Matiging boete

/in /door

In de praktijk bevatten veel voorkomende overeenkomsten, zoals koopovereenkomsten en huurovereenkomsten, dikwijls contractuele boetes. Een contractuele boete wordt verschuldigd bij overtreding van de gemaakte contractuele afspraken. Deze boetes kunnen flink in de papieren lopen, zo bevat de NVM koopovereenkomst voor een woonhuis een boeteclausule in het geval van ontbinding van de overeenkomst van 10% van de koopsom. Op grond van de wet kan een boete onder omstandigheden door de rechter worden gematigd, daar dient de schuldenaar dan wel expliciet een beroep op te doen, de rechter matigt een boete niet ‘ambtshalve’.

In de wet is over deze matigingsbevoegdheid het volgende bepaald:

 

Artikel 6:94 Burgerlijk Wetboek:

lid 1 Op verlangen van de schuldenaar kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet.

lid 2 Op verlangen van de schuldeiser kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, naast een bedongen boete die bestemd is in de plaats te treden van de schadevergoeding op grond van de wet, aanvullende schadevergoeding toekennen.

lid 3 Van lid 1 afwijkende bedingen zijn nietig.

 

Adviezen voor de praktijk

  • een contractueel beding dat matiging uitsluit is nietig
  • ga na of de algemene bepalingen waar de boete in is opgenomen wel van toepassing zijn verklaard op de overeenkomst, de rechtbank  Amsterdam oordeelde hierover en wees de gevorderde boete af
  • matiging is alleen mogelijk als de billijkheid dit eist, omdat de boete buitensporig of onaanvaardbaar is, zie deze uitspraak van de Rb Midden-Nederland van 4 februari 2026, boete per maand komt neer op 2,5 keer de maandhuur, volgt matiging met 50%. Volgens deze uitspraak rechtbank Midden-Nederland van  22 januari 2026 dient de rechter terughoudend met zijn bevoegdheid tot matiging omgaan en en wordt het beroep op matiging afgewezen, onder andere omdat er sprake is van een vaststellingsovereenkomst;
  • men dient zelf actief een beroep te doen op matiging van de boete, de rechter matigt niet ambtshalve (uit zichzelf)
  • Onderbouw de vordering tot matiging met feiten en omstandigheden, bijvoorbeeld dat de verhouding tussen de hoogte van de boete en de werkelijke schade is scheef is; de financiële positie van de partij die de boete verschuldigd wordt (alhoewel in beginsel geldt dat betalingsonmacht niet in de weg staat aan betalingsplicht; in het geval van de ontbinding van een overeenkomst tot koop van een woning de omstandigheid of de woning inmiddels (met winst) is verkocht aan een derde, zo oordeelde het Hof Arnhem-Leeuwarden. Dat het een verkoop tussen consumenten betrof speelde eveneens een rol bij het beroep op matiging van de boete

Conclusie

Een beroep op matiging van een verschuldigd geworden boete kan – mits expliciet ingeroepen en voldoende onderbouwd- lonen. In welke mate boetes bij een geslaagd beroep op matiging worden gematigd is moeilijk in algemene zin te zeggen, dat verschilt van zaak tot zaak en is afhankelijk van de rechter.

 

Heeft u naar aanleiding van dit artikel neem dan contact met ons op.

    Gebreken, mededelingsplicht en de ouderdomsclausule

    /in , , /door

     

    Zogenaamde ouderdomsclausules komen in koopovereenkomsten voor oudere woningen regelmatig voor. Met behulp van een ouderdomsclausule beoogt verkoper het risico van gebreken gelet op de leeftijd van het pand bij de koper te leggen. In de praktijk ontstaat vaak discussie over de vraag welke gebreken onder deze ouderdomsclausule vallen en welke niet, alleen gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning of strekt de clausule verder dan deze ouderdoms-gerelateerde gebreken?

    De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft in 2025 uitspraak gedaan over een vordering tot schadevergoeding van de koper van een woonhuis op grond van constructieve gebreken en het beroep van kopers op de ouderdomsclausule.

