De positie van de onderhuurder bij faillissement onderverhuurder
/in , , /door

Inleiding

Met in het achterhoofd de lijst van winkelketens die in de afgelopen periode failleerden en al dan niet een doorstart maakten, alsmede het gegeven dat steeds meer bedrijven ervoor kiezen om zich in een bedrijfsverzamelgebouw te huisvesten, volgt hieronder een bijdrage waarin wordt ingegaan op de positie van de onderhuurder. Wat is het effect van het faillissement van de onderverhuurder voor de onderhuurder?

Artikel 37 en 39 faillissementswet

De hoofdregel in het faillissementsrecht is – kort gezegd – dat een faillissement op bestaande wederkerige overeenkomsten geen invloed heeft (artikel 37 Faillissementswet). Een uitzondering op deze hoofdregel staat in art. 39 Faillissementswet (Fw.) voor het geval een huurder van een pand failliet gaat:

In het geval een huurder van een pand failliet gaat, heeft zowel de verhuurder als de curator van de huurder het recht de overeenkomst (tussentijds) op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van maximaal drie maanden (ervan uitgaande dat er geen huur vooruit betaald is, in dat geval wordt de termijn verlengd met de periode waarvoor de huur vooruit betaald is).

Deze uitzondering van art. 39 Fw. geldt dus niet voor de situatie dat een verhuurder van een pand failliet gaat. Daarvoor geldt de hiervoor aangehaalde hoofdregel van art. 37 Fw.,inhoudende dat het faillissement geen invloed heeft op bestaande wederkerige overeenkomsten. In dat geval moet de curator van de failliete verhuurder het huurgenot (in beginsel) blijven leveren en moet de huurder de huur blijven betalen.

Het recht op wanprestatie en Berzona

Op grond van art. 37 Fw. heeft de curator echter (ook) het recht om niet na te komen, ofwel om te wanpresteren. Deze bevoegdheid tot wanprestatie is door de Hoge Raad bij arrest van 11 juli 2014 beperkt. De Hoge Raad heeft in dit zogenaamde Berzona – arrest (HR 11 juli 2014, NJ 2014, 407) beslist dat de curator van de failliete verhuurder weliswaar het recht heeft om niet na te komen, maar dat dit recht op wanprestatie uitsluitend ziet op “passief” niet nakomen. Met “passief” niet nakomen worden handelingen bedoeld die ten koste gaan van de boedel, bijvoorbeeld de betaling van een schuld van de failliet of het uitvoeren van onderhoud aan het gehuurde. Het tussentijds ontruimen van de huurder is een actieve handeling, een handeling die de curator op grond van het faillissement van de verhuurder en het recht op wanprestatie niet toekomt.

Praktisch houdt het voorgaande in dat als de verhuurder failliet gaat, de huurder niet in zijn gebruik mag worden gestoord door deze de ontruiming aan te zeggen. De vraag is of de positie van de huurder als gevolg van het Berzona- arrest ook daadwerkelijk is versterkt in het geval de verhuurder failliet gaat. De overwegingen uit dit arrest hebben immers veel kritiek ondervonden, niet valt uit te sluiten dat de “regel” uit het arrest (fors) zal worden bijgesteld.

Positie van de onderhuurder

De hierboven gegeven regels gelden weliswaar ook in de relatie tussen onderverhuurder en onderhuurder. Echter, in de situatie dat de hoofdhuurder tevens onderverhuurder failliet gaat, dan zal in de regel de curator van de failliete hoofdhuurder of de hoofdverhuurder de hoofdhuurovereenkomst op grond van art. 39 Fw. opzeggen. Op het moment dat de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd, kan de failliete hoofdhuurder tevens onderverhuurder feitelijk niet langer het huurgenot aan de onderhuurder verschaffen.

De vraag is of de regel uit het Berzona- arrest in deze situatie (ten opzichte van de onderhuurder) van toepassing is. De hoofdhuurovereenkomst is regelmatig beëindigd op grond van art. 39 Fw., de ontruiming van de onderhuurder is met andere woorden het gevolg van het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst op grond van art. 39 Fw. en niet op grond van art. 37 Fw., zodat het recht op (passief) wanpresteren hier niet aan de orde is.

Ervan uitgaande dat de onderhuurder op het moment dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt gedwongen kan worden tot ontruiming, is de onderhuurder tot dat moment (verstrijken van de opzegtermijn hoofdhuurovereenkomst) gerechtigd om gebruik te blijven maken van het gehuurde. Op grond van de (lagere) rechtspraak zal de onderhuurder gedurende die periode in beginsel de huurpenningen moet blijven betalen. Oók de verschuldigde huurpenningen van vóór de datum van faillissement blijven verschuldigd.

Verrekening schade met huurpenningen

De onderhuurovereenkomst zal als gevolg van het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst vervroegd eindigen, met alle schade van dien. De faillissementswet kent een ruime verrekeningsbevoegdheid. Echter, in de algemene bepalingen behorende bij het veel gehanteerde standaard ROZ model huurovereenkomst is een verrekeningsverbod opgenomen. Op grond van dit verbod zal het de onderhuurder in beginsel – behoudens bijzondere omstandigheden- niet zijn toegestaan om zijn schade met de huurpenningen te verrekenen. Bij het aangaan van een onderhuurovereenkomst verdient het dan ook aanbeveling om  het verrekenings-en opschortingsverbod niet van toepassing te laten zijn in het geval van faillissement van de onderverhuurder (door het opnemen van een zogenaamde insolventie clausule).

