Berichten

Column Goede Zaken 11 mei 2021: Einde huurovereenkomst woonruimte

 

Hoe zit het ook alweer…het eindigen van een huurovereenkomst voor woonruimte

Huurders van woonruimten worden in Nederland goed beschermd. Huurbescherming geldt voor huurders van zelfstandige (eigen voorzieningen) en onzelfstandige woningen (kamers). Medebewoners zoals medehuurders en onderhuurders genieten soms ook huurbescherming.

Er geldt géén huurbescherming indien:

  • de huur naar zijn aard van korte duur is;
  • sprake is van hospita verhuur (inwoning bij verhuurder);
  • verhuurd wordt op grond van de leegstandwet;
  • sprake is van een kortdurende huurovereenkomst van minder dan twee jaar voor zelfstandige woonruimte dan wel maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte en die huurovereenkomst na 1 juli 2016 is afgesloten.

Kortdurende huurovereenkomst

Voor huurcontracten voor bepaalde tijd en die zijn ingegaan na 1 juli 2016, geldt dat ze aan het einde van de huurtermijn automatisch eindigen. Een huuropzegging en opzeggingsgronden zijn niet nodig. De huurder heeft dus geen huurbescherming. Voorwaarde is dat de huurtermijn niet langer is dan twee jaar (voor zelfstandige woningen) of vijf jaar (voor onzelfstandige woningen). Een andere voorwaarde is dat de verhuurder drie en niet later dan één maand van tevoren aan de huurder een bericht stuurt met de bevestiging van de dag waarop de huur eindigt. Doet de  verhuurder dit niet, dan wordt het huurcontract verlengd voor onbepaalde tijd en heeft de huurder huurbescherming. Een ander belangrijk kenmerk van deze tijdelijke huurcontracten is dat de huurder het contract tussentijds (maandelijks) kan opzeggen.

Reguliere huurovereenkomst

In dit geval is er wel sprake van huurbescherming en dient de verhuurder een rechtsgeldige reden te hebben om de huurovereenkomst te kunnen laten eindigen. Het huurcontract moet schriftelijk worden opgezegd en er moet een opzegtermijn in acht worden genomen (maximaal 6 maanden).

Indien de huurder niet met de huuropzegging instemt, dan blijft de huurovereenkomst doorlopen. De verhuurder zal dan naar de rechter moeten om de huurovereenkomst te laten beëindigen. De kantonrechter zal vervolgens alleen op grond van de in de opzeggingsbrief genoemde opzeggingsgronden beoordelen of er een einde komt aan de huurovereenkomst.

 Andere mogelijkheden

Een huurovereenkomst kan ook eindigen door deze te ontbinden (bijvoorbeeld wegens een huurachterstand, illegale onderverhuur, hennepteelt)  of wanneer partijen samen besluiten om de huurovereenkomst te beëindigen.

 

Heeft u vragen? Nem dan vrijblijvend contact met mij op!

 

Aansprakelijkheid verhuurder voor inboedel huurder bij gedwongen ontruiming

Op grond van een vonnis waarbij een huurder is veroordeeld om de huurwoning te ontruimen, is de deurwaarder bevoegd om de woning te betreden en de inboedel van de huurder te verwijderen. In de praktijk betekent een ontruiming dat de inboedel aan de openbare weg wordt geplaatst en (vrijwel direct) door een (verhuis-)bedrijf zal worden afgevoerd en vernietigd. Bij de ontruiming zijn ook een officier van justitie en een slotenmaker aanwezig.

Zorgvuldigheid is vereist

Ook al is de ontruiming rechtmatig, toch neemt dit niet weg dat de verhuurder en de deurwaarder daarbij de nodige zorgvuldigheid in acht moeten te nemen. Zij dienen rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van huurder en er zorg voor te dragen dat de ontruiming zorgvuldig verloopt. Slechts wanneer de huurder schade lijdt die het gevolg is van een onzorgvuldige ontruiming, dan kan huurder aanspraak maken op schadevergoeding.

Aanzegging ontruiming

De datum en het tijdstip van de ontruiming dienen op voorhand aan de huurder bekend te worden gemaakt, in de zogenaamde aanzegging van de ontruiming. Wanneer de huurder naar aanleiding van deze aanzegging nalaat om zelf actie te ondernemen om zijn inboedel elders onder te brengen, dan zal verhuurder zich over de inboedel ontfermen.

Zaakwaarneming

De verhuurder treedt dan op als zaakwaarnemer, waarbij hij verplicht is de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen. Als de huurder ondanks de zorgvuldigheid van verhuurder schade lijdt, dan komt deze voor zijn eigen rekening en risico, omdat daarvoor een rechtvaardigingsgrond bestaat ( het ontruimingsvonnis). https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHDHA:2018:224

Zoals opgemerkt kan de huurder alleen in het geval van schade als gevolg van een onzorgvuldige ontruiming aanspraak maken op schadevergoeding.

In de wet is bepaald dat de kosten van de opslag (van de zaakwaarneming) voor rekening van huurder komen. Na verloop van een redelijke termijn en het uitblijven van betaling van de opslagkosten door de huurder, is de verhuurder bevoegd om de zaakwaarneming te beëindigen en de inboedel alsnog te laten vernietigen.