    Essentie van de zaak

    Na de levering van de door eisers (hierna ‘kopers’) gekochte woning (bungalow) van 60 jaar oud, zijn zij begonnen met renovatiewerkzaamheden. Tijdens die werkzaamheden bleken er allerlei gebreken te zijn aan deze woning, met name aan de dakconstructie en de dakopbouw. Draagbalken bleken ondeugdelijk aangepast te zijn, er was sprake van lekkages, ook was de dakopbouw foutief uitgevoerd.  Kopers vorderen daarom een schadevergoeding van verkoper. Verkoper stelt dat hij geen schadevergoeding hoeft te betalen, omdat kopers hun onderzoeksplicht hebben geschonden en omdat aansprakelijkheid uitgesloten is door de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule. De ouderdomsclausule is ruim geformuleerd en

    De rechtbank oordeelt dat het verweer van verkoper ten aanzien van de gebreken aan het dak slaagt niet. Verkoper heeft zijn mededelingsplicht geschonden en moet daarom de herstelkosten voor het dak aan kopers betalen. De schade die verband houdt met de overige gebreken wordt afgewezen.

    Uitleg koopovereenkomst en ouderdomsclausule

    De koopovereenkomst betreft een NVM-model koopovereenkomst, op grond waarvan verkoper in beginsel in staat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren. Deze garantie kan worden beperkt door het opnemen van een zogenaamde ouderdomsclausule. De uitleg van contractuele bepalingen zoals een ouderdomsclausule vindt plaats aan de hand van het zogenaamde Haviltex- criterium: niet alleen de taalkundige betekenis van de contractuele bepaling is van doorslaggevende betekenis, bepalend is wat partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten begrijpen en wat zij redelijkerwijs over en weer van elkaar mochten verwachten.

    In deze zaak betrof het een ruim geformuleerde ouderdomsclausule, er is bepaald ‘in afwijking van artikel 6.3 is aansprakelijkheid voor alle bouwkundige gebreken uitgesloten’. Dat er voor een geslaagd beroep op de beperking van de aansprakelijkheid op grond van de ouderdomsclausule een verband dient te bestaan tussen het gebrek en de ouderdom van de woning, volgt niet uit de bepaling in de koopovereenkomst tussen partijen in deze zaak. Over de ouderdomsclausule hebben partijen niet onderhandeld, om die reden komt er veel betekenis toe aan de taalkundige uitleg van de clausule, bezien in samenhang met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit de clausule voortvloeiende rechtsgevolgen. Op grond van deze uitleg omvat de clausule volgens de rechtbank dus ook bouwkundige gebreken die niet samenhangen met de ouderdom van de woning, zoals die aan het dak.

    Ondanks het voorgaande oordeelt de rechtbank toch dat het beroep van verkoper op de ouderdomsclausule faalt. Volgens de rechtbank heeft de verkoper zijn mededelingsplicht geschonden, door relevante informatie niet te delen, waardoor de koper er ten onrechte van is uitgegaan en mocht uitgaan dat er geen aanleiding was tot het doen van nader onderzoek naar het dak. Hierdoor is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de verkoper zich op de ouderdomsclausule beroept, met als gevolg dat de verkoper de herstelkosten van het dak van EUR 40.000 alsnog moet vergoeden.

    Aandachtspunten voor de praktijk

    Op grond van deze uitspraak blijkt dat de reikwijdte van een ouderdomsclausule afhankelijk is van de gekozen bewoordingen. Het is dan ook van groot belang dat de formulering aansluit bij de bedoeling van partijen, zodat op grond van de bewoordingen van de clausule de uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verkoper beperkt is tot gebreken die samenhang met de ouderdom van de woning. Verder leert de uitspraak dat een ruim geformuleerde ouderdomsclausule de verkoper niet vrijwaart van zijn mededelingsplicht, de verkoper blijft verplicht volledige en juiste informatie te verstrekken. Het belang van de mededelingsplicht wordt in deze uitspraak bevestigd, zoals ook in deze eerder besproken zaak.

    Heeft u vragen naar aanleiding van deze uitspraak of bestaat er tussen u en (ver-)koper een geschil over gebreken aan het verkochte onroerend goed, neem dan contact met ons op.

    Voor de volledige uitspraak klikt u hier.

    Aansprakelijkheid makelaar

    /in , , , , , /door

    Kern van de zaak

    Niet-waarschuwen door makelaar voor nietig beding in af te sluiten huurovereenkomst. Bewijswaardering. Goed opdrachtnemerschap (7:401 BW). Schadebeperkingsplicht.

    Voor de volledige uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 9 mei 2023 klikt u hier.

    Feiten

    Een eigenaar van twee appartementen in Bussum – die hij verhuurt – heeft de verhuurmakelaar die de huurovereenkomsten heeft opgesteld aansprakelijk gesteld en schadevergoeding gevorderd. De verhuurmakelaar heeft zonder te waarschuwen een nietig beding in de huurovereenkomst opgenomen, waardoor verhuurder een aantal maanden huur is misgelopen.