Conclusie

De positie van de onderhuurder is in het geval dat de onderverhuurder failliet gaat niet bijzonder sterk, een ontruiming zal vaak het gevolg zijn. Indien er een doorstart wordt gemaakt is de positie van de onderhuurder afhankelijk van de afspraken die daaromtrent zijn gemaakt tussen de hoofdverhuurder, de curator van de failliete huurder en de overnemende partij. Veel instrumenten om de schade te beperken heeft de onderhuurder niet. Voor de schade wegens het vroegtijdig eindigen van de onderhuurovereenkomst verkrijgt de onderhuurder (slechts) een concurrente vordering in het faillissement. Het is verdient daarom aanbeveling om bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst de positie van de onderhuurder contractueel zoveel als mogelijk te versterken voor het geval dat de onderverhuurder failliet zou gaan gedurende de looptijd van de onderhuurovereenkomst.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos

Veranderingen van het gehuurde
/in , , /door

Hoe zit het ook al weer: veranderingen van het gehuurde, behoeft huurder daarvoor altijd de toestemming van de verhuurder?

Hoofdregel: De huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde te veranderen dan na schriftelijke toestemming verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij einde van de huur zonder noemenswaardige kosten verwijderd of ongedaan gemaakt kunnen worden.

Deze hoofdregel staat in art. 7:215 BW en lijkt op het eerste oog duidelijk. Toch leveren in de praktijk (voorgenomen) veranderingen van en toevoegingen aan het gehuurde door huurder dikwijls problemen op. Hieronder volgt de toepassing van het wetsartikel, uitgesplitst voor woon-en bedrijfsruimte.

Woonruimte:

Voor wijzigingen anders dan zeer geringe wijzigingen als gaten in de muur, buitenverlichting, plaatsing zonnescherm, gordijnrails, behoeft de huurder de toestemming van verhuurder.

  • Lid 2: Verhuurder verleent binnen 8 weken toestemming indien de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden danwel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde.

Indien verhuurder niet of niet tijdig toestemming verleent, kan huurder het verzoek aan de rechter voorleggen:

  • Lid 3: de rechter verleent toestemming wanneer wordt voldaan aan de hierboven genoemde criteria: 1. Verhuurbaarheid van het gehuurde wordt niet geschaad 2. Geen sprake van een waardedaling van het gehuurde;
  • Wordt niet aan de criteria van lid 2 voldaan, dan kan de rechter een belangenafweging (woongenot versus zwaarwichtige bezwaren) uitvoeren en mogelijk alsnog de toestemming verlenen.

Lid 6: Van deze regel kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, TENZIJ het gaat om veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde. Met andere woorden, een bepaling die huurder verbiedt de inrichting of de gedaante van het gehuurde (met uitzondering van de buitenzijde van het gehuurde) te  veranderen, is vernietigbaar.

Bedrijfsruimte:

  • Lid 4: Belangenafweging (de criteria van lid 2 gelden uitsluitend voor woonruimte). De belangenafweging is in hoge mate van feitelijke aard (doelmatig gebruik verhogen) en wordt mede geregeerd door de redelijkheid en billijkheid.

Van deze regel kan niet ten nadele worden afgeweken, dus in het geval van bedrijfsruimte ook niet wanneer het de buitenzijde van het gehuurde betreft

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos

Afwijkend beding, vernietiging, goedkeuring

/in /door

 

Hoger Raad 3 april 2015: goedkeuring afwijkend beding ook mogelijk na vernietiging door huurder

Huur bedrijfsruimte. Nadere vaststelling huurprijs. Vernietigbaarheid. Rechterlijke goedkeuring.  

Op 3 april 2015 heeft de Hoge Raad voor de bedrijfsruimte huurrecht praktijk een belangrijk arrest gewezen. De zaak ging over een van de wet afwijkend beding in een huurovereenkomst omtrent de aanpassing van de huurprijs.

Huurder stelde zich op het standpunt dat het beding ten nadele van huurder afwijkt van de wettelijke regeling en heeft het beding op de voet van art. 7:291 lid 1 BW vernietigd. Verhuurder heeft in reconventie om goedkeuring ex art. 7:291 lid 3 BW van het beding verzocht.  Centraal stond de vraag of goedkeuring nog mogelijk is nadat huurder het beding heeft vernietigd.

De Hoge Raad heeft deze vraag – anders dan het Hof- onder verwijzing naar de wettekst en de wetsgeschiedenis bevestigend beantwoord. Artikel 7:291 lid 3 BW geeft geen termijn waarbinnen of tijdstip waarvoor een verzoek om goedkeuring van een afwijkend beding moet worden gedaan. Partijen kunnen een dergelijk verzoek derhalve niet alleen bij het aangaan van de huurovereenkomst, maar ook na ingang van de huur doen. De Hoge Raad komt verder tot het oordeel dat goedkeuring ook nog kan worden verkregen indien het afwijkende beding al door de huurder is vernietigd. Door de goedkeuring wordt het beding alsnog rechtsgeldig.

De Hoge Raad merkt op dat daarmee de door de wetgever beoogde bescherming van de huurder van bedrijfsruimte niet op enige wijze in het gedrang komt. Goedkeuring voor een afwijkend beding kan immers op grond van art. 7:291 lid 3 BW uitsluitend worden gegeven in de daar omschreven bijzondere gevallen, waarin hetzij die bescherming niet wezenlijk wordt aangetast, hetzij aan die bescherming niet daadwerkelijk behoefte bestaat.

