Tag Archief van: nietig

Besluit VVE tot verhoging periodieke bijdrage is nietig

/in /door

De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft op 10 oktober 2025 uitspraak gedaan in de onderstaande VVE zaak terzake het besluit tot verhoging van de servicekosten en eenmalige bijdrage aan het reservefonds.

Bij notariële akte van 31 januari 2003 (hierna: de Splitsingsakte) is het gebouw aan de [locatie] gesplitst in vier appartementsrechten (indexnummers A-1 tot en met A-4).

Bij deze akte is het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 (hierna: het Modelreglement) met wijzigingen en aanvullingen van toepassing verklaard (hierna: het Splitsingsreglement) en de VvE opgericht. Het totaal aantal stemmen in de vergadering van eigenaars bedraagt vijf. In het Splitsingsreglement staat onder meer:

Artikel 4

1. Na afloop van elk boekjaar, dat gelijk is aan het kalenderjaar wordt door het bestuur een exploitatierekening over dat boekjaar opgesteld en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. Deze exploitatierekening omvat enerzijds de baten en anderzijds de lasten over dat boekjaar, waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten onderhoudskosten die op meer jaren betrekking hebben, inbegrepen noodzakelijke vernieuwingen. Zo tot vorming van een reservefonds als bedoeld in artikel 32 eerste lid is besloten, wordt onder de lasten begrepen een telkenjare door de vergadering vast te stellen bedrag ten behoeve van een zodanig reservefonds.

(…)

Artikel 5

1. Van de gezamenlijke schulden en kosten – waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten kosten als bedoeld in artikel 4 eerste lid – wordt jaarlijks door het bestuur een begroting voor het aangevangen of het komend boekjaar ontworpen en aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. Deze vergadering stelt de begroting vast.

2. Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag, dat bij wijze van voorschotbijdragen door de eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere eigenaar daarin, vastgesteld met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid.

De eigenaars zijn verplicht met ingang van een door het bestuur te bepalen datum maandelijks één/twaalfde van het bedoelde aandeel aan de vereniging te voldoen.

Artikel 32

1. Er zullen bestemming-reserves worden gevormd voor de bekostiging van het periodiek onderhoud van het gehele gebouw, de vervanging van daken en het periodieke schilderwerk. (…) De bijdragen tot het reservefonds worden gerekend tot de gezamenlijke schulden en kosten als bedoeld in artikel 5 eerste lid.

(…)

Artikel 37

1. Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.

Het geschil

De gedaagde appartementseigenaar is eigenaar van het appartement aan de [adres 1] met indexnummer A-4. gedaagde heeft een breukdeel van 2/5 in de gemeenschap en 2 stemmen in de vergadering van eigenaars (in totaal zijn er 5 stemmen uit te brengen). Er heeft een VVE vergadering plaatsgevonden waarbij twee eigenaren aanwezig waren, gedaagde was niet aanwezig en de andere afwezige eigenaar heeft een volmacht afgegeven. Met meerderheid van stemmen zijn de volgende twee besluiten genomen:

1. Eenmalige bijdrage VvE reserves

[naam 3] geeft aan dat [naam 1] heeft aangegeven EUR 5000 te hebben geleend aan de VvE. Derhalve heeft de VvE op dit moment een negatief vermogen. Om dit recht te trekken is een eenmalige bijdrage van alle eigenaren nodig, uiterlijk voor 31 December. Deze bijdrage bedraagt EUR 1000 (…) voor [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] en EUR 2000 voor [adres 1] .

(…)

Het punt wordt in stemming gebracht. Voor: 3 ( [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] ). Tegen: geen. Het punt is aangenomen.

2. Verhoging periodieke bijdrage

Beide aanwezige eigenaren zijn het eens met het voorgestelde bedrag van EUR 180 per appartementsrecht. [naam 2] stelt dat het bedrag op een later moment eventueel herzien kan worden, wanneer de VvE voldoende reserves heeft. De verhoging zal per 1 Januari ingaan.

De gedaagde appartementseigenaar weger de eenmalige verhoging, alsmede de verhoging van het maandelijkse voorschot te betalen. De VVE besluit om een incassoprocedure te starten en vordert betaling. De appartementseigenaar voert verweer en vordert in reconventie (onder andere) verklaring voor recht dat de besluiten nietig zijn.

