Tag Archief van: woonruimte

Huurprijsverhoging woonruimte oneerlijk en onverschuldigd?

In de meeste huurovereenkomsten, waaronder het veel gebruikte ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) model huurovereenkomst voor woonruimte, staat een huurprijsverhogingsbeding met de volgende formule: ConsumentenPrijsIndex (CPI)+ opslag (een vrij te bepalen percentage) bijvoorbeeld 5%.

Jarenlang stond het partijen vrij om de hoogte van deze huurprijsverhoging (althans de opslag boven het CPI) voor woningen in de vrije sector zelf te bepalen. Sinds mei 2021 geldt ook voor verhuurde woonruimte in de vrije sector op grond van overheidsbeleid een tijdelijke maximering (voor de duur van 3 jaar, dus tot 1 mei 2024). Met ingang van 1 januari 2024 heeft de regering opnieuw een maximering afgekondigd: inflatie 4,5%+1%=5,5%.

Sinds april 2023 zijn deze huurverhogingsbedingen voorgelegd aan de rechter, die deze bedingen in de vrije sector (ambtshalve) heeft getoetst aan de Europese Richtlijn93/13/EEG terzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Een aantal keer is geoordeeld dat deze huurverhogingsbedingen oneerlijk zijn in de zin van de richtlijn en op die grond vernietigd, bijvoorbeeld in deze uitspraak door de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam. Wat houdt dat in ‘vernietigd’?

Indien een huurverhogingsclausule uit een huurovereenkomst wordt vernietigd, dan betekent dit dat de huurprijsverhoging (mogelijk jarenlang) ten onrechte in rekening is gebracht. De huurder heeft deze huurprijsverhogingen in dat geval ten onrechte betaald en kan deze terugvorderen. Ook bestaat er geen mogelijkheid meer om de huurprijs in de toekomst nog te verhogen, het beding in de huurovereenkomst is immers vernietigd.

Of deze recente lijn in de rechtspraak- er zijn overigens ook kantonrechters die anders oordelen- terecht is staat nog niet vast. Aan de Hoge Raad zijn over dit onderwerp door de rechtbank op 5 oktober 2023  onderstaande zogenaamde ‘prejudiciële’ vragen gesteld:

  1. Indien een indexeringsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet dit beding dan in zijn geheel worden vernietigd of alleen het deel dat als oneerlijk is aan te merken?
  2. Indien een indexeringsclausule als oneerlijk is aan te merken, vervalt dan de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang van de huurovereenkomst (en ontstaat daarmee een terugbetalingsverplichting van de verhuurder) en voor de toekomst?
  3. Indien vraag 2 bevestigend wordt beantwoord, dient de rechter dan ambtshalve na te gaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst is betaald en dat bedrag verrekenen met een eventuele huurachterstand?
  4. Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring wanneer de huurder de teveel betaalde huur terugvordert? En zo ja, wanneer vangt de verjaringstermijn aan?
  5. Kan er op basis van een andere grond een beperking worden gesteld aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhoging kan terugvorderen?

De antwoorden van de Hoge Raad laten nog even op zich wachten, de gemiddelde behandeltijd bedraagt 26 weken.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met mij op.

 

 

Update 6 februari 2024: wijzigingen wetsvoorstel Betaalbare huur

Minister Hugo de Jonge van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties heeft het wetsvoorstel Betaalbare huur na forse kritiek van de Raad van State aangepast en het gewijzigde wetsvoorstel op 6 februari 2024 naar de Tweede kamer gestuurd. Voor een toelichting op het wetsvoorstel verwijs ik naar dit artikel.

De recente wijzigingen op een rijtje:

  • de opslag voor nieuwbouwwoningen met een start-bouw voor 1 januari 2026 (waaronder ook vallen aanbouwen, transformaties e.d.) is verhoogd van 5% naar 10%, ook de periode waarbinnen hiervan gebruik kan worden gemaakt is aangepast: in de plaats van maximaal 10 jaar, kan nu van de opslag gebruik worden gemaakt zolang de regulering geldt;
  • de jaarlijkse maximale huurstijging voor het middensegment is vastgesteld op CAO:1% (in de plaats van CAO+5%);
  • WOZ-cap geldt pas vanaf 187 punten, i.p.v. 142 punten. Daarnaast valt een woning maximaal terug op 186 punten;
  • Het Woning Waardering Stelsel (WWS) wordt op grond van het wetsvoorstel gewijzigd, naar aanleiding van het advies van de Raad van State zijn de volgende wijzigingen hieraan toegevoegd: buitenruimten (privé en gezamenlijke), kwaliteit van sanitair en keuken krijgen meer punten (voor extra voorzieningen geldt een opslag aan punten). De waardering van monumenten wordt herzien.

De Minister blijft haast hebben met zijn hervormingsplannen (doel blijft inwerkingtreding op 1 juli 2024) en vraagt de Tweede Kamer dan ook om het wetsvoorstel voortvarend te behandelen, u leest zijn aanbiedingsbrief hier.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel of andere vastgoed gerelateerde vragen, neem dan contact met mij op.

 

 

 

 

Wetsvoorstel maximering huurprijsverhoging vrije sector tot en met 2027

Het demissionaire kabinet wil de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector nog 3 jaar beperken, ook voor bestaande huurovereenkomsten. Die mag dan niet meer zijn dan het gemiddelde percentage van de CAO-loonontwikkeling + 1%. Op die manier wil minister Hugo de Jonge huurders blijven beschermen tegen excessieve huurverhogingen.

