Tag Archief van: normaal gebruik

Gebreken, mededelingsplicht en de ouderdomsclausule

/in , , /door

 

In de praktijk komen ouderdomsclausules in koopovereenkomsten voor oudere woningen regelmatig voor. Met behulp van een ouderdomsclausule beogen partijen het risico van gebreken  gelet op de leeftijd van het pand bij de koper te leggen. In de praktijk ontstaat vaak discussie over de vraag welke gebreken onder deze ouderdomsclausule vallen en welke niet, alleen gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning of strekt de clausule verder dan deze ouderdoms-gerelateerde gebreken?

De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft in 2025 uitspraak gedaan over een vordering tot schadevergoeding van de koper van een woonhuis op grond van constructieve gebreken en het beroep van kopers op de ouderdomsclausule.

Essentie van de zaak

Na de levering van de door eisers (hierna ‘kopers’) gekochte woning (bungalow) van 60 jaar oud, zijn zij begonnen met renovatiewerkzaamheden. Tijdens die werkzaamheden bleken er allerlei gebreken te zijn aan deze woning, met name aan de dakconstructie en de dakopbouw. Draagbalken bleken ondeugdelijk aangepast te zijn, er was sprake van lekkages, ook was de dakopbouw foutief uitgevoerd.  Kopers vorderen daarom een schadevergoeding van verkoper. Verkoper stelt dat hij geen schadevergoeding hoeft te betalen, omdat kopers hun onderzoeksplicht hebben geschonden en omdat aansprakelijkheid uitgesloten is door de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule. De ouderdomsclausule is ruim geformuleerd en

De rechtbank oordeelt dat het verweer van verkoper ten aanzien van de gebreken aan het dak slaagt niet. Verkoper heeft zijn mededelingsplicht geschonden en moet daarom de herstelkosten voor het dak aan kopers betalen. De schade die verband houdt met de overige gebreken wordt afgewezen.

Uitleg koopovereenkomst en oudersdomsclausule

De koopovereenkomst betreft een NVM-model koopovereenkomst, op grond waarvan verkoper in beginsel in staat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren. Deze garantie kan worden beperkt door het opnemen van een zogenaamde ouderdomsclausule. De uitleg van contractuele bepalingen zoals een ouderdomsclausule vindt plaats aan de hand van het zogenaamde Haviltex- criterium: niet alleen de taalkundige betekenis van de contractuele bepaling is van doorslaggevende betekenis, bepalend is wat partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten begrijpen en wat zij redelijkerwijs over en weer van elkaar mochten verwachten.

In deze zaak betrof het een ruim geformuleerde ouderdomsclausule, er is bepaald ‘in afwijking van artikel 6.3 is aansprakelijkheid voor alle bouwkundige gebreken uitgesloten’. Dat er voor een geslaagd beroep op de beperking van de aansprakelijkheid op grond van de ouderdomsclausule een verband dient te bestaan tussen het gebrek en de ouderdom van de woning, volgt niet uit de bepaling in de koopovereenkomst tussen partijen in deze zaak. Over de ouderdomsclausule hebben partijen niet onderhandeld, om die reden komt er veel betekenis toe aan de taalkundige uitleg van de clausule, bezien in samenhang met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit de clausule voortvloeiende rechtsgevolgen. Op grond van deze uitleg omvat de clausule volgens de rechtbank dus ook bouwkundige gebreken die niet samenhangen met de ouderdom van de woning, zoals die aan het dak.

Ondanks het voorgaande oordeelt de rechtbank toch dat het beroep van verkoper op de ouderdomsclausule faalt. Volgens de rechtbank heeft de verkoper zijn mededelingsplicht geschonden, door relevante informatie niet te delen, waardoor de koper er ten onrechte van is uitgegaan en mocht uitgaan dat er geen aanleiding was tot het doen van nader onderzoek naar het dak. Hierdoor is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de verkoper zich op de ouderdomsclausule beroept, met als gevolg dat de verkoper de herstelkosten van het dak van EUR 40.000 alsnog moet vergoeden.

Aandachtspunten voor de praktijk

Op grond van deze uitspraak blijkt dat de reikwijdte van een ouderdomsclausule afhankelijk is van de gekozen bewoordingen. Het is dan ook van groot belang dat de formulering aansluit bij de bedoeling van partijen, zodat op grond van de bewoordingen van de clausule de uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verkoper beperkt is tot gebreken die samenhang met de ouderdom van de woning. Verder leert de uitspraak dat een ruim geformuleerde ouderdomsclausule de verkoper niet vrijwaart van zijn mededelingsplicht, de verkoper blijft verplicht volledige en juiste informatie te verstrekken.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze uitspraak of bestaat er tussen u en (ver-)koper een geschil over gebreken aan het verkochte onroerend goed, neem dan contact met ons op.

