Berichten

Column Goede Zaken 22 juni 2021: de gebrekenregeling bij (ver-)huur van bedrijfsruimte

Gebrekenregeling bij (ver)huur van bedrijfsruimte

In deze column een uitleg over wat de gebrekenregeling inhoudt en waar (ver-)huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening mee moeten houden.

De wet definieert een gebrek als volgt:

‘Een gebrek is een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.’

Vrij vertaald zijn gebreken àlle eigenschappen die het genot van het gehuurde kunnen beperken, TENZIJ het gebrek is ontstaan door het handelen (of nalaten) van de huurder zelf. Eigenschappen kunnen bijvoorbeeld een slechte staat van onderhoud zijn, maar ook niet-stoffelijke zaken, zoals een verplichte sluiting van het gehuurde ter bestrijding van COVID-19. Alhoewel daarover het laatste woord nog niet is gezegd.

De verhuurder moet een gebrek herstellen, ook in het geval hij niets met het ontstaan daarvan te maken heeft, bijvoorbeeld een kapotte ruit als gevolg van een inbraak.

Of er sprake is van een gebrek hangt af van wat de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst mocht verwachten. Wat huurder mag verwachten, verschilt van geval tot geval. Van een nieuw kantoorpand mag de huurder meer verwachten dan van een oud pand.

Mogelijkheden huurder en verhuurder

In het geval er sprake is van een gebrek dan kan de huurder, in verband met het verminderde huurgenot, huurprijsvermindering vorderen en soms ook schadevergoeding. Alhoewel beide mogelijkheden in de veelgebruikte standaard huurovereenkomsten contractueel zijn uitgesloten.

De verhuurder kan bij het sluiten van de huurovereenkomst bepaalde zaken van het gehuurde uitzonderen van de gebrekenregeling, door te bepalen dat bepaalde onderdelen van het gehuurde of omstandigheden door partijen niet zullen worden aangemerkt als gebrek. Verder kan verhuurder de definitie van een gebrek aanpassen, zodat er minder snel sprake van zal zijn. Ook het opnemen van bepaalde onderhoudsverplichtingen voor de huurder, waarmee het risico voor bepaalde gebreken wordt verlegd naar de huurder en een onderzoeksplicht voor huurder kan ertoe leiden dan er minder snel sprake zal zijn van een gebrek.

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen ,neem dan  contact met mij op!

BIK, 14 dagen termijn, vergoeding incassokosten, art. 6:96 lid 6 BW

 

BIK

Het Besluit Vergoeding Buitengerechtelijke Incassokosten (BIK) dient ter bescherming van de schuldenaar tegen onredelijk hoge incassokosten. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen consument schuldenaren en schuldenaren die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Van deze regeling kan niet ten nadele van de consument worden afgeweken.

Aanmaning bij consument schuldenaar

Indien de schuldenaar een consument is, dient deze eerste te worden aangemaand voordat incassokosten verschuldigd worden.  Er geldt een termijn van veertien dagen, pas als betaling na het verstrijken van die termijn uitblijft, wordt de vergoeding voor incassokosten verschuldigd. De aanmaning dient te worden verstuurd na het intreden van het verzuim; de vordering dient derhalve opeisbaar ze zijn en er dient te zijn voldaan aan de eisen van art. 6:82 en 6:83 BW (meestal wordt hieraan voldaan doordat de betalingstermijn is overschreden). Indien de schuldenaar geen consument is, is geen aanmaning vereist, maar is wel vereist dat hij in verzuim is.

In de aanmaning dient het bedrag dat als vergoeding voor de incassokosten in rekening zal worden gebracht te worden vermeld. De vergoeding  van de incassokosten wordt als percentage van de hoofdsom berekend en is onafhankelijk van de incassohandelingen die zijn verricht. Er worden verschillend percentagens gehanteerd, waarbij het percentage lager wordt naarmate de hoofdsom van de vordering toeneemt. Het besluit hanteert een minimum van €40,- en een maximum van € 6.775,-.

Veertien dagen termijn

Van groot belang is de juiste formulering van de termijn in de aanmaning bij consument schuldenaren. De wet spreekt van een termijn van 14 dagen. Indien wel een betalingstermijn van veertien dagen is vermeld, maar een te vroege dag van aanvang of van einde van die termijn is aangewezen, danwel daaromtrent verwarrende of misleideinde informatie wordt gegeven, voldoet de brief niet aan de eisen van de wet.  Indien de formulering onjuist is, dan is het beding vernietigbaar. De consument kan het beding zelf vernietigen of vernietiging inroepen voor de rechter.

