Tag Archief van: ontruiming

Aansprakelijkheid verhuurder voor inboedel huurder bij gedwongen ontruiming

Op grond van een vonnis waarbij een huurder is veroordeeld om de huurwoning te ontruimen, is de deurwaarder bevoegd om de woning te betreden en de inboedel van de huurder te verwijderen. In de praktijk betekent een ontruiming dat de inboedel aan de openbare weg wordt geplaatst en (vrijwel direct) door een (verhuis-)bedrijf zal worden afgevoerd en vernietigd. Bij de ontruiming zijn ook een officier van justitie en een slotenmaker aanwezig.

Zorgvuldigheid is vereist

Ook al is de ontruiming rechtmatig, toch neemt dit niet weg dat de verhuurder en de deurwaarder daarbij de nodige zorgvuldigheid in acht moeten te nemen. Zij dienen rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van huurder en er zorg voor te dragen dat de ontruiming zorgvuldig verloopt. Slechts wanneer de huurder schade lijdt die het gevolg is van een onzorgvuldige ontruiming, dan kan huurder aanspraak maken op schadevergoeding.

Aanzegging ontruiming

De datum en het tijdstip van de ontruiming dienen op voorhand aan de huurder bekend te worden gemaakt, in de zogenaamde aanzegging van de ontruiming. Wanneer de huurder naar aanleiding van deze aanzegging nalaat om zelf actie te ondernemen om zijn inboedel elders onder te brengen, dan zal verhuurder zich over de inboedel ontfermen.

Zaakwaarneming

De verhuurder treedt dan op als zaakwaarnemer, waarbij hij verplicht is de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen. Als de huurder ondanks de zorgvuldigheid van verhuurder schade lijdt, dan komt deze voor zijn eigen rekening en risico, omdat daarvoor een rechtvaardigingsgrond bestaat ( het ontruimingsvonnis). https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHDHA:2018:224

Zoals opgemerkt kan de huurder alleen in het geval van schade als gevolg van een onzorgvuldige ontruiming aanspraak maken op schadevergoeding.

In de wet is bepaald dat de kosten van de opslag (van de zaakwaarneming) voor rekening van huurder komen. Na verloop van een redelijke termijn en het uitblijven van betaling van de opslagkosten door de huurder, is de verhuurder bevoegd om de zaakwaarneming te beëindigen en de inboedel alsnog te laten vernietigen.

Afstand van inboedel

De verhuurder mag er niet zonder meer van uitgaan dat de huurder afstand heeft gedaan van zijn  inboedel wanneer deze de woning niet vrijwillig heeft ontruimd. Voor het kennelijk prijsgeven van een goed is het enkele stilzitten namelijk onvoldoende.

Daarom is zowel in het veel gebruikte ROZ-model als in de algemene huurbepalingen van veel woningcorporaties opgenomen dat de huurder die zaken in het gehuurde achterlaat bij het verlaten van het gehuurde, geacht wordt hiervan afstand te doen. De verhuurder behoudt zich daarbij het recht voor om de zaken te doen verwijderen en/of vernietigen, zonder dat er een bewaarplicht op hem rust.

Een dergelijke bepaling ontslaat de verhuurder van een bewaarplicht, hetgeen wordt bevestigd door het Hof Amsterdam, dat heeft geoordeeld dat als uitgangspunt bij de ontruiming van een woning heeft te gelden dat goederen die van de voormalige huurder zijn, in beginsel niet mogen worden weggegooid, tenzij deze kennelijk waardeloos zijn (1) of de huurder er afstand van heeft gedaan (2).

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHAMS:2010:BO7256:

In de praktijk wordt wel aangenomen dat indien de achter gebleven huisraad niet meer waard is dan de opslagkosten voor 13 weken, dat deze kan worden vernietigd.