De Nederlandse Orde van Advocaten en de Raad van State hebben negatief geadviseerd over het voorstel’ Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten‘, de minister heeft het wetsvoorstel echter ongewijzigd bij de Tweede Kamer ingediend.

De wet die huurder hier nu tegen beschermt loop op 1 mei 2024 af, daarom heeft de minister besloten een nieuw wetsvoorstel aan de Tweede kamer te sturen. Uit dat voorstel blijkt dat het kabinet de huurverhoging afhankelijk wil maken van de gemiddelde loonontwikkeling, net als in de sociale sector. Daar komt dan in de vrije sector 1% bovenop. In de oude wet was er keuzemogelijkheid tussen het volgen van de inflatie of de loonontwikkeling. Ook hier kwam een procent bovenop en het voor huurders gunstigste percentage werd gekozen. Zo ging de huur per 1 januari 2024 met maximaal 5,5% omhoog op basis van de inflatie van 4,5% +1%. De loonontwikkeling was 5,8%. Als die was gevolgd dan zou dat tot een huurprijsverhoging van 6,8% hebben geleid.

De minister stelt voor om de wet direct in werking te laten treden, zonder overgangsrecht voor bestaande huurovereenkomsten.

Een ander aspect van het wetsvoorstel is dat de aanspraak op verhoging van de huur verjaart 1 jaar (!) na het opeisbaar worden van de huurprijsverhoging, op grond van de huidige wet kan de huurprijs tot maximaal 5 jaar met terugwerkende kracht kan worden geïndexeerd.

Het is de bedoeling dat de nieuwe wet op 1 mei 2024 ingaat en afloopt op 1 mei 2027. Na twee jaar vindt een evaluatie plaats om te zien of er nog steeds een beperking van de huurverhoging nodig is. Vorig jaar vond ook zo’n evaluatie plaats en werd de conclusie getrokken dat maximering van de huurprijsverhoging in de vrije sector nog steeds noodzakelijk is.

 

Wilt u meer weten over huurprijsverhoging, neem dan contact met ons op.

Tijdelijke huurovereenkomst of voor onbepaalde tijd met een minimumduur

In deze zaak stond de vraag centraal of een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 25 maanden een tijdelijke huurovereenkomst in de in van artikel 7:271 lid 1 BW betrof. De inhoud van de huurovereenkomst bevatte enkele tegenstrijdigheden.

In de huurovereenkomst was het volgende bepaald:

Art. 3 De (duur van de) huurperiode: huurovereenkomst voor bepaalde tijd

3.1 

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een (bepaalde) duur van 25 maanden met een

minimale periode van 12 maanden, ingaande op 01-05-2020 en lopende tot en met 31-05-2022.

Indien toch eerder dan minimale periode wordt opgezegd worden kosten a € 400,00 in rekening

gebracht.

De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de krachtens art. 3.1 overeengekomen

(bepaalde) duur (artikel 7:228 lid 1 BW), mits verhuurder uiterlijk een maand doch niet eerder dan

drie maanden voordat die bepaalde duur is verstreken aan huurder schriftelijke herinnering zendt

met betrekking tot de dag waarop de huur ingevolge art. 3.1 verstrijkt. Bij gebreke hiervan wordt de

huurovereenkomst na het verstrijken van die bepaalde duur (van rechtswege) voor onbepaalde tijd

verlengd. (…)”

De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst. De kantonrechter overweegt: “Omdat partijen het niet eens zijn over hun bedoeling bij het aangaan van de overeenkomst en geen stukken zijn overgelegd waaruit deze bedoeling kan worden afgeleid, komt het vooral aan op de bepalingen in de huurovereenkomst en hetgeen partijen daar in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit konden afleiden. In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat expliciet dat deze overeenkomst is aangegaan voor een bepaalde duur van 25 maanden, te weten van 1 mei 2020 tot en met 31 mei 2022 (…). Het feit dat de huurovereenkomst volgens deze bepaling ook een minimale duur van twaalf maanden heeft, wat wettelijk niet is toegestaan bij een tijdelijke huurovereenkomst, doet niet af aan de duidelijkheid van deze bewoordingen. Een dergelijk beding dat de opzegbevoegdheid van de huurder in een tijdelijke huurovereenkomst beperkt, is op grond van artikel 7:271 lid 7 BW simpelweg nietig. Anders dan [huurder] heeft betoogd, is artikel 3.1 van de huurovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter dan ook slechts voor één redelijke uitleg vatbaar, namelijk dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst van 25 maanden.