Een juiste formulering is: “Incassokosten worden verschuldigd indien niet betaald is binnen veertien dagen vanaf de dag nadat deze brief bij u is bezorgd”.  Het moet de schuldenaar duidelijk zijn dat hem de volle wettelijke termijn van veertien dagen ter beschikking staat.

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2016:2704

 

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos

De positie van de onderhuurder bij faillissement onderverhuurder

Inleiding

Met in het achterhoofd de lijst van winkelketens die in de afgelopen periode failleerden en al dan niet een doorstart maakten, alsmede het gegeven dat steeds meer bedrijven ervoor kiezen om zich in een bedrijfsverzamelgebouw te huisvesten, volgt hieronder een bijdrage waarin wordt ingegaan op de positie van de onderhuurder. Wat is het effect van het faillissement van de onderverhuurder voor de onderhuurder?

Artikel 37 en 39 faillissementswet

De hoofdregel in het faillissementsrecht is – kort gezegd – dat een faillissement op bestaande wederkerige overeenkomsten geen invloed heeft (artikel 37 Faillissementswet). Een uitzondering op deze hoofdregel staat in art. 39 Faillissementswet (Fw.) voor het geval een huurder van een pand failliet gaat:

In het geval een huurder van een pand failliet gaat, heeft zowel de verhuurder als de curator van de huurder het recht de overeenkomst (tussentijds) op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van maximaal drie maanden (ervan uitgaande dat er geen huur vooruit betaald is, in dat geval wordt de termijn verlengd met de periode waarvoor de huur vooruit betaald is).

Deze uitzondering van art. 39 Fw. geldt dus niet voor de situatie dat een verhuurder van een pand failliet gaat. Daarvoor geldt de hiervoor aangehaalde hoofdregel van art. 37 Fw.,inhoudende dat het faillissement geen invloed heeft op bestaande wederkerige overeenkomsten. In dat geval moet de curator van de failliete verhuurder het huurgenot (in beginsel) blijven leveren en moet de huurder de huur blijven betalen.

Het recht op wanprestatie en Berzona

Op grond van art. 37 Fw. heeft de curator echter (ook) het recht om niet na te komen, ofwel om te wanpresteren. Deze bevoegdheid tot wanprestatie is door de Hoge Raad bij arrest van 11 juli 2014 beperkt. De Hoge Raad heeft in dit zogenaamde Berzona – arrest (HR 11 juli 2014, NJ 2014, 407) beslist dat de curator van de failliete verhuurder weliswaar het recht heeft om niet na te komen, maar dat dit recht op wanprestatie uitsluitend ziet op “passief” niet nakomen. Met “passief” niet nakomen worden handelingen bedoeld die ten koste gaan van de boedel, bijvoorbeeld de betaling van een schuld van de failliet of het uitvoeren van onderhoud aan het gehuurde. Het tussentijds ontruimen van de huurder is een actieve handeling, een handeling die de curator op grond van het faillissement van de verhuurder en het recht op wanprestatie niet toekomt.

Praktisch houdt het voorgaande in dat als de verhuurder failliet gaat, de huurder niet in zijn gebruik mag worden gestoord door deze de ontruiming aan te zeggen. De vraag is of de positie van de huurder als gevolg van het Berzona- arrest ook daadwerkelijk is versterkt in het geval de verhuurder failliet gaat. De overwegingen uit dit arrest hebben immers veel kritiek ondervonden, niet valt uit te sluiten dat de “regel” uit het arrest (fors) zal worden bijgesteld.

Positie van de onderhuurder

De hierboven gegeven regels gelden weliswaar ook in de relatie tussen onderverhuurder en onderhuurder. Echter, in de situatie dat de hoofdhuurder tevens onderverhuurder failliet gaat, dan zal in de regel de curator van de failliete hoofdhuurder of de hoofdverhuurder de hoofdhuurovereenkomst op grond van art. 39 Fw. opzeggen. Op het moment dat de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd, kan de failliete hoofdhuurder tevens onderverhuurder feitelijk niet langer het huurgenot aan de onderhuurder verschaffen.

