Tag Archief van: huurrecht

ROZ past clausule huurprijsindexatie voor bedrijfsruimte (7:230a/290) aan

/in , , , /door

Bij zowel winkelbedrijfsruimte, als bij overige bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW zijn partijen vrij in het bepalen van de hoogte van de huurprijs. Het is geoorloofd om een vaste huurprijs overeen te komen, maar ook een huurprijs die afhankelijk is van de omzet is toegestaan. Daarnaast is het geoorloofd om een beding in de huurovereenkomst op te nemen op basis waarvan de huurprijs jaarlijks wordt aangepast aan de hand van de inflatie. Dit laatste gebeurt in de praktijk door het opnemen van een zogenaamd indexatiebeding.

Nut en ratio van indexatie

Op basis van een indexatiebeding wordt de huurprijs jaarlijks geïndexeerd, waardoor het reële bedrag aan huur gelijk blijft, indien de waarde van het geld door inflatie daalt. De ROZ werkt met 2 berekeningsmethoden: de maandmethode en de jaarmethode. Bij de jaar-op-jaarmethode wordt de indexering over één jaar berekend. Bij een indexering op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de CPI. Er wordt hierbij gerekend met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast en het indexcijfer dat ligt zestien maanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, althans het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier maanden vóór de kalendermaand waarop de huurperiode is ingegaan.

De keuze voor het gebruik van maandcijfers of jaarcijfers heeft gevolgen voor de hoogte van de indexering. Het is echter niet op voorhand te zeggen welke methode voor verhuurder of huurder het meest voordelig is, dat hangt immers af van onbekende toekomstige ontwikkeling van de inflatie. Het spreekt voor zich dat bij het gebruik van maandcijfers men rekening dient te houden met de kans op grotere fluctuaties, omdat er per maand wordt gekeken. Bij het gebruik van jaarcijfers is dit effect minder hevig, omdat deze methode is gebaseerd op een gemiddeld inflatiecijfer over een heel jaar. Dit zegt uiteraard niets over het verschil in hoogte van de inflatie tussen de beide methoden. In het algemeen geldt wel dat de jaarmethode 8 maanden achterloopt ten opzichte van het gebruik van de indexatie op basis van maandcijfers. Bij een hoge inflatie kan het daarom voor het eerste jaar voor een huurder iets voordeliger en dus voor de verhuurder iets nadeliger zijn om uit te gaan van jaarcijfers. Maar andersom kan ook het geval zijn: wanneer de inflatie in de toekomst daalt, dan is de jaarmethode in het nadeel van huurder, die merkt in de indexatie pas later iets van die daling.

ROZ past indexatiebeding aan

In de veel gebruikte ROZ huurovereenkomsten staat ook een indexatiebeding, De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft op 10 april 2024 aangekondigd dat het beding is aangepast. Er worden nu meerdere opties aan partijen geboden om een automatische huurprijsaanpassing in het huurcontract af te spreken.

Nu de ROZ dit punt uit zijn modelcontracten heeft aangepast, kunnen huurders en verhuurders nog makkelijker via onderhandelingen afspraken maken over huurprijsaanpassingen. Gebruikers kunnen namelijk, naast de CPI, ook kiezen uit een vast percentage of een index naar keuze of in het geheel afzien van een automatische huurprijsaanpassing. Dit geeft huurder en verhuurder meer de ruimte om vrij te onderhandelen over de huurprijsaanpassing in hun contract.

Lees de volledige toelichting van de ROZ hier.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen over indexatie, waaronder niet  doorgevoerde indexaties of verkeerd berekende indexaties, neem dan gerust contact met mij op.

Wetsvoorstel maximering huurprijsverhoging vrije sector tot en met 2027

/in , , , /door

Het demissionaire kabinet wil de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector nog 3 jaar beperken, ook voor bestaande huurovereenkomsten. Die mag dan niet meer zijn dan het gemiddelde percentage van de CAO-loonontwikkeling + 1%. Op die manier wil minister Hugo de Jonge huurders blijven beschermen tegen excessieve huurverhogingen.

De Nederlandse Orde van Advocaten en de Raad van State hebben negatief geadviseerd over het voorstel’ Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten‘, de minister heeft het wetsvoorstel echter ongewijzigd bij de Tweede Kamer ingediend.

De wet die huurder hier nu tegen beschermt loop op 1 mei 2024 af, daarom heeft de minister besloten een nieuw wetsvoorstel aan de Tweede kamer te sturen. Uit dat voorstel blijkt dat het kabinet de huurverhoging afhankelijk wil maken van de gemiddelde loonontwikkeling, net als in de sociale sector. Daar komt dan in de vrije sector 1% bovenop. In de oude wet was er keuzemogelijkheid tussen het volgen van de inflatie of de loonontwikkeling. Ook hier kwam een procent bovenop en het voor huurders gunstigste percentage werd gekozen. Zo ging de huur per 1 januari 2024 met maximaal 5,5% omhoog op basis van de inflatie van 4,5% +1%. De loonontwikkeling was 5,8%. Als die was gevolgd dan zou dat tot een huurprijsverhoging van 6,8% hebben geleid.

