Wet modernisering servicekosten

/in , /door

Servicekosten

Servicekosten zijn kosten die samenhangen met de bewoning van de woonruimte en aan de huurder worden doorbelast, zoals kosten voor de G/W/E, verwarming en verlichting van de gemeenschappelijke ruimten, beveiligingskosten, vergoeding voor bepaalde ter beschikking gestelde roerende zaken en bijvoorbeeld ook de kosten voor een internetvoorziening. Ook wanneer de verhuurder onderhoud uitvoert dat op grond van de wet art. 7:217 BW voor rekening van de huurder komt (op grond van het Besluit Kleine Herstellingen), kunnen deze kosten via de servicekosten worden doorbelast (mits partijen dat zijn overeengekomen).  Aan de hand van het Besluit Servicekosten kan men vaststellen welke kosten kunnen worden doorbelast als servicekosten, deze (huidige) lijst is niet- limitatief.

De definitie van servicekosten staat in artikel 7:237 lid 3 Burgerlijk Wetboek, waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen nutsvoorzieningen met een individuele meter en (overige) servicekosten:

“In deze afdeling wordt verstaan onder kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten.”

Servicekosten geschillen

In de praktijk ontstaan er vaak geschillen over het voorschot en de afrekening van de servicekosten. Het aantal servicekostengeschillen dat aan de huurcommissie wordt voorgelegd stijgt ieder jaar, in 2024  waren dat er 4.109 (jaarverslag HC). Ook kantonrechters behandelen regelmatig servicekostengeschillen, zie een voorbeeld van de beoordeling van de door verhuurder opgestelde eindafrekening van 18 maart 2026 door de rechtbank Noord-Holland hier. In deze procedure heeft de verhuurder de elektriciteitskosten in een complex van 40 eenheden (36 woonruimten, 2 recreatiezalen en 2 bedrijfsruimten) zo nauwkeurig mogelijk laten aansluiten bij de werkelijke kosten en is daarna nagaan of deze verdeling redelijk is. Dit is conform de bedoeling van de wetgever art. 7:259 BW en artikel 18 Uhw (Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte). Zie in dit kader ook het arrest van de Hoge Raad van 24 april 2020.

Servicekostengeschillen zien dikwijls op de vraag of de betreffende levering of dienst wel is overeengekomen; het ontbreken van gespecificeerde facturen, waaruit blijkt dat de leveringen en/of diensten betrekking hebben op het gehuurde; doorbelaste kosten voor het onderhoud van een tuin, dat is alleen toegestaan wanneer die tuin is afgesloten en exclusief is bestemd voor de huurder(s); de doorbelasting van kosten glasbewassing is alleen geoorloofd voorzover de huurder dit zelf had kunnen doen (huurdersonderhoud); volledig doorbelasten van VVE-servicekosten, terwijl VvE-kosten slechts aan een huurder mogen worden doorberekend voor zover deze direct zijn gerelateerd  aan het gebruik van de woning (gebruikskosten). Zie over de doorbelasting VvE servicekosten mijn eerdere blog.

Om de huurder (nog) beter te beschermen en om de regels omtrent servicekosten te verduidelijken en te verscherpen, is er de Wet Modernisering Servicekosten die naar verwachting op 1 januari 2027 in werking treedt. De belangrijkste wijzigingen zijn:

  • Geen onderscheid meer tussen kosten nutvoorzieningen en overige servicekosten. Met de nieuw wetgeving (in artikel 7:237 lid 2 BW nieuw) komt men enkel nog te spreken van “servicekosten”, waaronder zowel nutsvoorzieningen met een individuele meter als alle overige servicekosten vallen;
  • De invoering van een limitatieve lijst van categorieën zaken en diensten die als servicekosten mogen worden doorberekend. Door deze wijziging moet het voor verhuurders direct helder worden welke kosten wel en niet zijn toegestaan. Ook wordt de lijst gemoderniseerd om beter aan te sluiten bij de huidige praktijk;
  •  Van een absolute begrenzing tot de in de lijst genoemde zaken en diensten zal geen sprake zijn. De nieuwe lijst heeft slechts een limitatief karakter, omdat het volgens de minister in sommige gevallen noodzakelijk is om flexibel te zijn door open normen te hanteren. Voor categorieën als roerende zaken, die moeilijk volledig op te sommen zijn, blijft ruimte bestaan voor interpretatie. Tegelijkertijd biedt de modernisering duidelijke grenzen, zodat bijvoorbeeld onroerende aanhorigheden expliciet buiten deze categorie vallen;
  •  Het wetsvoorstel wijzigt ook artikel 7:259, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek met als doel explicieter vast te leggen dat servicekosten uitsluitend betrekking mogen hebben op daadwerkelijk gemaakte kosten, met een redelijke vergoeding voor de geleverde diensten;
  • Op grond van de Wet goed verhuurderschap kunnen gemeenten handhavend optreden tegen verhuurders bij onjuiste toepassing van de regels rond servicekosten, waarbij de nieuwe regelgeving  behulpzaam kan zijn. Gemeenten doen op verzoek van een huurder of op eigen initiatief onderzoek naar het gedrag van een verhuurder en kunnen een waarschuwing geven, een last onder dwangsom of bestuursdwang opleggen of een boete opleggen. Gemeenten kunnen de huurprijs of de servicekosten niet vaststellen. Het gaat uitsluitend om het normeren van het gedrag van een verhuurder;
  • Een belangrijke verandering is de uitbreiding van de toetsingsmogelijkheden van de Huurcommissie. Momenteel kan de Huurcommissie alleen het voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen met een individuele meter toetsen. De overige servicekosten kunnen pas worden getoetst nadat de definitieve jaarafrekening is opgesteld. Dit onderscheid wordt opgeheven, waardoor de Huurcommissie voortaan het voorschotbedrag van alle servicekosten kan beoordelen:
  • Indien een verhuurder geen jaarafrekening verstrekt, of het daartoe bestemde formulier niet (volledig) invult, dan stelt de Huurcommissie deze de kosten vast op basis van een normbedrag of op € 0,- indien de betreffende zaak of dienst niet door de verhuurder is geleverd. De Huurcommissie zal aldus niet langer zelf een jaarrekening opstellen.

Overgangsrecht en bezwaren tegen de nieuwe regelgeving

De Wet modernisering servicekosten, en daarmee het nieuwe regime servicekosten, zal enkel gelden voor huurovereenkomsten gesloten ná de inwerkingtreding van de wet (de datum van inwerkingtreding is nog niet bekend). De op het moment van inwerkingtreding van de wet bij de Huurcommissie lopende zaken zullen worden afgedaan op grond van het recht zoals dat gold op het moment van de indiening van de zaak bij de Huurcommissie.

Dit kan problematisch uitpakken bij wooncomplexen, waar aan alle huurders dezelfde (gemeenschappelijke) services worden verleend en deze diensten op grond van de nieuwe (limitatieve) lijst servicekosten niet meer als serviceposten worden aangemerkt. In dat geval zullen verhuurders deze diensten mogelijk niet meer met nieuwe huurders overeengekomen. Het limitatieve karakter van de lijst leidt derhalve tot een (ongewenste) begrenzing van de vrijheid tot het aanbieden van aanvullende leveringen en diensten.

Een ander bezwaar tegen het concept wetsvoorstel is dat de minister dwingende regels mag stellen over de wijze van berekening, daartoe heeft de minister een concept van de Regeling servicekosten ter internetconsulatie gelegd. In dat concept wordt geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat er naast woonruimten, ook andere (bedrijfs-)ruimten van het complex onderdeel uitmaken, zodat het uitgangspunt van de concept regeling- een gelijke verdeling van de kosten over alle woonruimten – in een dergelijk geval niet tot een redelijke verdeling leidt. Of de nieuwe regelgeving servicekosten tot meer duidelijkheid zal gaan leiden is derhalve nog maar de vraag.

Tot slot is in het kader van servicekosten van belang op te merken dat als gevolg van de invoering van de Wet betaalbare huur, ook huurders in het midden- en het vrije segment geschillen omtrent servicekosten kunnen voorleggen aan de Huurcommissie indien de huurovereenkomst is gesloten na 1 juli 2024.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen over servicekosten, neem dan contact met ons op.

Indeplaatsstelling: overdracht van bedrijf door inbreng vof in een besloten vennootschap

/in , /door

Het uitgangspunt is dat vervanging van een contractspartij door een ander zonder toestemming van de wederpartij niet mogelijk is (art. 6:159 BW). Artikel 7:307 BW voorziet in een afwijking op deze algemene regel. Deze bepaling biedt de huurder de mogelijkheid om in bepaalde gevallen de indeplaatsstelling waaraan de verhuurder niet wil meewerken, af te dwingen. Artikel 7:307 BW is van semi-dwingend recht (artikel 7:291 lid 1 BW), zodat daar contractueel niet van mag worden afgeweken.