Verder stelt De Hoge Raad dat de mogelijkheid tot verkrijging van goedkeuring nadat een beding reeds is vernietigd als voordeel heeft dat de verhuurder niet is gedwongen om steeds vooraf toestemming aan de rechter te vragen, ongeacht de houding van huurder ten aanzien van het betreffende beding. Een onnodig beroep op de rechter, met de daaraan verbonden  bezwaren, wordt daardoor voorkomen.

Huurders dienen zich aldus te realiseren dat de vernietiging van een afwijkend beding niet (langer) de zekerheid biedt dat het beding daarmee van de baan is. Verhuurders kunnen immers op grond van dit arrest ook na de vernietiging nog om goedkeuring van het beding vragen. In het geval aan de voorwaarden voor goedkeuring wordt voldaan, dan is het beding (weer) geldig.

Dit arrest in combinatie met een eerder arrest van de Hoge Raad van 9 augustus 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BZ9951) – over de verjaring van de bevoegdheid tot het inroepen van de vernietiging – maakt dat het (nog meer) van belang is dat huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst (laten) onderzoeken of er sprake is van bepalingen die afwijken van de wettelijke regeling. Op basis van de uitkomst van dat onderzoek kan worden bepaald of en zo ja wanneer de vernietiging dient te worden ingeroepen. De verjaringstermijn vangt aan op het moment dat het beding huurder ‘ten dienste’ komt te staan. Indien de huurder geen enkel risico wenst te nemen is het aan te bevelen binnen 3 jaar na de aanvang van de huurovereenkomst de vernietiging in te roepen. Ook kan worden ingeschat of verhuurder kans maakt op goedkeuring van het afwijkende beding.

 

Meer weten?

Neem dan gerust contact op.

 

Mr. F. Groos

Geen ontruimingsbescherming voetbalvereniging
/in , /door

Voetbalvereniging, speelvelden en gebouwen, geen gebouwde onroerende zaak, geen ontruimingsbescherming.

De feiten

Voetbalvereniging Chabab huurt van de gemeente Amsterdam een competitieveld, een trainingsveld en een groenstrook met lichtmasten, gelegen op een sportpark. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de gemeente de voetbalvereniging de bij het gehuurde behorende verenigingsgebouwen in bruikleen afstaat. Bepaald is dat de bruikleenovereenkomst van rechtswege eindigt op het moment dat de huurovereenkomst eindigt. Verder heeft de gemeente Chabab om niet twee portacabins in gebruik gegeven.

De gemeente heeft de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd. Chabab dient een verzoek tot ontruimingsbescherming ex art. 7:230a BW in. Primair stelt Chabab zich op het standpunt dat de opzegging ongeldig is en dat de huur-en bruikleen overeenkomst dientengevolge doorlopen. Subsidiair verzoekt Chabab de ontruiming te schorsen en de ontruimingstermijn met een jaar te verlengen.

Uitspraak Rechtbank Amsterdam 6 maart 2015 (ECLI:NL:RAMS:2015:1223):

Chabab wordt in de primaire verzoeken niet-ontvankelijk verklaard, kort gezegd omdat een 230a procedure zich niet leent voor de gevorderde verklaringen voor recht.

Voor wat betreft het verzoek tot schorsing van de ontruiming oordeelt de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam dat de huurovereenkomst geen betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak. Dat de gemeente daarnaast het verenigingsgebouw en twee portacabins aan Chabab in bruikleen heeft gegeven, maakt dit niet naders. Chabab heeft haar stelling dat de gemeente de bruikleenovereenkomsten is aangegaan met de uitsluitende bedoeling om Chabab de ontruimingsbescherming te onthouden, niet met concrete feiten of omstandigheden onderbouwd. Het verzoek tot ontruimingsbescherming wordt daarom afgewezen.

Commentaar:

In een 230a-procedure kunnen ook zogenaamde ‘voorvragen’ aan de orde komen, bijvoorbeeld of er in de plaats van overige bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW sprake is van winkelbedrijfsruimte ex art. 7:290 BW (kwalificatie van het gehuurde). Ook de ongeldigheid van de opzegging kan aan de orde worden gesteld. Verklaringen voor recht kunnen echter niet in deze procedure worden gevorderd. Chabab had er daarom (beter) aan gedaan het verzoek tot ontruimingsbescherming te doen onder de voorwaarde dat in een separate bodemprocedure één of meer voorvragen worden beantwoord. Ook is het mogelijk om primair te verzoeken niet-ontvankelijk te worden verklaard op grond van een onjuiste kwalificatie van het gehuurde en/of een ongeldige opzegging en subsidiair ontruimingsbescherming.

Tegen een uitspraak in een 230a- procedure staat geen hoger beroep open, dit verbod geldt echter niet in het geval van genoemde voorvragen. Het is daarom belangrijk dat de verhurende partij (in deze zaak de gemeente)– in het geval dat het verzoek van huurder wordt afgewezen- vordert dat de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Op die manier heeft het hoger beroep geen schorsende werking.

Om een beroep te kunnen doen op de ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW dient er sprake te zijn van een gebouwde onroerende zaak. Over de vraag of er sprake is van een gebouwde of onbebouwde onroerende zaak bestaat veel rechtspraak. In de rechtspraak bestaan er twee benaderingen: de richting zoals hier door de rechtbank Amsterdam gevolgd is – is er sprake van een gebouw- en een meer genuanceerde benadering die ook bijzondere aanlegwerkzaamheden aanmerkt als gebouwde onroerende zaak. In een uitspraak van 11 januari 2011 van de rechtbank Amsterdam over een parkeerterrein werden beide benaderingen toegepast. Geoordeeld werd dat het parkeerterrein geen gebouwde onroerende zaak was, omdat er geen sprake was van daadwerkelijke bebouwing of van bijzondere aanlegwerkzaamheden.

