Tag Archief van: huurbescherming

Column Goede Zaken 16 november 2021: opmars tegen beleggers

Een wetswijziging die naar verwachting op 1 januari 2022 ingaat, biedt gemeenten instrumenten om te voorkomen dat beleggers goedkope en middel dure woningen in hun gemeente kopen om deze (vaak tegen hoge huurprijzen) te verhuren. Opkoopbescherming moet ervoor zorgen dat deze categorie koopwoningen beschikbaar blijft voor mensen die er zelf in gaan wonen.

Eenzelfde opmars van beleggers is gaande in recreatieland: vele campings en recreatieparken in Nederland zijn de afgelopen jaren overgenomen door projectontwikkelaars en getransformeerd tot luxueuze vakantieparken. In verband met de herontwikkeling worden de huurovereenkomsten met de zittende recreanten opgezegd, zoals momenteel speelt in Zandvoort bij camping Sandevoerde.

Die berichtgeving deed me denken aan een vergelijkbare zaak van jaren geleden. Mevrouw huurde op een camping ruim 45 jaar een stuk onbebouwde grond. Op die grond stond een chalet dat haar eigendom was. Ieder jaar werd een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van een jaar gesloten. Een projectontwikkelaar had de camping gekocht, de huurovereenkomst werd opgezegd en de ontruiming aangezegd.

Op grond van de wet en de rechtspraak geniet een huurder van onbebouwde grond geen huurbescherming. Hoofdregel is dat een huuropzegging in de regel rechtsgeldig is, maar dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat een langere opzegtermijn in acht dient te worden genomen en huurder in sommige gevallen aanspraak kan maken op schadevergoeding. Belangrijke criteria daarbij zijn of huurder rekening kon houden met een huuropzegging, de huurder gepleegde investeringen nog niet (geheel) heeft kunnen terugverdienen en de economische positie van de huurder.

Het jaren achtereen sluiten van nieuwe huurovereenkomsten leidt niet tot een niet-opzegbare duurovereenkomst. Los van de vraag of overheidsingrijpen op de recreatiemarkt of meer huurbescherming voor  recreanten wenselijk is, zie dat het ik in de praktijk vaak  ontbreekt aan heldere voorlichting bij het aangaan van dergelijke huurovereenkomsten. Met als gevolg dat particulieren die overwegen om onbebouwde grond op een recreatiepark te huren,  zich onvoldoende bewust zijn van hun positie. Helderheid over de wederzijdse rechten en plichten is ook in het belang van verhuurders, gerechtelijke procedures kunnen leiden tot ernstige vertraging.

 

Voor meer informatie kunt u contact met mij opnemen.

Fleur Groos

www.groosadvocatuur.nl

 

 

 

Column Goede Zaken 11 mei 2021: Einde huurovereenkomst woonruimte

 

Hoe zit het ook alweer…het eindigen van een huurovereenkomst voor woonruimte

Huurders van woonruimten worden in Nederland goed beschermd. Huurbescherming geldt voor huurders van zelfstandige (eigen voorzieningen) en onzelfstandige woningen (kamers). Medebewoners zoals medehuurders en onderhuurders genieten soms ook huurbescherming.

Er geldt géén huurbescherming indien:

  • de huur naar zijn aard van korte duur is;
  • sprake is van hospita verhuur (inwoning bij verhuurder);
  • verhuurd wordt op grond van de leegstandwet;
  • sprake is van een kortdurende huurovereenkomst van minder dan twee jaar voor zelfstandige woonruimte dan wel maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte en die huurovereenkomst na 1 juli 2016 is afgesloten.

Kortdurende huurovereenkomst

Voor huurcontracten voor bepaalde tijd en die zijn ingegaan na 1 juli 2016, geldt dat ze aan het einde van de huurtermijn automatisch eindigen. Een huuropzegging en opzeggingsgronden zijn niet nodig. De huurder heeft dus geen huurbescherming. Voorwaarde is dat de huurtermijn niet langer is dan twee jaar (voor zelfstandige woningen) of vijf jaar (voor onzelfstandige woningen). Een andere voorwaarde is dat de verhuurder drie en niet later dan één maand van tevoren aan de huurder een bericht stuurt met de bevestiging van de dag waarop de huur eindigt. Doet de  verhuurder dit niet, dan wordt het huurcontract verlengd voor onbepaalde tijd en heeft de huurder huurbescherming. Een ander belangrijk kenmerk van deze tijdelijke huurcontracten is dat de huurder het contract tussentijds (maandelijks) kan opzeggen.

