Berichten

Column in Goede Zaken 18 augustus 2020 over binnenklimaat en huurgenot

Tropische temperaturen en huurgenot

Steeds vaker is het in Nederland tropisch warm, een belangrijke reden om bij het sluiten van een huurovereenkomst stil te staan bij het binnenklimaat. Een goed binnenklimaat is van grote invloed op het huurgenot. Te veel warmte of kou kan leiden tot een lagere productiviteit en omzetverlies. Waartoe ben je als verhuurder verplicht, kan je aansprakelijkheid voor schade uitsluiten en wat mag een huurder verwachten?

Ondeugdelijke klimaatinstallatie of airco 

Een te hoge of te lage binnentemperatuur, of het ontbreken van een toereikende faciliteit waarmee de temperatuur in het pand kan worden gereguleerd, kan worden gekwalificeerd als een gebrek. Van belang daarbij is wat de huurder met betrekking tot het binnenklimaat mocht verwachten ‘van een goed onderhouden zaak, van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft’. Indien er een klimaatinstallatie aanwezig is, en deze ook tot het gehuurde behoort, dan zal een niet (deugdelijk) functionerende klimaatinstallatie in beginsel worden gekwalificeerd als een gebrek. In die zin oordeelde de rechtbank Noord-Holland, ten aanzien van een horecabedrijf dat problemen had met de klimaatinstallatie. In dit geval was de verhuurder verplicht het gebrek te verhelpen en was hij ook aansprakelijk voor de schade.

Een installatie om de temperatuur te reguleren ontbreekt 

Als een klimaatinstallatie ontbreekt en partijen over de binnentemperatuur niets hebben afgesproken, dan dient op basis van alle omstandigheden te worden beoordeeld of er sprake is van een gebrek. Belangrijke omstandigheden zijn het bouwjaar van het gehuurde pand, of het is gerenoveerd en of het mogelijk was technische voorzieningen te treffen om de binnentemperatuur te reguleren.

De rechtbank Limburg oordeelde in 2017 dat het (te) hoog en langdurig oplopen van de binnentemperatuur van appartementen bestemd voor senioren gekwalificeerd moest worden als een gebrek. Het bleek onmogelijk om de binnentemperatuur voor de bewoners op een aanvaardbaar niveau te brengen. Ook de rechtbank Amsterdam oordeelde in 2011 dat er sprake was van een gebrek, wegens een te geringe capaciteit van het koelsysteem in een relatief nieuw gebouw met vrije sector woningen.

Grenzen aan uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade

Uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade van gebreken is onder bepaalde omstandigheden toegestaan. Dit is niet toegestaan  wanneer het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.

Heeft u vragen of wenst u advies, neem dan contact op met Fleur Groos 06-29060900

www.groosadvocatuur.nl

 

Corona en huurprijsvermindering

 

Inmiddels zijn er enkele uitspraken gedaan over de invloed van COVID- 19 op de verhouding tussen huurders en verhuurders, meer in het bijzonder over opschorting en vermindering van de huurprijs. Het zijn allemaal uitspraken in kort geding procedures, een meer uitgebreide beoordeling valt te verwachten in een bodemprocedure.

De lijn die uit de ‘corona’- rechtspraak valt op te maken, is dat rechters de corona crisis kwalificeren als een gebrek of als een onvoorziene omstandigheid, met als gevolg dat bepaalde contractuele regelingen (zoals een verbod op opschorting en een verbod op huurprijsvermindering) opzij worden gezet. Een huurprijsvermindering van 33% en van 25% werden als redelijk beschouwd.

Belangrijkste (voorlopige) conclusies:

  • Een van overheidswege gedwongen sluiting (zoals bij horeca) is een gebrek en geeft in beginsel recht op huurprijsvermindering over de periode van de sluiting;
  • Contractuele regelingen, zoals de uitsluiting van het recht op opschorting en huurprijsvermindering wegens gebreken, kunnen op grond van een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden of de redelijkheid en billijkheid opzij worden gezet;
  • Alle omstandigheden van het geval spelen een rol, waaronder

– de financiële positie van huurder vóór de uitbraak van Corona;

– de maatschappelijke positie van huurder;

–  de onderlinge verhouding tussen partijen;

– in hoeverre verhuurder afhankelijk is van de huur

  in verband met financieringslasten.

 

 

Steun retail: Kwijtschelding 50% huur over april en mei voor retailers

Brancheorganisaties, die wekenlang over de afspraken onderhandelden, stellen voor dat de huur in de maanden april en mei voor 50 procent wordt kwijtgescholden. De helft van de huur van juni moet worden doorgeschoven naar volgend jaar.

De nieuwe afspraken gelden echter niet als algemene regel voor verhuurders en huurders. Ondanks dat vrijblijvende karakter zegt voorzitter Jan Meerman van Detailhandel Nederland tegen persbureau ANP ‘bijzonder blij’ te zijn met de regeling.