    De verhuurder heeft expliciet de instructie gegeven om een andere huurovereenkomst als basis te nemen, waarin onder meer een minimumduur van 9 maanden is opgenomen. De makelaar bevestigt deze gegevens te hebben overgenomen en de huurovereenkomst wordt door verhuurder ondertekend.

    In die overeenkomsten (met een duur van 24 maanden) wordt als huurprijs € 1.750 per maand per appartement afgesproken. Een medewerker van de makelaar heeft de minimumduur van negen maanden die verhuurder wilde, als volgt opgenomen:

    “3.3 Huurder kan vanaf april 2021 deze overeenkomst maandelijks beëindigen met inachtneming van 1 volle kalendermaand als opzegging. Opzeggen voor april 2021 door huurder is niet mogelijk.”

    Deze bepaling is echter in strijd met de wet en nietig, omdat huurder in het geval van een tijdelijke huurovereenkomst het recht heeft om tussentijds op te zeggen (artikel 7:271 lid 1 BW). Huurder (van beide appartementen) zegt vervolgens de huur voor het verstrijken van de eerste 9 maanden (voor april 2021) op.

    Kantonrechter

    Verhuurder heeft bij kantonrechter schadevergoeding gevorderd ter hoogte van
    € 19.250, te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf 1 december 2020. Ook heeft hij vergoeding van zijn buitengerechtelijke incassokosten en een proceskostenveroordeling gevraagd.

    De kantonrechter heeft de schadevergoeding voor de helft toegewezen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 december 2020. Ook is een deel van de vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten toegewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd. De bedoeling van het hoger beroep van de makelaar is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.

    Arrest Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 9 mei 2023:

    Verhuurder en de makelaar hebben een overeenkomst van opdracht gesloten. Bij zo’n overeenkomst is een opdrachtnemer verplicht bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (artikel 7:401 BW). Dat betekent dat hij moet handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan. Voldoet een opdrachtnemer daar niet aan dan is er in beginsel sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit de opdrachtovereenkomst, die recht kan geven op schadevergoeding. Wanneer zich schade voordoet, is de opdrachtgever in redelijkheid verplicht het intreden van (verdere) schade zoveel mogelijk te beperken (schadebeperkingsplicht).

    Beide partijen zijn het er over eens dat artikel 3.3 van de huurovereenkomst nietig is vanwege strijd met artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. De makelaar verweert zich door te stellen dat verhuurder een zeer ervaren partij is die op professionele wijze een eigen verhuurbedrijfje runde. Daarom wist verhuurder , of had hij behoren te weten, dat de door hem gewenste minimale duur van negen maanden zonder opzegmogelijkheid voor de huurder geen stand zou houden. Het toch laten opnemen van artikel 3.3 moet daarom voor zijn rekening en risico blijven, aldus de makelaar.

    Kennelijk meent de makelaar op deze grond dat hij als goed opdrachtnemer verhuurder niet voor de nietigheid van de bepaling hoefde te waarschuwen. Dat standpunt neemt het hof niet over omdat het – in het licht van de omstandigheden van het geval – onvoldoende is gemotiveerd. Onweersproken is dat verhuurder hoofdzakelijk werkzaam is voor zijn eigen accountantskantoor. Dat hij daarnaast eigenaar is van de twee appartementen boven zijn kantoor en hij die verhuurt, maakt van hem nog geen professioneel verhuurbedrijfje. Een aanwijzing voor dit laatste is dat hij sinds 2019 de makelaar inschakelde om huurders voor hem te vinden. Dat hij daarnaast een modelhuurovereenkomst door zijn advocaat liet opstellen, daar ook advies inwon en dat advies deelde met de makelaar met het verzoek dat over te nemen, zijn onvoldoende om te kunnen oordelen dat de makelaar verhuurder niet hoefde te waarschuwen dat de door hem gewenste minimale huurtermijn zonder opzegmogelijkheid voor de huurder in een huurovereenkomst van 24 maanden wettelijk gezien niet was toegestaan.

    Volgens de makelaar heeft hij die waarschuwing gegeven, terwijl verhuurder dat gemotiveerd betwist.

