het bestuur een exploitatierekening over dat boekjaar opgesteld en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. Deze exploitatierekening omvat enerzijds de baten en anderzijds de lasten over dat boekjaar, waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten onderhoudskosten die op meer jaren betrekking hebben, inbegrepen noodzakelijke vernieuwingen. Zo tot vorming van een reservefonds als bedoeld in artikel 32 eerste lid is besloten, wordt onder de lasten begrepen een telkenjare door de vergadering vast te stellen bedrag ten behoeve van een zodanig reservefonds.

(…)

Artikel 5

1. Van de gezamenlijke schulden en kosten – waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten kosten als bedoeld in artikel 4 eerste lid – wordt jaarlijks door het bestuur een begroting voor het aangevangen of het komend boekjaar ontworpen en aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. Deze vergadering stelt de begroting vast.

2. Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag, dat bij wijze van voorschotbijdragen door de eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere eigenaar daarin, vastgesteld met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid.

De eigenaars zijn verplicht met ingang van een door het bestuur te bepalen datum maandelijks één/twaalfde van het bedoelde aandeel aan de vereniging te voldoen.

Artikel 32

1. Er zullen bestemming-reserves worden gevormd voor de bekostiging van het periodiek onderhoud van het gehele gebouw, de vervanging van daken en het periodieke schilderwerk. (…) De bijdragen tot het reservefonds worden gerekend tot de gezamenlijke schulden en kosten als bedoeld in artikel 5 eerste lid.

(…)

Artikel 37

1. Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.

Het geschil

De gedaagde appartementseigenaar is eigenaar van het appartement aan de [adres 1] met indexnummer A-4. gedaagde heeft een breukdeel van 2/5 in de gemeenschap en 2 stemmen in de vergadering van eigenaars (in totaal zijn er 5 stemmen uit te brengen). Er heeft een VVE vergadering plaatsgevonden waarbij twee eigenaren aanwezig waren, gedaagde was niet aanwezig en de andere afwezige eigenaar heeft een volmacht afgegeven. Met meerderheid van stemmen zijn de volgende twee besluiten genomen:

1. Eenmalige bijdrage VvE reserves

[naam 3] geeft aan dat [naam 1] heeft aangegeven EUR 5000 te hebben geleend aan de VvE. Derhalve heeft de VvE op dit moment een negatief vermogen. Om dit recht te trekken is een eenmalige bijdrage van alle eigenaren nodig, uiterlijk voor 31 December. Deze bijdrage bedraagt EUR 1000 (…) voor [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] en EUR 2000 voor [adres 1] .

(…)

Het punt wordt in stemming gebracht. Voor: 3 ( [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] ). Tegen: geen. Het punt is aangenomen.

2. Verhoging periodieke bijdrage

Beide aanwezige eigenaren zijn het eens met het voorgestelde bedrag van EUR 180 per appartementsrecht. [naam 2] stelt dat het bedrag op een later moment eventueel herzien kan worden, wanneer de VvE voldoende reserves heeft. De verhoging zal per 1 Januari ingaan.

De gedaagde appartementseigenaar weger de eenmalige verhoging, alsmede de verhoging van het maandelijkse voorschot te betalen. De VVE besluit om een incassoprocedure te starten en vordert betaling. De appartementseigenaar voert verweer en vordert in reconventie (onder andere) verklaring voor recht dat de besluiten nietig zijn.

Juridisch kader
In de systematiek van het VvE-recht neemt de vergadering van eigenaars met – in beginsel – meerderheid van stemmen de besluiten.
Deze besluiten kunnen vervolgens achteraf worden getoetst. Uit artikel 5:124 BW volgt dat op besluiten van de VvE de artikelen 2:14 BW en 2:15 BW van toepassing zijn. Op grond van artikel 2:14 BW is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Op grond van artikel 5:129 lid 1 BW wordt de akte van splitsing voor de toepassing van artikel 2:14 BW gelijkgesteld met de statuten.

Op grond van artikel 2:15 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of strijd met een reglement. Op grond van artikel 2:15 lid 3 sub a BW kan iemand die een redelijk belang heeft bij de naleving van de verplichting die niet is nagekomen, vernietiging vorderen.

