Erfdienstbaarheid. Geschil over uitleg van een recht van erfdienstbaarheid van weg. Verhouding recht om erf af te sluiten en uitoefening erfdienstbaarheid. Opheffing/wijziging erfdienstbaarheid.

/in , /door

Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 3 februari 2026 uitspraak gedaan over een erfdienstbaarheid van weg, over de omvang van het recht van weg (uitsluitend ongemotoriseerd of geen beperking) en de vordering tot opheffing althans wijziging van de erfdienstbaarheid.

Essentie

Partijen verschillen van mening over de uitleg van een recht van weg (het pad). Appellante (hierna : “A” en eigenaar van het heersende erf) stelt dat zij in de uitoefening van haar recht wordt belemmerd doordat geïntimeerden (hierna: “B” eigenaren van het pad/het dienende erf) een hek en bouwwerken op het pad hebben geplaatst. B betwisten dat en stellen dat de wijze waarop A het pad wil gebruiken een ongeoorloofde verzwaring van het recht van erfdienstbaarheid inhoudt. De rechtbank heeft B veroordeeld om het hek te verwijderen dan wel aan te passen. Het hof is van oordeel dat het hek na het bestreden vonnis door B zodanig is aangepast dat A voldoende toegang heeft tot het dienende erf en de erfdienstbaarheid kan uitoefenen. Het hof bekrachtigt het bestreden vonnis.

Oordeel Hof:

  • Uitleg van het recht van weg

De vraag die voorligt is of het pad en het bruggetje (waarop de erfdienstbaarheid is gevestigd) mogen worden gebruikt door gemotoriseerde (bedrijfs)voertuigen. De discussie tussen partijen spitst zich met name toe op de vraag welke voertuigen over het bruggetje en het pad mogen rijden.

Op grond van artikel 5:73 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) worden de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening bepaald door de akte van vestiging. Bij een uitleg van een notariële akte waarbij een erfdienstbaarheid is gevestigd, komt het aan op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Vast staat dat in de notariële akte van 9 juni 2016 een erfdienstbaarheid van weg is gevestigd ten laste van de percelen [nummer 13] , [nummer 9] en [nummer 8] van [geïntimeerden] Het hof is met de rechtbank van oordeel dat uit de bewoordingen van de akte niet volgt dat partijen hebben bedoeld aan de erfdienstbaarheid van weg een beperking te verbinden met betrekking tot de wijze van vervoer (zoals gemotoriseerd of ongemotoriseerd vervoer). Ook de verdere inhoud van de akte bevat geen aanwijzingen voor het bestaan van een dergelijke beperking.

Wel kunnen de eigenschappen van de brug en het pad zelf meebrengen dat de wijze waarop deze kunnen worden gebruikt aan bepaalde beperkingen onderhevig is. Deze beperkingen volgen dus uit de feitelijke situatie ter plaatse en de intrinsieke eigenschappen van het pad en het bruggetje. De erfdienstbaarheid is feitelijk gevestigd op een smalle strook grond en een smal bruggetje (waarvan het smalste gedeelte 2,81 meter breed is). Daarbij is relevant dat voertuigen een draai moeten maken om op het pad te geraken en er weer af te komen. Dat auto’s met aanhanger of trailer en vrachtwagens deze draai kunnen maken, is in hoger beroep niet gebleken. Het recht van erfdienstbaarheid strekt niet verder dan wat feitelijk mogelijk is en kan slechts worden uitgeoefend met inachtneming van de intrinsieke beperkingen die het bruggetje en het pad met zich brengen. Dit betekent dat het bruggetje en pad kunnen worden gebruikt door voertuigen voor zover dit gelet op hun lengte, breedte en gewicht mogelijk is. Dat gebruik van het pad en het bruggetje met gemotoriseerde voertuigen mogelijk is, blijkt overigens uit door A zelf overgelegde foto’s, daterend van oktober 2008, oktober 2014, juli 2016 en juli 2018.

Uit het voorgaande volgt dat met gemotoriseerde voertuigen van het pad en het bruggetje gebruik kan worden gemaakt met inachtneming van de intrinsieke beperkingen die deze met zich brengen. De (subsidiaire) vordering onder B van geïntimeerden is dan ook niet toewijsbaar. Gelet op de genoemde beperkingen kan niet in zijn algemeenheid worden geconcludeerd dat elk (bedrijfs)voertuig (met aanhangwagen of trailer) van het bruggetje en het pad gebruik kan maken. Om die reden is de door A gevorderde verklaring voor recht (vordering onder I) niet toewijsbaar. Uit het voorgaande volgt ook dat grief 1 van A in principaal hoger beroep en grief 1 van B in incidenteel hoger beroep – voor zover die grief de uitleg van de erfdienstbaarheid van weg betreft – niet slagen.

