Recht afsluiten erf art. 5:48 BW en (belemmering) uitoefening recht van weg

/in , /door

In artikel 5:48 Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat de eigenaar van een erf bevoegd is dit af te sluiten. Het gevolg van deze wettelijke bepaling is dat lagere wetgevers (zoals provinciale staten, gemeenteraden en waterschappen) niet bevoegd zijn aan eigenaars de bevoegdheid tot afsluiten geheel te ontnemen, maar wel om deze te beperken. Grens aan deze beperking is dat er nog een redelijke uitvoerbare afsluitbevoegdheid moet worden opengelaten.

Misbruik van bevoegdheid art. 3:13 BW

Omdat het gaat om een essentieel recht van de eigenaar van het erf, zullen hoge eisen gesteld moeten worden aan een eventueel aan te nemen misbruik van bevoegdheid door de eigenaar (Hof Arnhem 3 november 1992).

Erfdienstbaarheid

De bevoegdheid van de eigenaar zijn er af te sluiten, bestaat blijkens Hoge Raad (HR) 23 juni 2006 ook in het geval dat het erf belast is met een erfdienstbaarheid. Maakt hij van die bevoegdheid gebruik, dan dient hij ervoor te zorgen dat de eigenaar van het heersende erf onbelemmerd toegang behoudt tot het dienende erf teneinde de erfdienstbaarheid uit te oefenen.  In de regel zal dit betekenen dat de eigenaar van het dienende erf de eigenaar van het heersende erf de mogelijkheid biedt zich op elk moment en zonder telkens afhankelijk te zijn van de directe medewerking van de eigenaar van het dienende erf, de toegang tot het erf te verschaffen ter uitoefening van de erfdienstbaarheid.

In de zaak die hier werd besproken, had de eigenaar van het dienende erf de weg waarop een erfdienstbaarheid was gevestigd (een recht van weg) een hekwerk geplaatst. Volgens de eigenaar van het heersende erf werd daarmee de uitoefening van de erfdienstbaarheid belemmerd, de weg zou ter plaatse van het hekwerk (waarvan de eigenaar van het heersende erf de toegangscode had ontvangen) te smal zijn geworden. Het hof oordeelde hierover als volgt:

De uitoefening van het afsluitrecht, waaronder begrepen de wijze waarop de afsluiting plaatsvindt, wordt begrensd door het leerstuk van bevoegdheid (art. 3:13 lid 2 BW)  en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (ECLI:NL:HR:2019:1907).

In de zaak die hier werd besproken, hebben de eigenaren van het hekwerk (geïntimeerden) geen sleutel, maar een code aan de buren (appellant en eigenaar van het heersende erf) verstrekt om het hek te kunnen openen. De eigenaren van het hekwerk hebben na het vonnis in eerste aanleg, de opening van het hekwerk aangepast. Appellant betoogt dat dat het na deze aanpassingen nog steeds ondoenlijk is om met de auto de draai vanaf de straat naar het pad te maken. Zij heeft ter onderbouwing van deze stelling een video overgelegd van de huidige situatie en de inspanningen die zij moet verrichten om vanaf straat op het pad te geraken.

Het hof ziet geen aanleiding de eigenaren van het hekwerk te veroordelen het hekwerk te verwijderen of de opening van het hekwerk te verbreden naar vier meter, zoals appellanten hebben gevorderd. Voorzover er sprake is van een beroep op misbruik van recht dan wel de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, faalt dat beroep omdat dit onvoldoende is onderbouwd. Uit de door appellant overgelegde videobeelden volgt dat zij voldoende toegang heeft tot het dienende erf omdat zij, weliswaar na een paar steekmanoeuvres, met haar auto door de opening van het hek kan rijden en zodoende de erfdienstbaarheid kan uitoefenen.

 

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met ons op.