Juridisch kader
In de systematiek van het VvE-recht neemt de vergadering van eigenaars met – in beginsel – meerderheid van stemmen de besluiten.
Deze besluiten kunnen vervolgens achteraf worden getoetst. Uit artikel 5:124 BW volgt dat op besluiten van de VvE de artikelen 2:14 BW en 2:15 BW van toepassing zijn. Op grond van artikel 2:14 BW is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Op grond van artikel 5:129 lid 1 BW wordt de akte van splitsing voor de toepassing van artikel 2:14 BW gelijkgesteld met de statuten.

Op grond van artikel 2:15 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of strijd met een reglement. Op grond van artikel 2:15 lid 3 sub a BW kan iemand die een redelijk belang heeft bij de naleving van de verplichting die niet is nagekomen, vernietiging vorderen.

Geschillen over de nietigheid van besluiten in de zin van artikel 2:14 BW moeten in een dagvaardingsprocedure bij de rechtbank aan de orde worden gesteld. Ter afwering van een vordering die ingesteld is bij de kantonrechter kan ook verwerend een beroep op nietigheid worden gedaan (vgl. ECLI:NL:HR:2013:BY2640). In dit geval is sprake van een incassovordering op basis van een VvE–besluit in conventie en een vordering tot nietigverklaring van ditzelfde VvE–besluit (en andere besluiten) in reconventie. In lijn met de hiervoor bedoelde jurisprudentie zal om proceseconomische redenen en ter voorkoming van het voeren van twee procedures over het hetzelfde besluit in deze procedure ook op het beroep op nietigheid worden beslist.

 

Oordeel rechtbank
De besluiten van 9 december 2022 van de vergadering van eigenaars tot verhoging van de periodieke bijdrage en de eenmalige extra bijdrage aan het reservefonds vormen de grondslag voor de vordering van de VvE. Als meest verstrekkende verweer heeft [gedaagde] aangevoerd dat deze besluiten nietig zijn, omdat deze in strijd met onder meer de artikelen 4 en 5 van het Splitsingsreglement zijn genomen. Dit verweer slaagt.
Op grond van artikel 5 van het Splitsingsreglement moet de vergadering van eigenaars jaarlijks een begroting vaststellen. Daarbij moet de VvE ook het bedrag bepalen dat de eigenaars bij wijze van voorschot verschuldigd zijn, met inachtneming van ieders aandeel daarin. Ook de bijdrage aan het reservefonds wordt, gelet op artikel 32 lid 1 Splitsingsreglement, gebaseerd op de jaarlijkse begroting. De VvE heeft onvoldoende gemotiveerd dat de besluiten tot verhoging van de periodieke bijdrage en de extra bijdrage aan het reservefonds zijn gebaseerd op een door de vergadering van de VvE vastgestelde begroting. De verwijzing naar de notulen van de VvE-vergadering van 9 december 2022 is daarvoor niet genoeg. Daaruit blijkt niet dat er een begroting is vastgesteld, terwijl dit wel is vereist. Hierbij komt dat de huidige bestuurder van de VvE op de zitting desgevraagd heeft verklaard dat het zou kunnen dat er destijds geen begroting was en niet te weten waarop het bedrag van € 180,- is gebaseerd. De kantonrechter oordeelt daarom dat (als onvoldoende betwist) vaststaat dat er destijds geen begroting aan deze besluiten ten grondslag heeft gelegen. De besluiten tot verhoging van de periodieke bijdrage en de extra bijdrage aan het reservefonds voldoen dus niet aan de formele vereisten in het Splitsingsreglement en zijn dus nietig. Dit betekent dat de VvE geen aanspraak kan maken op betaling van de door haar gevorderde hoofdsom en daarmee ook niet op betaling van buitengerechtelijke kosten en de opslag op grond van het Splitsingsreglement.
Proceskosten VVE
Gedaagde appartementseigenaar heeft nog verzocht te bepalen dat zij niet hoeft mee te betalen aan de juridische kosten van de VvE. Volgens het Splitsingsreglement vallen gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten onder gemeenschappelijke schulden en kosten. De interne draagplicht van [gedaagde] in de door de VvE gemaakte kosten voor deze procedure volgt uit het Splitsingsreglement. Niet gesteld of gebleken is dat in het Splitsingsreglement een uitzondering is opgenomen voor het geval een eigenaar tegen de VvE een procedure voert, ook niet als het gaat om een proceskostenveroordeling ten gunste van de eigenaar. Er is ook geen wettelijke regel die meebrengt dat een eigenaar van zijn interne draagplicht in een door de VvE in verband met een gerechtelijke procedure gemaakte kosten is ontheven. Ook is niet gesteld dat (en, zo ja, waarom) van een zodanige uitzonderlijke situatie sprake is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de VvE [gedaagde] in dit geval aan haar interne draagplicht houdt. De kantonrechter wijst het verzoek van [gedaagde] daarom af.
Heeft u vragen over besluiten van de VVE over de (verhoging van de) voorschotbijdrage of van de bijdrage aan het reservefonds, neem dan contact met ons op.
Voor de volledige uitspraak klikt u hier 