De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 11 april 2014 geoordeeld dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder een ‘gebouw’ dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

 

Meer weten?

Neem dan contact op.

 

Mr. F. Groos

 

Flexwerkplek: Huur?

/in /door

 

Rb. Amsterdam, kanton 15 juli 2010

In een uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam werd geoordeeld dat een overeenkomst voor het gebruik van flexwerkplekken en verschillende faciliteiten daaromheen een huurovereenkomst is. De vraag die voorligt is of dit oordeel juist is.

Huurder (gedaagde) stelt zich in deze zaak op het standpunt dat er geen sprake is van een huurovereenkomst, maar van een serviceovereenkomst. Huurder stelt dat dit blijkt uit de aanhef van de overeenkomst, alsmede uit een artikel van de overeenkomst, waarin is bepaald “dat de deelnemer geen recht heeft op een voor huur kenmerkende of vaste plaats en onderhuurder is”.

Volgens vaste rechtspraak is de naam die partijen aan een overeenkomst geven niet bepalend voor de kwalificatie van de overeenkomst, die wordt bepaald op basis van de inhoud van de overeenkomst. Om te kunnen spreken van een huurovereenkomst dient er sprake te zijn van de terbeschikingstelling van een (voldoende bepaalbare) zaak, met daartegenover een (voldoende bepaalbare) tegenprestatie.

In deze zaak staat vast dat huurder op grond van de overeenkomst recht kan doen gelden op twee (flex-)werkplekken, dat hij een naamsaansduiding bij de toegangsdeur van het gebouw van verhuurder (eiseres) heeft en een eigen (kantoor)postadres. Er wordt naast de twee werkplekken weliswaar meer geleverd, maar geoordeeld werd dat deze extra’s ondergeschikt waren aan het gebruik van de werkplekken.

De kantonrechter oordeelde ten aanzien van de flexwerkplekken dat voldoende duidelijk was dat die werkplekken aan huurder werden verhuurd en dat ook voldoende duidelijk was waar deze werkplekken zich bevonden, namelijk in het kantoor van verhuurder (eiseres). Het feit dat keer op keer werd aangewezen waar huurder die dag één of meerdere flexwerkplekken binnen het kantoor van verhuurder zou hebben, houdt volgens de kantonrechter niet in dat er enige twijfel bestaat over wat huurder nu exact gehuurd heeft.

Of deze conclusie juist is valt te betwisten, het gaat dan met name om de kwalificatie van de overeenkomst. Op grond van de overeenkomst konden de werkplekken binnen het kantoorgebouw dagelijks wisselen. Volgens de literatuur dient het gehuurde object echter specifiek bepaalbaar te zijn. Zo werd geoordeeld dat om van een huurovereenkomst te kunnen spreken onvoldoende was een niet nader bepaalde unit (zonder nummer) in een nog te realiseren winkelcentrum. Ook onvoldoende bepaalbaar is een willekeurige parkeerplaats in een parkeergarage. Een vergelijkbare situatie doet zich naar mijn mening ook in deze zaak voor.

Verhuurders van flexwerkplekken dienen zich ervan bewust te zijn dat het voor de kwalificatie van de overeenkomst als huurovereenkomst belangrijk is dat duidelijk is wat er verhuurd wordt, of het verhuurder object ondergeschikt is aan andere diensten (in dat geval is er geen sprake van huur) en of het verhuurde object voldoende bepaalbaar is (zo niet, ook dan is er geen sprake van huur).

 

Meer weten?

Neem dan gerust contact op.

 

Mr. F. Groos

Huurprijsherziening winkelbedrijfsruimte, de invloed van onderhoudsgebreken
/in /door

Voor winkelbedrijfsruimte geldt een wettelijke regeling op basis waarvan de huurprijs op bepaalde momenten op verzoek van verhuurder of huurder nader kan worden vastgesteld (verhoogd resp. verlaagd). Bij de nadere huurprijsvaststelling van de huurprijs voor bedrijfsruimte wordt acht geslagen op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare panden ter plaatse in de referentieperiode. In beginsel zijn dat objectieve gegevens, echter in verband met bepaalde specifieke eigenschappen van het gehuurde en/of de vergelijkingspanden is een correctie van dat gemiddelde soms op zijn plaats. Hierbij dient men te denken aan min of meer vaste onveranderlijke gegevens als ligging, nuttige oppervlakte, bouwkundige gedaante en verhouding tussen publieks-en opslagruimte. De onderhoudsstaat van het gehuurde is in beginsel niet een onveranderlijke omstandigheid. Uit de hieronder omschreven zaak blijkt dat onderhoudsgebreken van het gehuurde (toch) tot een neerwaartse correctie van de vastgestelde huurprijs kunnen leiden.

Volgens het Hof Amsterdam kan de onderhoudsstaat van invloed zijn op de huurprijsvaststelling, maar is terughoudendheid op zijn plaats. In deze zaak had verhuurder een nadere huurprijsvaststelling gevorderd. De BHAC (bedrijfshuuradviescommissie) stelde een (hogere) gewijzigde huurprijs voor, echter met een neerwaartse correctie van 5% in verband met onderhoudsgebreken van het gehuurde. Het Hof volgde het advies van de BHAC, inclusief de aftrek van 5% in verband met onderhoudsgebreken.