Geschillen over de nietigheid van besluiten in de zin van artikel 2:14 BW moeten in een dagvaardingsprocedure bij de rechtbank aan de orde worden gesteld. Ter afwering van een vordering die ingesteld is bij de kantonrechter kan ook verwerend een beroep op nietigheid worden gedaan (vgl. ECLI:NL:HR:2013:BY2640). In dit geval is sprake van een incassovordering op basis van een VvE–besluit in conventie en een vordering tot nietigverklaring van ditzelfde VvE–besluit (en andere besluiten) in reconventie. In lijn met de hiervoor bedoelde jurisprudentie zal om proceseconomische redenen en ter voorkoming van het voeren van twee procedures over het hetzelfde besluit in deze procedure ook op het beroep op nietigheid worden beslist.

 

Oordeel rechtbank
De besluiten van 9 december 2022 van de vergadering van eigenaars tot verhoging van de periodieke bijdrage en de eenmalige extra bijdrage aan het reservefonds vormen de grondslag voor de vordering van de VvE. Als meest verstrekkende verweer heeft [gedaagde] aangevoerd dat deze besluiten nietig zijn, omdat deze in strijd met onder meer de artikelen 4 en 5 van het Splitsingsreglement zijn genomen. Dit verweer slaagt.
Op grond van artikel 5 van het Splitsingsreglement moet de vergadering van eigenaars jaarlijks een begroting vaststellen. Daarbij moet de VvE ook het bedrag bepalen dat de eigenaars bij wijze van voorschot verschuldigd zijn, met inachtneming van ieders aandeel daarin. Ook de bijdrage aan het reservefonds wordt, gelet op artikel 32 lid 1 Splitsingsreglement, gebaseerd op de jaarlijkse begroting. De VvE heeft onvoldoende gemotiveerd dat de besluiten tot verhoging van de periodieke bijdrage en de extra bijdrage aan het reservefonds zijn gebaseerd op een door de vergadering van de VvE vastgestelde begroting. De verwijzing naar de notulen van de VvE-vergadering van 9 december 2022 is daarvoor niet genoeg. Daaruit blijkt niet dat er een begroting is vastgesteld, terwijl dit wel is vereist. Hierbij komt dat de huidige bestuurder van de VvE op de zitting desgevraagd heeft verklaard dat het zou kunnen dat er destijds geen begroting was en niet te weten waarop het bedrag van € 180,- is gebaseerd. De kantonrechter oordeelt daarom dat (als onvoldoende betwist) vaststaat dat er destijds geen begroting aan deze besluiten ten grondslag heeft gelegen. De besluiten tot verhoging van de periodieke bijdrage en de extra bijdrage aan het reservefonds voldoen dus niet aan de formele vereisten in het Splitsingsreglement en zijn dus nietig. Dit betekent dat de VvE geen aanspraak kan maken op betaling van de door haar gevorderde hoofdsom en daarmee ook niet op betaling van buitengerechtelijke kosten en de opslag op grond van het Splitsingsreglement.
Proceskosten VVE
Gedaagde appartementseigenaar heeft nog verzocht te bepalen dat zij niet hoeft mee te betalen aan de juridische kosten van de VvE. Volgens het Splitsingsreglement vallen gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten onder gemeenschappelijke schulden en kosten. De interne draagplicht van [gedaagde] in de door de VvE gemaakte kosten voor deze procedure volgt uit het Splitsingsreglement. Niet gesteld of gebleken is dat in het Splitsingsreglement een uitzondering is opgenomen voor het geval een eigenaar tegen de VvE een procedure voert, ook niet als het gaat om een proceskostenveroordeling ten gunste van de eigenaar. Er is ook geen wettelijke regel die meebrengt dat een eigenaar van zijn interne draagplicht in een door de VvE in verband met een gerechtelijke procedure gemaakte kosten is ontheven. Ook is niet gesteld dat (en, zo ja, waarom) van een zodanige uitzonderlijke situatie sprake is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de VvE [gedaagde] in dit geval aan haar interne draagplicht houdt. De kantonrechter wijst het verzoek van [gedaagde] daarom af.
Heeft u vragen over besluiten van de VVE over de (verhoging van de) voorschotbijdrage of van de bijdrage aan het reservefonds, neem dan contact met ons op.
Voor de volledige uitspraak klikt u hier