VVE recht: nietig of vernietigbaar besluit

/in , /door

Een besluit van de VVE kan nietig en vernietigbaar zijn. Het gevolg van een nietig besluit is anders dan van een vernietigbaar besluit. Ook  verschillen de mogelijkheden om op te treden tegen een nietig en vernietigbaar besluit.

 

Wettelijke mogelijkheden voor appartementseigenaren/belanghebbenden op te komen tegen VVE besluiten

In de wet is voorzien in mogelijkheden om tegen een besluit van de VVE op te komen. Ten eerste kun je de nietigheid van en besluit inroepen bij de kantonrechter. Ten tweede art. 5:130 BW, op grond waarvan je als appartementseigenaar binnen één maand na de dag waarop je van het besluit kennis hebt genomen of had kunnen nemen om vernietiging van dit besluit kan vragen bij de kantonrechter. Tot slot kan op grond van art. 5:121 BW om zogenaamde ‘vervangende machtiging’ verzocht worden bij de kantonrechter. Voor een vervangene machtiging geldt geen termijn.

Nietig besluit

Een nietig besluit is een besluit dat in strijd is met de wet of de splitsingsakte en het Modelreglement. Besluiten waartoe de VvE niet beslissingsbevoegd is zijn ook nietig. Een nietig besluit wordt geacht niet te bestaan, dit neemt niet weg dat er in de praktijk toch uitvoering kan worden gegeven aan een nietig besluit. Dan kan een lid van de VVE het bestuur aanschrijven en kennisgeven van de nietigheid van het besluit, met het verzoek niet tot uitvoering over te gaan. Indien dat geen effect heeft, dan kan in een dagvaardingsprocedure de nietigheid van een besluit worden ingeroepen bij de rechter.

Vernietigbaar besluit

Een besluit van (een orgaan van) de VvE is vernietigbaar wanneer dat is genomen in strijd met een wettelijke bepaling of met een bepaling uit de splitsingsakte, die de totstandkoming van besluiten regelt. Ook zijn vernietigbaar besluiten die zijn genomen in strijd met een reglement. Tot slot zijn besluiten vernietigbaar die genomen zijn in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Er is sprake van strijd met de redelijkheid en billijkheid indien de VvE bij een redelijke afweging van alle betrokken belangen het besluit niet had kunnen nemen. Dit is een ruim criterium waar veel situaties onder kunnen vallen. Denk aan een besluit dat genomen is terwijl het niet op de agenda stond, of indien de vergadering niet op de juiste wijze bijeengeroepen is.

Verder valt te denken valt aan besluiten die zijn genomen:

  • door misbruik van meerderheidsmacht;
  • in strijd met het huishoudelijk reglement;
  • terwijl die financieel (aantoonbaar) onhaalbaar zijn.

Korte termijn voor vernietiging

Vernietiging van een VvE besluit vindt plaats op verzoek van een belanghebbende bij de kantonrechter. Belangrijk is dat u snel in actie komt want het verzoek moet worden gedaan uiterlijk binnen één maand nadat het besluit is genomen of de belanghebbende daarmee bekend is geworden. De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 21 juni 2019 (HR 21 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022) duidelijkheid gegeven over de vraag wanneer voornoemde termijn van een maand begint te lopen. Dit hangt af van de omstandigheden van het geval. Indien de verzoeker waartegen het besluit is genomen aanwezig was bij de algemene leden vergadering waarbij het besluit werd genomen, dan begint de termijn direct na de vergadering te lopen. Echter, indien het bijvoorbeeld gebruikelijk is dat besluiten per mail worden verspreid, dan vangt de termijn aan vanaf deze bekendmaking heeft plaatsgevonden.