De minister stelt voor om de wet direct in werking te laten treden, zonder overgangsrecht voor bestaande huurovereenkomsten.

Een ander aspect van het wetsvoorstel is dat de aanspraak op verhoging van de huur verjaart 1 jaar (!) na het opeisbaar worden van de huurprijsverhoging, op grond van de huidige wet kan de huurprijs tot maximaal 5 jaar met terugwerkende kracht kan worden geïndexeerd.

Het is de bedoeling dat de nieuwe wet op 1 mei 2024 ingaat en afloopt op 1 mei 2027. Na twee jaar vindt een evaluatie plaats om te zien of er nog steeds een beperking van de huurverhoging nodig is. Vorig jaar vond ook zo’n evaluatie plaats en werd de conclusie getrokken dat maximering van de huurprijsverhoging in de vrije sector nog steeds noodzakelijk is.

 

Wilt u meer weten over huurprijsverhoging, neem dan contact met ons op.

Wet betaalbare huur uitgesteld tot medio 2024

/in , , , /door

Op 20 november 2023 bracht de Raad van State advies uit over de wet. De RvS vindt dat er aanpassingen nodig zijn, voordat het naar de Tweede Kamer kan worden gestuurd. Hugo de Jonge werkt nu toe naar inwerkingtreding van de wet per 1 juli 2024.

Het is volgens de Raad van State onduidelijk of de Wet betaalbare huur de woningzoekende helpt en of deze wet leidt tot voldoende betaalbare huurwoningen. Volgens de Raad van State is het een reëel risico dat het wetsvoorstel leidt tot verkoop van huurwoningen en minder nieuwbouwhuurwoningen. In dat geval zal het aanbod in de vrije huursector eerder af- dan toenemen, waar uiteindelijk de mensen die een huurwoning zoeken niet mee zijn geholpen. Het is op grond van het wetsvoorstel onduidelijk hoe dit risico wordt beheerst.

Tot nu toe zijn alleen de huurprijzen in de sociale huursector gereguleerd. Aan woningen in de vrije sector bestaat momenteel een tekort waardoor de huurprijzen stijgen. Het doel van de regering is voldoende betaalbare huurwoningen voor middeninkomens. Zij stelt daartoe voor om ook de huurprijzen in de vrije sector te gaan reguleren. Het voorstel is om het woningwaarderingsstelsel (WWS) uit de sociale huursector uit te breiden tot een deel van de vrije huursector. Die regulering gaat dan gelden tot een huurprijs van € 1.123 per maand. Daarnaast wordt met het voorstel het vaststellen van de maximale huurprijs op grond van het WWS, voor zowel de vrije sector als de sociale sector, verplicht.

 

 

Klik hier voor de brief van Hugo de Jonge aan de Tweede Kamer

Klik hier voor het volledige advies van de Raad van State op de Wet betaalbare huur

Tijdelijke huurovereenkomsten (on-)zelfstandige woonruimte (worden) verboden

/in , , /door

Update 21 december 2023

De Eerste Kamer stemde dinsdag 14 november 2023 over een initiatiefvoorstel van de Tweede Kamer om huurders beter te beschermen door algemene huurovereenkomsten voor bepaalde tijd terug te draaien. De fracties van GroenLinks-PvdA, OPNL, SGP, D66, CDA, Volt, PVV, SP, PvdD, ChristenUnie en 50PLUS stemden voor het wetsvoorstel, de fracties van BBB, VVD, JA21 en FVD stemden tegen. Daarmee is het wetsvoorstel aangenomen. Een motie van het CDA over hospitaverhuur werd met algemene stemmen aanvaard.

De tijdelijke verhuur voor bepaalde tijd wordt dus afgeschaft, dat wil zeggen dat alleen vaste huurcontracten kunnen worden aangeboden, dat wil zeggen huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Voor bepaalde situaties en doelgroepen blijft het wel mogelijk om tijdelijk te verhuren:

  • diplomatenclausule (het opnieuw bewonen door verhuurder);
  • verhuur aan aangewezen doelgroepen;
  • verhuur aan 1er graad bloed- en aanverwanten;
  • verhuur naar aard van korte duur;
  • verkoop na proefsamenwonen (maximaal 2 jaar);
  • verhuur obv de Leegstandswet
  • verhuur voor 2 jaar of korter aan bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen categorieën, zoals expats, studenten, noodhuisvesting, gehandicapten, seizoenarbeiders, hospitaverhuur.