Reguliere huurovereenkomst

In dit geval is er wel sprake van huurbescherming en dient de verhuurder een rechtsgeldige reden te hebben om de huurovereenkomst te kunnen laten eindigen. Het huurcontract moet schriftelijk worden opgezegd en er moet een opzegtermijn in acht worden genomen (maximaal 6 maanden).

Indien de huurder niet met de huuropzegging instemt, dan blijft de huurovereenkomst doorlopen. De verhuurder zal dan naar de rechter moeten om de huurovereenkomst te laten beëindigen. De kantonrechter zal vervolgens alleen op grond van de in de opzeggingsbrief genoemde opzeggingsgronden beoordelen of er een einde komt aan de huurovereenkomst.

 Andere mogelijkheden

Een huurovereenkomst kan ook eindigen door deze te ontbinden (bijvoorbeeld wegens een huurachterstand, illegale onderverhuur, hennepteelt)  of wanneer partijen samen besluiten om de huurovereenkomst te beëindigen.

 

Heeft u vragen? Nem dan vrijblijvend contact met mij op!

 

Opvolgende (tijdelijke) huurovereenkomst kwalificeert als een voortzetting voor onbepaalde tijd

Uitspraak rechtbank Den Haag 4 augustus 2020

Regelmatig krijg ik vragen over de kwalificatie van een opvolgende huurovereenkomst: of dat een zelfstandige nieuwe huurovereenkomst betreft of een voortzetting van de voorgaande. Bij de rechtbank Den Haag speelde ook een dergelijke kwestie, het ging om het volgende.

De zaak

De verhuurder heeft het appartement in 2011 als woonruimte verhuurd aan huurder 1 en huurder 2. Over de duur van de huur staat in de overeenkomst dat deze is aangegaan voor 12 maanden, lopende tot en met 31 mei 2012. Na het verstrijken van deze termijn loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.

Huurder 2 heeft de huur bij verhuurder in mei 2018 opgezegd en het appartement in 2018 verlaten. Verhuurder en huurder 1 hebben op 5 juli 2018 een nieuwe huurovereenkomst ondertekend. Over de duur van de huur staat in deze overeenkomst:

3. Duur en beëindiging van de huur

a. Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van 1 jaar, ingaande van 01 augustus 2018 en eindigt derhalve op 31 augustus 2019.

Gedurende deze periode kan de huurder de overeenkomst tussentijds niet opzeggen.

b. Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen.
Indien in 3a een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 19 van de algemene bepalingen.

Verhuurder heeft huurder 1 aangezegd dat deze (tweede) huurovereenkomst niet wordt verlengd.

Beoordeling

Tot 1 juli 2016 was het verhuurders niet toegestaan woonruimte tijdelijk te verhuren. Het was wel gangbare praktijk dat verhuurders een minimumcontractsduur in huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd opnamen. Zij hadden daar belang bij om te voorkomen dat de huurder snel weer zou vertrekken, wat tot nodeloze administratie en kosten zou leiden. De huurder had door de minimumcontractsduur ook de zekerheid dat de kosten van inrichting en verhuizing konden worden ‘terugverdiend’. In dit licht moeten bepaling 3.1 en 3.2 van de eerste huurovereenkomst worden gelezen. In 2011 was het immers nog niet toegestaan een huurovereenkomst voor woonruimte voor bepaalde tijd te sluiten.

Bij de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is dat veranderd. Per 1 juli 2016 is het mogelijk geworden om zelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren en wel voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar (artikel 7:271 lid 1 BW). Bij een tijdelijk huurcontract mag de huurder tussentijds opzeggen. Tijdelijke verhuur is eenmaal mogelijk. Wordt de tijdelijke huurovereenkomst verlengd of wordt aansluitend een tweede tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde huurder gesloten, dan geldt als overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Taalkundige uitleg huurovereenkomst

Uit de tekst van de tweede huurovereenkomst volgt dat verhuurder heeft gekozen voor optie 2 van het standaard ROZ huurovereenkomst woonruimte model, te weten een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. Hij heeft wel de tekst ten opzichte van het model zodanig gewijzigd dat de verhuurder mag opzeggen, maar blijven staan is dat de huurster niet mag opzeggen. Bij tijdelijke verhuur voor bepaalde tijd is een bepaling dat de huurder niet mag opzeggen juist niet toegestaan. Deze bepaling past dus niet bij optie 3 (tijdelijke huur), maar wel bij optie 2 (huur met een minimumduur). Daarom leidt de kantonrechter uit de tekst van de overeenkomst af dat partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur hebben gesloten.