    Waardering bewijsmiddelen: niet gewaarschuwd

    De makelaar stelt dat hij de verhuurder heeft gewaarschuwd voor de nietigheid van de bepaling over de gewenste minimumduur, de verhuurder heeft dit betwist. De makelaar is er niet in geslaagd te bewijzen dat hij ede verhuurder heeft gewaarschuwd voor de gevolgen van de betreffende bepaling.

    Het hof stelt voorop dat een schriftelijke waarschuwing of een verwijzing naar een mondelinge waarschuwing ontbreekt. Partijen hebben sinds 2019 rond de verhuur van de appartementen regelmatig contact met elkaar onderhouden via Whatsapp en e-mail. Wat opvalt is dat daarin van alles wordt besproken maar dat verhuurder als professionele verhuurpartij nu juist deze cruciale waarschuwing nergens heeft vastgelegd.

    Schadebeperkingsplicht

    De door verhuurder gevorderde schade van 5,5 maanden gemiste huurinkomsten voor 2 appartementen ad EUR 19.250,- wordt ondanks de aangenomen aansprakelijkheid van de makelaar slechts voor 25% toegewezen, omdat verhuurder tekort is geschoten in de schadebeperkingsplicht. Hij had de appartementen veel eerder opnieuw kunnen en moeten verhuren.

    Het Hof acht het aannemelijk dat met de inspanningen die van de verhuurder te vergen waren een nieuwe huurder zou kunnen worden gevonden. Het hof schat de tijd die daarvoor in redelijkheid nodig zou zijn in op een kwart van de resterende huurperiode van 5,5 maanden, zodat een kwart van het gevorderde schadevergoedingsbedrag zal worden toegewezen, te weten € 4.812,50. Voor een correctie van deze verdeling op grond van de billijkheid geven de omstandigheden van het geval geen aanleiding.

    Conclusie

    In het geval van niet waarschuwen, maar ook in het geval van onjuiste advisering over de huurprijs/het opnemen van een all-in prijs (voor deze zaak klikt u hier) kan een makelaar aansprakelijk worden gehouden voor de schade die daardoor ontstaat. Of de makelaar aansprakelijk is dient namelijk te worden getoetst aan de maatstaf of de makelaar heeft gehandeld zoals dat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. Het niet voldoen aan de schadebeperkingsplicht kan een negatief effect hebben op de omvang van de toewijsbare schadevergoeding.

     

    Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact met mij op.

    Indexering huurprijs onaanvaardbaar hoog

    /in , , , /door

    De afgelopen periode, gekenmerkt door hoge inflatie percentages, hebben verschillende partijen de vraag aan de rechter voorgelegd of de indexering van de huurprijs met het inflatiepercentage volgens het Centraal Bureau van de Statistiek (het CBS) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, danwel dient te worden gekwalificeerd als onvoorziene omstandigheid.

    De afgelopen circa 40 jaar bedroeg de inflatie gemiddeld 2% per jaar, in verband met de gestegen energieprijzen was de inflatie in 2022 uitzonderlijk hoog. Afhankelijk van de maand van indexatie kon de huurprijsverhoging oplopen tot wel 14,5%. Het CBS heeft op 10 februari 2022 toegelicht hoe de prijsontwikkeling wordt gemeten (op basis van een gewogen gemiddelde van verschillende factoren, waaronder  de prijs voor energie) en september 2022 bericht dat de meting van de ontwikkelingen van energieprijzen verfijnd moet worden. Het verschil tussen de ‘oude’ en ‘nieuwe’ berekeningsmethode van het CBS kan oplopen tot 7%. Aanleiding voor discussie tussen huurders en verhuurders. Uiteenlopende uitspraken zijn inmiddels de revue gepasseerd, onder andere de kantonrechter van rechtbank Gouda (wees de vordering van verhuurder tot betaling van de indexering in kort geding af) en de kantonrechter van de rechtbank Arnhem (aanspraak op indexering aanvaardbaar, zie mijn eerdere nieuwsbericht hierover). Ook  de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag oordeel bij vonnis van 29 juni 2023 (ECLI:NL:RBDHA:2023:10394) https://uitspraken.rechtspraak.nl/#!/details?id=ECLI:NL:RBDHA:2023:10394 dat de  verhoging van de huurprijs met 14,5% op grond van de op de huurovereenkomst toepasselijke indexeringsbepaling geen onvoorziene omstandigheden is en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid evenmin onaanvaardbaar is.