Daarbij wordt ook in aanmerking genomen dat de huurovereenkomst verder geen bepalingen bevat die wijzen op een overeenkomst voor onbepaalde tijd, terwijl er meerdere aanwijzingen zijn dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 BW. Zo bepaalt artikel 3.3 van de huurovereenkomst dat deze overeenkomst van rechtswege eindigt na het einde van de in artikel 3.1 overeengekomen duur, mits de verhuurder uiterlijk een maand maar niet eerder dan drie maanden voordat die bepaalde duur is verstreken het einde van de overeenkomst aanzegt. Hierbij wordt verwezen naar artikel 7:228 lid 1 BW (…). Dit is een evident kenmerk van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 BW. Daarnaast staat in de titel van de huurovereenkomst én bovenaan elke pagina ‘huurovereenkomst onzelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd/tijdelijke duur’. Voorts is van belang dat in deze procedure niet kan worden vastgesteld dat door of namens [verhuurder] zodanige uitlatingen zijn gedaan dat [huurder] artikel 3.1 van de huurovereenkomst, ondanks de duidelijke bewoordingen van deze bepaling, zo had kunnen opvatten dat sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

De enkele stelling van [huurder] dat de makelaar van [verhuurder] bij het tekenen van de huurovereenkomst tegen [huurder] heeft gezegd dat hij ‘er twaalf maanden moest blijven zitten en dat het daarna wel goed zou komen’, is hiervoor onvoldoende. Nog daargelaten dat [verhuurder] heeft betwist dat zijn makelaar dit heeft gezegd en [huurder] dit niet nader heeft onderbouwd, kan uit zo’n vage opmerking niet worden afgeleid dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Gelet op het voorgaande wordt niet toegekomen aan toepassing van de contraproferentemregel op artikel 3.1 van de huurovereenkomst.

 

Naar het oordeel van de kantonrechter had het voor [huurder] op basis van de inhoud van de huurovereenkomst duidelijk moeten zijn dat hij een tijdelijke huurovereenkomst met een looptijd van 25 maanden aanging, die na afloop van deze bepaalde tijd in beginsel zou eindigen. [Verhuurder] hoefde [huurder] hier in de gegeven omstandigheden niet nog expliciet op te wijzen. Het feit dat huurders van andere kamers in de woning zes tot zeven jaren in hun kamers mochten blijven, zoals [huurder] nog heeft aangevoerd, maakt dit oordeel niet anders. Niet duidelijk is namelijk wat voor overeenkomsten deze andere huurders hadden. Daarnaast kunnen tijdelijke huurovereenkomsten na het verloop van de bepaalde duur worden voortgezet voor onbepaalde tijd, indien partijen dat willen of het einde van de huurovereenkomst niet tijdig wordt aangezegd. Dat de andere huurders langere tijd in hun kamers mochten blijven, kan daarom niet tot conclusie leiden dat [huurder] er ondanks de duidelijke inhoud van de huurovereenkomst gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat hij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aanging. De kantonrechter stelt gezien hetgeen hiervoor (…) is overwogen vast dat tussen partijen een tijdelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen voor de periode van 1 mei 2020 tot en met 31 mei 2022.”

Vraagt u zich af of uw huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is (met huurbescherming) of tijdelijk van aard, neem dan contact met ons op.

 

De gevolgen van de Wet goed verhuurderschap

De Wet goed verhuurderschap is op 1 juli 2023 in werking getreden en bevat regels om huurmissstanden te voorkomen. De wet heeft grote gevolgen voor alle verhuurders van woonruimte (ook voor woningcorporaties), verhuurders van verblijfsruimte van arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Wat gaat er concreet veranderen?

Basisnormen

De wet zet meerdere basisnormen uiteen waaraan alle verhuurders van woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte van arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars in alle gevallen moeten voldoen:

  1. Er komt een verplichting om discriminatie te voorkomen en tegen te gaan. Om dit te bewerkstelligen moet door de verhuurder en verhuurbemiddelaar een transparante selectieprocedure gehanteerd worden bij de keuze van de huurder. Daarbij moet gebruik worden gemaakt van voor de kandidaat-huurder kenbare en objectieve selectiecriteria. Hieraan is in ieder geval voldaan als de verhuurder een bepaald woonruimteverdeelsysteem hanteert dat is gericht op volgorde van aanmelding of een bepaalde inschrijfduur. Ook moet de keuze voor een afwijzing van kandidaat-huurders worden gemotiveerd. Verder moet een werkwijze gehanteerd worden waarbij woondiscriminatie wordt tegengegaan. Hiervoor moet een doeltreffende werkwijze worden gehanteerd die schriftelijk vastgelegd en door eenieder te raadplegen moet zijn.
  2. Iedere vorm van intimidatie richting de huurder wordt verboden. Intimidatie is als zodanig al strafrechtelijk te handhaven, maar deze norm geeft het bevoegde gezag ook de mogelijkheid om bestuursrechtelijk tegen de verhuurder op te treden.
  3. Het wordt verboden om aan de huurder een waarborgsom in rekening te brengen die hoger is dan tweemaal de kale maandelijkse huurprijs. Daarbij wordt het wettelijk verplicht om de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst aan de huurder terug te betalen, tenzij sprake is van schade aan het gehuurde of een betalingsachterstand. In die gevallen moet de waarborgsom binnen 30 dagen worden terugbetaald met verrekening van de openstaande bedragen.
  4. Het wordt wettelijk verplicht om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen. Het niet schriftelijk vastleggen heeft echter geen gevolg voor de geldigheid van de huurovereenkomst, omdat de huurder hierdoor minder bescherming zou toekomen. Deze verplichting geldt alleen voor huurovereenkomsten die ná 1 juli 2023 worden aangegaan.
  5. Er komt een verplichting om de huurder van bepaalde informatie op de hoogte te stellen. Het gaat hier onder meer om de rechten en verplichtingen die de huurder heeft (voor zover deze niet uit de huurovereenkomst volgen), de hoogte van de waarborgsom en de restitutietermijn, de contactgegevens van een gemeentelijk meldpunt waar de huurder terecht kan met klachten over de verhuurder en de betalingsverplichting en specificatie van de servicekosten. Voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2023 zijn gesloten geldt dat aan deze informatieverplichting per 1 juli 2024 moet zijn voldaan.
  6. Het wordt verboden om aan de huurder servicekosten in rekening te brengen op een andere wijze dan de wet voorschrijft.
  7. Specifiek voor de verhuurbemiddelaar komt het uitdrukkelijke verbod om bemiddelingskosten aan zowel de verhuurder als de huurder in rekening te brengen.
  8. Specifiek voor de verhuurder van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten geldt nog dat de arbeidsovereenkomst los van de huurovereenkomst moet zijn opgesteld. Daarbij moet de verhuurder de huurovereenkomst en de hiervoor onder punt 5 genoemde informatie verstrekken in een taal zijn waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij een andere taal kan worden gebruikt waarin hij helder kan communiceren.