Daarnaast zijn er twee extra opzeggingsgronden:

  • indien de samenwoning door verhuurder met diens partner (maximaal 2 jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst) succesvol is (inhoudende heeft geleid tot een huwelijk of geregistreerd partnerschap uiterlijk 3 maanden voor het einde van de twee jaar termijn van de huurovereenkomst) en verhuurder zijn/haar woning wil verkopen (mits expliciet beding opgenomen in de huurovereenkomst);
  • wegens het voornemen de woning te verhuren aan een bloed of aanverwant in de eerste graad van de verhuurder (mits expliciet beding opgenomen in de huurovereenkomst)

De beoogde datum van inwerkingtreding van de nieuwe is 1 juli 2024. De nieuwe wet zal geen werking hebben voor bestaande tijdelijke huurovereenkomsten.

Kamerstuk 36195, nr. A | Overheid.nl > Officiële bekendmakingen (officielebekendmakingen.nl)

Over het wetsvoorstel
Het initiatief van Tweede Kamerleden Nijboer en Grinwis wijzigt Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek met als doel huurders beter te beschermen door versterking van de huurbescherming. Het wetsvoorstel regelt daarom dat de met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 geïntroduceerde algemene huurovereenkomsten voor bepaalde tijd worden teruggedraaid. Deze wijziging leidt ertoe dat verhuurders van zelfstandige woonruimte en van onzelfstandige woonruimte (zoals kamers) in de regel alleen vaste huurovereenkomsten kunnen aanbieden, dat wil zeggen: huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Tijdelijke verhuur blijft mogelijk onder specifieke voorwaarden.

Eerste Kamer kiest voor betere huurbescherming – Eerste Kamer der Staten-Generaal

 

Klik hier voor de tekst van de wet zoals die op 11 december 2023 is gepubliceerd.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met mij op.

Rechter bevestigt: huurindexatie met oud inflatiecijfer is terecht

/in , , , /door

In het vonnis in een ingewikkeld geschil inzake restaurantketen Happy Italy oordeelt de rechter dat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden. De huurprijs die geïndexeerd is met een oud inflatiecijfer van het CBS is dus gegrond.

Lees het hele artikel op: https://vastgoedjournaal.nl/news/61509/rechter-bevestigt-huurindexatie-met-oud-inflatiecijfer-is-gerechtvaardigd

Rechter bevestigt: Huurindexatie met oud inflatiecijfer is terecht – Vastgoedjournaal.nl

 

Indien u vragen heeft, neem dan gerust contact met ons op!

Column Groos Advocatuur in Goede Zaken 9 juni 2020

/in , , , /door

Mag verhuurder de sloten vervangen?

Een voorbeeld uit de praktijk. Een huurder betaalt al maanden geen huur en de verhuurder is het beu: hij maakt het de huurder onmogelijk om het pand nog langer te gebruiken. Waarom zou de eigenaar het pand ter beschikking blijven stellen, terwijl huurder zijn betalingsverplichtingen niet nakomt?

De verhuurder vordert vervolgens betaling van de achterstallige huur, ook over de periode dat de huurder geen toegang tot het pand heeft gehad. Op zichzelf beschouwd is een verhuurder bevoegd om zijn verplichtingen op te schorten, wanneer de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Het (blijven) verschaffen van het huurgenot betreft echter een verplichting van de verhuurder die niet kan worden opgeschort. Want de inbreuk die de opschorting op deze verplichting maakt, kan achteraf niet meer ongedaan worden gemaakt. Het eenzijdig ontzeggen van de toegang tot het pand is om die reden in strijd met de verplichtingen van de verhuurder, omdat dat feitelijk neerkomt op een (tijdelijk) einde van de huurovereenkomst. Op grond van de wet is voor het beëindigen van de huurovereenkomst een opzegging, wederzijdse instemming of tussenkomst van de rechter vereist. Over de periode dat de eigenaar de huurder de toegang heeft geweigerd, is die daardoor geen huur verschuldigd.

De zaak gaat verder: de verhuurder vervangt niet alleen de sloten, maar meent dat hij met de afsluiting de zaken in het pand, die toebehoren aan de huurder, pas hoeft af te geven nadat de huurachterstand is betaald. Het beroep op dit zogenaamde retentierecht faalt, omdat de zaken zonder toestemming van huurder in zijn macht zijn gekomen, waarmee het retentierecht niet rechtsgeldig is.

Betaalt uw huurder de huur niet of niet op tijd en wilt u weten wat u wel kunt doen als verhuurder? Neem dan geheel vrijblijvend contact met mij op.

 

Cursus huurrecht woonruimte 4 november 2014 succes

/in /door

Op 4 november 2014 verzorgde Groos Advocatuur in opdracht van de Orde van Advocaten NH een cursus huurrecht woonruimte.  De cursus vond plaats bij Zaamen, gevestigd in het monumentale pand aan de Nieuwe Gracht te Haarlem. Gedurende de middag is een veelheid aan onderwerpen met betrekking tot woonruimte besproken. De deelnemende advocaten hebben de cursus gemiddeld met […]

Lees meer