De vraag is of de regel uit het Berzona- arrest in deze situatie (ten opzichte van de onderhuurder) van toepassing is. De hoofdhuurovereenkomst is regelmatig beëindigd op grond van art. 39 Fw., de ontruiming van de onderhuurder is met andere woorden het gevolg van het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst op grond van art. 39 Fw. en niet op grond van art. 37 Fw., zodat het recht op (passief) wanpresteren hier niet aan de orde is.

Ervan uitgaande dat de onderhuurder op het moment dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt gedwongen kan worden tot ontruiming, is de onderhuurder tot dat moment (verstrijken van de opzegtermijn hoofdhuurovereenkomst) gerechtigd om gebruik te blijven maken van het gehuurde. Op grond van de (lagere) rechtspraak zal de onderhuurder gedurende die periode in beginsel de huurpenningen moet blijven betalen. Oók de verschuldigde huurpenningen van vóór de datum van faillissement blijven verschuldigd.

Verrekening schade met huurpenningen

De onderhuurovereenkomst zal als gevolg van het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst vervroegd eindigen, met alle schade van dien. De faillissementswet kent een ruime verrekeningsbevoegdheid. Echter, in de algemene bepalingen behorende bij het veel gehanteerde standaard ROZ model huurovereenkomst is een verrekeningsverbod opgenomen. Op grond van dit verbod zal het de onderhuurder in beginsel – behoudens bijzondere omstandigheden- niet zijn toegestaan om zijn schade met de huurpenningen te verrekenen. Bij het aangaan van een onderhuurovereenkomst verdient het dan ook aanbeveling om  het verrekenings-en opschortingsverbod niet van toepassing te laten zijn in het geval van faillissement van de onderverhuurder (door het opnemen van een zogenaamde insolventie clausule).

Conclusie

De positie van de onderhuurder is in het geval dat de onderverhuurder failliet gaat niet bijzonder sterk, een ontruiming zal vaak het gevolg zijn. Indien er een doorstart wordt gemaakt is de positie van de onderhuurder afhankelijk van de afspraken die daaromtrent zijn gemaakt tussen de hoofdverhuurder, de curator van de failliete huurder en de overnemende partij. Veel instrumenten om de schade te beperken heeft de onderhuurder niet. Voor de schade wegens het vroegtijdig eindigen van de onderhuurovereenkomst verkrijgt de onderhuurder (slechts) een concurrente vordering in het faillissement. Het is verdient daarom aanbeveling om bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst de positie van de onderhuurder contractueel zoveel als mogelijk te versterken voor het geval dat de onderverhuurder failliet zou gaan gedurende de looptijd van de onderhuurovereenkomst.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos

Veranderingen van het gehuurde

Hoe zit het ook al weer: veranderingen van het gehuurde, behoeft huurder daarvoor altijd de toestemming van de verhuurder?

Hoofdregel: De huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde te veranderen dan na schriftelijke toestemming verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij einde van de huur zonder noemenswaardige kosten verwijderd of ongedaan gemaakt kunnen worden.

Deze hoofdregel staat in art. 7:215 BW en lijkt op het eerste oog duidelijk. Toch leveren in de praktijk (voorgenomen) veranderingen van en toevoegingen aan het gehuurde door huurder dikwijls problemen op. Hieronder volgt de toepassing van het wetsartikel, uitgesplitst voor woon-en bedrijfsruimte.

Woonruimte:

Voor wijzigingen anders dan zeer geringe wijzigingen als gaten in de muur, buitenverlichting, plaatsing zonnescherm, gordijnrails, behoeft de huurder de toestemming van verhuurder.

  • Lid 2: Verhuurder verleent binnen 8 weken toestemming indien de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden danwel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde.

Indien verhuurder niet of niet tijdig toestemming verleent, kan huurder het verzoek aan de rechter voorleggen:

  • Lid 3: de rechter verleent toestemming wanneer wordt voldaan aan de hierboven genoemde criteria: 1. Verhuurbaarheid van het gehuurde wordt niet geschaad 2. Geen sprake van een waardedaling van het gehuurde;
  • Wordt niet aan de criteria van lid 2 voldaan, dan kan de rechter een belangenafweging (woongenot versus zwaarwichtige bezwaren) uitvoeren en mogelijk alsnog de toestemming verlenen.

Lid 6: Van deze regel kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, TENZIJ het gaat om veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde. Met andere woorden, een bepaling die huurder verbiedt de inrichting of de gedaante van het gehuurde (met uitzondering van de buitenzijde van het gehuurde) te  veranderen, is vernietigbaar.