Vergunningplicht

Op grond van de Wet goed verhuurderschap kunnen gemeenteraden een verhuurverordening opstellen waarin strengere vereisten aan verhuurders worden gesteld. In de verhuurverordening kan een vergunningplicht worden opgenomen voor verhuurders voor het verhuren van een woon- of verblijfsruimte.

Verschillende gemeenten hebben al een verhuurverordening opgesteld of zijn hier mee bezig, zoals de gemeenten Rotterdam, Den Haag en Leiden. Voor verhuurders die vóór 1 juli 2023 al een woon- of verblijfruimte verhuren, geldt de eventuele vergunningplicht pas zes maanden na de inwerkingtreding ervan.

Boete en beheer

Houdt u zich niet aan de normen van de Wet goed verhuurderschap, dan kan de gemeente u  sancties opleggen. De gemeente heeft op grond van de Wet goed verhuurderschap veel bevoegdheden gekregen om handhavend op te treden. Elke gemeente krijgt een meldpunt waar huurders terecht kunnen met klachten over ongewenst verhuurdergedrag.

Voor het handelen in strijd met de basisnormen van de wet kan een bestuurlijke boete worden opgelegd van maximaal € 22.500. Indien binnen vier jaar deze normen nogmaals worden overtreden kan de bestuurlijke boete oplopen tot € 90.000. Bij een derde overtreding binnen drie jaar kan de verhuurder worden verplicht om de woning aan het college van B&W in beheer te geven. Gedurende de inbeheername kan de verhuurder geen beheerhandelingen ten opzichte van het gehuurde meer verrichten. Ook wordt een nieuwe huurprijs vastgesteld die in overeenstemming is met de wettelijke huurprijsregels en het economisch verkeer. Indien er naar het oordeel van het college van B&W noodzakelijke voorzieningen en aanpassingen moeten worden verricht, komen de kosten daarvan voor de verhuurder. Ook moet de verhuurder gedurende de inbeheername een beheervergoeding betalen. De inbeheername wordt pas beëindigd indien de verhuurder met een plan aannemelijk heeft gemaakt in de toekomst te zullen handelen in overeenstemming met de basisnormen en de normen in de eventuele verhuurdersvergunning. Ook moeten eventuele noodzakelijke aanpassingen aan het gehuurde zijn verricht en moet de verhuurder de kosten hiervoor en de beheervergoeding hebben voldaan. Indien de verhuurder het gehuurde in eigendom wil overdragen geldt nog als extra vereiste dat, indien verplicht, de verhuurdersvergunning aan de nieuwe eigenaar is verstrekt.

Let op: bij een bestuurlijke boete of inbeheername worden uw gegevens openbaar gemaakt.

 

Kortom, de Wet goed verhuurderschap heeft verstrekkende gevolgen voor verhuurders, voor de wettekst klikt u hier.

Heeft u vragen over de wet, neem dan gerust contact met ons op.

 

 

 

 

 

Tijdelijke huurovereenkomsten (on-)zelfstandige woonruimte (worden) verboden

Update 21 december 2023

De Eerste Kamer stemde dinsdag 14 november 2023 over een initiatiefvoorstel van de Tweede Kamer om huurders beter te beschermen door algemene huurovereenkomsten voor bepaalde tijd terug te draaien. De fracties van GroenLinks-PvdA, OPNL, SGP, D66, CDA, Volt, PVV, SP, PvdD, ChristenUnie en 50PLUS stemden voor het wetsvoorstel, de fracties van BBB, VVD, JA21 en FVD stemden tegen. Daarmee is het wetsvoorstel aangenomen. Een motie van het CDA over hospitaverhuur werd met algemene stemmen aanvaard.

De tijdelijke verhuur voor bepaalde tijd wordt dus afgeschaft, dat wil zeggen dat alleen vaste huurcontracten kunnen worden aangeboden, dat wil zeggen huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Voor bepaalde situaties en doelgroepen blijft het wel mogelijk om tijdelijk te verhuren:

  • diplomatenclausule (het opnieuw bewonen door verhuurder);
  • verhuur aan aangewezen doelgroepen;
  • verhuur aan 1er graad bloed- en aanverwanten;
  • verhuur naar aard van korte duur;
  • verkoop na proefsamenwonen (maximaal 2 jaar);
  • verhuur obv de Leegstandswet
  • verhuur voor 2 jaar of korter aan bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen categorieën, zoals expats, studenten, noodhuisvesting, gehandicapten, seizoenarbeiders, hospitaverhuur.

