Het uitgangspunt is dat vervanging van een contractspartij door een ander zonder toestemming van de wederpartij niet mogelijk is (art. 6:159 BW). Artikel 7:307 BW voorziet in een afwijking op deze algemene regel. Deze bepaling biedt de huurder de mogelijkheid om in bepaalde gevallen de indeplaatsstelling waaraan de verhuurder niet wil meewerken, af te dwingen. Artikel 7:307 BW is van semi-dwingend recht (artikel 7:291 lid 1 BW), zodat daar contractueel niet van mag worden afgeweken.

Artikel 7:307 BW eist dat het gaat om de overdracht van een in het gehuurde uitgeoefend bedrijf. Een vordering tot het verkrijgen van een machtiging tot indeplaatsstelling kan dus in beginsel alleen worden ingesteld door de oorspronkelijke huurder ingeval de voorgestelde huurder het bedrijf wil overnemen.

Het hof stelt in haar arrest van 18 februari 2025 dat het in dit geval gaat om een feitelijke voorzetting van de bestaande onderneming (een bakkerij), maar dan in een andere rechtsvorm. De bakkerij wordt door de voormalige vennoten geëxploiteerd op dezelfde wijze als voor de inbreng van de vof in de bv.

Partijen twisten wel over de vraag of de inbreng kwalificeert als een overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf in de zin van artikel 7:307 BW. Het hof is op grond van de volgende overwegingen van oordeel dat de inbreng in dit geval kwalificeert als zo’n overdracht:

Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat inbreng een zwaarwichtig belang voor overdracht van een bedrijf kan zijn. Een zwaarwichtig belang kan ook gelegen zijn in de wens van de huurder om de onderneming in te brengen in een vennootschap. Daaruit volgt dat inbreng in beginsel steeds als overdracht van een bedrijf kan worden aangemerkt.

Tijdig:

De vordering tot indeplaatsstelling kan ook na de bedrijfsoverdracht worden ingesteld, de machtiging kan  alleen worden verleend als de huurder zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht het nodige heeft gedaan om tot overdracht van de huur te komen. een verzoek aan verhuurder om in te stemmen met de overdracht van de huur moet zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht worden gedaan. Indien de verhuurder weigert, dan dient de huurder zo spoedig mogelijk een vordering tot machtiging in te stellen.

In deze zaak oordeelt het hof dat:

• huurder verhuurder niet zelf tijdig voorafgaand aan de overdracht heeft geïnformeerd;
• partijen vlak na de bedrijfsoverdracht met elkaar uitvoerig hebben gesproken over een minnelijke oplossing, hetgeen niet is gelukt;
• verhuurder niet eerder het standpunt heft ingenomen dat huurder te laat was met het verzoek tot indeplaatsstelling
• verhuurder door het tijdsverloop niet is geschaad in zijn belangen.
• partijen hebben zich tot de start van de procedure ingezet om een minnelijke oplossing te bereiken. Daarom kan niet worden gezegd dat het enkel feit dat huurder heeft verzuimd verhuurder te informeren voorafgaande aan de inbreng, de noodzakelijke samenhang tussen de inbreng en de uiteindelijk gevorderde indeplaatsstelling verloren is gegaan. In het verleden zijn procedures over de inbreng van een eenmanszaak of vof in een bv regelmatig tevergeefs gevoerd. Niet omdat geoordeeld werd dat er geen sprake was van een bedrijfsoverdracht maar omdat de procedure te laat was gestart, dus niet voor of zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht, waardoor op dat moment niet meer van een bedrijfsoverdracht kon worden gesproken. Zie voor een dergelijke uitspraak hier 

Zwaarwichtig belang:

Een huurder dient op grond van artikel 7:307 BW een zwaarwichtig belang te hebben bij de overdracht van de onderneming. In deze zaak was het zwaarwichtig belang gelegen in de omstandigheid dat huurder de inbreng van de VOF in de BV een aanzienlijk verbeterde fiscale positie tot gevolg had.

Voorwaarden

Het hof verbindt de volgende voorwaarden aan de machtiging:

• dat de (voormalige) vennoten zich persoonlijk hoofdelijk garant stellen voor de betaling van de huurprijs en de andere uit de huurovereenkomst volgende financiële verplichtingen tot het moment dat de huurovereenkomst eindigt of van een nadere indeplaatsstelling op grond van een machtiging van de kantonrechter sprake is;
• dat de BV een nieuwe bankgarantie dient te stellen;
• dat de aandelen van de BV gedurende de looptijd van de huurovereenkomst tussen partijen slechts kunnen worden overgedragen  en/of als nieuwe bestuurder kan komen te fungeren (een natuurlijke persoon of een rechtspersoon), wiens UBO een te goeder naam en faam bekend staand persoon is, die in financieel opzicht voldoende zekerheid biedt voor een deugdelijke nakoming van zijn/haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.

Tips:

• Als u als verhuurder niet wenst mee te werken aan een indeplaatsstelling, dan doet u er verstandig aan om vanaf de ontdekking van een bedrijfsoverdracht/gebruik van het gehuurde door een derde, duidelijk te maken dat u niet wenst mee te werken aan een indeplaatsstelling en dat de huurder te laat is met een verzoek tot indeplaatsstelling;
• Wanneer een natuurlijke persoon als huurder wordt vervangen door een rechtspersoon, dan heeft dat verstrekkende consequenties voor de verhuurder. De aandelen in een rechtspersoon kunnen immers eenvoudig worden overgedragen en waarbij een natuurlijke persoon verhaal op zijn volledige vermogen mogelijk is, kan een rechtspersoon worden ‘uitgekleed’. Dat is de reden dat bij de overdracht aan een rechtspersoon in de praktijk regelmatig gebruik wordt gemaakt aan de mogelijkheid om voorwaarden aan de machtiging te verbinden of een last op te leggen. Indien de voorwaarden van de machtiging niet worden nagekomen, dan heeft dat tot gevolg dat de machtiging als niet-verleend geldt. Nakoming van een last kan in rechte worden gevorderd, de niet-nakoming van een last tast de machtiging niet aan (maar levert wel een tekortkoming op).

 

De volledige uitspraak vindt u hier.

 

Heeft u vragen over een indeplaatsstelling, neem dan contact met ons op.