Tag Archief van: matiging

Matiging boete

/in /door

In de praktijk bevatten veel voorkomende overeenkomsten, zoals koopovereenkomsten en huurovereenkomsten, dikwijls contractuele boetes. Een contractuele boete wordt verschuldigd bij overtreding van de gemaakte contractuele afspraken. Deze boetes kunnen flink in de papieren lopen, zo bevat de NVM koopovereenkomst voor een woonhuis een boeteclausule in het geval van ontbinding van de overeenkomst van 10% van de koopsom. Op grond van de wet kan een boete onder omstandigheden door de rechter worden gematigd, daar dient de schuldenaar dan wel expliciet een beroep op te doen, de rechter matigt een boete niet ‘ambtshalve’.

In de wet is over deze matigingsbevoegdheid het volgende bepaald:

 

Artikel 6:94 Burgerlijk Wetboek:

lid 1 Op verlangen van de schuldenaar kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet.

lid 2 Op verlangen van de schuldeiser kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, naast een bedongen boete die bestemd is in de plaats te treden van de schadevergoeding op grond van de wet, aanvullende schadevergoeding toekennen.

lid 3 Van lid 1 afwijkende bedingen zijn nietig.

 

Adviezen voor de praktijk

  • een contractueel beding dat matiging uitsluit is nietig
  • ga na of de algemene bepalingen waar de boete in is opgenomen wel van toepassing zijn verklaard op de overeenkomst, de rechtbank  Amsterdam oordeelde hierover en wees de gevorderde boete af
  • matiging is alleen mogelijk als de billijkheid dit eist, omdat de boete buitensporig of onaanvaardbaar is, zie deze uitspraak van de Rb Midden-Nederland van 4 februari 2026, boete per maand komt neer op 2,5 keer de maandhuur, volgt matiging met 50%. Volgens deze uitspraak rechtbank Midden-Nederland van  22 januari 2026 dient de rechter terughoudend met zijn bevoegdheid tot matiging omgaan en en wordt het beroep op matiging afgewezen, onder andere omdat er sprake is van een vaststellingsovereenkomst;
  • men dient zelf actief een beroep te doen op matiging van de boete, de rechter matigt niet ambtshalve (uit zichzelf)
  • Onderbouw de vordering tot matiging met feiten en omstandigheden, bijvoorbeeld dat de verhouding tussen de hoogte van de boete en de werkelijke schade is scheef is; de financiële positie van de partij die de boete verschuldigd wordt (alhoewel in beginsel geldt dat betalingsonmacht niet in de weg staat aan betalingsplicht; in het geval van de ontbinding van een overeenkomst tot koop van een woning de omstandigheid of de woning inmiddels (met winst) is verkocht aan een derde, zo oordeelde het Hof Arnhem-Leeuwarden. Dat het een verkoop tussen consumenten betrof speelde eveneens een rol bij het beroep op matiging van de boete

Conclusie

Een beroep op matiging van een verschuldigd geworden boete kan – mits expliciet ingeroepen en voldoende onderbouwd- lonen. In welke mate boetes bij een geslaagd beroep op matiging worden gematigd is moeilijk in algemene zin te zeggen, dat verschilt van zaak tot zaak en is afhankelijk van de rechter.

 

Heeft u naar aanleiding van dit artikel neem dan contact met ons op.

    Verkoop van woonhuis door particulier aan vastgoedhandelaar, geen schriftelijkheidsvereiste van toepassing

    /in /door

    Uitspraak van het Hof Amsterdam van 20 oktober 2020

    De zaak

    Een consument heeft zijn woonhuis via een formulier aangemeld op de website van een vastgoedhandelaar (VDN). Een opkoper van woningen. Een medewerker van de vastgoedhandelaar heeft een bod gedaan en verkopers gaan via whatsapp akkoord met het bod. Uiteindelijk blijkt de bank van verkopers niet mee te willen werken aan de overeengekomen wijze van verkoop. Verkopers zien van de koop af en verkopen de woning niet veel later aan een derde partij, waardoor nakoming van de koopovereenkomst met de vastgoedhandelaar ook niet langer mogelijk is.

    Schriftelijksheidsvereiste geldt niet voor particuliere verkoper

    Verkopers stellen zich op het standpunt dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat de koopovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd. Indien de koper een niet-particulier is (omdat deze handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf), dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet, aldus het Hof. Dat de verkoper wel een particulier (consument) is maakt dit niet anders.