Voorkom aansprakelijkheid

Om aansprakelijkheid wegens onbehoorlijke zaakwaarneming te voorkomen is het aan te raden om in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst een bepaling op te nemen dat de huurder bij het einde van de huurovereenkomst afstand doet van de spullen die zich na het einde van de huurovereenkomst nog in het gehuurde bevinden en dat verhuurder deze kan afvoeren zonder dat er een bewaarplicht op verhuurder rust. Houdt ook in dat geval in gedachten dat waardevolle spullen van de huurder niet lichtvaardig mogen worden vernietigd. Om bewijsproblemen te voorkomen verdient het aanbeveling om ter gelegenheid van de ontruiming foto’s te nemen van de aangetroffen zaken en deze goed te documenteren, bijvoorbeeld door een door de deurwaarder op te maken proces-verbaal.

Het verdient daarnaast op grond van rechtspraak aanbeveling om reeds in de aanzegging van de ontruiming  te wijzen op het gevolg van de ontruiming, namelijk dat de inboedel aan de openbare weg zal worden geplaats ter afvoering en vernietiging. In een zaak waarin huurder daar pas tijdens de feitelijke ontruiming op was gewezen, werd de verhuurder aansprakelijk gehouden voor een deel van de dientengevolge door de huurder geleden schade.

Heeft u vragen over gedwongen ontruiming, neem dan vrijblijvend contact met ons op.

 

 

Incasso kort geding

Wanneer een huurder ondanks aanmaningen weigert de huur te voldoen, dan kan een incasso kort geding uitkomst bieden. In een incasso kort geding bij de rechtbank kunt u naast betaling van de openstaande vorderingen, ook ontruiming van het gehuurde vorderen. Een incasso kort geding is een relatief snelle en makkelijke manier om uw vordering door een rechter te laten vaststellen, waarna u kunt overgaan tot het incasseren daarvan.

Een incasso kort geding is in principe alleen geschikt voor betrekkelijk eenvoudige zaken, waarin de vorderingen niet (kunnen) worden betwist en wordt verwacht dat  de wederpartij niet zal verschijnen.

Laatste aanmaning

Van belang is wel dat vóórdat de dagvaarding door de deurwaarder wordt uitgebracht, eerst nog een sommatie aan huurder wordt gestuurd, per aangetekende post of deurwaardersexploot. Bij deze sommatie dient de (concept) kort geding dagvaarding als bijlage te worden meegezonden, met vermelding van de datum en tijdstip van de zitting.

Een voorlopig oordeel, vooruitlopend op het oordeel in de bodemprocedure

Wil een vordering in kort geding kunnen worden toegewezen, dan dient de vordering voldoende aannemelijk te zijn. Voldoende aannemelijk betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten is dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen. Het oordeel in kort geding is namelijk een voorlopig oordeel, de kort geding rechter oordeelt vooruitlopend op het oordeel van de rechter in een bodemprocedure. Alleen indien de kort geding rechter het voldoende aannemelijk acht dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden, zal hij de ontruiming toewijzen.

Zitting

Hoe ziet de zitting van een incasso kort geding eruit? De gang van zaken wordt mede bepaald door de aan- of afwezigheid van de huurder (gedaagde partij). Komt de huurder niet opdagen, dan worden de vorderingen meestal toegewezen, mits is voldaan aan de formele eisen en de vorderingen de rechter als juist voorkomen. Een vonnis waarbij de vorderingen worden toegewezen en de gedaagde partij niet aanwezig was, wordt een verstekvonnis genoemd

Verschijnt de gedaagde partij wel ter zitting, dan kan het gebeuren dat de rechter de zitting verplaatst naar een andere datum, zodat de huurder dan inhoudelijk verweer kan voeren. Partijen kunnen er echter ook voor kiezen om een regeling te treffen.

 

Kampt u met niet-betalende huurders, neemt u dan contact op. Groos Advocatuur heeft jarenlange ervaring in het huurrecht en met de incasso van huurpenningen.