  • (Incidentele) vordering tot opheffing althans wijziging van de erfdienstbaarheid art. 5:78 en 5:79 Burgerlijk Wetboek (BW)

Volgens B heeft de rechtbank ten onrechte geen rekening gehouden met de gewijzigde bedrijfsvoering van A . Deze is van invloed op het door A gewenste gebruik. A heeft geen enkel redelijk belang meer bij het in 2016 gevestigde recht van erfdienstbaarheid ten aanzien van perceel van B, omdat er een andere route (met gebruikmaking van andere percelen) mogelijk is . Daarnaast heeft A geen belang bij handhaving van de erfdienstbaarheid op perceel [nummer 8] omdat zij ter hoogte van dat perceel gebruik kan maken van [straat 3] , zijnde een openbare weg aldus B.

a) Artikel 5:79 BW bepaalt dat de rechter een erfdienstbaarheid kan opheffen, indien de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening en het niet aannemelijk is dat het redelijk belang daarbij zal terugkeren. B hebben ook in hoger beroep onvoldoende onderbouwd dat aan de voorwaarden van artikel 5:79 BW is voldaan. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat A een actueel en redelijk belang heeft bij gebruik van de erfdienstbaarheid ten laste van perceel [nummer 13] . A heeft immers aangevoerd dat zij van haar bedrijf naar de plek wil kunnen rijden waar de boten (die van en naar de stalling gaan) uit het water worden gehaald en waar [appellant] sinds enige tijd een eigen aanlegsteiger heeft. Op die manier kunnen personen, gereedschap of onderdelen worden vervoerd. Zonder gebruik van de erfdienstbaarheid van weg moet A omrijden via [straat 1] en dat is enige kilometers langer dan de doorsteek via de erfdienstbaarheid van weg naar [straat 2] . Daarbij komt dat, zoals de rechtbank heeft overwogen, ontsluiting van [appellant] percelen [nummer 3] en [nummer 4] (nu: [nummer 15] ) naar de openbare weg ( [straat 1] ) nu nog mogelijk is via andere percelen van [appellant] . In geval van verkoop en levering van een of meer van die percelen aan een derde, is die mogelijkheid er in beginsel niet meer. Dan is de enige ontsluiting van genoemde twee percelen naar de openbare weg ( [straat 2] ) via de erfdienstbaarheid van weg. [straat 3] is geen openbare weg en die biedt niet zelfstandig een ontsluiting naar de openbare weg.

Gelet op het voorgaande faalt het beroep op artikel 5:79 BW dan ook.

b) Op grond van artikel 5:78 aanhef onder a BW kan de rechter op vordering van de eigenaar van het dienende erf een erfdienstbaarheid wijzigen of opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd.

B stellen dat A pas ná de vestiging van de erfdienstbaarheid in 2016 haar bedrijfsvoering heeft gewijzigd en sinds 25 februari 2021 een aanlegsteiger en/of stalling aan [straat 2] 139 heeft. Anders dan de verwijzing naar deze aanlegsteiger, hebben B niets aangevoerd waaruit blijkt dat de bedrijfsvoering van A gewijzigd is. Maar ook als dit wel zou komen vast te staan, geldt dat dit geen onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 5:78 BW oplevert. Bij het vestigen van de erfdienstbaarheid was het bij B bekend dat A een bedrijf is dat zich bezig houdt met het stallen van boten en caravans. Het valt niet als onvoorzien te beschouwen dat een bedrijf in de toekomst wijzigingen in haar bedrijfsvoering doorvoert. Bovendien ligt mogelijke intensivering van het gebruik van de erfdienstbaarheid besloten in de erfdienstbaarheid zelf, omdat deze in dat opzicht geen beperking kent.

Heeft u vragen of een geschil over een erfdienstbaarheid, bijvoorbeeld over het bestaan (bijvoorbeeld op grond van verjaring) de inhoud en/of uitoefening daarvan, neem dan contact met ons op.

Voor de volledige uitspraak klikt u hier 

Besluit VVE tot verhoging periodieke bijdrage is nietig

/in /door

De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft op 10 oktober 2025 uitspraak gedaan in de onderstaande VVE zaak terzake het besluit tot verhoging van de servicekosten en eenmalige bijdrage aan het reservefonds.