Verplichting medewerking oprichting scheidsmuur art. 5:49 BW

/in /door

De wet bepaalt in artikel 5:49 BW dat een eigenaar recht heeft op medewerking van de eigenaar van een aangrenzend erf aan een scheidsmuur voor gemeenschappelijke rekening van twee meter hoog (tenzij een vordering of plaatselijk gebruik die hoogte anders regelt).

In een zaak die in 2019 heeft geleid tot een arrest van de Hoge Raad speelde artikel 5:49 BW een centrale rol. Op grond van dit wetsartikel vorderde de buurman medewerking van zijn buren aan het voor gezamenlijke rekening oprichten van een ondoorzichtige scheidsmuur van minstens twee meter hoog. Hij betoogde dat de reeds sinds 20 jaar aanwezige coniferenhaag niet als zo’n muur kwalificeerde: art. 5:43 BW definieert een muur als een ondoorzichtige afsluiting vervaardigd uit steen, hout of een andere geschikte stof. De aanwezige coniferenhaag die dienst deed als erfafscheiding, voldeed daar niet aan. De eigenaar mocht daarom medewerking van zijn buren verlangen aan een erfafscheiding die wel aan de eisen voldoet. Uitzonderingen op die regel (zoals misbruik van recht of rechtsverwerking) zijn denkbaar, maar deden zich in dit geval niet voor. Het hof wees die vorderingen toe.

Toepassingsbereik art. 5:49 BW: Er staat al een haag

In cassatie stelden de buren dat de verplichten medewerking uit art. 5:49 BW slechts ziet op de situatie dat er nog geen mandelige afscheiding tussen twee buurpercelen is, of dat het reeds bestaan daarvan een omstandigheid is die bij de beoordeling moet worden meegewogen. De Hoge Raad constateert eerst dat in cassatie vaststaat dat de coniferenhaag geen ‘muur’ is in de zin van art. 5:43 BW en dat er geen verordening of plaatselijk gebruik is dat iets regelt in de zin van art. 5:49 BW.

Bij de uitleg van de artikelen stelt de Hoge Raad voorop dat het voorschrift van art. 5:49 BW ertoe strekt eigenaren van percelen binnen de bebouwde kom de gewenste bescherming van hun persoonlijke levenssfeer te waarborgen. De wetsgeschiedenis biedt geen aanknopingspunt voor de opvatting dat het recht van art. 5:49 BW niet meer kan worden ingeroepen als een andere erfafscheiding aanwezig is, beslist de Hoge Raad, ook al is dat geen muur die voldoet aan de eisen van art. 5:49 BW in verbinding met art. 5:43 BW. De eigenaar kan dus ook in dat geval de betrokken aanspraak geldend kan maken.

Het belang van de eigenaar bij de uitoefening van zijn recht is, omdat het om eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer gaat, in beginsel gegeven. Voor een belangenafweging zoals in de cassatieklacht bepleit is geen plaats.

Geen ruimte voor een belangenafweging

De Hoge Raad geeft aldus voorrang aan het belang van de eigenaar bij de uitoefening van zijn recht/bevoegdheid ex art. 5:49 BW en biedt geen ruimte voor een afweging van alle betrokken belangen dan wel voor een afweging van de belangen van beide eigenaren (waaronder in casu de omstandigheden dat op de grens tussen de twee erven reeds twintig jaar een mandelige afscheiding staat, dat op de bestaande mandelige afscheiding de titels 3.7 en 5.5 BW van toepassing zijn, en dat niet is gebleken van de noodzaak tot vernieuwing van de bestaande afscheiding (vgl. art. 3:170 BW en art. 5:65 BW).

Het voorgaande laat onverlet dat denkbaar is dat een eigenaar misbruik van recht maakt of dat zijn beroep op art. 5:49 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarvan is in dit geval echter geen sprake. Ook is mogelijk dat afstand wordt gedaan van het in art. 5:49 BW toegekende recht, of dat een eigenaar dat recht verwerkt. Daarvoor is echter meer nodig dan het enkele gedurende een zekere periode dulden van een niet aan de vereisten van art. 5:49 BW beantwoordende muur.