Afstand van inboedel

De verhuurder mag er niet zonder meer van uitgaan dat de huurder afstand heeft gedaan van zijn  inboedel wanneer deze de woning niet vrijwillig heeft ontruimd. Voor het kennelijk prijsgeven van een goed is het enkele stilzitten namelijk onvoldoende.

Daarom is zowel in het veel gebruikte ROZ-model als in de algemene huurbepalingen van veel woningcorporaties opgenomen dat de huurder die zaken in het gehuurde achterlaat bij het verlaten van het gehuurde, geacht wordt hiervan afstand te doen. De verhuurder behoudt zich daarbij het recht voor om de zaken te doen verwijderen en/of vernietigen, zonder dat er een bewaarplicht op hem rust.

Een dergelijke bepaling ontslaat de verhuurder van een bewaarplicht, hetgeen wordt bevestigd door het Hof Amsterdam, dat heeft geoordeeld dat als uitgangspunt bij de ontruiming van een woning heeft te gelden dat goederen die van de voormalige huurder zijn, in beginsel niet mogen worden weggegooid, tenzij deze kennelijk waardeloos zijn (1) of de huurder er afstand van heeft gedaan (2).

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHAMS:2010:BO7256:

In de praktijk wordt wel aangenomen dat indien de achter gebleven huisraad niet meer waard is dan de opslagkosten voor 13 weken, dat deze kan worden vernietigd.

Voorkom aansprakelijkheid

Om aansprakelijkheid wegens onbehoorlijke zaakwaarneming te voorkomen is het aan te raden om in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst een bepaling op te nemen dat de huurder bij het einde van de huurovereenkomst afstand doet van de spullen die zich na het einde van de huurovereenkomst nog in het gehuurde bevinden en dat verhuurder deze kan afvoeren zonder dat er een bewaarplicht op verhuurder rust. Houdt ook in dat geval in gedachten dat waardevolle spullen van de huurder niet lichtvaardig mogen worden vernietigd. Om bewijsproblemen te voorkomen verdient het aanbeveling om ter gelegenheid van de ontruiming foto’s te nemen van de aangetroffen zaken en deze goed te documenteren, bijvoorbeeld door een door de deurwaarder op te maken proces-verbaal.

Het verdient daarnaast op grond van rechtspraak aanbeveling om reeds in de aanzegging van de ontruiming  te wijzen op het gevolg van de ontruiming, namelijk dat de inboedel aan de openbare weg zal worden geplaats ter afvoering en vernietiging. In een zaak waarin huurder daar pas tijdens de feitelijke ontruiming op was gewezen, werd de verhuurder aansprakelijk gehouden voor een deel van de dientengevolge door de huurder geleden schade.

Heeft u vragen over gedwongen ontruiming, neem dan vrijblijvend contact met ons op.

 

 

Opvolgende (tijdelijke) huurovereenkomst kwalificeert als een voortzetting voor onbepaalde tijd

Uitspraak rechtbank Den Haag 4 augustus 2020

Regelmatig krijg ik vragen over de kwalificatie van een opvolgende huurovereenkomst: of dat een zelfstandige nieuwe huurovereenkomst betreft of een voortzetting van de voorgaande. Bij de rechtbank Den Haag speelde ook een dergelijke kwestie, het ging om het volgende.

De zaak

De verhuurder heeft het appartement in 2011 als woonruimte verhuurd aan huurder 1 en huurder 2. Over de duur van de huur staat in de overeenkomst dat deze is aangegaan voor 12 maanden, lopende tot en met 31 mei 2012. Na het verstrijken van deze termijn loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.

Huurder 2 heeft de huur bij verhuurder in mei 2018 opgezegd en het appartement in 2018 verlaten. Verhuurder en huurder 1 hebben op 5 juli 2018 een nieuwe huurovereenkomst ondertekend. Over de duur van de huur staat in deze overeenkomst:

3. Duur en beëindiging van de huur

a. Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van 1 jaar, ingaande van 01 augustus 2018 en eindigt derhalve op 31 augustus 2019.

Gedurende deze periode kan de huurder de overeenkomst tussentijds niet opzeggen.

b. Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen.
Indien in 3a een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 19 van de algemene bepalingen.

Verhuurder heeft huurder 1 aangezegd dat deze (tweede) huurovereenkomst niet wordt verlengd.

Beoordeling

Tot 1 juli 2016 was het verhuurders niet toegestaan woonruimte tijdelijk te verhuren. Het was wel gangbare praktijk dat verhuurders een minimumcontractsduur in huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd opnamen. Zij hadden daar belang bij om te voorkomen dat de huurder snel weer zou vertrekken, wat tot nodeloze administratie en kosten zou leiden. De huurder had door de minimumcontractsduur ook de zekerheid dat de kosten van inrichting en verhuizing konden worden ‘terugverdiend’. In dit licht moeten bepaling 3.1 en 3.2 van de eerste huurovereenkomst worden gelezen. In 2011 was het immers nog niet toegestaan een huurovereenkomst voor woonruimte voor bepaalde tijd te sluiten.