     

    De Rechtbank Rotterdam 3 november 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:10295)ECLI:NL:RBROT:2023:10295, Rechtbank Rotterdam, 10418659 CV EXPL 23-8789 (rechtspraak.nl)heeft anders geoordeeld:

    Indexering huurprijs bedrijfsruimte op basis van CPI valt in 2023 hoog uit. Op basis van deze uitspraak kan er toch een bedrag aan teveel betaalde indexering teruggevorderd worden. CBS wijzigt berekeningsmethode in de loop van 2023. Vraag of huurprijswijziging 2023 moet worden verlaagd wegens onvoorziene omstandigheden of omdat deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Verhoging onaanvaardbaar, de huurder betaalt over de periode 12 januari 2023 tot 12 januari 2024 een bedrag van EUR 4.014,64 meer aan indexering dan wanneer de nieuwe methode van het CBS zou zijn gehanteerd. Dit verschil acht de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De kantonrechter acht bij de beoordeling van belang dat partijen de wijziging van de huurprijs hebben gekoppeld aan de CPI van het CBS met als doel de huurprijs te corrigeren voor de situatie dat sprake is van inflatie. De oude berekeningsmethode van het CBS is echter niet juist gebleken om een adequaat beeld te geven van de inflatie.

    Met bovenstaande uitspraken is het laatste woord over de aanvaardbaarheid van de indexering conform de berekeningsmethode van het CBS waarschijnlijk nog niet gezegd, dit neemt niet weg dat de hierboven aangehaalde uitspraak van de rechtbank Rotterdam een grond biedt om teveel betaalde indexering terug te vorderen bij uw verhuurder.

     

    Indien u naar aanleiding van dit artikel vragen heeft, neemt u dan gerust contact met mij https://www.groosadvocatuur.nl/ op.

     

     

    Column Goede Zaken 14 december 2021: Over erfdienstbaarheden, kettingbedingen en andere afspraken

    /in , /door

    Een erfdienstbaarheid is het recht om gebruik te maken van een stuk grond (perceel), waarvan u zelf niet de eigenaar bent. De meest bekende erfdienstbaarheid is het recht van overpad, waarbij u over (een deel) van het perceel van een ander mag lopen of andersom.  Andere erfdienstbaarheden zijn een recht op uitzicht, recht van weg en een recht van goot. Een erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging bij notariële akte en door verjaring.

    Een erfdienstbaarheid is niet gekoppeld aan één of meer specifieke personen, maar aan de grond. Met de verkoop van uw grond gaat de erfdienstbaarheid – bijvoorbeeld het recht van uw buurman om over uw grond te lopen – over op de nieuwe eigenaar. Dit gaat automatisch, dus het verzwijgen van de erfdienstbaarheid in de koopovereenkomst heeft niet tot gevolg dat die daarmee ophoudt te bestaan.

    Erfdienstbaarheden zien op niet-actieve verplichtingen (een niet-doen of een dulden). Voor andere afspraken, bijvoorbeeld de afspraak dat uw buurman iedere week het gras in uw tuin maait, is een erfdienstbaarheid ongeschikt. In dat geval kunt u een zogenaamd kettingbeding overeenkomen. Dat is een afspraak tussen twee partijen, waarbij de ene partij (uw buurman) verplicht wordt, op straffe van verbeurte van een boete aan u, de verplichting om wekelijks uw gras te maaien aan de opvolgende partij (de rechtsopvolger van uw buurman) op te leggen. Bij een kettingbeding gaat de overeengekomen afspraak bij overdacht van het perceel waarop de verplichting rust dus niet automatisch over op de nieuwe eigenaar. Wanneer uw buurman bij verkoop de gemaakte afspraak niet oplegt aan de opvolgende eigenaar, gaat de verplichting daarmee teniet. In dat geval kunt u uitsluitend aanspraak maken op de boete.

    Het is niet altijd wenselijk dat bepaalde afspraken bij verkoop overgaan op opvolgende eigenaren, bijvoorbeeld omdat dergelijke verplichtingen een waardeverminderend effect kunnen hebben op het perceel.  In dat geval kunnen partijen ‘gewone’ persoonlijke afspraken maken, die uitsluitend gelden tussen de contractspartijen.

    Heeft u naar aanleiding van het voorgaande vragen? Neem dan contact met mij op!

    Fleur Groos
    www.groosadvocatuur.nl

     

     

     

    Column Goede Zaken 13 april 2021: Supermarkt of pop-up store?

