Gebreken, mededelingsplicht en de ouderdomsclausule

/in , , /door

 

In de praktijk komen ouderdomsclausules in koopovereenkomsten voor oudere woningen regelmatig voor. Met behulp van een ouderdomsclausule beogen partijen het risico van gebreken  gelet op de leeftijd van het pand bij de koper te leggen. In de praktijk ontstaat vaak discussie over de vraag welke gebreken onder deze ouderdomsclausule vallen en welke niet, alleen gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning of strekt de clausule verder dan deze ouderdoms-gerelateerde gebreken?

De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft in 2025 uitspraak gedaan over een vordering tot schadevergoeding van de koper van een woonhuis op grond van constructieve gebreken en het beroep van kopers op de ouderdomsclausule.

Essentie van de zaak

Na de levering van de door eisers (hierna ‘kopers’) gekochte woning (bungalow) van 60 jaar oud, zijn zij begonnen met renovatiewerkzaamheden. Tijdens die werkzaamheden bleken er allerlei gebreken te zijn aan deze woning, met name aan de dakconstructie en de dakopbouw. Draagbalken bleken ondeugdelijk aangepast te zijn, er was sprake van lekkages, ook was de dakopbouw foutief uitgevoerd.  Kopers vorderen daarom een schadevergoeding van verkoper. Verkoper stelt dat hij geen schadevergoeding hoeft te betalen, omdat kopers hun onderzoeksplicht hebben geschonden en omdat aansprakelijkheid uitgesloten is door de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule. De ouderdomsclausule is ruim geformuleerd en

De rechtbank oordeelt dat het verweer van verkoper ten aanzien van de gebreken aan het dak slaagt niet. Verkoper heeft zijn mededelingsplicht geschonden en moet daarom de herstelkosten voor het dak aan kopers betalen. De schade die verband houdt met de overige gebreken wordt afgewezen.

Uitleg koopovereenkomst en oudersdomsclausule

De koopovereenkomst betreft een NVM-model koopovereenkomst, op grond waarvan verkoper in beginsel in staat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren. Deze garantie kan worden beperkt door het opnemen van een zogenaamde ouderdomsclausule. De uitleg van contractuele bepalingen zoals een ouderdomsclausule vindt plaats aan de hand van het zogenaamde Haviltex- criterium: niet alleen de taalkundige betekenis van de contractuele bepaling is van doorslaggevende betekenis, bepalend is wat partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten begrijpen en wat zij redelijkerwijs over en weer van elkaar mochten verwachten.

In deze zaak betrof het een ruim geformuleerde ouderdomsclausule, er is bepaald ‘in afwijking van artikel 6.3 is aansprakelijkheid voor alle bouwkundige gebreken uitgesloten’. Dat er voor een geslaagd beroep op de beperking van de aansprakelijkheid op grond van de ouderdomsclausule een verband dient te bestaan tussen het gebrek en de ouderdom van de woning, volgt niet uit de bepaling in de koopovereenkomst tussen partijen in deze zaak. Over de ouderdomsclausule hebben partijen niet onderhandeld, om die reden komt er veel betekenis toe aan de taalkundige uitleg van de clausule, bezien in samenhang met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit de clausule voortvloeiende rechtsgevolgen. Op grond van deze uitleg omvat de clausule volgens de rechtbank dus ook bouwkundige gebreken die niet samenhangen met de ouderdom van de woning, zoals die aan het dak.

Ondanks het voorgaande oordeelt de rechtbank toch dat het beroep van verkoper op de ouderdomsclausule faalt. Volgens de rechtbank heeft de verkoper zijn mededelingsplicht geschonden, door relevante informatie niet te delen, waardoor de koper er ten onrechte van is uitgegaan en mocht uitgaan dat er geen aanleiding was tot het doen van nader onderzoek naar het dak. Hierdoor is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de verkoper zich op de ouderdomsclausule beroept, met als gevolg dat de verkoper de herstelkosten van het dak van EUR 40.000 alsnog moet vergoeden.