Artikel 7:307 BW eist dat het gaat om de overdracht van een in het gehuurde uitgeoefend bedrijf. Een vordering tot het verkrijgen van een machtiging tot indeplaatsstelling kan dus in beginsel alleen worden ingesteld door de oorspronkelijke huurder ingeval de voorgestelde huurder het bedrijf wil overnemen.

Het hof stelt in haar arrest van 18 februari 2025 dat het in dit geval gaat om een feitelijke voorzetting van de bestaande onderneming (een bakkerij), maar dan in een andere rechtsvorm. De bakkerij wordt door de voormalige vennoten geëxploiteerd op dezelfde wijze als voor de inbreng van de vof in de bv.

Partijen twisten wel over de vraag of de inbreng kwalificeert als een overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf in de zin van artikel 7:307 BW. Het hof is op grond van de volgende overwegingen van oordeel dat de inbreng in dit geval kwalificeert als zo’n overdracht:

Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat inbreng een zwaarwichtig belang voor overdracht van een bedrijf kan zijn. Een zwaarwichtig belang kan ook gelegen zijn in de wens van de huurder om de onderneming in te brengen in een vennootschap. Daaruit volgt dat inbreng in beginsel steeds als overdracht van een bedrijf kan worden aangemerkt.

Tijdig:

De vordering tot indeplaatsstelling kan ook na de bedrijfsoverdracht worden ingesteld, de machtiging kan  alleen worden verleend als de huurder zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht het nodige heeft gedaan om tot overdracht van de huur te komen. een verzoek aan verhuurder om in te stemmen met de overdracht van de huur moet zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht worden gedaan. Indien de verhuurder weigert, dan dient de huurder zo spoedig mogelijk een vordering tot machtiging in te stellen.

In deze zaak oordeelt het hof dat:

  • huurder verhuurder niet zelf tijdig voorafgaand aan de overdracht heeft geïnformeerd;
  • partijen vlak na de bedrijfsoverdracht met elkaar uitvoerig hebben gesproken over een minnelijke oplossing, hetgeen niet is gelukt;
  • verhuurder niet eerder het standpunt heft ingenomen dat huurder te laat was met het verzoek tot indeplaatsstelling
  • verhuurder door het tijdsverloop niet is geschaad in zijn belangen.
  • partijen hebben zich tot de start van de procedure ingezet om een minnelijke oplossing te bereiken. Daarom kan niet worden gezegd dat het enkel feit dat huurder heeft verzuimd verhuurder te informeren voorafgaande aan de inbreng, de noodzakelijke samenhang tussen de inbreng en de uiteindelijk gevorderde indeplaatsstelling verloren is gegaan. In het verleden zijn procedures over de inbreng van een eenmanszaak of vof in een bv regelmatig tevergeefs gevoerd. Niet omdat geoordeeld werd dat er geen sprake was van een bedrijfsoverdracht maar omdat de procedure te laat was gestart, dus niet voor of zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht, waardoor op dat moment niet meer van een bedrijfsoverdracht kon worden gesproken. Zie voor een dergelijke uitspraak hier 

Zwaarwichtig belang:

Een huurder dient op grond van artikel 7:307 BW een zwaarwichtig belang te hebben bij de overdracht van de onderneming. In deze zaak was het zwaarwichtig belang gelegen in de omstandigheid dat huurder de inbreng van de VOF in de BV een aanzienlijk verbeterde fiscale positie tot gevolg had.

Voorwaarden

Het hof verbindt de volgende voorwaarden aan de machtiging:

  • dat de (voormalige) vennoten zich persoonlijk hoofdelijk garant stellen voor de betaling van de huurprijs en de andere uit de huurovereenkomst volgende financiële verplichtingen tot het moment dat de huurovereenkomst eindigt of van een nadere indeplaatsstelling op grond van een machtiging van de kantonrechter sprake is;
  • dat de BV een nieuwe bankgarantie dient te stellen;
  • dat de aandelen van de BV gedurende de looptijd van de huurovereenkomst tussen partijen slechts kunnen worden overgedragen  en/of als nieuwe bestuurder kan komen te fungeren (een natuurlijke persoon of een rechtspersoon), wiens UBO een te goeder naam en faam bekend staand persoon is, die in financieel opzicht voldoende zekerheid biedt voor een deugdelijke nakoming van zijn/haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.