Bij notariële akte van 31 januari 2003 (hierna: de Splitsingsakte) is het gebouw aan de [locatie] gesplitst in vier appartementsrechten (indexnummers A-1 tot en met A-4).

Bij deze akte is het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 (hierna: het Modelreglement) met wijzigingen en aanvullingen van toepassing verklaard (hierna: het Splitsingsreglement) en de VvE opgericht. Het totaal aantal stemmen in de vergadering van eigenaars bedraagt vijf. In het Splitsingsreglement staat onder meer:

Artikel 4

1. Na afloop van elk boekjaar, dat gelijk is aan het kalenderjaar wordt door het bestuur een exploitatierekening over dat boekjaar opgesteld en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. Deze exploitatierekening omvat enerzijds de baten en anderzijds de lasten over dat boekjaar, waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten onderhoudskosten die op meer jaren betrekking hebben, inbegrepen noodzakelijke vernieuwingen. Zo tot vorming van een reservefonds als bedoeld in artikel 32 eerste lid is besloten, wordt onder de lasten begrepen een telkenjare door de vergadering vast te stellen bedrag ten behoeve van een zodanig reservefonds.

(…)

Artikel 5

1. Van de gezamenlijke schulden en kosten – waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten kosten als bedoeld in artikel 4 eerste lid – wordt jaarlijks door het bestuur een begroting voor het aangevangen of het komend boekjaar ontworpen en aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. Deze vergadering stelt de begroting vast.

2. Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag, dat bij wijze van voorschotbijdragen door de eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere eigenaar daarin, vastgesteld met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid.

De eigenaars zijn verplicht met ingang van een door het bestuur te bepalen datum maandelijks één/twaalfde van het bedoelde aandeel aan de vereniging te voldoen.

Artikel 32

1. Er zullen bestemming-reserves worden gevormd voor de bekostiging van het periodiek onderhoud van het gehele gebouw, de vervanging van daken en het periodieke schilderwerk. (…) De bijdragen tot het reservefonds worden gerekend tot de gezamenlijke schulden en kosten als bedoeld in artikel 5 eerste lid.

(…)

Artikel 37

1. Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.

Het geschil

De gedaagde appartementseigenaar is eigenaar van het appartement aan de [adres 1] met indexnummer A-4. gedaagde heeft een breukdeel van 2/5 in de gemeenschap en 2 stemmen in de vergadering van eigenaars (in totaal zijn er 5 stemmen uit te brengen). Er heeft een VVE vergadering plaatsgevonden waarbij twee eigenaren aanwezig waren, gedaagde was niet aanwezig en de andere afwezige eigenaar heeft een volmacht afgegeven. Met meerderheid van stemmen zijn de volgende twee besluiten genomen:

1. Eenmalige bijdrage VvE reserves

[naam 3] geeft aan dat [naam 1] heeft aangegeven EUR 5000 te hebben geleend aan de VvE. Derhalve heeft de VvE op dit moment een negatief vermogen. Om dit recht te trekken is een eenmalige bijdrage van alle eigenaren nodig, uiterlijk voor 31 December. Deze bijdrage bedraagt EUR 1000 (…) voor [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] en EUR 2000 voor [adres 1] .

(…)

Het punt wordt in stemming gebracht. Voor: 3 ( [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] ). Tegen: geen. Het punt is aangenomen.

2. Verhoging periodieke bijdrage

Beide aanwezige eigenaren zijn het eens met het voorgestelde bedrag van EUR 180 per appartementsrecht. [naam 2] stelt dat het bedrag op een later moment eventueel herzien kan worden, wanneer de VvE voldoende reserves heeft. De verhoging zal per 1 Januari ingaan.

De gedaagde appartementseigenaar weger de eenmalige verhoging, alsmede de verhoging van het maandelijkse voorschot te betalen. De VVE besluit om een incassoprocedure te starten en vordert betaling. De appartementseigenaar voert verweer en vordert in reconventie (onder andere) verklaring voor recht dat de besluiten nietig zijn.

Juridisch kader
In de systematiek van het VvE-recht neemt de vergadering van eigenaars met – in beginsel – meerderheid van stemmen de besluiten.
Deze besluiten kunnen vervolgens achteraf worden getoetst. Uit artikel 5:124 BW volgt dat op besluiten van de VvE de artikelen 2:14 BW en 2:15 BW van toepassing zijn. Op grond van artikel 2:14 BW is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Op grond van artikel 5:129 lid 1 BW wordt de akte van splitsing voor de toepassing van artikel 2:14 BW gelijkgesteld met de statuten.