Aandachtspunten voor de praktijk

Op grond van deze uitspraak blijkt dat de reikwijdte van een ouderdomsclausule afhankelijk is van de gekozen bewoordingen. Het is dan ook van groot belang dat de formulering aansluit bij de bedoeling van partijen, zodat op grond van de bewoordingen van de clausule de uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verkoper beperkt is tot gebreken die samenhang met de ouderdom van de woning. Verder leert de uitspraak dat een ruim geformuleerde ouderdomsclausule de verkoper niet vrijwaart van zijn mededelingsplicht, de verkoper blijft verplicht volledige en juiste informatie te verstrekken. Het belang van de mededelingsplicht wordt in deze uitspraak bevestigd, zoals ook in deze eerder besproken zaak.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze uitspraak of bestaat er tussen u en (ver-)koper een geschil over gebreken aan het verkochte onroerend goed, neem dan contact met ons op.

Voor de volledige uitspraak klikt u hier.

Aansprakelijkheid makelaar

/in , , , , , /door

Kern van de zaak

Niet-waarschuwen door makelaar voor nietig beding in af te sluiten huurovereenkomst. Bewijswaardering. Goed opdrachtnemerschap (7:401 BW). Schadebeperkingsplicht.

Voor de volledige uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 9 mei 2023 klikt u hier.

Feiten

Een eigenaar van twee appartementen in Bussum – die hij verhuurt – heeft de verhuurmakelaar die de huurovereenkomsten heeft opgesteld aansprakelijk gesteld en schadevergoeding gevorderd. De verhuurmakelaar heeft zonder te waarschuwen een nietig beding in de huurovereenkomst opgenomen, waardoor verhuurder een aantal maanden huur is misgelopen.

De verhuurder heeft expliciet de instructie gegeven om een andere huurovereenkomst als basis te nemen, waarin onder meer een minimumduur van 9 maanden is opgenomen. De makelaar bevestigt deze gegevens te hebben overgenomen en de huurovereenkomst wordt door verhuurder ondertekend.

In die overeenkomsten (met een duur van 24 maanden) wordt als huurprijs € 1.750 per maand per appartement afgesproken. Een medewerker van de makelaar heeft de minimumduur van negen maanden die verhuurder wilde, als volgt opgenomen:

“3.3 Huurder kan vanaf april 2021 deze overeenkomst maandelijks beëindigen met inachtneming van 1 volle kalendermaand als opzegging. Opzeggen voor april 2021 door huurder is niet mogelijk.”

Deze bepaling is echter in strijd met de wet en nietig, omdat huurder in het geval van een tijdelijke huurovereenkomst het recht heeft om tussentijds op te zeggen (artikel 7:271 lid 1 BW). Huurder (van beide appartementen) zegt vervolgens de huur voor het verstrijken van de eerste 9 maanden (voor april 2021) op.

Kantonrechter

Verhuurder heeft bij kantonrechter schadevergoeding gevorderd ter hoogte van
€ 19.250, te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf 1 december 2020. Ook heeft hij vergoeding van zijn buitengerechtelijke incassokosten en een proceskostenveroordeling gevraagd.

De kantonrechter heeft de schadevergoeding voor de helft toegewezen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 december 2020. Ook is een deel van de vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten toegewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd. De bedoeling van het hoger beroep van de makelaar is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.

Arrest Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 9 mei 2023:

Verhuurder en de makelaar hebben een overeenkomst van opdracht gesloten. Bij zo’n overeenkomst is een opdrachtnemer verplicht bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (artikel 7:401 BW). Dat betekent dat hij moet handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan. Voldoet een opdrachtnemer daar niet aan dan is er in beginsel sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit de opdrachtovereenkomst, die recht kan geven op schadevergoeding. Wanneer zich schade voordoet, is de opdrachtgever in redelijkheid verplicht het intreden van (verdere) schade zoveel mogelijk te beperken (schadebeperkingsplicht).