Bij de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is dat veranderd. Per 1 juli 2016 is het mogelijk geworden om zelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren en wel voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar (artikel 7:271 lid 1 BW). Bij een tijdelijk huurcontract mag de huurder tussentijds opzeggen. Tijdelijke verhuur is eenmaal mogelijk. Wordt de tijdelijke huurovereenkomst verlengd of wordt aansluitend een tweede tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde huurder gesloten, dan geldt als overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Taalkundige uitleg huurovereenkomst

Uit de tekst van de tweede huurovereenkomst volgt dat verhuurder heeft gekozen voor optie 2 van het standaard ROZ huurovereenkomst woonruimte model, te weten een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. Hij heeft wel de tekst ten opzichte van het model zodanig gewijzigd dat de verhuurder mag opzeggen, maar blijven staan is dat de huurster niet mag opzeggen. Bij tijdelijke verhuur voor bepaalde tijd is een bepaling dat de huurder niet mag opzeggen juist niet toegestaan. Deze bepaling past dus niet bij optie 3 (tijdelijke huur), maar wel bij optie 2 (huur met een minimumduur). Daarom leidt de kantonrechter uit de tekst van de overeenkomst af dat partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur hebben gesloten.

Bedoeling van partijen

Nu is het zo dat niet alleen de tekst van een overeenkomst bepalend is voor de uitleg daarvan. Ook de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de overeenkomst mochten toekennen en wat zij in dat kader redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten is van belang. Huurder 1 heeft uitgelegd dat zij er steeds van uitging dat het ging om een verlenging van de eerdere overeenkomst, dat het verschil alleen was dat de overeenkomst op haar naam kwam en dat alleen daarom een nieuwe overeenkomst moest worden gesloten. Volgens verhuurder is juist uitdrukkelijk besproken dat het ging om een nieuwe overeenkomst die na één jaar zou eindigen en stemde huurder 1 daarmee in. Partijen verschillen dus van mening over wat bedoeld was met de nieuwe overeenkomst. Omdat verhuurder zich erop beroept dat een overeenkomst voor bepaalde tijd is overeengekomen, zou hij moeten bewijzen dat dit uitdrukkelijk is besproken.

De kantonrechter zal hem echter niet toelaten tot het leveren van bewijs voor zijn stellingen. Voor de uitkomst van de zaak maakt het namelijk niet uit of verhuurder het bewijs levert of niet.

Artikel 7:271 lid 1 BW duur van het opvolgende contract nietig

Ook als hij zou bewijzen dat partijen hebben afgesproken dat het een huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van één jaar zou zijn, zou de kantonrechter zijn vordering tot ontruiming afwijzen. In dit geval is het namelijk geen nieuwe huurovereenkomst tussen partijen gesloten, maar hadden zij al zeven jaar een relatie als huurder en verhuurder. Huurder 1 had op grond van de eerste overeenkomst al recht op huurbescherming. De wetgever heeft het ongewenst gevonden dat na een tijdelijk huurcontract met betrekking tot dezelfde woning tussen dezelfde partijen opnieuw een tijdelijk contract kan worden afgesloten. Als dat toch gebeurt, is zo’n opvolgend contract wat de contractsduur betreft nietig (artikel 7:271 lid 1 en lid 7 BW). De achterliggende gedachte hiervan is dat bij woningen huur voor onbepaalde tijd het uitgangspunt is en dat slechts bij uitzondering huur voor bepaalde tijd wordt toegestaan.

Als een tijdelijk huurcontract na een tijdelijk huurcontract niet is toegestaan, is een tijdelijk contract na een contract met onbepaalde duur tussen dezelfde contractspartijen al helemaal niet toegestaan. In dit geval is het verschil tussen de eerste overeenkomst en de tweede overeenkomst dat bij de eerste overeenkomst twee huurders contractspartij waren en bij de tweede maar één. Zoals verhuurder zelf ook aanvoert, is de eerste overeenkomst door de opzegging door de medehuurster van huurder 1 niet geëindigd. Dan hadden beide huursters moeten opzeggen. Na de opzegging door huurder 2 was het aan verhuurder of hij accepteerde dat hij met één huurster verder ging. Dat heeft hij kennelijk gedaan door vervolgens alleen met huurder 1 afspraken te maken.

Onder omstandigheden geen voortzetting maar een nieuwe huurovereenkomst

Onder omstandigheden is het denkbaar dat dit niet gezien wordt als een voortzetting van de huur, maar als een geheel nieuwe overeenkomst (die dan eventueel ook tijdelijk zou kunnen zijn). Dit zou het geval kunnen zijn als de verhuurder het eigenlijk niet acceptabel vindt om verder te gaan met de achterblijvende huurder, bijvoorbeeld omdat deze onvoldoende financiële draagkracht heeft, maar de verhuurder wel bereid is om de achterblijvende huurder kortdurend een kans te geven. In zo’n geval moet dan wel uitdrukkelijk besproken worden dat de verhuurder in beginsel niet bereid is de overblijvende huurder als enige huurder te accepteren. Dan kunnen de huurders er immers nog voor kiezen formeel beiden als huurder aansprakelijk te blijven en de oorspronkelijke huur, mèt huurbescherming, voort te zetten.