Uitkomst

Voor een belangenafweging is zoals gezegd geen plaats en de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer weegt zwaarder. Om die reden mocht de buurman medewerking van zijn buren verlangen aan het plaatsen van een erfafscheiding die (wel) aan de wettelijke vereisten voldoet. De buren dienen de coniferenhaag te verwijderen en mee te betalen aan de bouw van een gemeenschappelijke scheidsmuur.

Heeft u vragen over een scheidsmuur en/of erfafscheiding neem dan contact met ons op.

 

 

 

 

 

 

 

Indeplaatsstelling: overdracht van bedrijf door inbreng vof in een besloten vennootschap

/in , /door

Het uitgangspunt is dat vervanging van een contractspartij door een ander zonder toestemming van de wederpartij niet mogelijk is (art. 6:159 BW). Artikel 7:307 BW voorziet in een afwijking op deze algemene regel. Deze bepaling biedt de huurder de mogelijkheid om in bepaalde gevallen de indeplaatsstelling waaraan de verhuurder niet wil meewerken, af te dwingen. Artikel 7:307 BW is van semi-dwingend recht (artikel 7:291 lid 1 BW), zodat daar contractueel niet van mag worden afgeweken.

Artikel 7:307 BW eist dat het gaat om de overdracht van een in het gehuurde uitgeoefend bedrijf. Een vordering tot het verkrijgen van een machtiging tot indeplaatsstelling kan dus in beginsel alleen worden ingesteld door de oorspronkelijke huurder ingeval de voorgestelde huurder het bedrijf wil overnemen.

Het hof stelt in haar arrest van 18 februari 2025 dat het in dit geval gaat om een feitelijke voorzetting van de bestaande onderneming (een bakkerij), maar dan in een andere rechtsvorm. De bakkerij wordt door de voormalige vennoten geëxploiteerd op dezelfde wijze als voor de inbreng van de vof in de bv.

Partijen twisten wel over de vraag of de inbreng kwalificeert als een overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf in de zin van artikel 7:307 BW. Het hof is op grond van de volgende overwegingen van oordeel dat de inbreng in dit geval kwalificeert als zo’n overdracht:

Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat inbreng een zwaarwichtig belang voor overdracht van een bedrijf kan zijn. Een zwaarwichtig belang kan ook gelegen zijn in de wens van de huurder om de onderneming in te brengen in een vennootschap. Daaruit volgt dat inbreng in beginsel steeds als overdracht van een bedrijf kan worden aangemerkt.

Tijdig:

De vordering tot indeplaatsstelling kan ook na de bedrijfsoverdracht worden ingesteld, de machtiging kan  alleen worden verleend als de huurder zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht het nodige heeft gedaan om tot overdracht van de huur te komen. een verzoek aan verhuurder om in te stemmen met de overdracht van de huur moet zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht worden gedaan. Indien de verhuurder weigert, dan dient de huurder zo spoedig mogelijk een vordering tot machtiging in te stellen.

In deze zaak oordeelt het hof dat:

  • huurder verhuurder niet zelf tijdig voorafgaand aan de overdracht heeft geïnformeerd;
  • partijen vlak na de bedrijfsoverdracht met elkaar uitvoerig hebben gesproken over een minnelijke oplossing, hetgeen niet is gelukt;
  • verhuurder niet eerder het standpunt heft ingenomen dat huurder te laat was met het verzoek tot indeplaatsstelling
  • verhuurder door het tijdsverloop niet is geschaad in zijn belangen.
  • partijen hebben zich tot de start van de procedure ingezet om een minnelijke oplossing te bereiken. Daarom kan niet worden gezegd dat het enkel feit dat huurder heeft verzuimd verhuurder te informeren voorafgaande aan de inbreng, de noodzakelijke samenhang tussen de inbreng en de uiteindelijk gevorderde indeplaatsstelling verloren is gegaan. In het verleden zijn procedures over de inbreng van een eenmanszaak of vof in een bv regelmatig tevergeefs gevoerd. Niet omdat geoordeeld werd dat er geen sprake was van een bedrijfsoverdracht maar omdat de procedure te laat was gestart, dus niet voor of zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht, waardoor op dat moment niet meer van een bedrijfsoverdracht kon worden gesproken. Zie voor een dergelijke uitspraak hier 