Beide partijen zijn het er over eens dat artikel 3.3 van de huurovereenkomst nietig is vanwege strijd met artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. De makelaar verweert zich door te stellen dat verhuurder een zeer ervaren partij is die op professionele wijze een eigen verhuurbedrijfje runde. Daarom wist verhuurder , of had hij behoren te weten, dat de door hem gewenste minimale duur van negen maanden zonder opzegmogelijkheid voor de huurder geen stand zou houden. Het toch laten opnemen van artikel 3.3 moet daarom voor zijn rekening en risico blijven, aldus de makelaar.

Kennelijk meent de makelaar op deze grond dat hij als goed opdrachtnemer verhuurder niet voor de nietigheid van de bepaling hoefde te waarschuwen. Dat standpunt neemt het hof niet over omdat het – in het licht van de omstandigheden van het geval – onvoldoende is gemotiveerd. Onweersproken is dat verhuurder hoofdzakelijk werkzaam is voor zijn eigen accountantskantoor. Dat hij daarnaast eigenaar is van de twee appartementen boven zijn kantoor en hij die verhuurt, maakt van hem nog geen professioneel verhuurbedrijfje. Een aanwijzing voor dit laatste is dat hij sinds 2019 de makelaar inschakelde om huurders voor hem te vinden. Dat hij daarnaast een modelhuurovereenkomst door zijn advocaat liet opstellen, daar ook advies inwon en dat advies deelde met de makelaar met het verzoek dat over te nemen, zijn onvoldoende om te kunnen oordelen dat de makelaar verhuurder niet hoefde te waarschuwen dat de door hem gewenste minimale huurtermijn zonder opzegmogelijkheid voor de huurder in een huurovereenkomst van 24 maanden wettelijk gezien niet was toegestaan.

Volgens de makelaar heeft hij die waarschuwing gegeven, terwijl verhuurder dat gemotiveerd betwist.

Waardering bewijsmiddelen: niet gewaarschuwd

De makelaar stelt dat hij de verhuurder heeft gewaarschuwd voor de nietigheid van de bepaling over de gewenste minimumduur, de verhuurder heeft dit betwist. De makelaar is er niet in geslaagd te bewijzen dat hij ede verhuurder heeft gewaarschuwd voor de gevolgen van de betreffende bepaling.

Het hof stelt voorop dat een schriftelijke waarschuwing of een verwijzing naar een mondelinge waarschuwing ontbreekt. Partijen hebben sinds 2019 rond de verhuur van de appartementen regelmatig contact met elkaar onderhouden via Whatsapp en e-mail. Wat opvalt is dat daarin van alles wordt besproken maar dat verhuurder als professionele verhuurpartij nu juist deze cruciale waarschuwing nergens heeft vastgelegd.

Schadebeperkingsplicht

De door verhuurder gevorderde schade van 5,5 maanden gemiste huurinkomsten voor 2 appartementen ad EUR 19.250,- wordt ondanks de aangenomen aansprakelijkheid van de makelaar slechts voor 25% toegewezen, omdat verhuurder tekort is geschoten in de schadebeperkingsplicht. Hij had de appartementen veel eerder opnieuw kunnen en moeten verhuren.

Het Hof acht het aannemelijk dat met de inspanningen die van de verhuurder te vergen waren een nieuwe huurder zou kunnen worden gevonden. Het hof schat de tijd die daarvoor in redelijkheid nodig zou zijn in op een kwart van de resterende huurperiode van 5,5 maanden, zodat een kwart van het gevorderde schadevergoedingsbedrag zal worden toegewezen, te weten € 4.812,50. Voor een correctie van deze verdeling op grond van de billijkheid geven de omstandigheden van het geval geen aanleiding.

Conclusie

In het geval van niet waarschuwen, maar ook in het geval van onjuiste advisering over de huurprijs/het opnemen van een all-in prijs (voor deze zaak klikt u hier) kan een makelaar aansprakelijk worden gehouden voor de schade die daardoor ontstaat. Of de makelaar aansprakelijk is dient namelijk te worden getoetst aan de maatstaf of de makelaar heeft gehandeld zoals dat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. Het niet voldoen aan de schadebeperkingsplicht kan een negatief effect hebben op de omvang van de toewijsbare schadevergoeding.

 

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact met mij op.