Tag Archief van: minimumduur

Tijdelijke huurovereenkomst of voor onbepaalde tijd met een minimumduur

In deze zaak stond de vraag centraal of een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 25 maanden een tijdelijke huurovereenkomst in de in van artikel 7:271 lid 1 BW betrof. De inhoud van de huurovereenkomst bevatte enkele tegenstrijdigheden.

In de huurovereenkomst was het volgende bepaald:

Art. 3 De (duur van de) huurperiode: huurovereenkomst voor bepaalde tijd

3.1 

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een (bepaalde) duur van 25 maanden met een

minimale periode van 12 maanden, ingaande op 01-05-2020 en lopende tot en met 31-05-2022.

Indien toch eerder dan minimale periode wordt opgezegd worden kosten a € 400,00 in rekening

gebracht.

De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de krachtens art. 3.1 overeengekomen

(bepaalde) duur (artikel 7:228 lid 1 BW), mits verhuurder uiterlijk een maand doch niet eerder dan

drie maanden voordat die bepaalde duur is verstreken aan huurder schriftelijke herinnering zendt

met betrekking tot de dag waarop de huur ingevolge art. 3.1 verstrijkt. Bij gebreke hiervan wordt de

huurovereenkomst na het verstrijken van die bepaalde duur (van rechtswege) voor onbepaalde tijd

verlengd. (…)”

De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst. De kantonrechter overweegt: “Omdat partijen het niet eens zijn over hun bedoeling bij het aangaan van de overeenkomst en geen stukken zijn overgelegd waaruit deze bedoeling kan worden afgeleid, komt het vooral aan op de bepalingen in de huurovereenkomst en hetgeen partijen daar in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit konden afleiden. In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat expliciet dat deze overeenkomst is aangegaan voor een bepaalde duur van 25 maanden, te weten van 1 mei 2020 tot en met 31 mei 2022 (…). Het feit dat de huurovereenkomst volgens deze bepaling ook een minimale duur van twaalf maanden heeft, wat wettelijk niet is toegestaan bij een tijdelijke huurovereenkomst, doet niet af aan de duidelijkheid van deze bewoordingen. Een dergelijk beding dat de opzegbevoegdheid van de huurder in een tijdelijke huurovereenkomst beperkt, is op grond van artikel 7:271 lid 7 BW simpelweg nietig. Anders dan [huurder] heeft betoogd, is artikel 3.1 van de huurovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter dan ook slechts voor één redelijke uitleg vatbaar, namelijk dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst van 25 maanden.

Daarbij wordt ook in aanmerking genomen dat de huurovereenkomst verder geen bepalingen bevat die wijzen op een overeenkomst voor onbepaalde tijd, terwijl er meerdere aanwijzingen zijn dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 BW. Zo bepaalt artikel 3.3 van de huurovereenkomst dat deze overeenkomst van rechtswege eindigt na het einde van de in artikel 3.1 overeengekomen duur, mits de verhuurder uiterlijk een maand maar niet eerder dan drie maanden voordat die bepaalde duur is verstreken het einde van de overeenkomst aanzegt. Hierbij wordt verwezen naar artikel 7:228 lid 1 BW (…). Dit is een evident kenmerk van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 BW. Daarnaast staat in de titel van de huurovereenkomst én bovenaan elke pagina ‘huurovereenkomst onzelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd/tijdelijke duur’. Voorts is van belang dat in deze procedure niet kan worden vastgesteld dat door of namens [verhuurder] zodanige uitlatingen zijn gedaan dat [huurder] artikel 3.1 van de huurovereenkomst, ondanks de duidelijke bewoordingen van deze bepaling, zo had kunnen opvatten dat sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

De enkele stelling van [huurder] dat de makelaar van [verhuurder] bij het tekenen van de huurovereenkomst tegen [huurder] heeft gezegd dat hij ‘er twaalf maanden moest blijven zitten en dat het daarna wel goed zou komen’, is hiervoor onvoldoende. Nog daargelaten dat [verhuurder] heeft betwist dat zijn makelaar dit heeft gezegd en [huurder] dit niet nader heeft onderbouwd, kan uit zo’n vage opmerking niet worden afgeleid dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Gelet op het voorgaande wordt niet toegekomen aan toepassing van de contraproferentemregel op artikel 3.1 van de huurovereenkomst.