Daarnaast zijn er twee extra opzeggingsgronden:

  • indien de samenwoning door verhuurder met diens partner (maximaal 2 jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst) succesvol is (inhoudende heeft geleid tot een huwelijk of geregistreerd partnerschap uiterlijk 3 maanden voor het einde van de twee jaar termijn van de huurovereenkomst) en verhuurder zijn/haar woning wil verkopen (mits expliciet beding opgenomen in de huurovereenkomst);
  • wegens het voornemen de woning te verhuren aan een bloed of aanverwant in de eerste graad van de verhuurder (mits expliciet beding opgenomen in de huurovereenkomst)

De beoogde datum van inwerkingtreding van de nieuwe is 1 juli 2024. De nieuwe wet zal geen werking hebben voor bestaande tijdelijke huurovereenkomsten.

Kamerstuk 36195, nr. A | Overheid.nl > Officiële bekendmakingen (officielebekendmakingen.nl)

Over het wetsvoorstel
Het initiatief van Tweede Kamerleden Nijboer en Grinwis wijzigt Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek met als doel huurders beter te beschermen door versterking van de huurbescherming. Het wetsvoorstel regelt daarom dat de met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 geïntroduceerde algemene huurovereenkomsten voor bepaalde tijd worden teruggedraaid. Deze wijziging leidt ertoe dat verhuurders van zelfstandige woonruimte en van onzelfstandige woonruimte (zoals kamers) in de regel alleen vaste huurovereenkomsten kunnen aanbieden, dat wil zeggen: huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Tijdelijke verhuur blijft mogelijk onder specifieke voorwaarden.

Eerste Kamer kiest voor betere huurbescherming – Eerste Kamer der Staten-Generaal

 

Klik hier voor de tekst van de wet zoals die op 11 december 2023 is gepubliceerd.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met mij op.

ROZ Model Huurovereenkomst woonruimte 2017: onbepaalde/bepaalde tijd, tijdelijke verhuur of verhuur voor onbepaalde tijd met een minimumduur

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft op 18 april 2017 een nieuw model voor de huurovereenkomst van woonruimte gepubliceerd. De vorige versie dateert van 2003. Het nieuwe model is aangepast op basis actuele veranderingen in de praktijk en rechtspraak, zoals de mogelijkheid om een woning tijdelijk te verhuren, onderverhuur via AirBnB en specifieke contractuele boetes.

Het wettelijk uitgangspunt is dat een huurovereenkomst woonruimte door een verhuurder alleen beëindigd kan worden in een beperkt aantal door de wetgever voorgeschreven situaties én door tussenkomst van de rechter.

Tijdelijke verhuur

Met de inwerkingtreding van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is de mogelijkheid om woonruimte voor bepaalde tijd te verhuren geïntroduceerd. Een zelfstandige woonruimte kan voor een bepaalde tijd van maximaal 2 jaar worden verhuurd. Voor onzelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld een kamer) is deze termijn 5 jaar. Na ommekomst van deze termijn eindigt de huurovereenkomst. Daarvoor is geen opzegging nodig, maar slechts een schriftelijke mededeling van de verhuurder aan de huurder dat de huurovereenkomst eindigt. Wordt de mededeling tijdig gedaan, dan eindigt de huurovereenkomst zonder tussenkomst

De belangrijkste wijziging in de ROZ-huurovereenkomst woonruimte 2017 betreft dan ook op de duur van de huurovereenkomst. In het nieuwe model kan voor wat betreft de duur van de huurovereenkomst een keuze worden gemaakt uit de volgende opties:

  1. onbepaalde tijd;
  2. ​​​​​​​onbepaalde tijd met een minimum duur van twaalf maanden;
  3. bepaalde tijd voor maximaal twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) dan wel vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte);
  4. bepaalde tijd langer dan twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) dan wel vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte).

Optie 3 versus optie 2: Flexibiliteit versus zekerheid

Verhuurders willen vaak de zekerheid hebben dat hun woning minimaal voor een bepaalde tijd wordt gehuurd. Met de hiervoor genoemde huurovereenkomst voor bepaalde tijd is die zekerheid er niet, want die kan tussentijds door de huurder worden opgezegd (niet door verhuurder). De vraag is of dit doel wel kan worden bereikt met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van bijvoorbeeld 12 maanden.

Een arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 9 maart 2021 wijst erop van wel. In die zaak was een huurovereenkomst aangegaan voor tenminste vijf maanden en was bepaald dat deze daarna voor onbepaalde tijd zou voortduren. Het gerechtshof legt dit uit als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale duur van vijf maanden. Na ommekomst van deze 5 maanden liep de huurovereenkomst door voor onbepaalde tijd.

Onbepaalde tijd met minimumduur toegestaan

Het gerechtshof overweegt dat met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is beoogd om een extra mogelijkheid voor de (ver)huur van woonruimte te bieden, maar niet om huurovereenkomsten met een minimale duur onmogelijk te maken. Dat laat ruimte voor huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met een vaste eerste termijn van bijvoorbeeld één jaar. Zolang maar duidelijk is dat dit een minimale eerste termijn is en de huurovereenkomst daarna voor onbepaalde tijd doorloopt, past dit in het stelsel van de wet.

Optie 4: bepaalde tijd langer dan 2 (in het geval van zelfstandige woonruimte) respectievelijk 5 jaar (onzelfstandige woonruimte)

Een huurovereenkomst die is aangegaan voor een bepaalde tijd langer dan twee respectievelijk 5 jaar kan door beide partijen niet tussentijds worden opgezegd, tenzij

Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande vragen hebben, neem dan gerust contact met mij  op.