Bedrijfsruimte:

  • Lid 4: Belangenafweging (de criteria van lid 2 gelden uitsluitend voor woonruimte). De belangenafweging is in hoge mate van feitelijke aard (doelmatig gebruik verhogen) en wordt mede geregeerd door de redelijkheid en billijkheid.

Van deze regel kan niet ten nadele worden afgeweken, dus in het geval van bedrijfsruimte ook niet wanneer het de buitenzijde van het gehuurde betreft

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos

Afwijkend beding, vernietiging, goedkeuring

 

Hoger Raad 3 april 2015: goedkeuring afwijkend beding ook mogelijk na vernietiging door huurder

Huur bedrijfsruimte. Nadere vaststelling huurprijs. Vernietigbaarheid. Rechterlijke goedkeuring.  

Op 3 april 2015 heeft de Hoge Raad voor de bedrijfsruimte huurrecht praktijk een belangrijk arrest gewezen. De zaak ging over een van de wet afwijkend beding in een huurovereenkomst omtrent de aanpassing van de huurprijs.

Huurder stelde zich op het standpunt dat het beding ten nadele van huurder afwijkt van de wettelijke regeling en heeft het beding op de voet van art. 7:291 lid 1 BW vernietigd. Verhuurder heeft in reconventie om goedkeuring ex art. 7:291 lid 3 BW van het beding verzocht.  Centraal stond de vraag of goedkeuring nog mogelijk is nadat huurder het beding heeft vernietigd.

De Hoge Raad heeft deze vraag – anders dan het Hof- onder verwijzing naar de wettekst en de wetsgeschiedenis bevestigend beantwoord. Artikel 7:291 lid 3 BW geeft geen termijn waarbinnen of tijdstip waarvoor een verzoek om goedkeuring van een afwijkend beding moet worden gedaan. Partijen kunnen een dergelijk verzoek derhalve niet alleen bij het aangaan van de huurovereenkomst, maar ook na ingang van de huur doen. De Hoge Raad komt verder tot het oordeel dat goedkeuring ook nog kan worden verkregen indien het afwijkende beding al door de huurder is vernietigd. Door de goedkeuring wordt het beding alsnog rechtsgeldig.

De Hoge Raad merkt op dat daarmee de door de wetgever beoogde bescherming van de huurder van bedrijfsruimte niet op enige wijze in het gedrang komt. Goedkeuring voor een afwijkend beding kan immers op grond van art. 7:291 lid 3 BW uitsluitend worden gegeven in de daar omschreven bijzondere gevallen, waarin hetzij die bescherming niet wezenlijk wordt aangetast, hetzij aan die bescherming niet daadwerkelijk behoefte bestaat.

Verder stelt De Hoge Raad dat de mogelijkheid tot verkrijging van goedkeuring nadat een beding reeds is vernietigd als voordeel heeft dat de verhuurder niet is gedwongen om steeds vooraf toestemming aan de rechter te vragen, ongeacht de houding van huurder ten aanzien van het betreffende beding. Een onnodig beroep op de rechter, met de daaraan verbonden  bezwaren, wordt daardoor voorkomen.

Huurders dienen zich aldus te realiseren dat de vernietiging van een afwijkend beding niet (langer) de zekerheid biedt dat het beding daarmee van de baan is. Verhuurders kunnen immers op grond van dit arrest ook na de vernietiging nog om goedkeuring van het beding vragen. In het geval aan de voorwaarden voor goedkeuring wordt voldaan, dan is het beding (weer) geldig.

Dit arrest in combinatie met een eerder arrest van de Hoge Raad van 9 augustus 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BZ9951) – over de verjaring van de bevoegdheid tot het inroepen van de vernietiging – maakt dat het (nog meer) van belang is dat huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst (laten) onderzoeken of er sprake is van bepalingen die afwijken van de wettelijke regeling. Op basis van de uitkomst van dat onderzoek kan worden bepaald of en zo ja wanneer de vernietiging dient te worden ingeroepen. De verjaringstermijn vangt aan op het moment dat het beding huurder ‘ten dienste’ komt te staan. Indien de huurder geen enkel risico wenst te nemen is het aan te bevelen binnen 3 jaar na de aanvang van de huurovereenkomst de vernietiging in te roepen. Ook kan worden ingeschat of verhuurder kans maakt op goedkeuring van het afwijkende beding.

 

Meer weten?

Neem dan gerust contact op.

 

Mr. F. Groos