Tips:

  • Als u als verhuurder niet wenst mee te werken aan een indeplaatsstelling, dan doet u er verstandig aan om vanaf de ontdekking van een bedrijfsoverdracht/gebruik van het gehuurde door een derde, duidelijk te maken dat u niet wenst mee te werken aan een indeplaatsstelling en dat de huurder te laat is met een verzoek tot indeplaatsstelling;
  • Wanneer een natuurlijke persoon als huurder wordt vervangen door een rechtspersoon, dan heeft dat verstrekkende consequenties voor de verhuurder. De aandelen in een rechtspersoon kunnen immers eenvoudig worden overgedragen en waarbij een natuurlijke persoon verhaal op zijn volledige vermogen mogelijk is, kan een rechtspersoon worden ‘uitgekleed’. Dat is de reden dat bij de overdracht aan een rechtspersoon in de praktijk regelmatig gebruik wordt gemaakt aan de mogelijkheid om voorwaarden aan de machtiging te verbinden of een last op te leggen. Indien de voorwaarden van de machtiging niet worden nagekomen, dan heeft dat tot gevolg dat de machtiging als niet-verleend geldt. Nakoming van een last kan in rechte worden gevorderd, de niet-nakoming van een last tast de machtiging niet aan (maar levert wel een tekortkoming op).

 

De volledige uitspraak vindt u hier.

 

Heeft u vragen over een indeplaatsstelling, neem dan contact met ons op.

Wetsvoorstel bevriezing van sociale (corporatie) huren ingetrokken

/in , /door

De van Minister Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft de Tweede Kamer geïnformeerd het wetsvoorstel huurbevriezing niet in te dienen naar aanleiding van het advies van de Raad van State, de politieke ontwikkelingen en om rust en voortgang te brengen in de volkshuisvesting. Dit betekent dat de huren in de sociale huursector vanaf 1 juli 2025 mogen stijgen met het wettelijk maximum van 5% en in de corporatiesector met gemiddeld 4,5%.

 

Meer weten of huurprijsverhoging en de daarvoor geldende voorwaarden,  neem dan contact met ons op.

Huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een jaarlijkse opslag niet oneerlijk

/in , /door

Hoge Raad: Huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een jaarlijkse opslag van de huurprijs van 3% is in het algemeen niet een oneerlijk beding.

Een huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% bovenop de consumentenprijsindex, is in het algemeen niet een oneerlijk beding. Dat heeft de Hoge Raad vandaag geoordeeld naar aanleiding van zogenoemde prejudiciële vragen van de rechtbank Amsterdam. Volgens de Hoge Raad moet het huurprijswijzigingsbeding worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Alleen het opslagbeding staat ter discussie.

 

https://www.hogeraad.nl/actueel/nieuwsoverzicht/2024/november/hoge-raad-huurprijswijzigingsbeding-voorziet-jaarlijkse-opslag/

 

klik hier voor de publicatie van de uitspraak op rechtspraak.nl

Nieuw ROZ model huurovereenkomst woonruimte

/in , /door

Op 12 augustus 2024 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuwe modelovereenkomst woonruimte gepubliceerd. Vernieuwing was hoogstnoodzakelijk vanwege diverse rechterlijke uitspraken die bepalingen oneerlijk achten (zie hierover mijn recente blog) en van nieuwe regelgeving, zoals de gedeeltelijke afschaffing van verhuur voor bepaalde tijd, de wet maximering huurverhoging huurovereenkomsten, de wet vaste contracten en de wet goed verhuurderschap.

Ondanks dat de ROZ model huurovereenkomst in 2017 is vernieuwd, werd de boeteclausule en het incassobeding oneerlijk geacht (zie o.a. deze uitspraken). Ook het huurprijswijzigingsbeding is door verschillende rechters als oneerlijk gekwalificeerd, omdat bovenop de inflatie een procentuele opslag geldt.  De ROZ heeft dit beding, in afwachting van het oordeel van de Hoge Raad, ongemoeid gelaten.