    /in , , , /door
    Column Goede Zaken 13 april 2021

    Omschrijving van de bestemming van het gehuurde in combinatie met onderverhuur en exploitatieplicht

    Deze vraag stond centraal in een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden uit december 2020. De uitspraak leert dat een duidelijke formulering van de bestemming van het gehuurde in de huurovereenkomst van groot belang is, niet alleen voor de huurder, maar ook voor de verhuurder.

    De zaak

    Supermarkteigenaar Marqt had een bedrijfsruimte gehuurd en in de huurovereenkomst was bepaald dat Marqt het gehuurde uitsluitend mocht gebruiken voor detailhandel. Aan deze bepaling was toegevoegd dat de verhuurder garandeerde dat de bedrijfsruimte kon worden gebruikt als Marqt- supermarkt, zonder dat daarvoor aanvullende vergunningen waren vereist. Verder was het Marqt toegestaan om het gehuurde onder te verhuren en was Marqt verplicht om het gehuurde gedurende de looptijd van de huurovereenkomst zelf te gebruiken.

    Marqt werd overgenomen door de eigenaar van een supermarkt gelegen aan de overkant van het gehuurde en besloot daarom geen supermarkt in het gehuurde te gaan exploiteren. De bedrijfsruimte werd onderverhuurd aan een ‘pop-up’ winkel voor meubels. Verhuurder startte een gerechtelijke procedure, waarin hij veroordeling van Marqt tot ingebruikname van het gehuurde als supermarkt vorderde.

    Beoordeling

    Zowel de rechtbank als het Hof oordeelden dat uit de huurovereenkomst niet volgt dat Marqt verplicht was om het gehuurde zelf uitsluitend als supermarkt te gebruiken. De contractuele bestemming “detailhandel” biedt ruimte aan meer dan alleen een supermarkt. De verhuurder kon Marqt evenmin houden aan de verplichting om het gehuurde zelf te gebruiken, omdat dat niet strookt met de uitdrukkelijke bevoegdheid van Marqt om het gehuurde onder te verhuren.

    Conclusie

    Deze uitspraak laat zien dat een duidelijke formulering van de bestemming belangrijk is. Let daarom bij het sluiten van een huurovereenkomst goed op de formulering van de bestemming, alsook op de huurder en de branche waarin deze zich begeeft. Een startende ondernemer heeft belang bij een ruime formulering, zodat er ruimte bestaat om in de toekomst zijn assortiment uit te breiden. Het kan ook raadzaam zijn om de bestemming nader te concretiseren, om de verkoop van bepaalde producten vanuit het gehuurde uit te sluiten of juist te waarborgen. Hierbij kan worden gedacht aan een beperking tot non-food of verkoop van uitsluitend producten in het hogere segment.

    Vragen? Neem gerust contact op!

    Aanbod en aanvaarding

    /in , , /door

    Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod van een partij en de aanvaarding van dat aanbod door een andere partij.

    Een aanbod is een aan een andere partij gericht voorstel tot het aangaan van een overeenkomst, welk voorstel zodanig is bepaald dat door de aanvaarding daarvan onmiddellijk een overeenkomst tot stand komt. Op het moment dat de andere partij een tot haar gericht aanbod aanvaardt, is sprake van wilsovereenstemming en daarmee van een overeenkomst.

    Verklaringen of uitingen

    Aanbod en aanvaarding zijn verklaringen of uitingen van de wil van de partij die het aanbod doet dan wel van de partij die het aanbod aanvaardt. Die verklaringen of uitingen kunnen in elke vorm plaatsvinden: mondeling, schriftelijk, maar ook middels gebaren en gedragingen en onder bepaalde omstandigheden zelfs door niet te doen.

    Opgewerkt vertrouwen

    Het kan voorkomen dat de verklaring van de ene partij door de andere partij anders wordt opgevat dan de verklarende partij heeft bedoeld. Als die andere partij die verklaring in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze zo mocht opvatten (gerechtvaardigd was), dan kan de partij die de verklaring heeft afgelegd – dat kan de partij zijn die het aanbod doet, maar ook de partij die aanvaardt – geen beroep doen op het ontbreken van zijn wil.

    Aanbod versus een uitnodiging om in onderhandeling te treden of om een aanbod te doen

    Een aanbod is niet hetzelfde als een uitnodiging om in onderhandeling te treden of een uitnodiging om een aanbod te doen. Van een aanbod is pas sprake als het voorstel ten minste de voornaamste punten (de essentialia) van de beoogde overeenkomst bevat. Wat die hoofdzaken zijn verschilt per overeenkomst. Bij een koopovereenkomst zullen dat in beginsel het voorwerp en de prijs zijn, maar dat hoeft niet. Zo zal een reclamefolder waarin kantoorartikelen tegen een bepaalde prijs worden aangeboden meestal gelden als een aanbod.