Een correctie wegens onderhoudsgebreken hoort in mijn optiek niet thuis in een huurprijsvaststellingsprocedure. In de eerste plaats om onduidelijkheid te voorkomen, de wet kent voor gebreken immers een speciale gebrekenregeling (art. 7:204-207 BW). Een huurprijsvermindering op de voet van de gebrekenregeling eindigt op het moment dat de gebreken zijn hersteld. In tegenstelling tot de nader vastgestelde huurprijs, die geldt voor de duur van vijf (5) jaar. Dus ook in de situatie dat de gebreken binnen die periode hersteld zijn. Dat lijkt me niet juist. Het Hof Amsterdam zag – ondanks de bezwaren van verhuurder- geen grond om de correctie achterwege te laten.

In de situatie echter dat een bedrijfsruimte in slechte staat verhuurd is, waarbij partijen zijn overeengekomen dat deze staat geen gebrek in de zin van de wet oplevert (en er dus geen herstelplicht op een der partijen rust), kan deze onderhoudsstaat mijns inziens wel een rol spelen in een nadere huurprijs vaststellingsprocedure. De onderhoudsstaat is dan min of meer onveranderlijk. Het gehuurde dient dan te worden vergeleken met panden die ook een slechte onderhoudsstaat hebben of door op goed onderhouden vergelijkingspanden een correctie toe te passen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos

De volledige uitspraak vindt u hier: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2013:4935

Huurprijsherziening, ontvankelijkheid benoeming deskundige
/in /door

Inleiding

Het uitgangspunt van de wet is dat de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs gelijk is aan de datum van dagvaarding, waarbij vaststelling van de nieuwe huurprijs wordt gevorderd (art. 7:303 lid 4 BW). Er geldt echter een ontvankelijkheidseis, namelijk dat de dagvaarding ‘vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs’, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen (art. 7:304 BW). Het verkrijgen van een dergelijk advies kost tijd. Eerst zullen partijen onderhandelen over een nieuwe huurprijs, worden zij het daarover niet eens, dan dienen zij gezamenlijk een of meer deskundigen te benoemen. Ook dat kost tijd. Daar komt dan nog de tijd bij die de deskundigen nodig hebben om een advies op te stellen. Kunnen partijen op basis van dit advies geen overeenstemming bereiken, dan kan een gerechtelijke procedure tot vaststelling van de huurprijs gestart worden en wordt daarmee de ingangsdatum gefixeerd. Het moge duidelijk zijn dat deze ‘minnelijke route’ de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs niet bespoedigt. In dat opzicht is de route van de benoeming van een deskundige door de kantonrechter ex art. 7:304 aantrekkelijker, langs deze weg wordt de ingangsdatum immers al gefixeerd vóórdat de deskundige aan de slag gaat.

De wet maakt immers een onderscheid in ingangsdatum van de nieuwe huurprijs naargelang de route die partijen bewandelen. Naast het hierboven omschreven uitgangspunt, geldt op grond van de wet als ingangsdatum van de nieuwe huurprijs namelijk (ook) de datum waarop een verzoek tot benoeming van een deskundige is ingediend. Het zal niemand verbazen dat deze regel maakt dat de partij die gebaat denkt te zijn bij een huurprijsaanpassing (verhoging of verlaging), bij voorkeur de minnelijke route achterwege laat en zo snel mogelijk de gang naar de kantonrechter zal willen maken, om zo een spoedige ingangsdatum van de nieuwe huurprijs veilig te stellen. Terwijl de partij die geen belang denkt te hebben bij een (spoedige) huurprijsaanpassing er juist alles aan gelegen zal zijn om de zaak te traineren.
Dit wettelijke onderscheid in ingangsdatum blijft bestaan, ook na het hieronder te bespreken arrest. Wel geeft de Hoge Raad duidelijkheid over de voorwaarden voor ontvankelijkheid in een verzoek tot benoeming van een deskundige.

De casus:

Halfords huurt sinds 1 december 1982 van Dela een winkelpand in Zaandam. De huurovereenkomst geldt inmiddels voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedroeg per 1 oktober 2011 € 110.111,22 per jaar (exclusief servicekosten en btw). Halfords heeft Dela bij brief van haar adviseur ReVeste van 26 april 2011 een (beredeneerd) voorstel gedaan tot huurprijsverlaging per 1 juli 2011. Op 1 november 2011 heeft Halfords een verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW tot benoeming van een deskundige ingediend bij de kantonrechter, stellende dat tussen partijen geen overeenstemming bestond over wijziging van de huurprijs. Halfords heeft de kantonrechter verzocht de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te Amsterdam als deskundige te benoemen. De kantonrechter benoemt de BHAC als deskundige.

Hoger beroep:

Dela stelt zich in hoger beroep op het (ook reeds in eerste aanleg door haar ingenomen) standpunt dat Halfords niet ontvankelijk dient te worden verklaard in haar verzoek. Zij voert aan dat uit de wettelijke regeling (zowel de wetstekst als de wetsgeschiedenis) volgt dat partijen eerst overleg dienen te voeren over de benoeming van een deskundige en zich pas tot de kantonrechter kunnen wenden als zij niet tot overeenstemming kunnen komen. Volgens Dela wordt zij door de handelwijze van Halfords gedwongen een procedure te voeren die vermeden had kunnen worden. Het Hof verklaart Halfords alsnog niet- ontvankelijk in haar verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW tot benoeming van een deskundige.
Het Hof overweegt verder dat indien geen voorafgaand overleg heeft plaatsgevonden, deze omissie niet na het indienen van het verzoekschrift kan worden geheeld. Het gaat erom dat de rechter pas wordt benaderd nadát is gebleken dat partijen niet tot overeenstemming hebben kunnen komen (waarbij de omstandigheid dat toepassing van artikel 7:304 lid 2 BW ertoe leidt dat de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs wordt gefixeerd, een prikkel kan vormen om spoedig overeenstemming te bereiken).