De verschillen tussen het model van 2017 en 2024 is beperkt, onderstaande wijzigingen springen het meest in het oog:

  • het aantal opties waarvoor de huurovereenkomst kan worden gebruikt is teruggebracht. Het 2017 model bevatte vier opties: 1. Onbepaalde tijd 2.Onbepaalde tijd met een minimum duur van 12 maanden 3. Bepaalde tijd voor maximaal 2 of 5 jaar en 4. Bepaalde tijd langer dan 2 of 5 jaar. Het 2024 model brengt de opties terug tot twee en biedt ruimte voor een derde maatwerk optie;
  • het onderscheid in levering van nutsvoorzieningen met een individuele meter en nutsvoorzieningen zonder individuele meter. Hierdoor wordt duidelijker gemaakt, zoals recente rechtspraak ook lijkt te eisen, welke verplichtingen de huurder jegens de verhuurder heeft;
  • de bepaling over de waarborgsom is aangepast. Deze mag maximaal twee maal de huur bedragen en dat heeft de ROZ uitdrukkelijk vastgelegd;
  • in artikel 11.2 is een zogenaamd anti -cumulatiebeding opgenomen. Dit beding maakt duidelijk dat een huurder voor dezelfde gedraging niet tweemaal beboet kan worden.

De wijzigingen van de Algemene Bepalingen (AB) zijn beperkt.

 

Indien u meer informatie wenst, neem dan contact met ons op!

 

 

 

Wet betaalbare huur aangenomen, inwerkingtreding 1 juli 2024

/in , , /door

25 juni 2024

Ondanks veel kritiek stemde vandaag stemde ook de Eerste Kamer in met de Wet betaalbare huur. Daarmee is de inwerkingtreding van de wet op 1 juli 2024 een feit. Huurders kunnen vanaf dat moment een beroep gaan doen op de wet. Wel is er een termijn afgesproken tot 1 januari 2025 waarin gemeenten zich kunnen voorbereiden op de handhaving.

Voor meer informatie zie de website van de overheid

Regulering middenhuur

Met de Wet betaalbare huur wordt de gereguleerde huur uitgebreid naar huurwoningen in het middensegment tot en met 186 punten die volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) maximaal 1.157,95 euro per maand gaan kosten. Door de combinatie van de regulering van de middenhuur en het dwingend maken van het WWS, is de inschatting dat de huur van ruim 300.000 woningen met gemiddeld 190 euro omlaag gaat en er 113.000 huurwoningen terugkomen naar het betaalbare segment.

Aanpassing huurprijs

Bij alle nieuwe huurcontracten – die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten – moeten verhuurders zich houden aan de maximale huurprijs. Bij woningen tot en met 143 punten verandert soms ook iets voor bestaande contracten. Klopt de huur niet met het puntenaantal, dan moet de huur in sommige gevallen direct of anders na een jaar omlaag. Dit geldt ook voor woningen van particuliere verhuurders, studentenkamers en andere onzelfstandige woonruimtes. Als verhuurders zich niet aan de nieuwe regels houden, kunnen ze vanaf 1 januari 2025 een boete krijgen van de gemeente. Ook moeten verhuurders per 1 januari 2025 bij nieuwe contracten een puntentelling opnemen. Zo weet de huurder wat de maximale huurprijs voor de huurwoning is.

 

 

 

Vanaf 1 juli 2024 geldt een 2-jaars verjaringstermijn voor vorderingen huurprijsverhoging bij woonruimte

/in , , /door

Met ingang van 1 juli 2024 geldt een nieuwe verjaringstermijn voor huurverhogingen bij woonruimte van 2 jaar

Op dit moment kan een verhuurder vergeten door te voeren huurprijsverhogingen gewoon achteraf vorderen, in verband met de verjaringstermijn ex art. 3:307 BW echter tot maximaal vijf jaar terug. Deze termijn wordt met de wet “Verlenging, wijziging en handhaving van de maximering en verkorting van de verjaringstermijn voor huurverhogingen” verkort naar 2 jaar. Onveranderd blijft dat de huurprijs – ondanks een of meerdere verjaarde huurverhogingen – wel mag worden ‘doorgeïndexeerd’ tot het actuele huurprijsniveau.

Op grond van de wet wordt de verhuurder ook verplicht om de huurder jaarlijks in kennis te stellen van de huurprijsverhoging. In het geval de verhuurder de huurder niet informeert over de huurprijsverhoging, dan wordt de verjaringstermijn verder ingekort naar één jaar!