Op grond van artikel 2:15 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of strijd met een reglement. Op grond van artikel 2:15 lid 3 sub a BW kan iemand die een redelijk belang heeft bij de naleving van de verplichting die niet is nagekomen, vernietiging vorderen.

Geschillen over de nietigheid van besluiten in de zin van artikel 2:14 BW moeten in een dagvaardingsprocedure bij de rechtbank aan de orde worden gesteld. Ter afwering van een vordering die ingesteld is bij de kantonrechter kan ook verwerend een beroep op nietigheid worden gedaan (vgl. ECLI:NL:HR:2013:BY2640). In dit geval is sprake van een incassovordering op basis van een VvE–besluit in conventie en een vordering tot nietigverklaring van ditzelfde VvE–besluit (en andere besluiten) in reconventie. In lijn met de hiervoor bedoelde jurisprudentie zal om proceseconomische redenen en ter voorkoming van het voeren van twee procedures over het hetzelfde besluit in deze procedure ook op het beroep op nietigheid worden beslist.

 

Oordeel rechtbank
De besluiten van 9 december 2022 van de vergadering van eigenaars tot verhoging van de periodieke bijdrage en de eenmalige extra bijdrage aan het reservefonds vormen de grondslag voor de vordering van de VvE. Als meest verstrekkende verweer heeft [gedaagde] aangevoerd dat deze besluiten nietig zijn, omdat deze in strijd met onder meer de artikelen 4 en 5 van het Splitsingsreglement zijn genomen. Dit verweer slaagt.
Op grond van artikel 5 van het Splitsingsreglement moet de vergadering van eigenaars jaarlijks een begroting vaststellen. Daarbij moet de VvE ook het bedrag bepalen dat de eigenaars bij wijze van voorschot verschuldigd zijn, met inachtneming van ieders aandeel daarin. Ook de bijdrage aan het reservefonds wordt, gelet op artikel 32 lid 1 Splitsingsreglement, gebaseerd op de jaarlijkse begroting. De VvE heeft onvoldoende gemotiveerd dat de besluiten tot verhoging van de periodieke bijdrage en de extra bijdrage aan het reservefonds zijn gebaseerd op een door de vergadering van de VvE vastgestelde begroting. De verwijzing naar de notulen van de VvE-vergadering van 9 december 2022 is daarvoor niet genoeg. Daaruit blijkt niet dat er een begroting is vastgesteld, terwijl dit wel is vereist. Hierbij komt dat de huidige bestuurder van de VvE op de zitting desgevraagd heeft verklaard dat het zou kunnen dat er destijds geen begroting was en niet te weten waarop het bedrag van € 180,- is gebaseerd. De kantonrechter oordeelt daarom dat (als onvoldoende betwist) vaststaat dat er destijds geen begroting aan deze besluiten ten grondslag heeft gelegen. De besluiten tot verhoging van de periodieke bijdrage en de extra bijdrage aan het reservefonds voldoen dus niet aan de formele vereisten in het Splitsingsreglement en zijn dus nietig. Dit betekent dat de VvE geen aanspraak kan maken op betaling van de door haar gevorderde hoofdsom en daarmee ook niet op betaling van buitengerechtelijke kosten en de opslag op grond van het Splitsingsreglement.
Proceskosten VVE
Gedaagde appartementseigenaar heeft nog verzocht te bepalen dat zij niet hoeft mee te betalen aan de juridische kosten van de VvE. Volgens het Splitsingsreglement vallen gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten onder gemeenschappelijke schulden en kosten. De interne draagplicht van [gedaagde] in de door de VvE gemaakte kosten voor deze procedure volgt uit het Splitsingsreglement. Niet gesteld of gebleken is dat in het Splitsingsreglement een uitzondering is opgenomen voor het geval een eigenaar tegen de VvE een procedure voert, ook niet als het gaat om een proceskostenveroordeling ten gunste van de eigenaar. Er is ook geen wettelijke regel die meebrengt dat een eigenaar van zijn interne draagplicht in een door de VvE in verband met een gerechtelijke procedure gemaakte kosten is ontheven. Ook is niet gesteld dat (en, zo ja, waarom) van een zodanige uitzonderlijke situatie sprake is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de VvE [gedaagde] in dit geval aan haar interne draagplicht houdt. De kantonrechter wijst het verzoek van [gedaagde] daarom af.
Heeft u vragen over besluiten van de VVE over de (verhoging van de) voorschotbijdrage of van de bijdrage aan het reservefonds, neem dan contact met ons op.
Voor de volledige uitspraak klikt u hier