Verhuurder heeft in dit geval niet aangevoerd dat hij dit kenbaar heeft gemaakt. Integendeel, niets wijst erop dat hij niet bereid was met huurder 1 als achterblijvende huurder verder te gaan. Dan past het niet om een tijdelijk huurcontract te sluiten en geldt de hoofdregel van nietigheid van de contractsduur. Ook hierom is de tweede overeenkomst een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

 

Heeft u vragen over (de duur van) uw huurovereenkomst en of u huurbescherming toekomt, neem dan contact met mij op. Dan denk ik met u mee!

Onderverhuur via airbnb rechtvaardigt ontbinding huurovereenkomst

Arrest Gerechtshof Den haag 10 november 2020

Essentie:

Het hof oordeelt – in tegenstelling tot de kantonrechter – dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is op de grond dat de huurster de gehuurde woning aan toeristen had (onder)verhuurd via Airbnb.

Het Hof oordeelt dat het tekortkomen drie weken heeft geduurd. Huurder was daarmee kort na aanvang van de huurovereenkomst begonnen en zij zou daarmee nog maandenlang zijn doorgegaan (de Airbnb-reserveringen liepen tot in juli 2019 en hadden in januari al betrekking op 109 nachten Airbnb-verhuur, zodat de woning ruim de helft van de tijd verhuurd zou zijn) indien Stadswonen niet had ingegrepen. Daarmee staat vast dat huurder de woning lange tijd in strijd met de overeenkomst voor Airbnb-verhuur wilde gebruiken en daartoe al overeenkomsten (de reserveringen) was aangegaan.

Huurovereenkomst

In de huurovereenkomst is het volgende bepaald:

Bestemming en gebruik

1. Huurder zal het gehuurde overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken (…)

2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd als woonruimte voor hem zelf (…) bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, (…) overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)

3. Het is de huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde onder te verhuren of aan een derde in gebruik te geven. (…)

4. Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen, onverminderd het recht van verhuurder aanspraak te maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 15 van deze voorwaarden.

De klacht

Medio januari 2019 klaagde een buurvrouw van huurder bij Stadswonen over in- en uitloop van onbekende mensen die in de woning overnachtten. Bij onderzoek trof Stadswonen op de website van Airbnb een advertentie aan over de woning en een Airbnb-lidmaatschapspagina van huurder. De advertentie vermeldde onder andere:

(…)

Toegang voor gasten

You will get the whole apartment, so you will have all your privacy.

Interactie met gasten

I won’t be in the apartment, however just in the building next to it, so I will always be available if you need anything.

(…)

Slaapkamerindeling

Slaapkamer 1

1 tweepersoonsbed

Grondslag vordering verhuurder

Stadswonen heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat huurdertekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door het gehuurde in strijd met artikel 7:244 BW en artikel 6.2 lid 3 van de AV zonder toestemming van Stadswonen onder te verhuren, door in strijd met artikel 6.2 lid 2 van de AV en in strijd met artikel 7:213 BW haar hoofdverblijf niet in het gehuurde te houden en daar (in elk geval in januari 2019) niet te wonen en door het gehuurde niet volgens de bestemming van ‘woonruimte’ te gebruiken, maar ter beschikking te stellen aan toeristen en aldus vanuit het gehuurde commerciële recreatiediensten te verlenen. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Stadswonen ontbinding van de huurovereenkomst, omdat (zeer kort gezegd) Stadswonen een zero-tolerancebeleid ten aanzien van woonfraude voert en de illegale onderverhuur de leefbaarheid in de woonomgeving negatief beïnvloedt. Op grond van de huurovereenkomst moet huurder de Airbnb-inkomsten afstaan en een boetebedrag betalen.

Verweer huuurder

Huurder heeft betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij had en heeft haar hoofdverblijf in de woning en steeds één kamer voor zichzelf gehouden. Artikel 7:244 BW verbiedt niet om de woning gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. Ook de huurovereenkomst met artikel 6.2 lid 3 AV ziet hierop niet althans niet duidelijk en ondubbelzinnig. Voorts levert het incidenteel laten logeren van gasten in het gehuurde geen strijd op met de bestemming. Huurder heeft ook aangevoerd dat een overtreding, zo daarvan wel sprake is, niet aan haar kan worden toegerekend. Zij besefte niet dat het Airbnb-logeren niet mocht en tot ontbinding van de huurovereenkomst kon leiden, totdat Stadswonen haar erop aansprak. Zij schrok daarvan en heeft de Airbnb-verhuur direct gestaakt.

Oordeel kantonrechter 
De kantonrechter heeft- kort gezegd- geoordeeld dat de tekortkomingen van hiuurder onder de omstandigheden van deze zaak geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigen, omdat de tekortkomingen, alles afwegende, van te geringe betekenis zijn en de gevolgen van ontbinding en ontruiming voor huurder te ernstig (overweging 5.8).
Hoger beroep
Verhuurder heeft hoger beroep ingesteld, Stadswonen heeft zich met tien grieven tegen het vonnis gekeerd. Alle grieven zien op de afwijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
Overwegingen van het Hof
Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, geeft iedere tekortkoming door een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat huurder wel tekortgekomen is, maar dat haar tekortkomingen van te geringe betekenis zijn en de ontbinding met haar gevolgen voor huurder te ernstig, zodat de tekortkomingen de ontbinding niet rechtvaardigen.