Let op: De verjaringstermijn ziet alleen op de verhoging, ten aanzien van de huurprijs blijft de geldende verjaringstermijn van 5 jaar gelden.

Overgangsrecht

De nieuwe verjaringstermijn wordt op  1 juli 2024 van kracht, maar niet direct voor reeds bestaande vorderingen. Voor vorderingen uit het verleden geldt een overgangstermijn van 1 jaar voor de invoering van de nieuwe verjaringstermijn. Dit houdt in dat u gedurende een jaar na het van kracht worden van de nieuwe verkorte verjaringstermijn de tijd heeft om de verjaring van de in het verleden (tot maximaal 5 jaar terug) niet geïncasseerde huurverhogingen alsnog stuiten. Door die stuiting wordt de verjaring met één jaar uitgesteld. Binnen die termijn dient een procedure te worden gestart of opnieuw stuiten.

Verrekening met een verjaarde vordering blijft mogelijk

Indien een vordering is verjaard kan deze nog wel worden verrekend met een vordering die huurder heeft op verhuurder, bijvoorbeeld met de waarborgsom.

 

Heeft u naar aanleiding van deze wetswijziging vragen, neem dan gerust contact met mij op.

Wet betaalbare huur vastgesteld door Tweede Kamer

/in , , , /door

Op 25 april 20024 heeft de Tweede Kamer ingestemd met de omstreden Wet betaalbare Huur, indien ook de Eerste Kamer instemt met het wetsvoorstel, dan is de wet een feit.

UPDATE mei 2024: de Eerste Kamer neemt de tijd voor de beoordeling van het wetsvoorstel, de verwachting is dat de voorgenomen ingangsdatum van 1 juli 2024 niet wordt gehaald.

Op  grond van de wet wordt de liberalisatiegrens verhoogd, zodat een huurwoning op basis van het Woning Waardering Stelsel (WWS) meer WWS-punten nodig heeft om in de vrije sector te vallen, namelijk 186 punten EUR 1.1.57,95 (nu is dat nog 148 punten, dat komt overeen met een huurprijs van EUR 879,66).

Het WWS is van dwingend recht, iedere huurder kan via de Huurcommissie de redelijkheid van de aanvangshuurprijs laten toetsen. Op grond van de Goed Verhuurderschap die in 2023 reeds in werking is getreden, heeft het college van B&W van elke gemeente de bevoegdheid om de maximaal redelijke huurprijs conform het WWS te handhaven.

Het is de bedoeling dat de wet met ingang van 1 juli 2024 in werking treedt, de wet heeft directe werking voor nieuwe huurovereenkomsten. Eén jaar na de invoering van de wet kunnen ook huurders die op grond van het WWS woonruimte huren met 148 punten of lager, maar meer betalen, een beroep doen op de wet.

 

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan gerust contact met mij op.

Bepalingen ROZ-model Woonruimte 2017 servicekosten oneerlijk

/in , , , /door

De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft bij vonnis van 11 april 2024 een aantal bepalingen uit het in de praktijk veel gebruikte model contract Woonruimte 2017 van de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) op grond van de Europese Richtlijn als oneerlijk aangemerkt. De kantonrechter vernietigt de bepalingen. Het gevolg daarvan is dat de bedingen geacht worden nooit te hebben bestaan, zodat het geen gevolgen heeft ten aanzien van de consument (huurder). Om die reden moet de vaststelling dat een dergelijk beding oneerlijk is, in beginsel tot gevolg hebben dat de situatie waarin de consument (huurder) zonder dat beding zou hebben verkeerd, wordt hersteld en het onverschuldigd betaalde moet worden terugbetaald.

De door verhuurder in rekening gebrachte bedragen zijn vanaf de aanvang van de huurovereenkomst niet verschuldigd en moeten worden terugbetaald aan huurders. Op de betreffende bedingen kan door de verhuurder geen beroep worden gedaan. Ook is het niet mogelijk om een beroep te doen op de wel toegestane (wettelijke) mogelijkheden (ingevolge de Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie ECLI:EU:C:2021:68).