 

 

 

Column Goede Zaken 11 mei 2021: Einde huurovereenkomst woonruimte

 

Hoe zit het ook alweer…het eindigen van een huurovereenkomst voor woonruimte

Huurders van woonruimten worden in Nederland goed beschermd. Huurbescherming geldt voor huurders van zelfstandige (eigen voorzieningen) en onzelfstandige woningen (kamers). Medebewoners zoals medehuurders en onderhuurders genieten soms ook huurbescherming.

Er geldt géén huurbescherming indien:

  • de huur naar zijn aard van korte duur is;
  • sprake is van hospita verhuur (inwoning bij verhuurder);
  • verhuurd wordt op grond van de leegstandwet;
  • sprake is van een kortdurende huurovereenkomst van minder dan twee jaar voor zelfstandige woonruimte dan wel maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte en die huurovereenkomst na 1 juli 2016 is afgesloten.

Kortdurende huurovereenkomst

Voor huurcontracten voor bepaalde tijd en die zijn ingegaan na 1 juli 2016, geldt dat ze aan het einde van de huurtermijn automatisch eindigen. Een huuropzegging en opzeggingsgronden zijn niet nodig. De huurder heeft dus geen huurbescherming. Voorwaarde is dat de huurtermijn niet langer is dan twee jaar (voor zelfstandige woningen) of vijf jaar (voor onzelfstandige woningen). Een andere voorwaarde is dat de verhuurder drie en niet later dan één maand van tevoren aan de huurder een bericht stuurt met de bevestiging van de dag waarop de huur eindigt. Doet de  verhuurder dit niet, dan wordt het huurcontract verlengd voor onbepaalde tijd en heeft de huurder huurbescherming. Een ander belangrijk kenmerk van deze tijdelijke huurcontracten is dat de huurder het contract tussentijds (maandelijks) kan opzeggen.

Reguliere huurovereenkomst

In dit geval is er wel sprake van huurbescherming en dient de verhuurder een rechtsgeldige reden te hebben om de huurovereenkomst te kunnen laten eindigen. Het huurcontract moet schriftelijk worden opgezegd en er moet een opzegtermijn in acht worden genomen (maximaal 6 maanden).

Indien de huurder niet met de huuropzegging instemt, dan blijft de huurovereenkomst doorlopen. De verhuurder zal dan naar de rechter moeten om de huurovereenkomst te laten beëindigen. De kantonrechter zal vervolgens alleen op grond van de in de opzeggingsbrief genoemde opzeggingsgronden beoordelen of er een einde komt aan de huurovereenkomst.

 Andere mogelijkheden

Een huurovereenkomst kan ook eindigen door deze te ontbinden (bijvoorbeeld wegens een huurachterstand, illegale onderverhuur, hennepteelt)  of wanneer partijen samen besluiten om de huurovereenkomst te beëindigen.

 

Heeft u vragen? Nem dan vrijblijvend contact met mij op!

 

Aansprakelijkheid verhuurder voor inboedel huurder bij gedwongen ontruiming

Op grond van een vonnis waarbij een huurder is veroordeeld om de huurwoning te ontruimen, is de deurwaarder bevoegd om de woning te betreden en de inboedel van de huurder te verwijderen. In de praktijk betekent een ontruiming dat de inboedel aan de openbare weg wordt geplaatst en (vrijwel direct) door een (verhuis-)bedrijf zal worden afgevoerd en vernietigd. Bij de ontruiming zijn ook een officier van justitie en een slotenmaker aanwezig.

Zorgvuldigheid is vereist

Ook al is de ontruiming rechtmatig, toch neemt dit niet weg dat de verhuurder en de deurwaarder daarbij de nodige zorgvuldigheid in acht moeten te nemen. Zij dienen rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van huurder en er zorg voor te dragen dat de ontruiming zorgvuldig verloopt. Slechts wanneer de huurder schade lijdt die het gevolg is van een onzorgvuldige ontruiming, dan kan huurder aanspraak maken op schadevergoeding.

Aanzegging ontruiming

De datum en het tijdstip van de ontruiming dienen op voorhand aan de huurder bekend te worden gemaakt, in de zogenaamde aanzegging van de ontruiming. Wanneer de huurder naar aanleiding van deze aanzegging nalaat om zelf actie te ondernemen om zijn inboedel elders onder te brengen, dan zal verhuurder zich over de inboedel ontfermen.

Zaakwaarneming

De verhuurder treedt dan op als zaakwaarnemer, waarbij hij verplicht is de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen. Als de huurder ondanks de zorgvuldigheid van verhuurder schade lijdt, dan komt deze voor zijn eigen rekening en risico, omdat daarvoor een rechtvaardigingsgrond bestaat ( het ontruimingsvonnis). https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHDHA:2018:224

Zoals opgemerkt kan de huurder alleen in het geval van schade als gevolg van een onzorgvuldige ontruiming aanspraak maken op schadevergoeding.

In de wet is bepaald dat de kosten van de opslag (van de zaakwaarneming) voor rekening van huurder komen. Na verloop van een redelijke termijn en het uitblijven van betaling van de opslagkosten door de huurder, is de verhuurder bevoegd om de zaakwaarneming te beëindigen en de inboedel alsnog te laten vernietigen.