    Een advertentie waarin een woning tegen een bepaalde prijs wordt aangeboden, is in beginsel geen aanbod. Bij die transactie zijn namelijk bijkomende verkoopvoorwaarden van belang, zoals de termijn van levering, financieringsvoorbehoud etc. Afhankelijk van de inhoud van een offerte kan een offerte worden aangemerkt als een aanbod danwel als een uitnodiging om een aanbod te doen.

    Herroepen of intrekken van een aanbod

    Een aanbod kan herroepelijk, onherroepelijk of vrijblijvend zijn. Hoofdregel is dat een aanbod kan worden herroepen tot aan het moment van aanvaarding door de andere partij, tenzij voor de aanvaarding een termijn is gesteld. Door herroeping komt het aanbod te vervallen en zodra het aanbod is vervallen kan er door aanvaarding geen overeenkomst meer tot tand komen. Bij een onherroepelijk aanbod mag de aanbieder het aanbod niet herroepen. Of sprake is van een onherroepelijk aanbod kan blijken uit het aanbod zelf, bijvoorbeeld omdat er een termijn voor aanvaarding is gesteld. De onherroepelijkheid kan ook volgen uit de overeenkomst zelf of gewoonte. Bij een koopoptie verbindt een partij zich om, indien de andere partij dat wenst, een overeenkomst met haar te sluiten. Een koopoptie is dus een onherroepelijk aanbod. Als een partij bij het doen van een aanbod vermeldt dat het aanbod vrijblijvend wordt gedaan, kan zij het aanbod meteen na aanvaarding door de andere partij nog herroepen.

    Behalve herroepen kan een aanbod ook worden ingetrokken. Wil de intrekking van een aanbod werking hebben, moet de intrekking de andere partij eerder dan of gelijktijdig met het aanbod bereiken.

    Aanvaarding van een aanbod moet plaatsvinden op een moment waarop het aanbod nog van kracht is. Ingeval van een mondeling aanbod betekent dit dat de aanvaarding direct moet plaatsvinden. Is het aanbod schriftelijk gedaan dan dient deze binnen de gestelde termijn te worden aanvaard of, indien geen termijn is gegeven, binnen een redelijke termijn. De aanvaarding moet overeenkomen met het aanbod. Indien de aanvaarding afwijkt van het aanbod, dan geldt dat als een nieuw aanbod en tegelijk als verwerping van het oorspronkelijke aanbod. Deze regel geldt niet indien de aanvaarding slechts op ondergeschikte punten afwijkt. In dat geval komt de overeenkomst tot stand overeenkomstig de aanvaarding, tenzij de aanbieder direct bezwaar maakt tegen de afwijkingen. De overeenkomst komt tot stand op het moment dat de aanvaarding de aanbieder bereikt.

     

    Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, bijvoorbeeld over een gedaan aanbod, de uitleg van een gedaan aanbod of het doen van een tegenaanbod, neem dan contact op met onze vastgoedrecht advocaat

     

    Column in Goede Zaken 18 augustus 2020 over binnenklimaat en huurgenot

    /in , , , , , /door

    Tropische temperaturen en huurgenot

    Steeds vaker is het in Nederland tropisch warm, een belangrijke reden om bij het sluiten van een huurovereenkomst stil te staan bij het binnenklimaat. Een goed binnenklimaat is van grote invloed op het huurgenot. Te veel warmte of kou kan leiden tot een lagere productiviteit en omzetverlies. Waartoe ben je als verhuurder verplicht, kan je aansprakelijkheid voor schade uitsluiten en wat mag een huurder verwachten?

    Ondeugdelijke klimaatinstallatie of airco 

    Een te hoge of te lage binnentemperatuur, of het ontbreken van een toereikende faciliteit waarmee de temperatuur in het pand kan worden gereguleerd, kan worden gekwalificeerd als een gebrek. Van belang daarbij is wat de huurder met betrekking tot het binnenklimaat mocht verwachten ‘van een goed onderhouden zaak, van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft’. Indien er een klimaatinstallatie aanwezig is, en deze ook tot het gehuurde behoort, dan zal een niet (deugdelijk) functionerende klimaatinstallatie in beginsel worden gekwalificeerd als een gebrek. In die zin oordeelde de rechtbank Noord-Holland, ten aanzien van een horecabedrijf dat problemen had met de klimaatinstallatie. In dit geval was de verhuurder verplicht het gebrek te verhelpen en was hij ook aansprakelijk voor de schade.

