Tag Archief van: verkoop

Verkoop recreatiewoning beschikt niet over eigenschappen voor ‘normaal gebruik’

/in , , , /door

Kern van de zaak

Op 31 januari 2024 heeft de rechtbank Gelderland geoordeeld over de vraag of de verkochte recreatiewoning geschikt was voor ‘normaal gebruik’. De koopovereenkomst is gebaseerd op de NVM-koopovereenkomst (model 2021).

De recreatiewoning is gekocht door een rechtspersoon (een BV).

De rechtbank heeft geoordeeld dat de woning niet beschikte over de eigenschappen die voor een normaal gebruik daarvan nodig waren. Verkoper is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Koopovereenkomst is rechtsgeldig door koper ontbonden. Verkoper is de contractuele boete verschuldigd. Wel matiging van de boete. De door verkoper ingestelde tegenvordering tot betaling van de contractuele boete door koper wegens niet afnemen van de woning is afgewezen.

Feiten

In de vragenlijst die onderdeel is van de koopovereenkomst hebben verkopers bij de vragen 15 en 16 vermeld dat geen toestemming/goedkeuring van derden is vereist voor verkoop van de woning en voorts dat er geen Vereniging van Eigenaren in de zin van het appartementsrecht is, maar wel een ‘VVE volgens 2BW cq een gewone vereniging, VVE’. De VVE waaraan verkopers in de vragenlijst refereren betreft de “Vereniging van Eigenaars van het recreatiepark Het Kerkeland”. Vereniging Kerkeland beheert recreatiepark het Kerkeland en is ook eigenaar van onder meer de wegen en paden op het park. De leden van Vereniging Kerkeland mogen op grond van hun lidmaatschap van de wegen en paden op het park gebruik maken.

In de statuten van Vereniging Kerkeland staat:

“Het lidmaatschap en de daaraan verbonden rechten en verplichtingen

Artikel 4.

1. Leden van de vereniging zijn de eigenaars van recreatiewoonverblijven in het recreatiepark “Het Kerkeland.” (…)

3. De uit het lidmaatschap voortvloeiende rechten zijn vatbaar voor vervreemding (…) tezamen met het recreatiewoonverblijf, met dien verstande dat voor vervreemding voorafgaande toestemming van het bestuur zal zijn vereist. Het bestuur zal binnen veertien dagen na schriftelijke aanvrage omtrent de toestemming moeten beslissen, bij gebreke waarvan de toestemming geacht zal worden te zijn verleend.

4. De in het vorige lid bedoelde toestemming wordt in het algemeen niet gegeven, indien deze betreft

vervreemding van het recreatiewoonverblijf aan (…) een rechtspersoon (…).

Het bestuur van Vereniging Kerkeland heeft vervolgens aan de makelaar van Koper laten weten dat zij, op grond van artikel 4.4 van haar statuten en de mening van haar leden, tijdens een algemene ledenvergadering heeft besloten Koper geen toestemming te verlenen voor het lidmaatschap van Vereniging Kerkeland.

Koper heeft verkopers vervolgend bericht de koopovereenkomst tussen partijen te ontbinden, omdat zij vanwege het ontbreken van toestemming van Vereniging Kerkeland voor de verkoop tekortschieten in de nakoming van die overeenkomst en het verkochte niet aan de overeenkomst beantwoordt. In de brief worden verkopers verder gesommeerd om de contractuele boete van € 102.500,00 aan Koper te voldoen. Aan deze sommatie hebben verkopers geen gehoor gegeven.

Beoordeling:

Een zaak beantwoordt niet aan de koopovereenkomst, indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 BW).

Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. De tussen partijen gesloten koopovereenkomst, die is gebaseerd op het NVM-model, bevat in de artikelen 6.1 en 6.3 een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling. Die regeling houdt in dat verkopers instaan voor de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van de woning als recreatiewoning verhinderen. Alle andere zichtbare en onzichtbare gebreken zijn door koperaanvaard en zijn dus voor haar rekening en risico.

Koper stelt dat de woning niet beschikte over de eigenschappen die nodig waren voor normaal gebruik daarvan. Ter onderbouwing van deze stelling voert Koper aan dat zij bij Vereniging Kerkeland een lidmaatschap heeft aangevraagd. Vereniging Kerkeland heeft haar echter niet als lid geaccepteerd, waardoor Kopergeen gebruik mag maken van de wegen en paden op het recreatiepark en zij de woning, die op het park gelegen is, niet kan bereiken. Verkopers betwisten dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Koper kan de woning namelijk ook zonder lidmaatschap van Vereniging Kerkeland bereiken via een bospad. Dit bospad is deels in eigendom van Vereniging Kerkeland en wordt openbaar gebruikt, aldus verkopers.