Zwaarwichtig belang:

Een huurder dient op grond van artikel 7:307 BW een zwaarwichtig belang te hebben bij de overdracht van de onderneming. In deze zaak was het zwaarwichtig belang gelegen in de omstandigheid dat huurder de inbreng van de VOF in de BV een aanzienlijk verbeterde fiscale positie tot gevolg had.

Voorwaarden

Het hof verbindt de volgende voorwaarden aan de machtiging:

  • dat de (voormalige) vennoten zich persoonlijk hoofdelijk garant stellen voor de betaling van de huurprijs en de andere uit de huurovereenkomst volgende financiële verplichtingen tot het moment dat de huurovereenkomst eindigt of van een nadere indeplaatsstelling op grond van een machtiging van de kantonrechter sprake is;
  • dat de BV een nieuwe bankgarantie dient te stellen;
  • dat de aandelen van de BV gedurende de looptijd van de huurovereenkomst tussen partijen slechts kunnen worden overgedragen  en/of als nieuwe bestuurder kan komen te fungeren (een natuurlijke persoon of een rechtspersoon), wiens UBO een te goeder naam en faam bekend staand persoon is, die in financieel opzicht voldoende zekerheid biedt voor een deugdelijke nakoming van zijn/haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.

Tips:

  • Als u als verhuurder niet wenst mee te werken aan een indeplaatsstelling, dan doet u er verstandig aan om vanaf de ontdekking van een bedrijfsoverdracht/gebruik van het gehuurde door een derde, duidelijk te maken dat u niet wenst mee te werken aan een indeplaatsstelling en dat de huurder te laat is met een verzoek tot indeplaatsstelling;
  • Wanneer een natuurlijke persoon als huurder wordt vervangen door een rechtspersoon, dan heeft dat verstrekkende consequenties voor de verhuurder. De aandelen in een rechtspersoon kunnen immers eenvoudig worden overgedragen en waarbij een natuurlijke persoon verhaal op zijn volledige vermogen mogelijk is, kan een rechtspersoon worden ‘uitgekleed’. Dat is de reden dat bij de overdracht aan een rechtspersoon in de praktijk regelmatig gebruik wordt gemaakt aan de mogelijkheid om voorwaarden aan de machtiging te verbinden of een last op te leggen. Indien de voorwaarden van de machtiging niet worden nagekomen, dan heeft dat tot gevolg dat de machtiging als niet-verleend geldt. Nakoming van een last kan in rechte worden gevorderd, de niet-nakoming van een last tast de machtiging niet aan (maar levert wel een tekortkoming op).

 

De volledige uitspraak vindt u hier.

 

Heeft u vragen over een indeplaatsstelling, neem dan contact met ons op.

Wetsvoorstel bevriezing van sociale (corporatie) huren ingetrokken

/in , /door

De van Minister Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft de Tweede Kamer geïnformeerd het wetsvoorstel huurbevriezing niet in te dienen naar aanleiding van het advies van de Raad van State, de politieke ontwikkelingen en om rust en voortgang te brengen in de volkshuisvesting. Dit betekent dat de huren in de sociale huursector vanaf 1 juli 2025 mogen stijgen met het wettelijk maximum van 5% en in de corporatiesector met gemiddeld 4,5%.

 

Meer weten of huurprijsverhoging en de daarvoor geldende voorwaarden,  neem dan contact met ons op.