De rechter heeft in rechtsoverweging 4.18 kort gezegd bepaald dat de bepalingen die verhuurder de mogelijkheid bieden om de vergoedingen eenzijdig vast te stellen, hieronder valt ook het wijzigen van de vergoedingen, oneerlijk zijn. Daarbij ontbreekt in de bepalingen een grond en geldige reden om de vergoedingen te wijzigen. Met het woord ‘vaststellen’ wordt immers bedoeld (althans zo kan het worden begrepen door de huurder) dat de verhuurder deze vergoedingen eenzijdig (en zonder geldige reden) kan wijzigen. Dat is oneerlijk.

 

Deze uitspraak illustreert dat het van belang is om de bepalingen omtrent de servicekosten uit het ROZ model voor woonruimte 2017 anders te formuleren, zodat ze niet oneerlijk zijn en verhuurder er een beroep op kan (blijven) doen.

Heeft u vragen of kan ik u met het opstellen of beoordelen van een huurovereenkomst van dienst zijn, neem dan contact met ons  op.

ROZ past clausule huurprijsindexatie voor bedrijfsruimte (7:230a/290) aan

/in , , , /door

Bij zowel winkelbedrijfsruimte, als bij overige bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW zijn partijen vrij in het bepalen van de hoogte van de huurprijs. Het is geoorloofd om een vaste huurprijs overeen te komen, maar ook een huurprijs die afhankelijk is van de omzet is toegestaan. Daarnaast is het geoorloofd om een beding in de huurovereenkomst op te nemen op basis waarvan de huurprijs jaarlijks wordt aangepast aan de hand van de inflatie. Dit laatste gebeurt in de praktijk door het opnemen van een zogenaamd indexatiebeding.

Nut en ratio van indexatie

Op basis van een indexatiebeding wordt de huurprijs jaarlijks geïndexeerd, waardoor het reële bedrag aan huur gelijk blijft, indien de waarde van het geld door inflatie daalt. De ROZ werkt met 2 berekeningsmethoden: de maandmethode en de jaarmethode. Bij de jaar-op-jaarmethode wordt de indexering over één jaar berekend. Bij een indexering op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de CPI. Er wordt hierbij gerekend met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast en het indexcijfer dat ligt zestien maanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, althans het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier maanden vóór de kalendermaand waarop de huurperiode is ingegaan.

De keuze voor het gebruik van maandcijfers of jaarcijfers heeft gevolgen voor de hoogte van de indexering. Het is echter niet op voorhand te zeggen welke methode voor verhuurder of huurder het meest voordelig is, dat hangt immers af van onbekende toekomstige ontwikkeling van de inflatie. Het spreekt voor zich dat bij het gebruik van maandcijfers men rekening dient te houden met de kans op grotere fluctuaties, omdat er per maand wordt gekeken. Bij het gebruik van jaarcijfers is dit effect minder hevig, omdat deze methode is gebaseerd op een gemiddeld inflatiecijfer over een heel jaar. Dit zegt uiteraard niets over het verschil in hoogte van de inflatie tussen de beide methoden. In het algemeen geldt wel dat de jaarmethode 8 maanden achterloopt ten opzichte van het gebruik van de indexatie op basis van maandcijfers. Bij een hoge inflatie kan het daarom voor het eerste jaar voor een huurder iets voordeliger en dus voor de verhuurder iets nadeliger zijn om uit te gaan van jaarcijfers. Maar andersom kan ook het geval zijn: wanneer de inflatie in de toekomst daalt, dan is de jaarmethode in het nadeel van huurder, die merkt in de indexatie pas later iets van die daling.

ROZ past indexatiebeding aan

In de veel gebruikte ROZ huurovereenkomsten staat ook een indexatiebeding, De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft op 10 april 2024 aangekondigd dat het beding is aangepast. Er worden nu meerdere opties aan partijen geboden om een automatische huurprijsaanpassing in het huurcontract af te spreken.

Nu de ROZ dit punt uit zijn modelcontracten heeft aangepast, kunnen huurders en verhuurders nog makkelijker via onderhandelingen afspraken maken over huurprijsaanpassingen. Gebruikers kunnen namelijk, naast de CPI, ook kiezen uit een vast percentage of een index naar keuze of in het geheel afzien van een automatische huurprijsaanpassing. Dit geeft huurder en verhuurder meer de ruimte om vrij te onderhandelen over de huurprijsaanpassing in hun contract.

Lees de volledige toelichting van de ROZ hier.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen over indexatie, waaronder niet  doorgevoerde indexaties of verkeerd berekende indexaties, neem dan gerust contact met mij op.