Om termijnoverschrijding te voorkomen is het raadzaam om te tellen vanaf de dag van de vergadering.

 

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dat contact met mij op.

VVE recht: extra bijdrage

/in , /door

Binnen de VVE besluit de algemene ledenvergadering (ALV) over het gebouw, zoals wijzigingen van het gebouw en onderhoud van het gebouw. In de akte van splitsing en het Modelreglement is bepaald welke opkomst minimaal is vereist om een rechtsgeldig besluit te nemen en wat de vereiste meerderheid is. De standaard vereiste meerderheid van stemmen is een zogenaamde ‘volstrekte meerderheid’, dat betekent meer dan de helft van de totaal uitgebrachte stemmen.

Besluit tot uitgaven buiten het gebruikelijke onderhoud

Voor uitgaven die niet onder de normale onderhoudskosten kunnen worden gebracht geldt in de regel een verhoogde opkomst (ook wel quorum genoemd) dan het standaard quorum en een verzwaarde meerderheid van stemmen. Er wordt in het Modelreglement gesproken van een ‘gekwalificeerde meerderheid van stemmen’, ik verwijs naar artikel 38 Modelreglement 1992, artikel 52 Modelreglement 2006 en artikel 56 Modelreglement 2017. Met een gekwalificeerde meerderheid wordt een opkomst van 2/3 van alle stemgerechtigden bedoeld, waarvan vervolgens 2/3 voor het besluit moet stemmen om het besluit aan te nemen.

Nietig en vernietigbaar besluit

Een besluit van de ALV kan nietig zijn, dat betekent dat het besluit nooit heeft bestaan. Er is sprake van een nietig is sprake wanneer het besluit in strijd met de wet of de de statuten (de akte van splitsing en het Modelreglement) is genomen. Een voorbeeld van een nietig besluit is een besluit dat tot stand is gekomen in strijd met voorschriften voor een geldig besluit op grond van de akte van splitsing, bijvoorbeeld wanneer de vereiste gekwalificeerde meerderheid ontbreekt. In dat geval is het besluit nooit geldig geweest.

In andere gevallen kan iedere eigenaar die tegen een bepaald besluit is. dat besluit binnen 1 maand aanvechten (vernietigen) bij de kantonrechter. Dat kan wanneer het besluit in strijd is met de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid. In dat geval wordt een geldig besluit langs de weg van de vernietiging alsnog ongeldig. Lees dit artikel voor meer informatie over de nietigheid en vernietiging van een besluit van een (orgaan) van de VvE.

Besluit tot extra VVE bijdrage

De ALV kan besluiten tot het doen van een extra uitgave (die valt buiten het dagelijks onderhoud), zoals het installeren van een nieuwe installatie of laten uitvoeren van een bijzonder (reparatie-)werk aan het gebouw. In sommige gevallen dienen de eigenaren daar een extra bijdrage voor te voldoen, die verplichting tot het voldoen van en extra bijdrage wordt bij besluit van de ALV vastgesteld. In de praktijk wordt wel de vraag gesteld of alle  eigenaren dezelfde extra bijdrage dienen te voldoen of dat de hoogte van de extra bijdrage dient te worden vastgesteld op grond van het breukdeel van iedere eigenaar in de eigendom van het gebouw. Het Modelreglement van 1973 en 1992 leidt op dit punt regelmatig tot discussie, in deze reglementen is bepaald dat ‘ de eigenaar die van een zodanige maatregel geen voordeel trekt. niet verplicht is in de kosten hiervan bij te dragen’.

Kunnen bepaalde leden op grond van de bovengenoemde regel met succes betogen dat zij niet verplicht kunnen worden of zijn om een extra bijdrage te voldoen? En wanneer is er  precies sprake van (geen) voordeel bij een bepaalde maatregel?

Het Modelreglement geeft geen antwoord op deze vragen, op grond van de rechtspraak kan op dit punt de volgende hoofdregel worden afgeleid:

Indien de installatie een gemeenschappelijk karakter heeft, dan kunnen leden zich op grond van deze bepaling niet tegen de daarvoor benodigde extra bijdrage verzetten. Ieder lid geniet volgens een arrest van het Gerechtshof Den Bosch immers voordeel van een verbetering van het gebouw. In het geval van een verduurzamingsmaatregel geldt naar verwachting eveneens de verplichting tot het doen van een extra bijdrage voor alle leden.