Cassatie:

De Hoge Raad overweegt dat de wetgever met art. 7:304 BW heeft beoogd partijen te stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen, zo nodig op basis van een advies van een door partijen gezamenlijk (of, indien zij het daarover niet eens worden: door de rechter) benoemde deskundige. Voorts is met het artikel beoogd dat de rechter direct kan beschikken over een deskundigenadvies indien partijen niet tot overeenstemming komen. Uit deze bedoeling volgt dat voor de ontvankelijkheid van de verzoeker in zijn verzoek ex art. 7:304 lid 2 BW is vereist dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. Dat hiervan sprake is zal de verzoeker in het verzoekschrift moeten stellen.

De Hoge Raad merkt op dat aan de inhoud van het overleg dat tussen partijen dient plaats te vinden, geen hoge eisen zijn te stellen. Voldoende en noodzakelijk is dat serieus en zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW.

Op grond van art. 7:303 lid 4 BW is de rechter bevoegd een andere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs vast te stellen dan de dag waarop de in art. 7:303 lid 1 BW bedoelde vordering is ingesteld of het in art. 7:304 lid 2 BW bedoelde verzoek is ingediend. Hij kan daartoe aanleiding vinden indien een partij in het overleg niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht. In dit licht is er geen grond voor een voortijdig verzoek tot benoeming van een deskundige om veilig te stellen dat de gewijzigde huurprijs op een zo vroeg mogelijk tijdstip ingaat.

Conclusie:

Indien u als verhuurder of huurder een aanpassing van de huurprijs wenst, moet daartoe eerst overleg hebben plaatsgevonden en moet komen vast te staan dat geen overeenstemming is bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. Voldoende en noodzakelijk is dat serieus en zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW.

Meer weten? Neem gerust contact op.

De volledige uitspraak vindt u hier: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2013:856

F. Groos

Voortzetting huurovereenkomst met onderhuurder; terugbetaling waarborgsom
/in , /door

In art. 7:269 BW is bepaald dat dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waarin de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, ingeval van beëindiging van de huur tussen de (hoofd)huurder en (hoofd)verhuurder wordt voortgezet door de (hoofd)verhuurder. Een dergelijke voortzetting van de (onder)huurovereenkomst speelde bij de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam (Rb. Rotterdam, kanton 13 maart 2014).

In deze zaak was een woning met toestemming van verhuurder onderverhuurd. De (onder)verhuurder ging op enig moment failliet en de hoofdhuurovereenkomst werd door de curator van (onder)verhuurder opgezegd. De onderhuurovereenkomst werd ingevolge voornoemd art. 7:269 BW door de hoofdverhuurder voortgezet. Enige tijd later werd deze voortgezette onderhuurovereenkomst beëindigd en maakte de (onder)huurder aanspraak op terugbetaling van de waarborgsom die onderhuurder bij aanvang van de (onder)huurovereenkomst aan de voormalige (thans failliete) onderverhuurder had voldaan. Hoofdverhuurder weigerde deze waarborgsom terug te betalen.

In de wettekst is niet bepaald welke rechten en verplichtingen als gevolg van deze voortzetting overgaan naar de hoofdverhuurder. In art. 7:226 BW (‘koop breekt geen huur”) is bepaald dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder die na de overdracht opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger. De Hoge Raad heeft in dit verband in een arrest uit 1924 geoordeeld dat de verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom aan de huurder ook overgaat naar de nieuwe huurder.

De kantonrechter was naar analogie van art. 7:226 BW van oordeel dat bij voortzetting van de onderhuurovereenkomst door de (hoofd)verhuurder ingevolge art. 7:269 BW, de rechten en verplichtingen die na de overdracht opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger, waaronder de verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom.

Voor onderhuurders van zelfstandige woonruimte die bij de aanvang van de onderhuurovereenkomst aan de (onder)verhuurder een waarborgsom hebben voldaan, welke onderhuurovereenkomst op enig moment door de hoofdverhuurder wordt voortgezet, is het plezierig om te weten dat zij zich voor de terugbetaling van de waarborgsom niet hoeven te wenden tot de oorspronkelijke (onder)verhuurder. Voornoemde uitspraak bevestigt nog eens de oude rechtspraak, dat deze verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom op de (hoofd)verhuurder rust.

Wilt u meer weten, neem dan gerust contact op.