    Het Hof vervolgt:

    De enkele omstandigheid dat een particulier die een woning verkoopt aan een professionele vastgoedhandelaar eveneens behoefte kan hebben aan een zekere bescherming tegen onbezonnen acties, is onvoldoende grond voor het aannemen van een buitenwettelijke nietigheidsgrond. Bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel tot invoering van het schriftelijkheidsvereiste is uitdrukkelijk van gedachten gewisseld over de wenselijkheid van bescherming van de particuliere verkoper. In antwoord op vragen heeft de minister hierover het volgende opgemerkt (Kamerstukken II 2000/01, 23 095, nr. 10):

    De behoefte van de consument-verkoper van een woning aan bescherming is veel kleiner dan die van de consument-koper van een woning. De verkoper zal doorgaans minder behoefte hebben aan het raadplegen van deskundigen dan de koper, omdat de verkoper beter dan de koper op de hoogte is van de toestand van de woning, zowel in juridisch als in feitelijk opzicht. Voor zover de verkoper (…) wel de behoefte aan deskundigenraadpleging mocht hebben, kan hij zulks reeds doen voordat hij zijn woning te koop aanbiedt. Een door de wet gewaarborgde mogelijkheid daartoe acht ik niet noodzakelijk.

    Een en ander neemt niet weg dat behalve de vraag hoe de consument-koper van een woning dient te worden beschermd ook de vraag of, en zo ja hoe, de consument-verkoper van een woning dient te worden beschermd, een vraag van rechtspolitieke aard is. Geoordeeld is dat met bescherming van de koper in beginsel dient te worden volstaan. Behalve op de hiervoor genoemde gronden berust dit oordeel op de wens, terughoudendheid te betrachten bij inmenging in het marktproces.

    Zonder solide juridische basis kan het hof de in de wet gemaakte rechtspolitieke keuze niet overdoen.

    Schadevergoeding gemiste winst uit doorverkoop en matiging wegens schending zorgplicht

    Koper (VDN) vordert schadevergoeding, bestaande uit de gemiste winst uit doorverkoop. Deze vordering wordt toegewezen, maar het bedrag wordt gematigd, omdat de vastgoedhandelaar als professionele partij niet heeft voldaan aan zijn zorgplicht. Het Hof:

    VDN is immers een zeer ervaren vastgoedhandelaar. Zij dient in het oog te houden dat de particulieren met wie zij handelt, over het algemeen slechts enkele malen in hun leven transacties aangaan met een dergelijk financieel belang en daarin dus niet ervaren zijn, terwijl de consequenties van een vergissing ingrijpend kunnen zijn. Onder de geschetste omstandigheden had dan ook van haar mogen worden verwacht dat zij [geïntimeerden] had gewezen op de noodzaak van een voldoende financiële dekking en hun een ruimere bedenktijd had gegund. Een termijn die op vrijdagmiddag begon en in het weekend afliep maakte het in feite onmogelijk financieel advies in te winnen of te overleggen met de bank. [geïntimeerden] hadden dan wel zelf te kennen gegeven dat zij haast hadden met de verkoop, maar een paar dagen extra voor dat doel waren bepaald nodig. VDN stelt dat zij een zo korte acceptatietermijn hanteert omdat zij niet te veel koopaanbiedingen tegelijkertijd wil hebben lopen, maar dat argument is evident ondeugdelijk, aangezien zij zich het recht van definitieve goedkeuring heeft voorbehouden. Het feit dat VDN zichzelf niet onvoorwaardelijk heeft willen binden, maakt het extra moeilijk te accepteren dat zij dat wel binnen een paar weekenddagen van particulieren als [geïntimeerden] verwacht.

    Het hiervoor overwogene tegen elkaar afwegende is het hof van oordeel dat de rechtbank de gevorderde schadevergoeding terecht fors heeft gematigd. Toewijzing van het volledige bedrag zou in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zijn. De door VDN gemaakte, maar niet gevorderde incassokosten vallen weg tegen de kosten die VDN zich heeft bespaard doordat zij de woning niet heeft hoeven doorverkopen. Van de door VDN geleden schade, de misgelopen winst van de verkooptransactie, acht het hof een kwart, dat is afgerond € 12.000,= toewijsbaar. Een dergelijk bedrag aan schadevergoeding doet, mede de onderlinge verhoudingen in aanmerking genomen, recht aan de vaststelling dat beide partijen niet op de juiste wijze zaken hebben gedaan.

    Conclusie

    Zowel particulieren als vastgoedhandelaren kunnen lessen trekken uit dit arrest.  Particuliere verkopers doen er verstandig aan zich tijdig (vooraf) te laten informeren over de waarde van hun eigendom en de financiële gevolgen van de wijze van verkoop. Vastgoed professionals dienen zich bewust te zijn van de op hen rustende zorgplicht wanneer zij zaken doen met  particulieren, bijvoorbeeld door het hanteren van redelijke bedenktermijnen, waardoor de particuliere contractspartij voldoende gelegenheid heeft om financieel advies in te winnen.

     

    Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op!