Het voorgaande laat onverlet dat iedere eigenaar een besluit altijd kan voorleggen aan de kantonrechter, om het besluit te laten toetsen op redelijkheid en mogelijk met succes te laten vernietigen.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met mij op.

Opvolgende (tijdelijke) huurovereenkomst kwalificeert als een voortzetting voor onbepaalde tijd

/in , , /door

Uitspraak rechtbank Den Haag 4 augustus 2020

Regelmatig krijg ik vragen over de kwalificatie van een opvolgende huurovereenkomst: of dat een zelfstandige nieuwe huurovereenkomst betreft of een voortzetting van de voorgaande. Bij de rechtbank Den Haag speelde ook een dergelijke kwestie, het ging om het volgende.

De zaak

De verhuurder heeft het appartement in 2011 als woonruimte verhuurd aan huurder 1 en huurder 2. Over de duur van de huur staat in de overeenkomst dat deze is aangegaan voor 12 maanden, lopende tot en met 31 mei 2012. Na het verstrijken van deze termijn loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.

Huurder 2 heeft de huur bij verhuurder in mei 2018 opgezegd en het appartement in 2018 verlaten. Verhuurder en huurder 1 hebben op 5 juli 2018 een nieuwe huurovereenkomst ondertekend. Over de duur van de huur staat in deze overeenkomst:

3. Duur en beëindiging van de huur

a. Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van 1 jaar, ingaande van 01 augustus 2018 en eindigt derhalve op 31 augustus 2019.

Gedurende deze periode kan de huurder de overeenkomst tussentijds niet opzeggen.

b. Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen.
Indien in 3a een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 19 van de algemene bepalingen.

Verhuurder heeft huurder 1 aangezegd dat deze (tweede) huurovereenkomst niet wordt verlengd.

Beoordeling

Tot 1 juli 2016 was het verhuurders niet toegestaan woonruimte tijdelijk te verhuren. Het was wel gangbare praktijk dat verhuurders een minimumcontractsduur in huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd opnamen. Zij hadden daar belang bij om te voorkomen dat de huurder snel weer zou vertrekken, wat tot nodeloze administratie en kosten zou leiden. De huurder had door de minimumcontractsduur ook de zekerheid dat de kosten van inrichting en verhuizing konden worden ‘terugverdiend’. In dit licht moeten bepaling 3.1 en 3.2 van de eerste huurovereenkomst worden gelezen. In 2011 was het immers nog niet toegestaan een huurovereenkomst voor woonruimte voor bepaalde tijd te sluiten.

Bij de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is dat veranderd. Per 1 juli 2016 is het mogelijk geworden om zelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren en wel voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar (artikel 7:271 lid 1 BW). Bij een tijdelijk huurcontract mag de huurder tussentijds opzeggen. Tijdelijke verhuur is eenmaal mogelijk. Wordt de tijdelijke huurovereenkomst verlengd of wordt aansluitend een tweede tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde huurder gesloten, dan geldt als overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Taalkundige uitleg huurovereenkomst

Uit de tekst van de tweede huurovereenkomst volgt dat verhuurder heeft gekozen voor optie 2 van het standaard ROZ huurovereenkomst woonruimte model, te weten een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. Hij heeft wel de tekst ten opzichte van het model zodanig gewijzigd dat de verhuurder mag opzeggen, maar blijven staan is dat de huurster niet mag opzeggen. Bij tijdelijke verhuur voor bepaalde tijd is een bepaling dat de huurder niet mag opzeggen juist niet toegestaan. Deze bepaling past dus niet bij optie 3 (tijdelijke huur), maar wel bij optie 2 (huur met een minimumduur). Daarom leidt de kantonrechter uit de tekst van de overeenkomst af dat partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur hebben gesloten.