De volledige uitspraak vindt u hier:
volledige uitspraak

Beëindiging, renovatie, structurele wanverhouding
/in , /door

Structurele wanverhouding bij bedrijfsruimte niet vereist

Inleiding

Op 26 maart 2010 deed de Hoge Raad een belangrijke uitspraak in het zogenoemde “Herenhuis arrest”. De Hoge Raad bevestigt in dit arrest dat de verhuurder de huurovereenkomst niet op kan zeggen wegens dringend eigen gebruik omdat hij een renovatieplan wil uitvoeren. Zelfs niet als de exploitatie van het gehuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Opzegging zou volgens het arrest wel mogelijk zijn indien sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

Strenge maatstaf: structurele wanverhouding

Het Herenhuisarrest betrof de verhuur van een woning. De (rechtsopvolgend) verhuurder wenste deze huurovereenkomst op te zeggen, omdat hij het gehuurde dringend nodig zou hebben voor eigen gebruik. De exploitatie van de woning zou niet rendabel zijn, vanwege de lage huuropbrengsten. Verhuurder zou bij ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst geconfronteerd worden met hoge kosten, en dit zou- gelet op alle omstandigheden van het geval- niet van verhuurder verlangd kunnen worden. Verhuurder was daarom voornemens om de naastgelegen woning, die ook in eigendom aan verhuurder toebehoorde, middels een renovatie bij de verhuurde woning te betrekken. Op deze manier zou verhuur van de woning na de renovatie wel rendabel zijn. De wens om tot renovatie over te gaan rustte aldus uitsluitend op financiële motieven (en bijvoorbeeld niet tevens op een slechte bouwkundige staat van het gehuurde of beleidsmatige danwel sociale motieven). De Hoge Raad overwoog in dat kader, dat in het geval de wens om tot renovatie over te gaan uitsluitend wordt ingegeven door financiële motieven, een opzegging op grond van dringend eigen gebruik uitsluitend slaagt indien er tenminste sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

Structurele wanverhouding vóór renovatie

De wanverhouding die de Hoge Raad als voorwaarde stelt, heeft betrekking op de bestaande situatie vóór de renovatie. Dit is wezenlijk anders dan een niet-kostendekkende exploitatie na renovatie. Het gaat dus om een vergelijking van de huidige exploitatiekosten en de huidige huuropbrengsten. Tussen die twee moet een structurele wanverhouding bestaan. Is dat het geval, dan kan een opzegging wegens dringend eigen gebruik de verhuurder uitkomst bieden.

Structurele wanverhouding niet vereist voor bedrijfsruimte bij opzegging op grond van dringend eigen gebruik

In het arrest van 14 februari 2014 heeft de Hoge Raad de vraag beantwoord of de strenge maatstaf van een structurele wanverhouding ook geldt voor een opzegging op grond van dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte. Het antwoord op deze vraag luidt ontkennend. De Hoge Raad motiveert dit oordeel als volgt:

“De vraag of de in het genoemd arrest van 26 maart 2010 voor de beëindiging van huur van woonruimte neergelegde maatstaf ook geldt voor de beëindiging van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (winkelbedrijfsruimte, FG) dient ontkennend te worden beantwoord op grond van het volgende.
Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Naar de Hoge Raad in voormeld arrest heeft overwogen, is de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strenge maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige- waarin de noodzaak van een renovatie tussen partijen niet ter discussie staat- niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.”

Onderscheid: belangenafweging en passende woonruimte

Huurder stelde zich op het standpunt dat de strenge maatstaf van een structurele wanverhouding ook te gelden heeft bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik voor bedrijfsruimte. Huurder had daartoe als argument aangevoerd dat de opzeggingsmogelijkheid van dringend eigen gebruik voor woon-en bedrijfsruimte tekstueel gelijk was en derhalve ook gelijk diende te worden uitgelegd. De Hoge Raad passeerde dit argument overwegende dat, alhoewel de wetsartikelen op het eerste gezicht op elkaar lijken, ze toch verschillend zijn. De bedoeling van de wetgever is om de woonruimte huurder meer bescherming te bieden dan de huurder van bedrijfsruimte. Deze bedoeling valt op te maken uit het feit dat bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik bij woonruimte, indien sprake is van een dringend eigen gebruik, nog een belangenafweging plaatsvindt tussen de belangen van de verhuurder, huurder en onderhuurder. In de situatie van een voldoende aannemelijk gemaakt dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte is voor een belangenafweging geen ruimte. In dat geval dient de kantonrechter de beëindigingsvordering toe te wijzen.
Een ander verschil tussen woonruimte en bedrijfsruimte bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik, is dat het bij woonruimte noodzakelijk is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De beschikbaarheid moet voldoende aannemelijk zijn. Bij bedrijfsruimte geldt een dergelijk vereiste niet.

Conclusie

Op grond van het hierboven genoemde arrest geldt de Herenhuis norm, inhoudende het bestaan van een structurele wanverhouding, bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik voor bedrijfsruimte niet. De aard van het te beschermen belang is bij woonruimte wezenlijk anders dan bij bedrijfsruimte. Wel merk ik op dat voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte de uitsluitende wens van verhuurder om tot renovatie over te gaan onvoldoende is. De Hoge Raad overweegt namelijk in het bovengenoemde arrest:

“… Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige – waarin de noodzaak tot renovatie tussen partijen niet ter discussie staat- niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie (…)”.

Uit deze overweging valt af te leiden dat indien de noodzaak van een renovatie niet onbetwist vaststaat, een niet-kostendekkende exploitatie mogelijk niet voldoende zal zijn. Met andere woorden, louter financiële motieven kunnen een beroep op dringend eigen gebruik via de bandbreedte van renovatie mogelijk maken, maar daarvoor geldt een hoge graad van “klemmendheid”. Er dient sprake te zijn van enig nut en noodzaak bij de renovatie.

Wilt u meer weten, neem dan gerust contact op.