Normaal gebruik: bereikbaarheid

De rechtbank oordeelt dat van een recreatiewoning die geschikt is voor normaal gebruik mag worden verwacht dat de woning bereikbaar is en blijft. Tussen partijen is niet in geschil dat koper de woning, die is gelegen op een (besloten) recreatiepark, in principe niet kan bereiken omdat voor het gebruik van de wegen en paden op het park een lidmaatschap van Vereniging Kerkeland is vereist en Vereniging Kerkeland koper niet als lid accepteert. Dat de woning wel kan worden bereikt via een bospad waarvan het gebruik door niet-leden door Vereniging Kerkeland kennelijk wordt gedoogd, kan zo zijn, maar dat gebruik is onvoldoende bestendig en biedt geen garantie dat koper de woning ook in de toekomst via dat pad kan blijven bereiken. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de woning die koper van verkopers heeft gekocht niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn. Dit betekent datverkopers zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

Volgens de rechtbank wordt dit oordeel niet anders door de stelling van verkopers dat koper had kunnen weten dat Vereniging Kerkeland een B.V. in beginsel niet als lid accepteert als zij daar meer onderzoek naar had gedaan. De mededelingsplicht van verkopers gaat namelijk voor de onderzoeksplicht van koper. Verkopers hebben ter zitting verklaard dat zij wisten dat het in het algemeen niet gewenst is dat een B.V. lid wordt van Vereniging Kerkeland en dat dit een probleem zou kunnen opleveren. Zij hadden koper daar dan ook over moeten inlichten. Omdat verkopers dat niet hebben gedaan, kunnen zij koper niet tegenwerpen dat koper meer onderzoek had moeten doen.

Contractuele boete

Nu koper de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, zijn verkopers in beginsel de contractuele boete van 10% van de koopprijs, een bedrag van € 102.500,00, aan koper verschuldigd (artikel 11.2 van de koopovereenkomst).Verkopers hebben de rechtbank verzocht de boete te matigen. Voor matiging van de boete kan slechts reden zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist (artikel 6:94 BW). Dit brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook met de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.1

Matiging boete

Bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre in het onderhavige geval matiging van de boete op zijn plaats is, neemt de rechtbank de volgende omstandigheden in aanmerking:

Partijen hebben gebruik gemaakt van een NVM-koopovereenkomst waarin een standaardboetebeding is opgenomen. Dit boetebeding omvat één bedrag voor vele, mogelijk sterk uiteenlopende tekortkomingen. Niet gesteld of gebleken is dat partijen voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst over de rechtsgevolgen van het boetebeding hebben gesproken dan wel dat zij over het boetebeding hebben onderhandeld. Verkopers hebben de onderhavige koopovereenkomst bovendien als consument/particulier gesloten. Verder is er sprake van een grote discrepantie tussen de boete van € 102.500,00 en de door koper gestelde daadwerkelijk door haar geleden schade van € 35.773,80 en werd pas in een laat stadium duidelijk dat de woning door koper zou worden gekocht en niet door koper in privé. Anderzijds neemt de rechtbank ook mee in de beoordeling dat de koopovereenkomst tussen partijen het uitgangspunt is en dat verkopers het verwijt kan worden gemaakt dat zij koper niet hebben medegedeeld dat de koop van de woning door koper een probleem zou kunnen opleveren (zie hiervoor onder 4.7).

Op grond van de hiervoor genoemde omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, is de rechtbank van oordeel dat integrale toepassing van het boetebeding, hetgeen neerkomt op een boete van € 102.500,00, in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechtbank ziet dan ook aanleiding om de boete te matigen tot een bedrag van € 50.000,00. Hierbij houdt de rechtbank in het bijzonder rekening met enerzijds de gestelde omvang van de door koper werkelijk geleden schade en anderzijds rekening met het verwijt dat verkopers kan worden gemaakt. De rechtbank zal de gevorderde betaling van de boete toewijzen tot een bedrag van € 50.000,00. De wettelijke rente over het bedrag van € 50.000,00 zal worden toegewezen als gevorderd. Hiertegen is geen verweer gevoerd.

Deze uitspraak bevestigt het belang van de mededelingsplicht, in het bijzonder ten aanzien van belemmering voor het normale gebruik van het verkochte.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan gerust contact met mij op.

 

 

Verkoop van woonhuis door particulier aan vastgoedhandelaar, geen schriftelijkheidsvereiste van toepassing

/in /door

Uitspraak van het Hof Amsterdam van 20 oktober 2020

De zaak

Een consument heeft zijn woonhuis via een formulier aangemeld op de website van een vastgoedhandelaar (VDN). Een opkoper van woningen. Een medewerker van de vastgoedhandelaar heeft een bod gedaan en verkopers gaan via whatsapp akkoord met het bod. Uiteindelijk blijkt de bank van verkopers niet mee te willen werken aan de overeengekomen wijze van verkoop. Verkopers zien van de koop af en verkopen de woning niet veel later aan een derde partij, waardoor nakoming van de koopovereenkomst met de vastgoedhandelaar ook niet langer mogelijk is.

Schriftelijksheidsvereiste geldt niet voor particuliere verkoper

Verkopers stellen zich op het standpunt dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat de koopovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd. Indien de koper een niet-particulier is (omdat deze handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf), dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet, aldus het Hof. Dat de verkoper wel een particulier (consument) is maakt dit niet anders.