Voor de volledige uitspraak klikt u hier.

Verkoop recreatiewoning beschikt niet over eigenschappen voor ‘normaal gebruik’

/in , , , /door

Kern van de zaak

Op 31 januari 2024 heeft de rechtbank Gelderland geoordeeld over de vraag of de verkochte recreatiewoning geschikt was voor ‘normaal gebruik’. De koopovereenkomst is gebaseerd op de NVM-koopovereenkomst (model 2021).

De recreatiewoning is gekocht door een rechtspersoon (een BV).

De rechtbank heeft geoordeeld dat de woning niet beschikte over de eigenschappen die voor een normaal gebruik daarvan nodig waren. Verkoper is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Koopovereenkomst is rechtsgeldig door koper ontbonden. Verkoper is de contractuele boete verschuldigd. Wel matiging van de boete. De door verkoper ingestelde tegenvordering tot betaling van de contractuele boete door koper wegens niet afnemen van de woning is afgewezen.

Feiten

In de vragenlijst die onderdeel is van de koopovereenkomst hebben verkopers bij de vragen 15 en 16 vermeld dat geen toestemming/goedkeuring van derden is vereist voor verkoop van de woning en voorts dat er geen Vereniging van Eigenaren in de zin van het appartementsrecht is, maar wel een ‘VVE volgens 2BW cq een gewone vereniging, VVE’. De VVE waaraan verkopers in de vragenlijst refereren betreft de “Vereniging van Eigenaars van het recreatiepark Het Kerkeland”. Vereniging Kerkeland beheert recreatiepark het Kerkeland en is ook eigenaar van onder meer de wegen en paden op het park. De leden van Vereniging Kerkeland mogen op grond van hun lidmaatschap van de wegen en paden op het park gebruik maken.

In de statuten van Vereniging Kerkeland staat:

“Het lidmaatschap en de daaraan verbonden rechten en verplichtingen

Artikel 4.

1. Leden van de vereniging zijn de eigenaars van recreatiewoonverblijven in het recreatiepark “Het Kerkeland.” (…)

3. De uit het lidmaatschap voortvloeiende rechten zijn vatbaar voor vervreemding (…) tezamen met het recreatiewoonverblijf, met dien verstande dat voor vervreemding voorafgaande toestemming van het bestuur zal zijn vereist. Het bestuur zal binnen veertien dagen na schriftelijke aanvrage omtrent de toestemming moeten beslissen, bij gebreke waarvan de toestemming geacht zal worden te zijn verleend.

4. De in het vorige lid bedoelde toestemming wordt in het algemeen niet gegeven, indien deze betreft

vervreemding van het recreatiewoonverblijf aan (…) een rechtspersoon (…).

Het bestuur van Vereniging Kerkeland heeft vervolgens aan de makelaar van Koper laten weten dat zij, op grond van artikel 4.4 van haar statuten en de mening van haar leden, tijdens een algemene ledenvergadering heeft besloten Koper geen toestemming te verlenen voor het lidmaatschap van Vereniging Kerkeland.

Koper heeft verkopers vervolgend bericht de koopovereenkomst tussen partijen te ontbinden, omdat zij vanwege het ontbreken van toestemming van Vereniging Kerkeland voor de verkoop tekortschieten in de nakoming van die overeenkomst en het verkochte niet aan de overeenkomst beantwoordt. In de brief worden verkopers verder gesommeerd om de contractuele boete van € 102.500,00 aan Koper te voldoen. Aan deze sommatie hebben verkopers geen gehoor gegeven.

Beoordeling:

Een zaak beantwoordt niet aan de koopovereenkomst, indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 BW).

Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. De tussen partijen gesloten koopovereenkomst, die is gebaseerd op het NVM-model, bevat in de artikelen 6.1 en 6.3 een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling. Die regeling houdt in dat verkopers instaan voor de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van de woning als recreatiewoning verhinderen. Alle andere zichtbare en onzichtbare gebreken zijn door koperaanvaard en zijn dus voor haar rekening en risico.

Koper stelt dat de woning niet beschikte over de eigenschappen die nodig waren voor normaal gebruik daarvan. Ter onderbouwing van deze stelling voert Koper aan dat zij bij Vereniging Kerkeland een lidmaatschap heeft aangevraagd. Vereniging Kerkeland heeft haar echter niet als lid geaccepteerd, waardoor Kopergeen gebruik mag maken van de wegen en paden op het recreatiepark en zij de woning, die op het park gelegen is, niet kan bereiken. Verkopers betwisten dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Koper kan de woning namelijk ook zonder lidmaatschap van Vereniging Kerkeland bereiken via een bospad. Dit bospad is deels in eigendom van Vereniging Kerkeland en wordt openbaar gebruikt, aldus verkopers.