Voor het hof staat vast dat huurder de woning in eerste 21 dagen van januari 2019 gedurende 13 nachten en, gelet op de ‘wisseldagen’, méér dan 13 dagen, zonder toestemming van Stadswonen, voor Airbnb-verhuur gebruikte. De Airbnb-gasten gebruikten (in elk geval) één slaapkamer, de woonkamer, de keuken en de badkamer, die huuurder daarvoor functioneel had ingericht. Huurder had de woning hiermee (in elk geval grotendeels en het merendeel van de tijd) niet uitsluitend bestemd als woonruimte voor haar één- of tweepersoonshuishouden, zoals contractueel was afgesproken (artikel 3). Het is niet aannemelijk, zoals de kantonrechter al heeft overwogen, dat huurder haar Airbnb-gebruik kon opvatten als enkel ‘het laten logeren van reizigers’ en niet als verhuren van haar woonruimte. Daarmee staat vast dat huurder de woning niet uitsluitend bestemde voor haar als woonruimte en dat huurder de woning zonder toestemming van Stadswonen onderverhuurde. Dit zijn tekortkomingen.

Ter beantwoording van de vraag of deze tekortkomingen de ontbinding rechtvaardigen, overweegt het hof het volgende.

Het tekortkomen heeft drie weken geduurd.Huurder was daarmee kort na aanvang van de huurovereenkomst begonnen en zij zou daarmee nog maandenlang zijn doorgegaan (de Airbnb-reserveringen liepen tot in juli 2019 en hadden in januari al betrekking op 109 nachten Airbnb-verhuur, zodat de woning ruim de helft van de tijd verhuurd zou zijn) indien Stadswonen niet had ingegrepen. Daarmee staat vast dat huurder de woning lange tijd in strijd met de overeenkomst voor Airbnb-verhuur wilde gebruiken en daartoe al overeenkomsten (de reserveringen) was aangegaan.

Huurder heeft hier tegenover aangevoerd dat Stadswonen haar bij het sluiten van de huurovereenkomst niet specifiek had gewaarschuwd voor de gevolgen van Airbnb-verhuur aan toeristen (de algemene voorwaarden noemen het algemenere verbod van onderverhuren en aan derden in gebruik geven, niet concreet Airbnb of (ander) kort durend verhuur en ook niet zero-tolerancebeleid) en dat huurder, zodra Stadswonen haar erop aansprak, de Airbnb-verhuur per direct heeft gestaakt en gestaakt gehouden en openheid van zaken over haar Airbnb-verhuur heeft gegeven.

Dit weegt in deze zaak voor het hof niet voldoende zwaar. Een eerdere tekortkoming is daarmee niet weg en Stadswonen heeft belang bij handhaving van de verplichting om de woning uitsluitend te gebruiken voor bewoning door de huurder zelf. Een voldoende zwaarwegend belang van huurder bij behoud van de woning voor de toekomst heeft huurder niet (in elk geval niet voldoende) naar voren gebracht. In het bijzonder kan het hof, anders dan de kantonrechter, niet oordelen dat de gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst voor huurder  verstrekkend zijn. Huurder heeft dat gesteld en Stadswonen heeft dat betwist. Uit hetgeen huurder daartoe heeft aangevoerd volgt dat het voor het verkrijgen van de verblijfsvergunning van haar echtgenoot noodzakelijk is dat haar echtgenoot zich kan inschrijven bij de gemeente, waarvoor (bijvoorbeeld) een huurovereenkomst nodig is. Huurder heeft niet aangevoerd dat behoud van deze huurovereenkomst en de aan deze woning gekoppelde inschrijving nodig zijn om de benodigde inschrijving (tijdig) te realiseren. Het hof kan daar zonder meer ook niet van uit gaan, omdat huurder tevens heeft aangevoerd dat zij arts is, met het bijbehorende bruto salaris, zodat het hof juist moet aannemen dat zij elders in de omgeving van haar werk tijdig een passende woning voor haar en haar echtgenoot kan (gaan) huren.

Het voorgaande brengt met zich dat de grieven doel treffen en geen verdere, afzonderlijke bespreking behoeven. Het hof zal de vorderingen van Stadswonen tot ontbinding en ontruiming toewijzen.

Voor de volledige uitspraak klik hier
Heeft u vragen over ontbinding, onderverhuur of hoofdverblijf, neem dan contact met mij op!

Schade aan einde van de huur

 

In de praktijk komt het regelmatig voor dat er aan het einde van de huur sprake is van schade aan het gehuurde. Toch is de (volledige) schade niet altijd op huurder te verhalen. In dit artikel leg ik u uit waar u als verhuurder op moet letten om te voorkomen dat u wordt opgezadeld met de herstelkosten van gebreken en schade aan het gehuurde, die zijn veroorzaakt door de huurder.

Beschrijving van het gehuurde

In de wet (artikel 7:224 lid 2 BW) is bepaald dat indien er geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst is opgemaakt, er bij het einde van de huur vanuit wordt gegaan dat de staat waarin de woning dan verkeert, ook de staat van aanvang was.

