VvE recht: Toestemmingsvereiste aanbrengen wijzigingen gemeenschappelijke gedeelten
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 20 januari 2026 arrest gewezen in een geschil tussen een VvE en een appartementseigenaar.
Het gaat in deze zaak om een conflict tussen een vereniging van eigenaars van een appartementencomplex (de VvE) en een van de appartementseigenaars. De appartementseigenaar heeft een gat in de gevel van het complex geboord, dit voor de aanleg van een airco-installatie in haar appartement. Ook heeft de appartementseigenaar een aantal drainagetegels van het gebouw verwijderd en vervangen door grind. Volgens de VvE had de appartementseigenaar die handelingen niet mogen verrichten zonder toestemming van de vergadering van eigenaars van de VvE. Die toestemming is, aldus de VvE, niet gegeven.
Procesverloop
De VvE heeft in een procedure bij de rechtbank (de kantonrechter) onder meer gevorderd om de appartementseigenaar te veroordelen om het gat in de gevel te dichten en om de drainagetegels terug te plaatsen. Ook heeft de VvE gevorderd om de appartementseigenaar te veroordelen tot afgifte van een gebruikersverklaring van de huurder van het appartement van. De kantonrechter heeft deze vorderingen op 4 april 2023 toegewezen.
De appartementseigenaar heeft hoger beroep ingesteld en vordert dat de vorderingen die zien op het herstel van de gevel en op het terugplaatsen van de drainagetegels, alsnog worden afgewezen. Volgens appellant betreft het boorgat in de gevel van het complex van 50 mm niet een wijziging, zodat er geen toestemmingsvereiste voor geldt. Het maken van zo’n boorgat is volgens de appartementseigenaar geen verandering althans geen wezenlijke verandering in een gemeenschappelijk deel/zaak als bedoeld in het Reglement.
Splitsingsakte
De splitsingsakte vermeldt dat het modelreglement 1992 van toepassing is verklaard, dit voor zover dat modelreglement in de splitsingsakte niet is gewijzigd of aangevuld. Dit reglement (hierna: het Reglement) bepaalt onder meer:
“F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. (…) de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerkingen in de privé gedeelten, de buitengevels, (…) de balkonconstructies, (…) de terrassen (…), de daken (…);
b. (…)
2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
Het appartement is voorafgaand aan de verkoop aan [appellante] , grondig gerenoveerd. De renovatiewerkzaamheden zijn in mei/juni 2020 afgerond. Bij de renovatie is het appartement onder meer voorzien van een airco-installatie. De airco-installatie bestaat uit een binnenunit en een buitenunit. Ten behoeve van de aansluiting van de buitenunit is een gat geboord in de gevel van het gebouw. Bij de renovatie heeft [appellante] ook circa 25 drainagetegels van het dakterras vervangen door basaltgrind. Voor deze werkzaamheden was niet vooraf aan de VvE om toestemming gevraagd.
De VvE heeft de toenmalige de appartementseigenaar een brief gestuurd over de verbouwing van het appartement. Daarbij heeft de VvE de eigenaar geïnformeerd over welke werkzaamheden zij niet zonder uitdrukkelijke toestemming mag uitvoeren. Vervolgens heeft de VvE per e-mail verzocht om de airco-installatie te verwijderen. Aan dit verzoek is niet voldaan
Oordeel van het hof
- Niet ter discussie staat dat de gevel/muur waarin het boorgat is aangebracht, een dragende buitenmuur is en dat dit een gemeenschappelijke zaak is (zie ook artikel 9 lid 1 Reglement;
- Het Reglement bepaalt dat het zonder toestemming van de vergadering van eigenaars niet is toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke zaken, en dat geldt ook als deze zaken zich in privé-gedeelten bevinden (zie artikel 9 lid 2 Reglement);
- Het vereiste van toestemming is niet beperkt tot veranderingen van een bepaalde aard of omvang. De overige delen van het Reglement en de verdere splitsingsstukken bevatten ook geen concrete aanwijzing voor een dergelijke beperking;
- Of het in artikel 9 lid 2 van het Reglement genoemde toestemmingsvereiste ook geldt voor beperkte wijzigingen, zoals het aanbrengen van een schroef, kan hier in het midden blijven. Het gaat hier namelijk om een boorgat met een diameter van ongeveer 5 cm. Dat gat is aangebracht in een dragende buitenmuur, en het gaat daarbij niet gaat om een boring ‘in’ een muur, maar om een doorboring over de volledige diepte van de gevel/muur. Dat een dergelijke meer ingrijpende wijziging gebruikelijk zou zijn, valt niet in te zien, en dat het vereisen van toestemming voor dergelijke gevallen onwerkbaar of onwenselijk zou zijn, valt evenmin in te zien.
- In artikel 9 van het Reglement is, zoals vermeld, het toestemmingsvereiste niet beperkt tot wijzigingen van een bepaalde aard of omvang. Evenmin staat daarin dat het toestemmingsvereiste slechts zou gelden indien de wijziging bijvoorbeeld gevolgen heeft voor de constructieve veiligheid of indien een ander hinder ondervindt van de wijziging. De bepaling moet bij toepassing van de hiervoor bedoelde objectieve uitlegmaatstaf naar het oordeel van het hof gelet daarop zo begrepen worden dat dit vereiste óók geldt voor het aanbrengen van een boorgat zoals dat hier aan de orde is.
- Of er deugdelijke gronden zijn om een dergelijke toestemming te weigeren, is een andere vraag. Dat het in dit geval gaat om een boorgat dat is aangebracht in het kader van de plaatsing van een airco-installatie met een buitenunit, maakt dat alles niet anders. Het betoog van [appellante] dat er op grond van artikel 9 lid 2 van het Reglement geen toestemming nodig was voor het aanbrengen van het boorgat, wordt dan ook verworpen.
Vervangende machtiging
De appartementseigenaar vraagt aan het hof – voor het geval dat geoordeeld mocht worden dat zij toestemming nodig had voor het aanbrengen van het boorgat en dat die toestemming ontbreekt – om haar op de voet van artikel 5:121 BW een vervangende machtiging te verlenen. Dit verzoek van de appartementseigenaar is tevergeefs. Een partij die in de procedure in eerste aanleg als gedaagde niet (tijdig) een vordering heeft ingesteld of verzoek heeft ingediend, kan in hoger beroep niet alsnog in een tegenverzoek worden ontvangen. Het verzoek van de appartementseigenaar is dan ook niet-ontvankelijk.
Conclusie
- het toestemmingsvereiste op grond van artikel 9 van het Modelreglement maakt geen onderscheid naar de aard of omvang van de wijziging van een gemeenschappelijk deel of gemeenschappelijke zaak;
- vraag altijd vooraf toestemming bij de vergadering van eigenaars (niet bij het bestuur!);
- zorg indien een voorafgaande toestemming ontbreekt, dat tijdig bij wijze van een tegenverzoek (in reconventie) om vervangende machtiging wordt verzocht.
Heeft u vragen over (voorgenomen) aanpassingen aan (het complex van) uw appartement, neem dan contact met ons op. Wij helpen u graag verder.
De volledige uitspraak vindt u hier