Normaal gebruik: bereikbaarheid

De rechtbank oordeelt dat van een recreatiewoning die geschikt is voor normaal gebruik mag worden verwacht dat de woning bereikbaar is en blijft. Tussen partijen is niet in geschil dat koper de woning, die is gelegen op een (besloten) recreatiepark, in principe niet kan bereiken omdat voor het gebruik van de wegen en paden op het park een lidmaatschap van Vereniging Kerkeland is vereist en Vereniging Kerkeland koper niet als lid accepteert. Dat de woning wel kan worden bereikt via een bospad waarvan het gebruik door niet-leden door Vereniging Kerkeland kennelijk wordt gedoogd, kan zo zijn, maar dat gebruik is onvoldoende bestendig en biedt geen garantie dat koper de woning ook in de toekomst via dat pad kan blijven bereiken. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de woning die koper van verkopers heeft gekocht niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn. Dit betekent datverkopers zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

Volgens de rechtbank wordt dit oordeel niet anders door de stelling van verkopers dat koper had kunnen weten dat Vereniging Kerkeland een B.V. in beginsel niet als lid accepteert als zij daar meer onderzoek naar had gedaan. De mededelingsplicht van verkopers gaat namelijk voor de onderzoeksplicht van koper. Verkopers hebben ter zitting verklaard dat zij wisten dat het in het algemeen niet gewenst is dat een B.V. lid wordt van Vereniging Kerkeland en dat dit een probleem zou kunnen opleveren. Zij hadden koper daar dan ook over moeten inlichten. Omdat verkopers dat niet hebben gedaan, kunnen zij koper niet tegenwerpen dat koper meer onderzoek had moeten doen.

Contractuele boete

Nu koper de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, zijn verkopers in beginsel de contractuele boete van 10% van de koopprijs, een bedrag van € 102.500,00, aan koper verschuldigd (artikel 11.2 van de koopovereenkomst).Verkopers hebben de rechtbank verzocht de boete te matigen. Voor matiging van de boete kan slechts reden zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist (artikel 6:94 BW). Dit brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook met de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.1

Matiging boete

Bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre in het onderhavige geval matiging van de boete op zijn plaats is, neemt de rechtbank de volgende omstandigheden in aanmerking:

Partijen hebben gebruik gemaakt van een NVM-koopovereenkomst waarin een standaardboetebeding is opgenomen. Dit boetebeding omvat één bedrag voor vele, mogelijk sterk uiteenlopende tekortkomingen. Niet gesteld of gebleken is dat partijen voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst over de rechtsgevolgen van het boetebeding hebben gesproken dan wel dat zij over het boetebeding hebben onderhandeld. Verkopers hebben de onderhavige koopovereenkomst bovendien als consument/particulier gesloten. Verder is er sprake van een grote discrepantie tussen de boete van € 102.500,00 en de door koper gestelde daadwerkelijk door haar geleden schade van € 35.773,80 en werd pas in een laat stadium duidelijk dat de woning door koper zou worden gekocht en niet door koper in privé. Anderzijds neemt de rechtbank ook mee in de beoordeling dat de koopovereenkomst tussen partijen het uitgangspunt is en dat verkopers het verwijt kan worden gemaakt dat zij koper niet hebben medegedeeld dat de koop van de woning door koper een probleem zou kunnen opleveren (zie hiervoor onder 4.7).

Op grond van de hiervoor genoemde omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, is de rechtbank van oordeel dat integrale toepassing van het boetebeding, hetgeen neerkomt op een boete van € 102.500,00, in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechtbank ziet dan ook aanleiding om de boete te matigen tot een bedrag van € 50.000,00. Hierbij houdt de rechtbank in het bijzonder rekening met enerzijds de gestelde omvang van de door koper werkelijk geleden schade en anderzijds rekening met het verwijt dat verkopers kan worden gemaakt. De rechtbank zal de gevorderde betaling van de boete toewijzen tot een bedrag van € 50.000,00. De wettelijke rente over het bedrag van € 50.000,00 zal worden toegewezen als gevorderd. Hiertegen is geen verweer gevoerd.

Deze uitspraak bevestigt het belang van de mededelingsplicht, in het bijzonder ten aanzien van belemmering voor het normale gebruik van het verkochte.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan gerust contact met mij op.