Afstand van inboedel

De verhuurder mag er niet zonder meer van uitgaan dat de huurder afstand heeft gedaan van zijn  inboedel wanneer deze de woning niet vrijwillig heeft ontruimd. Voor het kennelijk prijsgeven van een goed is het enkele stilzitten namelijk onvoldoende.

Daarom is zowel in het veel gebruikte ROZ-model als in de algemene huurbepalingen van veel woningcorporaties opgenomen dat de huurder die zaken in het gehuurde achterlaat bij het verlaten van het gehuurde, geacht wordt hiervan afstand te doen. De verhuurder behoudt zich daarbij het recht voor om de zaken te doen verwijderen en/of vernietigen, zonder dat er een bewaarplicht op hem rust.

Een dergelijke bepaling ontslaat de verhuurder van een bewaarplicht, hetgeen wordt bevestigd door het Hof Amsterdam, dat heeft geoordeeld dat als uitgangspunt bij de ontruiming van een woning heeft te gelden dat goederen die van de voormalige huurder zijn, in beginsel niet mogen worden weggegooid, tenzij deze kennelijk waardeloos zijn (1) of de huurder er afstand van heeft gedaan (2).

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHAMS:2010:BO7256:

In de praktijk wordt wel aangenomen dat indien de achter gebleven huisraad niet meer waard is dan de opslagkosten voor 13 weken, dat deze kan worden vernietigd.

Voorkom aansprakelijkheid

Om aansprakelijkheid wegens onbehoorlijke zaakwaarneming te voorkomen is het aan te raden om in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst een bepaling op te nemen dat de huurder bij het einde van de huurovereenkomst afstand doet van de spullen die zich na het einde van de huurovereenkomst nog in het gehuurde bevinden en dat verhuurder deze kan afvoeren zonder dat er een bewaarplicht op verhuurder rust. Houdt ook in dat geval in gedachten dat waardevolle spullen van de huurder niet lichtvaardig mogen worden vernietigd. Om bewijsproblemen te voorkomen verdient het aanbeveling om ter gelegenheid van de ontruiming foto’s te nemen van de aangetroffen zaken en deze goed te documenteren, bijvoorbeeld door een door de deurwaarder op te maken proces-verbaal.

Het verdient daarnaast op grond van rechtspraak aanbeveling om reeds in de aanzegging van de ontruiming  te wijzen op het gevolg van de ontruiming, namelijk dat de inboedel aan de openbare weg zal worden geplaats ter afvoering en vernietiging. In een zaak waarin huurder daar pas tijdens de feitelijke ontruiming op was gewezen, werd de verhuurder aansprakelijk gehouden voor een deel van de dientengevolge door de huurder geleden schade.

Heeft u vragen over gedwongen ontruiming, neem dan vrijblijvend contact met ons op.

 

 

Opvolgende (tijdelijke) huurovereenkomst kwalificeert als een voortzetting voor onbepaalde tijd

Uitspraak rechtbank Den Haag 4 augustus 2020

Regelmatig krijg ik vragen over de kwalificatie van een opvolgende huurovereenkomst: of dat een zelfstandige nieuwe huurovereenkomst betreft of een voortzetting van de voorgaande. Bij de rechtbank Den Haag speelde ook een dergelijke kwestie, het ging om het volgende.

De zaak

De verhuurder heeft het appartement in 2011 als woonruimte verhuurd aan huurder 1 en huurder 2. Over de duur van de huur staat in de overeenkomst dat deze is aangegaan voor 12 maanden, lopende tot en met 31 mei 2012. Na het verstrijken van deze termijn loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.

Huurder 2 heeft de huur bij verhuurder in mei 2018 opgezegd en het appartement in 2018 verlaten. Verhuurder en huurder 1 hebben op 5 juli 2018 een nieuwe huurovereenkomst ondertekend. Over de duur van de huur staat in deze overeenkomst:

3. Duur en beëindiging van de huur

a. Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van 1 jaar, ingaande van 01 augustus 2018 en eindigt derhalve op 31 augustus 2019.

Gedurende deze periode kan de huurder de overeenkomst tussentijds niet opzeggen.

b. Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen.
Indien in 3a een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 19 van de algemene bepalingen.

Verhuurder heeft huurder 1 aangezegd dat deze (tweede) huurovereenkomst niet wordt verlengd.

Beoordeling

Tot 1 juli 2016 was het verhuurders niet toegestaan woonruimte tijdelijk te verhuren. Het was wel gangbare praktijk dat verhuurders een minimumcontractsduur in huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd opnamen. Zij hadden daar belang bij om te voorkomen dat de huurder snel weer zou vertrekken, wat tot nodeloze administratie en kosten zou leiden. De huurder had door de minimumcontractsduur ook de zekerheid dat de kosten van inrichting en verhuizing konden worden ‘terugverdiend’. In dit licht moeten bepaling 3.1 en 3.2 van de eerste huurovereenkomst worden gelezen. In 2011 was het immers nog niet toegestaan een huurovereenkomst voor woonruimte voor bepaalde tijd te sluiten.