Gelet op dit artikel is het belangrijk dat bij het aangaan van de huurovereenkomst in aanwezigheid van huurder een duidelijke beschrijving van het gehuurde wordt opgemaakt (mogelijk met foto’s) en dat deze (na ondertekening door de huurder) aan de huurovereenkomst wordt gehecht.

Een duidelijke beschrijving is belangrijk, omdat op het moment dat er sprake is van schade aan het gehuurde en daar tussen partijen  onenigheid over bestaat (over de staat waarin het gehuurde dient te worden opgeleverd), het aan verhuurder is om te bewijzen dat deze schade niet al bij aanvang van de huur bestond. Zonder beschrijving van de woning zal dat niet eenvoudig zijn.

Wanneer verhuurder erin slaagt te bewijzen dat de schade niet al bij aanvang van de huur bestond, dan komt vervolgens de aansprakelijkheid van de huurder voor de verschillende herstelkosten aan de orde. De aanwezigheid van een beschrijving of inspectierapport blijkt ook dan van groot belang te zijn.

Wettelijke plicht huurder om aan het einde de woning terug te geven én in goede staat op te leveren

Op het moment dat de gehuurde woning niet in goede staat is opgeleverd en verhuurder de huurder zonder succes aansprakelijk stelt voor de schade, volgt er vaak een gerechtelijke procedure. Welke gevolgen verbindt de rechter dan aan het feit dat er geen voorinspectie heeft plaatsgevonden?

In het arrest ‘Van der Meer/Beter Wonen’ ( HR 27 november 1998, NJ 1999, 380) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de huurder bij einde van de huur de wettelijke plicht heeft de woning terug te geven én in goede staat op te leveren. Die verplichting is dus niet te splitsen in twee afzonderlijke verplichtingen. Daarnaast oordeelde de Hoge Raad dat de huurder ingeval van een gebrekkige oplevering direct in gebreke is, de verhuurder hoeft de huurder dan ook niet nog eens schriftelijk in gebreke te stellen om de schadevergoedingsplicht van de huurder te doen ontstaan.

Toch betekent het voorgaande niet dat alle schade altijd op huurder te verhalen is dat hangt af van de vraag of er een voorinspectie heeft plaatsgevonden.

Het belang van een voorinspectie

Heeft er geen voorinspectie plaatsgevonden? In dat geval kunnen alleen die herstelkosten worden verhaald die door de huurder zouden zijn gemaakt als de huurder zelf de schade aan de woning zou hebben hersteld. Met andere woorden, de herstelkosten van die gebreken waarvan het de huurder ook zonder voorafgaande inspectie duidelijk moet zijn geweest dat hij deze bij oplevering had dienen op te heffen en/of te herstellen. Daaronder vallen niet de herstelkosten van gebreken die het gevolg zijn van slijtage en/of ouderdom.

Verder kan de verhuurder niet het arbeidsloon of de inleenkosten van de ingeschakelde schilder of timmerman op de huurder verhalen, maar uitsluitend de materiaalkosten. Is er wel een voorinspectie gehouden, dan kan de verhuurder wel alle kosten verhalen op de huurder.

Huurder is voor het einde van de huurovereenkomst vertrokken of weigert medewerking
Wanneer de huurder voor het einde al is vertrokken of niet reageert op het verzoek om gezamenlijk een inspectie van de woning te houden, dan komt dat voor rekening en risico van de huurder. In dat geval kan huurder niet aan een vordering tot herstel van alle kosten ontkomen. Ook wanneer de woning in een deplorabele staat wordt opgeleverd en wordt aangenomen dat huurder ook niet beschikt over de middelen om de woning terug te brengen in goede staat, kan een voorinspectie achterwege blijven en kan alle opleveringsschade op huurder worden verhaald.

 

Oplevering na een gerechtelijk vonnis

Ook indien een huurder toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen en in een gerechtelijke procedure  tot ontruiming is veroordeeld , zal de verhuurder de huurder de gelegenheid moeten bieden nog vóór de ontruimingsdatum een inspectie bij te wonen (voorzover dit mogelijk is), dan wel een inspectierapport toe te zenden, waarna de huurder de gelegenheid krijgt tot het verrichten van de herstel-, schoonmaak-, of leeghaalwerkzaamheden.

Samenvattend

Het verdient aanbeveling om bij aanvang van de huurovereenkomst een (uitgebreide) beschrijving van de woning te maken en die te hechten aan de huurovereenkomst. Om alle kosten te kunnen verhalen moet de huurder de gelegenheid hebben gekregen om, na een gezamenlijke inspectie van de woning, herstelwerkzaamheden aan gebreken uit te voeren, juist omdat hij dat vaak tegen lagere kosten kan doen dan wanneer die werkzaamheden door de verhuurder worden gedaan. Laat de huurder die gelegenheid voorbij gaan, dan komt dat voor zijn risico.

Verwacht u of is er sprake van opleveringsschade, neem dan vrijblijvend contact met mij op.