Bedoeling van partijen

Nu is het zo dat niet alleen de tekst van een overeenkomst bepalend is voor de uitleg daarvan. Ook de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de overeenkomst mochten toekennen en wat zij in dat kader redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten is van belang. Huurder 1 heeft uitgelegd dat zij er steeds van uitging dat het ging om een verlenging van de eerdere overeenkomst, dat het verschil alleen was dat de overeenkomst op haar naam kwam en dat alleen daarom een nieuwe overeenkomst moest worden gesloten. Volgens verhuurder is juist uitdrukkelijk besproken dat het ging om een nieuwe overeenkomst die na één jaar zou eindigen en stemde huurder 1 daarmee in. Partijen verschillen dus van mening over wat bedoeld was met de nieuwe overeenkomst. Omdat verhuurder zich erop beroept dat een overeenkomst voor bepaalde tijd is overeengekomen, zou hij moeten bewijzen dat dit uitdrukkelijk is besproken.

De kantonrechter zal hem echter niet toelaten tot het leveren van bewijs voor zijn stellingen. Voor de uitkomst van de zaak maakt het namelijk niet uit of verhuurder het bewijs levert of niet.

Artikel 7:271 lid 1 BW duur van het opvolgende contract nietig

Ook als hij zou bewijzen dat partijen hebben afgesproken dat het een huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van één jaar zou zijn, zou de kantonrechter zijn vordering tot ontruiming afwijzen. In dit geval is het namelijk geen nieuwe huurovereenkomst tussen partijen gesloten, maar hadden zij al zeven jaar een relatie als huurder en verhuurder. Huurder 1 had op grond van de eerste overeenkomst al recht op huurbescherming. De wetgever heeft het ongewenst gevonden dat na een tijdelijk huurcontract met betrekking tot dezelfde woning tussen dezelfde partijen opnieuw een tijdelijk contract kan worden afgesloten. Als dat toch gebeurt, is zo’n opvolgend contract wat de contractsduur betreft nietig (artikel 7:271 lid 1 en lid 7 BW). De achterliggende gedachte hiervan is dat bij woningen huur voor onbepaalde tijd het uitgangspunt is en dat slechts bij uitzondering huur voor bepaalde tijd wordt toegestaan.

Als een tijdelijk huurcontract na een tijdelijk huurcontract niet is toegestaan, is een tijdelijk contract na een contract met onbepaalde duur tussen dezelfde contractspartijen al helemaal niet toegestaan. In dit geval is het verschil tussen de eerste overeenkomst en de tweede overeenkomst dat bij de eerste overeenkomst twee huurders contractspartij waren en bij de tweede maar één. Zoals verhuurder zelf ook aanvoert, is de eerste overeenkomst door de opzegging door de medehuurster van huurder 1 niet geëindigd. Dan hadden beide huursters moeten opzeggen. Na de opzegging door huurder 2 was het aan verhuurder of hij accepteerde dat hij met één huurster verder ging. Dat heeft hij kennelijk gedaan door vervolgens alleen met huurder 1 afspraken te maken.

Onder omstandigheden geen voortzetting maar een nieuwe huurovereenkomst

Onder omstandigheden is het denkbaar dat dit niet gezien wordt als een voortzetting van de huur, maar als een geheel nieuwe overeenkomst (die dan eventueel ook tijdelijk zou kunnen zijn). Dit zou het geval kunnen zijn als de verhuurder het eigenlijk niet acceptabel vindt om verder te gaan met de achterblijvende huurder, bijvoorbeeld omdat deze onvoldoende financiële draagkracht heeft, maar de verhuurder wel bereid is om de achterblijvende huurder kortdurend een kans te geven. In zo’n geval moet dan wel uitdrukkelijk besproken worden dat de verhuurder in beginsel niet bereid is de overblijvende huurder als enige huurder te accepteren. Dan kunnen de huurders er immers nog voor kiezen formeel beiden als huurder aansprakelijk te blijven en de oorspronkelijke huur, mèt huurbescherming, voort te zetten.

Verhuurder heeft in dit geval niet aangevoerd dat hij dit kenbaar heeft gemaakt. Integendeel, niets wijst erop dat hij niet bereid was met huurder 1 als achterblijvende huurder verder te gaan. Dan past het niet om een tijdelijk huurcontract te sluiten en geldt de hoofdregel van nietigheid van de contractsduur. Ook hierom is de tweede overeenkomst een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

 

Heeft u vragen over (de duur van) uw huurovereenkomst en of u huurbescherming toekomt, neem dan contact met mij op. Dan denk ik met u mee!