Bij de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is dat veranderd. Per 1 juli 2016 is het mogelijk geworden om zelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren en wel voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar (artikel 7:271 lid 1 BW). Bij een tijdelijk huurcontract mag de huurder tussentijds opzeggen. Tijdelijke verhuur is eenmaal mogelijk. Wordt de tijdelijke huurovereenkomst verlengd of wordt aansluitend een tweede tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde huurder gesloten, dan geldt als overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Taalkundige uitleg huurovereenkomst

Uit de tekst van de tweede huurovereenkomst volgt dat verhuurder heeft gekozen voor optie 2 van het standaard ROZ huurovereenkomst woonruimte model, te weten een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. Hij heeft wel de tekst ten opzichte van het model zodanig gewijzigd dat de verhuurder mag opzeggen, maar blijven staan is dat de huurster niet mag opzeggen. Bij tijdelijke verhuur voor bepaalde tijd is een bepaling dat de huurder niet mag opzeggen juist niet toegestaan. Deze bepaling past dus niet bij optie 3 (tijdelijke huur), maar wel bij optie 2 (huur met een minimumduur). Daarom leidt de kantonrechter uit de tekst van de overeenkomst af dat partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur hebben gesloten.

Bedoeling van partijen

Nu is het zo dat niet alleen de tekst van een overeenkomst bepalend is voor de uitleg daarvan. Ook de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de overeenkomst mochten toekennen en wat zij in dat kader redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten is van belang. Huurder 1 heeft uitgelegd dat zij er steeds van uitging dat het ging om een verlenging van de eerdere overeenkomst, dat het verschil alleen was dat de overeenkomst op haar naam kwam en dat alleen daarom een nieuwe overeenkomst moest worden gesloten. Volgens verhuurder is juist uitdrukkelijk besproken dat het ging om een nieuwe overeenkomst die na één jaar zou eindigen en stemde huurder 1 daarmee in. Partijen verschillen dus van mening over wat bedoeld was met de nieuwe overeenkomst. Omdat verhuurder zich erop beroept dat een overeenkomst voor bepaalde tijd is overeengekomen, zou hij moeten bewijzen dat dit uitdrukkelijk is besproken.

De kantonrechter zal hem echter niet toelaten tot het leveren van bewijs voor zijn stellingen. Voor de uitkomst van de zaak maakt het namelijk niet uit of verhuurder het bewijs levert of niet.

Artikel 7:271 lid 1 BW duur van het opvolgende contract nietig

Ook als hij zou bewijzen dat partijen hebben afgesproken dat het een huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van één jaar zou zijn, zou de kantonrechter zijn vordering tot ontruiming afwijzen. In dit geval is het namelijk geen nieuwe huurovereenkomst tussen partijen gesloten, maar hadden zij al zeven jaar een relatie als huurder en verhuurder. Huurder 1 had op grond van de eerste overeenkomst al recht op huurbescherming. De wetgever heeft het ongewenst gevonden dat na een tijdelijk huurcontract met betrekking tot dezelfde woning tussen dezelfde partijen opnieuw een tijdelijk contract kan worden afgesloten. Als dat toch gebeurt, is zo’n opvolgend contract wat de contractsduur betreft nietig (artikel 7:271 lid 1 en lid 7 BW). De achterliggende gedachte hiervan is dat bij woningen huur voor onbepaalde tijd het uitgangspunt is en dat slechts bij uitzondering huur voor bepaalde tijd wordt toegestaan.

Als een tijdelijk huurcontract na een tijdelijk huurcontract niet is toegestaan, is een tijdelijk contract na een contract met onbepaalde duur tussen dezelfde contractspartijen al helemaal niet toegestaan. In dit geval is het verschil tussen de eerste overeenkomst en de tweede overeenkomst dat bij de eerste overeenkomst twee huurders contractspartij waren en bij de tweede maar één. Zoals verhuurder zelf ook aanvoert, is de eerste overeenkomst door de opzegging door de medehuurster van huurder 1 niet geëindigd. Dan hadden beide huursters moeten opzeggen. Na de opzegging door huurder 2 was het aan verhuurder of hij accepteerde dat hij met één huurster verder ging. Dat heeft hij kennelijk gedaan door vervolgens alleen met huurder 1 afspraken te maken.

Onder omstandigheden geen voortzetting maar een nieuwe huurovereenkomst

Onder omstandigheden is het denkbaar dat dit niet gezien wordt als een voortzetting van de huur, maar als een geheel nieuwe overeenkomst (die dan eventueel ook tijdelijk zou kunnen zijn). Dit zou het geval kunnen zijn als de verhuurder het eigenlijk niet acceptabel vindt om verder te gaan met de achterblijvende huurder, bijvoorbeeld omdat deze onvoldoende financiële draagkracht heeft, maar de verhuurder wel bereid is om de achterblijvende huurder kortdurend een kans te geven. In zo’n geval moet dan wel uitdrukkelijk besproken worden dat de verhuurder in beginsel niet bereid is de overblijvende huurder als enige huurder te accepteren. Dan kunnen de huurders er immers nog voor kiezen formeel beiden als huurder aansprakelijk te blijven en de oorspronkelijke huur, mèt huurbescherming, voort te zetten.

Verhuurder heeft in dit geval niet aangevoerd dat hij dit kenbaar heeft gemaakt. Integendeel, niets wijst erop dat hij niet bereid was met huurder 1 als achterblijvende huurder verder te gaan. Dan past het niet om een tijdelijk huurcontract te sluiten en geldt de hoofdregel van nietigheid van de contractsduur. Ook hierom is de tweede overeenkomst een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

 

Heeft u vragen over (de duur van) uw huurovereenkomst en of u huurbescherming toekomt, neem dan contact met mij op. Dan denk ik met u mee!