 

 

 

 

 

Houden van het hoofdverblijf in het gehuurde en het bewijs daarvan

De verplichting van een huurder tot het houden van het hoofdverblijf in het gehuurde is een veel voorkomend onderwerp in de rechtspraak. De meeste verhuurders hebben er belang bij dat hun huurder hoofdverblijf in het gehuurde houdt, maar realiseren zich niet dat een huurder daar niet automatisch toe is verplicht. Deze verplichting volgt namelijk niet uit de wet, maar dient expliciet in de huurovereenkomst te zijn opgenomen. Maar zelfs een expliciete verplichting tot het houden van het hoofdverblijf biedt niet altijd soelaas wanneer de huurder zijn hoofdverblijf niet (uitsluitend) in het gehuurde houdt. Zo oordeelde de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam in 2005 dat de huurder die het gehuurde gebruikte als pied-à- terre, wegens het uiteenlopen van zijn woon-en werkomgeving, wel eens twee hoofdverblijven zou kunnen hebben.

Zoals gezegd volgt de verplichting tot het houden van het hoofdverblijf in het gehuurde niet uit de wet. Op grond van de rechtspraak schiet een huurder in beginsel dan ook niet tekort wanneer deze in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf houdt en deze verplichting niet volgt uit een expliciet beding in  de huurovereenkomst. Een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst is in dat geval, tenzij er sprake is van bijkomende omstandigheden zoals onderverhuur of ingebruikgeving, dan ook meestal niet succesvol. De rechtspraak laat zien dat ook in het geval huurder handelt in strijd met een expliciete verplichting tot het houden van hoofdverblijf, zonder bijkomende omstandigheden, het lastig kan zijn om de huurovereenkomst te ontbinden c.q. het gehuurde te ontruimen.

Woningcorporaties zijn er de laatste jaren steeds vaker in geslaagd om woningen te ontruimen in het geval de huurder niet in het gehuurde woont. Voorwaarde is wel dat er sprake is van een expliciete verplichting in de huurovereenkomst tot het houden van hoofdverblijf en dat de verhuurder slaagt in het bewijs dat huurder in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf houdt. Een beding in de algemene voorwaarden dat de huurder moet bewijzen dat hij wel in het gehuurde woont, is nietig.

 

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact met mij op!

Huur woonruimte: beëindiging op grond van dringend eigen gebruik toegewezen. Verhuiskostenvergoeding.

Verhuurder verhuurt zijn woning en woont zelf in een bungalow op een recreatiepark. Voor de bungalow geldt een bestuursrechtelijk verbod tot permanente bewoning en de gemeente handhaaft dat verbod in algemene zin. Het is verhuurder met andere woorden niet toegestaan om de bungalow het gehele jaar permanent te bewonen. Verhuurder heeft zijn verhuurde woning daarom zelf nodig en heeft de huurovereenkomst met huurders opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Huurders stemmen niet in met een beëindiging en verhuurder start een beëindigingsprocedure bij de kantonrechter (die de vordering heeft afgewezen) gevolgd door hoger beroep bij het Hof Amsterdam. Het Hof acht (wel) voldoende aannemelijk dat verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en wijst de beëindigingsvordering toe.

Dringend eigen gebruik

Een verhuurder moet om een huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik te kunnen beëindigen aannemelijk maken dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en zal indien daarvan sprake is moeten worden afgewogen of dat belang zo dringend is dat de belangen van de huurder daarvoor moeten wijken. Ook zal moeten blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.

Het hof is van oordeel dat verhuurder voldoende heeft aangetoond dat het hem niet is toegestaan om permanent in de bungalow te verblijven. Dat de gemeente verhuurder geen brief heeft gestuurd dat zij tot handhaving overgaat doet daaraan niet af.  Verder acht het hof het betoog van huurders dat verhuurder een andere woning kan kopen of huren niet van belang. Verhuurder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij geen financiële mogelijkheden heeft om dat te doen. Bovendien is voor het aannemen van dringend eigen gebruik niet vereist dat er geen andere oplossing denkbaar is.

De vordering wordt toegewezen en de huurovereenkomst zal wegens dringend eigen gebruik eindigen.

Huurders hebben voor het geval de beëindiging zou worden toegewezen, een tegemoetkoming gevorderd van € 15.000,00 voor verhuis- en inrichtingskosten.

Verhuis- en inrichtingskosten vergoeding

Het hof stelt voorop dat huurders volgens de wet geen recht hebben op een schadevergoeding of een tegemoetkoming in hun kosten, dat is anders indien er sprake is van beëindiging wegens renovatie. Buiten de situatie van renovatie is het de bevoegdheid van de rechter om deze tegemoetkoming al dan niet toe te kennen. Nu verhuurder zich op het standpunt stelt dat de bij ministeriële regeling vastgestelde minimumbijdrage bij beëindiging van de huurovereenkomst wegens renovatie hier volstaat en huurders niet onderbouwen waarom in dit geval een hogere tegemoetkoming redelijk is, zal het hof aan huuurders een tegemoetkoming gelijk aan de bij ministeriële regeling vastgestelde minimumbijdrage van € 6.095,00 toewijzen.

De volledige uitspraak vindt u hier:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2019:4511

Indien u vragen heeft over dringend eigen gebruik of over de andere mogelijkheden om te komen tot een beëindiging van een huurovereenkomst of een voorgenomen beëindiging wenst aan te vechten, neem dan contact met mij op.

BIK, 14 dagen termijn, vergoeding incassokosten, art. 6:96 lid 6 BW

 

BIK

Het Besluit Vergoeding Buitengerechtelijke Incassokosten (BIK) dient ter bescherming van de schuldenaar tegen onredelijk hoge incassokosten. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen consument schuldenaren en schuldenaren die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Van deze regeling kan niet ten nadele van de consument worden afgeweken.