Het Hof vervolgt:

De enkele omstandigheid dat een particulier die een woning verkoopt aan een professionele vastgoedhandelaar eveneens behoefte kan hebben aan een zekere bescherming tegen onbezonnen acties, is onvoldoende grond voor het aannemen van een buitenwettelijke nietigheidsgrond. Bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel tot invoering van het schriftelijkheidsvereiste is uitdrukkelijk van gedachten gewisseld over de wenselijkheid van bescherming van de particuliere verkoper. In antwoord op vragen heeft de minister hierover het volgende opgemerkt (Kamerstukken II 2000/01, 23 095, nr. 10):

De behoefte van de consument-verkoper van een woning aan bescherming is veel kleiner dan die van de consument-koper van een woning. De verkoper zal doorgaans minder behoefte hebben aan het raadplegen van deskundigen dan de koper, omdat de verkoper beter dan de koper op de hoogte is van de toestand van de woning, zowel in juridisch als in feitelijk opzicht. Voor zover de verkoper (…) wel de behoefte aan deskundigenraadpleging mocht hebben, kan hij zulks reeds doen voordat hij zijn woning te koop aanbiedt. Een door de wet gewaarborgde mogelijkheid daartoe acht ik niet noodzakelijk.

Een en ander neemt niet weg dat behalve de vraag hoe de consument-koper van een woning dient te worden beschermd ook de vraag of, en zo ja hoe, de consument-verkoper van een woning dient te worden beschermd, een vraag van rechtspolitieke aard is. Geoordeeld is dat met bescherming van de koper in beginsel dient te worden volstaan. Behalve op de hiervoor genoemde gronden berust dit oordeel op de wens, terughoudendheid te betrachten bij inmenging in het marktproces.

Zonder solide juridische basis kan het hof de in de wet gemaakte rechtspolitieke keuze niet overdoen.

Schadevergoeding gemiste winst uit doorverkoop en matiging wegens schending zorgplicht

Koper (VDN) vordert schadevergoeding, bestaande uit de gemiste winst uit doorverkoop. Deze vordering wordt toegewezen, maar het bedrag wordt gematigd, omdat de vastgoedhandelaar als professionele partij niet heeft voldaan aan zijn zorgplicht. Het Hof:

VDN is immers een zeer ervaren vastgoedhandelaar. Zij dient in het oog te houden dat de particulieren met wie zij handelt, over het algemeen slechts enkele malen in hun leven transacties aangaan met een dergelijk financieel belang en daarin dus niet ervaren zijn, terwijl de consequenties van een vergissing ingrijpend kunnen zijn. Onder de geschetste omstandigheden had dan ook van haar mogen worden verwacht dat zij [geïntimeerden] had gewezen op de noodzaak van een voldoende financiële dekking en hun een ruimere bedenktijd had gegund. Een termijn die op vrijdagmiddag begon en in het weekend afliep maakte het in feite onmogelijk financieel advies in te winnen of te overleggen met de bank. [geïntimeerden] hadden dan wel zelf te kennen gegeven dat zij haast hadden met de verkoop, maar een paar dagen extra voor dat doel waren bepaald nodig. VDN stelt dat zij een zo korte acceptatietermijn hanteert omdat zij niet te veel koopaanbiedingen tegelijkertijd wil hebben lopen, maar dat argument is evident ondeugdelijk, aangezien zij zich het recht van definitieve goedkeuring heeft voorbehouden. Het feit dat VDN zichzelf niet onvoorwaardelijk heeft willen binden, maakt het extra moeilijk te accepteren dat zij dat wel binnen een paar weekenddagen van particulieren als [geïntimeerden] verwacht.

Het hiervoor overwogene tegen elkaar afwegende is het hof van oordeel dat de rechtbank de gevorderde schadevergoeding terecht fors heeft gematigd. Toewijzing van het volledige bedrag zou in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zijn. De door VDN gemaakte, maar niet gevorderde incassokosten vallen weg tegen de kosten die VDN zich heeft bespaard doordat zij de woning niet heeft hoeven doorverkopen. Van de door VDN geleden schade, de misgelopen winst van de verkooptransactie, acht het hof een kwart, dat is afgerond € 12.000,= toewijsbaar. Een dergelijk bedrag aan schadevergoeding doet, mede de onderlinge verhoudingen in aanmerking genomen, recht aan de vaststelling dat beide partijen niet op de juiste wijze zaken hebben gedaan.

Conclusie

Zowel particulieren als vastgoedhandelaren kunnen lessen trekken uit dit arrest.  Particuliere verkopers doen er verstandig aan zich tijdig (vooraf) te laten informeren over de waarde van hun eigendom en de financiële gevolgen van de wijze van verkoop. Vastgoed professionals dienen zich bewust te zijn van de op hen rustende zorgplicht wanneer zij zaken doen met  particulieren, bijvoorbeeld door het hanteren van redelijke bedenktermijnen, waardoor de particuliere contractspartij voldoende gelegenheid heeft om financieel advies in te winnen.

 

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op!