“Het geeft lucht en richting voor heel veel retailers. Het vormt een houvast om de gesprekken constructief te vervolgen over huurkwijtschelding en opschorting in juni. Veel retailers zitten hier op te wachten.”

https://www.rtlz.nl/business/artikel/5141521/huur-winkels-deels-kwijtgescholden-maar-niet-verplicht

Steunakkoord retailsector 10 april 2020

Steunakkoord retail sector

Vertegenwoordigers van de retail -en vastgoedsector hebben op 10 april 2020 overeenstemming bereikt over een pakket steunmaatregelen voor retailers die door de coronacrisis zijn getroffen. Ondertekenaars zijn Detailhandel Nederland, INretail, vastgoedorganisaties IVBN, Vastgoed Belang en het Ministerie van Economische Zaken. Ook de banken zijn onderdeel van het akkoord, via de leden van zakelijk vastgoed van ABN AMRO, Deutsche Bank, ING en Rabobank.

Huuropschorting

Kern van de afspraak is de huuropschorting voor de maanden april, mei en juni 2020. Daarbij is het uitgangspunt zoveel mogelijk verlichting met een minimum van 50% opschorting, oplopend tot 100%, mits dat mogelijk is voor de verhuurder. Maatwerk is mogelijk per retailer, per verhuurder en/of per locatie. Ten aanzien van het percentage huuropschorting wordt voor beide partijen (retailer en verhuurder) rekening gehouden met zowel de proportionaliteit als met de draagkracht. Men komt pas een beroep op het tijdelijke opschortingsrecht toe indien i) sprake is van een omzetverlies van minimaal 25% en ii) dit aantoonbaar veroorzaakt is door de Coronacrisis.

Voor wie?

Uit het akkoord blijkt niet duidelijk voor wie het steunakkoord geldt. Het akkoord vermeld: ‘ huuropschorting voor zoveel mogelijk Nederlandse retailers die een omzetdaling hebben van minimaal 25% in april, mei Juni 2020’. Gelet hierop zou het voldoende moeten zijn dat je retailer bent in de getroffen branche(s).

Gentlemen’s agreement: niet bindend

Het steunakkoord betreft geen bindende afspraken, maar geeft richtlijnen voor de wijze waarop volgens de betrokken partijen in de retailsector met de gevolgen van de coronacrisis zou moeten worden omgegaan (het betreft een zogenaamde Gentlemen’s agreement). Individuele verhuurders die geen opschorting willen toekennen en/of retailers die weigeren huur te betalen wegens de coronacrisis, zijn derhalve niet gebonden aan het steunakkoord.

In het akkoord zijn ook enkele afspraken gemaakt voor de langere termijn. De exacte invulling van die afspraken wordt eind mei door partijen besproken. Het betreft mogelijke kwijtschelding van de betalingsverplichtingen als de daadwerkelijke impact na drie maanden duidelijk is.

Raadpleeg hier de volledige tekst van het steunakkoord: steunakkoord retailsector

Heeft u vragen over uw verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst? Neem dan vrijblijvend contact met mij op!

 

Houden van het hoofdverblijf in het gehuurde en het bewijs daarvan

De verplichting van een huurder tot het houden van het hoofdverblijf in het gehuurde is een veel voorkomend onderwerp in de rechtspraak. De meeste verhuurders hebben er belang bij dat hun huurder hoofdverblijf in het gehuurde houdt, maar realiseren zich niet dat een huurder daar niet automatisch toe is verplicht. Deze verplichting volgt namelijk niet uit de wet, maar dient expliciet in de huurovereenkomst te zijn opgenomen. Maar zelfs een expliciete verplichting tot het houden van het hoofdverblijf biedt niet altijd soelaas wanneer de huurder zijn hoofdverblijf niet (uitsluitend) in het gehuurde houdt. Zo oordeelde de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam in 2005 dat de huurder die het gehuurde gebruikte als pied-à- terre, wegens het uiteenlopen van zijn woon-en werkomgeving, wel eens twee hoofdverblijven zou kunnen hebben.

Zoals gezegd volgt de verplichting tot het houden van het hoofdverblijf in het gehuurde niet uit de wet. Op grond van de rechtspraak schiet een huurder in beginsel dan ook niet tekort wanneer deze in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf houdt en deze verplichting niet volgt uit een expliciet beding in  de huurovereenkomst. Een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst is in dat geval, tenzij er sprake is van bijkomende omstandigheden zoals onderverhuur of ingebruikgeving, dan ook meestal niet succesvol. De rechtspraak laat zien dat ook in het geval huurder handelt in strijd met een expliciete verplichting tot het houden van hoofdverblijf, zonder bijkomende omstandigheden, het lastig kan zijn om de huurovereenkomst te ontbinden c.q. het gehuurde te ontruimen.

Woningcorporaties zijn er de laatste jaren steeds vaker in geslaagd om woningen te ontruimen in het geval de huurder niet in het gehuurde woont. Voorwaarde is wel dat er sprake is van een expliciete verplichting in de huurovereenkomst tot het houden van hoofdverblijf en dat de verhuurder slaagt in het bewijs dat huurder in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf houdt. Een beding in de algemene voorwaarden dat de huurder moet bewijzen dat hij wel in het gehuurde woont, is nietig.

 

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact met mij op!