De volledige uitspraak vindt u hier http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2014:338

F. Groos

Wanneer is (geen) sprake van een huurovereenkomst
/in , /door

Dikwijls wordt de vraag voorgelegd of er al dan niet sprake is van een huurovereenkomst, althans stelt één van de betrokken partijen dat er sprake is van een huurovereenkomst en wordt dat betwist door de andere betrokken partij. Het antwoord op deze vraag is van belang, omdat wanneer een overeenkomst dient te worden gezien als een huurovereenkomst, het wettelijke huurrecht op de overeenkomst van toepassing is. Het wettelijke huurrecht kent veel (semi-)dwingend recht en een vergaande bescherming voor de huurder. Aan de hand van welke criteria wordt nu vastgesteld of sprake is van een huurovereenkomst?

Essentialia voldoende bepaalbaar

Op grond van artikel 7:201 BW is er sprake van een huurovereenkomst wanneer aan de volgende essentialia is voldaan:

1. Een zaak of een gedeelte daarvan wordt aan een andere partij in gebruik verstrekt

2. Huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (huurprijs).

Ontbreekt één van deze essentialia, dan is geen sprake van een huurovereenkomst. Bovengenoemde kenmerken van een huurovereenkomst dienen bovendien voldoende bepaalbaar te zijn. Hiermee wordt bedoeld dat het gebruik van het gehuurde voldoende concreet moet zijn. Onvoldoende concreet was een intentieverklaring waarin het specifieke unitnummer, van de winkelruimte in het betreffende winkelcentrum, niet was opgenomen [1]. Voldoende concreet kan wel zijn een beperkt maar voldoende omschreven gebruik, zoals bijvoorbeeld het gebruik van een vergaderruimte voor een bepaald aantal avonden per week. Of het gebruik van een flexwerkplek met aanvullende voorzieningen. [2]

Ook moet duidelijk zijn welke tegenprestatie de huurder voor het gebruik verschuldigd is. Dat is meestal de betaling van een geldsom, maar kan ook bestaan uit een verplichting in natura, zoals het onderhoud van het gehuurde of het voorkomen van kraak.

Benaming overeenkomst en onbevoegde verhuurder

Voor de vraag of sprake is van een huurovereenkomst, is de naam van de overeenkomst niet van belang. Verder is niet nodig dat de verhuurder eigenaar van het object is of bevoegd is tot verhuur. Een onbevoegdelijk gesloten huurovereenkomst levert een rechtsgeldige huurovereenkomst op.

Strekking van de overeenkomst en bedoeling van partijen

Toch is het niet zo dat wanneer een overeenkomst op zichzelf aan de wettelijke essentialia van een huurovereenkomst voldoet, ook altijd als huurovereenkomst wordt gekwalificeerd. Het gaat om de strekking van de overeenkomst, om hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst, mede gelet op de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik voor ogen stond [3]. In het arrest Schena/ AKGI Royal Palm van 11 februari 2011 oordeelde de Hoge Raad dat voor het antwoord op de vraag of sprake was van een huurovereenkomst (het betrof hier time-share overeenkomst), niet beslissend is of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan (op zichzelf) aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan. Bepalend was of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het aangaan van de overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomsten van dien aard was dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen worden aangemerkt.

De toepassing van voornoemd criterium in een arrest van het Hof Den Haag leidde tot het oordeel dat van een huurovereenkomst geen sprake was. Vito-markt gebruikte een ruimte in een penitentiaire inrichting als supermarkt. Van een huurovereenkomst was – aldus het Hof – geen sprake, omdat niet het gebruik van de ruimte, maar de te verrichten diensten centraal stonden[4].

De Voorzieningenrechter van de Rechtbank Arnhem diende te oordelen over een mondelinge overeenkomst tussen twee ziekenhuizen (Dekkerswald en HIN)[5]. Partijen waren met elkaar overeengekomen dat zij voor gezamenlijke rekening de operatieruimte in één van de ziekenhuizen (dat van Dekkerswald) zouden gaan exploiteren. In verband daarmee verrichte HIN vanaf 2007 op maandagen bepaalde operaties in de OK-ruimte van ziekenhuis Dekkerswald. Dekkerswald heeft op enig moment de overeenkomst opgezegd. HIN heeft daarop nakoming van de (huur-)overeenkomst gevorderd. Ziekenhuis Dekkerswald voerde verweer en stelde zich onder meer op het standpunt dat zij aan HIN tal van diensten en faciliteiten verleent. Het gebruik en de tegenprestatie zien aldus Dekkerswald op veel meer dan enkel het gebruik van de OK-ruimte.

De Voorzieningenrechter oordeelde dat partijen niet hadden bedoeld een huurovereenkomst te sluiten, alhoewel wel gebruik werd gemaakt van de OK-ruimte en daarvoor betaald werd. De overeenkomst omvatte echter veel meer dan het gebruik van de OK-ruimte, ook inlening van personeel, dagverpleging van de patiënten, gebruik apparatuur en poliklinische faciliteiten, medische administratie en gebruik geneesmiddelen.

Conclusie

De Hoge Raad en ook de lagere rechtspraak is veel meer gaan kijken naar wat partijen bedoeld hebben, de rechtsverhouding wordt in zijn geheel beschouwd. Gelet hierop is het dan ook van belang dat partijen hun bedoeling bij het sluiten van de (huur-)overeenkomst helder op papier zetten, zodat daarover later geen onduidelijkheid kan bestaan. In het bijzonder wanneer de overeenkomst(-en) ook andere elementen dan huur behelst, dient men zich te realiseren op welk element van de overeenkomst de nadruk ligt.

Meer weten? Neem gerust contact op.

F.Groos