Aanmaning bij consument schuldenaar

Indien de schuldenaar een consument is, dient deze eerste te worden aangemaand voordat incassokosten verschuldigd worden.  Er geldt een termijn van veertien dagen, pas als betaling na het verstrijken van die termijn uitblijft, wordt de vergoeding voor incassokosten verschuldigd. De aanmaning dient te worden verstuurd na het intreden van het verzuim; de vordering dient derhalve opeisbaar ze zijn en er dient te zijn voldaan aan de eisen van art. 6:82 en 6:83 BW (meestal wordt hieraan voldaan doordat de betalingstermijn is overschreden). Indien de schuldenaar geen consument is, is geen aanmaning vereist, maar is wel vereist dat hij in verzuim is.

In de aanmaning dient het bedrag dat als vergoeding voor de incassokosten in rekening zal worden gebracht te worden vermeld. De vergoeding  van de incassokosten wordt als percentage van de hoofdsom berekend en is onafhankelijk van de incassohandelingen die zijn verricht. Er worden verschillend percentagens gehanteerd, waarbij het percentage lager wordt naarmate de hoofdsom van de vordering toeneemt. Het besluit hanteert een minimum van €40,- en een maximum van € 6.775,-.

Veertien dagen termijn

Van groot belang is de juiste formulering van de termijn in de aanmaning bij consument schuldenaren. De wet spreekt van een termijn van 14 dagen. Indien wel een betalingstermijn van veertien dagen is vermeld, maar een te vroege dag van aanvang of van einde van die termijn is aangewezen, danwel daaromtrent verwarrende of misleideinde informatie wordt gegeven, voldoet de brief niet aan de eisen van de wet.  Indien de formulering onjuist is, dan is het beding vernietigbaar. De consument kan het beding zelf vernietigen of vernietiging inroepen voor de rechter.

Een juiste formulering is: “Incassokosten worden verschuldigd indien niet betaald is binnen veertien dagen vanaf de dag nadat deze brief bij u is bezorgd”.  Het moet de schuldenaar duidelijk zijn dat hem de volle wettelijke termijn van veertien dagen ter beschikking staat.

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2016:2704

 

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos

Veranderingen van het gehuurde

Hoe zit het ook al weer: veranderingen van het gehuurde, behoeft huurder daarvoor altijd de toestemming van de verhuurder?

Hoofdregel: De huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde te veranderen dan na schriftelijke toestemming verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij einde van de huur zonder noemenswaardige kosten verwijderd of ongedaan gemaakt kunnen worden.

Deze hoofdregel staat in art. 7:215 BW en lijkt op het eerste oog duidelijk. Toch leveren in de praktijk (voorgenomen) veranderingen van en toevoegingen aan het gehuurde door huurder dikwijls problemen op. Hieronder volgt de toepassing van het wetsartikel, uitgesplitst voor woon-en bedrijfsruimte.

Woonruimte:

Voor wijzigingen anders dan zeer geringe wijzigingen als gaten in de muur, buitenverlichting, plaatsing zonnescherm, gordijnrails, behoeft de huurder de toestemming van verhuurder.

  • Lid 2: Verhuurder verleent binnen 8 weken toestemming indien de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden danwel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde.

Indien verhuurder niet of niet tijdig toestemming verleent, kan huurder het verzoek aan de rechter voorleggen:

  • Lid 3: de rechter verleent toestemming wanneer wordt voldaan aan de hierboven genoemde criteria: 1. Verhuurbaarheid van het gehuurde wordt niet geschaad 2. Geen sprake van een waardedaling van het gehuurde;
  • Wordt niet aan de criteria van lid 2 voldaan, dan kan de rechter een belangenafweging (woongenot versus zwaarwichtige bezwaren) uitvoeren en mogelijk alsnog de toestemming verlenen.

Lid 6: Van deze regel kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, TENZIJ het gaat om veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde. Met andere woorden, een bepaling die huurder verbiedt de inrichting of de gedaante van het gehuurde (met uitzondering van de buitenzijde van het gehuurde) te  veranderen, is vernietigbaar.

Bedrijfsruimte:

  • Lid 4: Belangenafweging (de criteria van lid 2 gelden uitsluitend voor woonruimte). De belangenafweging is in hoge mate van feitelijke aard (doelmatig gebruik verhogen) en wordt mede geregeerd door de redelijkheid en billijkheid.

Van deze regel kan niet ten nadele worden afgeweken, dus in het geval van bedrijfsruimte ook niet wanneer het de buitenzijde van het gehuurde betreft

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos

Cursus huurrecht woonruimte 4 november 2014 succes

Op 4 november 2014 verzorgde Groos Advocatuur in opdracht van de Orde van Advocaten NH een cursus huurrecht woonruimte.  De cursus vond plaats bij Zaamen, gevestigd in het monumentale pand aan de Nieuwe Gracht te Haarlem. Gedurende de middag is een veelheid aan onderwerpen met betrekking tot woonruimte besproken. De deelnemende advocaten hebben de cursus gemiddeld met […]