Bedoeling van partijen

Nu is het zo dat niet alleen de tekst van een overeenkomst bepalend is voor de uitleg daarvan. Ook de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de overeenkomst mochten toekennen en wat zij in dat kader redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten is van belang. Huurder 1 heeft uitgelegd dat zij er steeds van uitging dat het ging om een verlenging van de eerdere overeenkomst, dat het verschil alleen was dat de overeenkomst op haar naam kwam en dat alleen daarom een nieuwe overeenkomst moest worden gesloten. Volgens verhuurder is juist uitdrukkelijk besproken dat het ging om een nieuwe overeenkomst die na één jaar zou eindigen en stemde huurder 1 daarmee in. Partijen verschillen dus van mening over wat bedoeld was met de nieuwe overeenkomst. Omdat verhuurder zich erop beroept dat een overeenkomst voor bepaalde tijd is overeengekomen, zou hij moeten bewijzen dat dit uitdrukkelijk is besproken.

De kantonrechter zal hem echter niet toelaten tot het leveren van bewijs voor zijn stellingen. Voor de uitkomst van de zaak maakt het namelijk niet uit of verhuurder het bewijs levert of niet.

Artikel 7:271 lid 1 BW duur van het opvolgende contract nietig

Ook als hij zou bewijzen dat partijen hebben afgesproken dat het een huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van één jaar zou zijn, zou de kantonrechter zijn vordering tot ontruiming afwijzen. In dit geval is het namelijk geen nieuwe huurovereenkomst tussen partijen gesloten, maar hadden zij al zeven jaar een relatie als huurder en verhuurder. Huurder 1 had op grond van de eerste overeenkomst al recht op huurbescherming. De wetgever heeft het ongewenst gevonden dat na een tijdelijk huurcontract met betrekking tot dezelfde woning tussen dezelfde partijen opnieuw een tijdelijk contract kan worden afgesloten. Als dat toch gebeurt, is zo’n opvolgend contract wat de contractsduur betreft nietig (artikel 7:271 lid 1 en lid 7 BW). De achterliggende gedachte hiervan is dat bij woningen huur voor onbepaalde tijd het uitgangspunt is en dat slechts bij uitzondering huur voor bepaalde tijd wordt toegestaan.

Als een tijdelijk huurcontract na een tijdelijk huurcontract niet is toegestaan, is een tijdelijk contract na een contract met onbepaalde duur tussen dezelfde contractspartijen al helemaal niet toegestaan. In dit geval is het verschil tussen de eerste overeenkomst en de tweede overeenkomst dat bij de eerste overeenkomst twee huurders contractspartij waren en bij de tweede maar één. Zoals verhuurder zelf ook aanvoert, is de eerste overeenkomst door de opzegging door de medehuurster van huurder 1 niet geëindigd. Dan hadden beide huursters moeten opzeggen. Na de opzegging door huurder 2 was het aan verhuurder of hij accepteerde dat hij met één huurster verder ging. Dat heeft hij kennelijk gedaan door vervolgens alleen met huurder 1 afspraken te maken.

Onder omstandigheden geen voortzetting maar een nieuwe huurovereenkomst

Onder omstandigheden is het denkbaar dat dit niet gezien wordt als een voortzetting van de huur, maar als een geheel nieuwe overeenkomst (die dan eventueel ook tijdelijk zou kunnen zijn). Dit zou het geval kunnen zijn als de verhuurder het eigenlijk niet acceptabel vindt om verder te gaan met de achterblijvende huurder, bijvoorbeeld omdat deze onvoldoende financiële draagkracht heeft, maar de verhuurder wel bereid is om de achterblijvende huurder kortdurend een kans te geven. In zo’n geval moet dan wel uitdrukkelijk besproken worden dat de verhuurder in beginsel niet bereid is de overblijvende huurder als enige huurder te accepteren. Dan kunnen de huurders er immers nog voor kiezen formeel beiden als huurder aansprakelijk te blijven en de oorspronkelijke huur, mèt huurbescherming, voort te zetten.

Verhuurder heeft in dit geval niet aangevoerd dat hij dit kenbaar heeft gemaakt. Integendeel, niets wijst erop dat hij niet bereid was met huurder 1 als achterblijvende huurder verder te gaan. Dan past het niet om een tijdelijk huurcontract te sluiten en geldt de hoofdregel van nietigheid van de contractsduur. Ook hierom is de tweede overeenkomst een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

 

Heeft u vragen over (de duur van) uw huurovereenkomst en of u huurbescherming toekomt, neem dan contact met mij op. Dan denk ik met u mee!