Berichten

Column Goede Zaken 9 februari 2021: Zoeken naar de balans in coronatijd

 

Column Groos Advocatuur in Goede Zaken van 9 februari 2021

Zoeken naar de balans in coronatijd

Vrijdag 29 januari jl. kopte het Financieel Dagblad: “Horecazaak heeft recht op 50% huurkorting tijdens lockdown” naar aanleiding van een uitspraak van de rechtbank Den Haag in een geschil tussen een verhuurder en twee cafébazen.

Deze zaak heeft veel aandacht gekregen en niet alleen vanwege de uitkomst, maar ook omdat het een zogenaamde ‘bodemprocedure’ betrof. Tot nu toe zijn er vooral kort geding procedures tussen huurders en verhuurders gevoerd, dat zijn spoedprocedures met weinig ruimte voor onderzoek naar de feiten. Dit neemt niet weg dat een kort gedingprocedure zinvol kan zijn, zeker wanneer ‘de nood aan de man is’ en partijen er zelf niet uitkomen.

Op basis van deze zaak kan echter niet worden geconcludeerd dat horecaondernemers tijdens een ‘lockdown’ automatisch recht hebben op een huurkorting van 50%. Dat hangt af van alle omstandigheden van het geval, zoals van de ontvangen staatssteun, de hoogte van de omzetderving, eventuele andere oorzaken voor het omzetverlies,  is er sprake van een gedwongen of vrijwillige sluiting, eventuele eerder tussen partijen gemaakte afspraken. De manier waarop partijen zich tegenover elkaar hebben opgesteld kan daarbij ook van belang zijn.

De coronacrisis en de  overheidsmaatregelen hebben geleid tot een verstoring van het evenwicht in  huurovereenkomsten. Hoe een en ander (juridisch) weer in balans kan worden gebracht verschilt per zaak.

De komende periode zullen meer procedures volgen en mogelijk wordt in een aantal daarvan doorgeprocedeerd bij het Gerechtshof en de Hoge Raad. Die zaken zullen bijdragen aan het antwoord op de vraag welke criteria bepalen welke contractspartij de zwaarste lasten van de coronacrisis moet dragen.

Tot die tijd moeten partijen het doen met uitspraken van de rechtbanken. Daarbij moet niet uit het oog worden verloren dat behalve overeenkomsten er ook altijd verschillen zullen zijn tussen verschillende zaken en dat de rechtspraak maatwerk is. Met de kennis van nu kan het raadzaam zijn om in nieuwe overeenkomsten een regeling op te nemen over hoe te handelen ingeval van een crisis of ‘lockdown’.

Heeft u vragen over Heeft u vragen over de impact van Corona op uw verplichtingen uit hoofde
van de huurovereenkomst, neem dan vrijblijvend contact met mij op per e-mail of bel me op 06-29060900

 

 

 

 

 

 

 

 

Column Goede Zaken 13 oktober 2020: Huur en Corona een tussen-balans

In één van mijn eerdere columns voor Goede Zaken schreef ik over de gevolgen van Covid-19 voor de huurrechtpraktijk. Inmiddels beheerst de Covid-19 pandemie al ruim een half jaar de wereld, tijd om de (tussen-)balans op te maken.

Duidelijk is dat de coronacrisis een enorme impact heeft en op veel vlakken leidt tot onzekerheid. Binnen de huurrecht praktijk heeft de coronacrisis geleid tot de nodige discussie, waaronder de vraag of een (gedwongen) sluiting van overheidswege een huurrechtelijk gebrek is dat recht geeft op huurprijsvermindering.

Gedwongen sluiting of ‘tweede golf’

In de rechtspraak wordt relatief weinig verschil gemaakt tussen ondernemingen die als gevolg van de corona maatregelen verplicht dienden te sluiten (zoals de horeca) en branches die niet gedwongen dicht hoefden, maar wel te maken kregen met omzetverlies (ook wel genoemd ‘de tweede golf’, zoals winkelruimten, reisbureaus, hotels, groothandels e.d.).

Als gevolg van de coronacrisis stapten verschillende huurders en verhuurders naar de rechter.  Dit heeft geleid tot enkele tientallen gepubliceerde vonnissen, allemaal gewezen in kort geding of door kantonrechters. Uitspraken van de hogere instanties zoals de gerechtshoven en de Hoge Raad zijn er nog niet.

De meeste vonnissen hebben betrekking op horeca en een klein aandeel op de zogenaamde ‘tweede golf’ branches. In het algemeen wordt geoordeeld dat de coronacrisis een gebrek en/of onvoorziene omstandigheid oplevert en niet valt onder het ondernemersrisico.

Dat de veel gebruikte standaard (ROZ) huurovereenkomsten het recht op huurprijsvermindering vanwege gebreken uitsluiten hoeft geen belemmering te zijn. Verschillende rechters hebben inmiddels geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is en dat verhuurders daarom geen beroep op deze bepaling kunnen doen.

Of huurprijsvermindering (of uitstel van betaling) aan de orde is, en zo ja, wat redelijk is, dat hangt af van de omstandigheden van het geval. In ieder geval geldt dat het belangrijk is dat de huurder de financiële gevolgen van de coronacrisis voldoende onderbouwt en niet zonder meer een lagere of helemaal geen huur gaat betalen.

Advies

Kijk verder dan alleen naar de huurprijs, er zijn meer omstandigheden om rekening mee te houden. Groos Advocatuur kan u daarbij helpen, neemt u gerust contact met mij op.

 

 

 

 

 

 

Corona en huurprijsvermindering

 

Inmiddels zijn er enkele uitspraken gedaan over de invloed van COVID- 19 op de verhouding tussen huurders en verhuurders, meer in het bijzonder over opschorting en vermindering van de huurprijs. Het zijn allemaal uitspraken in kort geding procedures, een meer uitgebreide beoordeling valt te verwachten in een bodemprocedure.

De lijn die uit de ‘corona’- rechtspraak valt op te maken, is dat rechters de corona crisis kwalificeren als een gebrek of als een onvoorziene omstandigheid, met als gevolg dat bepaalde contractuele regelingen (zoals een verbod op opschorting en een verbod op huurprijsvermindering) opzij worden gezet. Een huurprijsvermindering van 33% en van 25% werden als redelijk beschouwd.

Belangrijkste (voorlopige) conclusies:

  • Een van overheidswege gedwongen sluiting (zoals bij horeca) is een gebrek en geeft in beginsel recht op huurprijsvermindering over de periode van de sluiting;
  • Contractuele regelingen, zoals de uitsluiting van het recht op opschorting en huurprijsvermindering wegens gebreken, kunnen op grond van een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden of de redelijkheid en billijkheid opzij worden gezet;
  • Alle omstandigheden van het geval spelen een rol, waaronder

– de financiële positie van huurder vóór de uitbraak van Corona;

– de maatschappelijke positie van huurder;

–  de onderlinge verhouding tussen partijen;

– in hoeverre verhuurder afhankelijk is van de huur

  in verband met financieringslasten.