 

Naar het oordeel van de kantonrechter had het voor [huurder] op basis van de inhoud van de huurovereenkomst duidelijk moeten zijn dat hij een tijdelijke huurovereenkomst met een looptijd van 25 maanden aanging, die na afloop van deze bepaalde tijd in beginsel zou eindigen. [Verhuurder] hoefde [huurder] hier in de gegeven omstandigheden niet nog expliciet op te wijzen. Het feit dat huurders van andere kamers in de woning zes tot zeven jaren in hun kamers mochten blijven, zoals [huurder] nog heeft aangevoerd, maakt dit oordeel niet anders. Niet duidelijk is namelijk wat voor overeenkomsten deze andere huurders hadden. Daarnaast kunnen tijdelijke huurovereenkomsten na het verloop van de bepaalde duur worden voortgezet voor onbepaalde tijd, indien partijen dat willen of het einde van de huurovereenkomst niet tijdig wordt aangezegd. Dat de andere huurders langere tijd in hun kamers mochten blijven, kan daarom niet tot conclusie leiden dat [huurder] er ondanks de duidelijke inhoud van de huurovereenkomst gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat hij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aanging. De kantonrechter stelt gezien hetgeen hiervoor (…) is overwogen vast dat tussen partijen een tijdelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen voor de periode van 1 mei 2020 tot en met 31 mei 2022.”

Vraagt u zich af of uw huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is (met huurbescherming) of tijdelijk van aard, neem dan contact met ons op.

 

ROZ Model Huurovereenkomst woonruimte 2017: onbepaalde/bepaalde tijd, tijdelijke verhuur of verhuur voor onbepaalde tijd met een minimumduur

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft op 18 april 2017 een nieuw model voor de huurovereenkomst van woonruimte gepubliceerd. De vorige versie dateert van 2003. Het nieuwe model is aangepast op basis actuele veranderingen in de praktijk en rechtspraak, zoals de mogelijkheid om een woning tijdelijk te verhuren, onderverhuur via AirBnB en specifieke contractuele boetes.

Het wettelijk uitgangspunt is dat een huurovereenkomst woonruimte door een verhuurder alleen beëindigd kan worden in een beperkt aantal door de wetgever voorgeschreven situaties én door tussenkomst van de rechter.

Tijdelijke verhuur

Met de inwerkingtreding van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is de mogelijkheid om woonruimte voor bepaalde tijd te verhuren geïntroduceerd. Een zelfstandige woonruimte kan voor een bepaalde tijd van maximaal 2 jaar worden verhuurd. Voor onzelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld een kamer) is deze termijn 5 jaar. Na ommekomst van deze termijn eindigt de huurovereenkomst. Daarvoor is geen opzegging nodig, maar slechts een schriftelijke mededeling van de verhuurder aan de huurder dat de huurovereenkomst eindigt. Wordt de mededeling tijdig gedaan, dan eindigt de huurovereenkomst zonder tussenkomst

De belangrijkste wijziging in de ROZ-huurovereenkomst woonruimte 2017 betreft dan ook op de duur van de huurovereenkomst. In het nieuwe model kan voor wat betreft de duur van de huurovereenkomst een keuze worden gemaakt uit de volgende opties:

  1. onbepaalde tijd;
  2. ​​​​​​​onbepaalde tijd met een minimum duur van twaalf maanden;
  3. bepaalde tijd voor maximaal twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) dan wel vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte);
  4. bepaalde tijd langer dan twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) dan wel vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte).

Optie 3 versus optie 2: Flexibiliteit versus zekerheid

Verhuurders willen vaak de zekerheid hebben dat hun woning minimaal voor een bepaalde tijd wordt gehuurd. Met de hiervoor genoemde huurovereenkomst voor bepaalde tijd is die zekerheid er niet, want die kan tussentijds door de huurder worden opgezegd (niet door verhuurder). De vraag is of dit doel wel kan worden bereikt met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van bijvoorbeeld 12 maanden.

Een arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 9 maart 2021 wijst erop van wel. In die zaak was een huurovereenkomst aangegaan voor tenminste vijf maanden en was bepaald dat deze daarna voor onbepaalde tijd zou voortduren. Het gerechtshof legt dit uit als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale duur van vijf maanden. Na ommekomst van deze 5 maanden liep de huurovereenkomst door voor onbepaalde tijd.

Onbepaalde tijd met minimumduur toegestaan

Het gerechtshof overweegt dat met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is beoogd om een extra mogelijkheid voor de (ver)huur van woonruimte te bieden, maar niet om huurovereenkomsten met een minimale duur onmogelijk te maken. Dat laat ruimte voor huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met een vaste eerste termijn van bijvoorbeeld één jaar. Zolang maar duidelijk is dat dit een minimale eerste termijn is en de huurovereenkomst daarna voor onbepaalde tijd doorloopt, past dit in het stelsel van de wet.

Optie 4: bepaalde tijd langer dan 2 (in het geval van zelfstandige woonruimte) respectievelijk 5 jaar (onzelfstandige woonruimte)

Een huurovereenkomst die is aangegaan voor een bepaalde tijd langer dan twee respectievelijk 5 jaar kan door beide partijen niet tussentijds worden opgezegd, tenzij

Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande vragen hebben, neem dan gerust contact met mij  op.