    Een installatie om de temperatuur te reguleren ontbreekt 

    Als een klimaatinstallatie ontbreekt en partijen over de binnentemperatuur niets hebben afgesproken, dan dient op basis van alle omstandigheden te worden beoordeeld of er sprake is van een gebrek. Belangrijke omstandigheden zijn het bouwjaar van het gehuurde pand, of het is gerenoveerd en of het mogelijk was technische voorzieningen te treffen om de binnentemperatuur te reguleren.

    De rechtbank Limburg oordeelde in 2017 dat het (te) hoog en langdurig oplopen van de binnentemperatuur van appartementen bestemd voor senioren gekwalificeerd moest worden als een gebrek. Het bleek onmogelijk om de binnentemperatuur voor de bewoners op een aanvaardbaar niveau te brengen. Ook de rechtbank Amsterdam oordeelde in 2011 dat er sprake was van een gebrek, wegens een te geringe capaciteit van het koelsysteem in een relatief nieuw gebouw met vrije sector woningen.

    Grenzen aan uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade

    Uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade van gebreken is onder bepaalde omstandigheden toegestaan. Dit is niet toegestaan  wanneer het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.

    Heeft u vragen of wenst u advies, neem dan contact op met Fleur Groos 06-29060900

    www.groosadvocatuur.nl

     

    Corona en huurprijsvermindering

    /in , , , /door

     

    Inmiddels zijn er enkele uitspraken gedaan over de invloed van COVID- 19 op de verhouding tussen huurders en verhuurders, meer in het bijzonder over opschorting en vermindering van de huurprijs. Het zijn allemaal uitspraken in kort geding procedures, een meer uitgebreide beoordeling valt te verwachten in een bodemprocedure.

    De lijn die uit de ‘corona’- rechtspraak valt op te maken, is dat rechters de corona crisis kwalificeren als een gebrek of als een onvoorziene omstandigheid, met als gevolg dat bepaalde contractuele regelingen (zoals een verbod op opschorting en een verbod op huurprijsvermindering) opzij worden gezet. Een huurprijsvermindering van 33% en van 25% werden als redelijk beschouwd.

    Belangrijkste (voorlopige) conclusies:

    • Een van overheidswege gedwongen sluiting (zoals bij horeca) is een gebrek en geeft in beginsel recht op huurprijsvermindering over de periode van de sluiting;
    • Contractuele regelingen, zoals de uitsluiting van het recht op opschorting en huurprijsvermindering wegens gebreken, kunnen op grond van een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden of de redelijkheid en billijkheid opzij worden gezet;
    • Alle omstandigheden van het geval spelen een rol, waaronder

    – de financiële positie van huurder vóór de uitbraak van Corona;

    – de maatschappelijke positie van huurder;

    –  de onderlinge verhouding tussen partijen;

    – in hoeverre verhuurder afhankelijk is van de huur

      in verband met financieringslasten.

     

     

    Verruiming vrije advocaatkeuze bij rechtsbijstandverzekering

    /in , , , , /door

    Uitspraak Hof van Justitie 14 mei 2020

    Op grond van Europese richtlijnen kunnen rechtzoekenden met een rechtsbijstandsverzekering al jaren een eigen advocaat inschakelen vanaf het moment dat zij in een juridische procedure verwikkeld raken en het voorval is gedekt. Dit recht is voor Nederland vastgelegd in art. 4:67 en 4:68 van de Wet op het Financieel Toezicht (Wft.).

    Artikel 4:67 Wft bepaalt dat de rechtsbijstandverzekeraar ervoor moet zorgen dat in de verzekeringsovereenkomst uitdrukkelijk wordt bepaald dat het de verzekeringnemer vrij staat een advocaat of een andere rechtens bevoegde deskundige te kiezen:

    1. om zijn belangen in een gerechtelijke of administratieve procedure te verdedigen, te vertegenwoordigen of te behartigen; of
    2. indien zich een belangenconflict voordoet.

    Altijd recht op een advocaat naar keuze?

    Een in de praktijk veel gehoord misverstand is dat op kosten van de rechtsbijstandverzekeraar voor ieder juridisch geschil een vrije advocaat keuze geldt. Dat is niet het geval. In de regel worden rechtsbijstandverzekeringen afgesloten op basis van een zogenaamde ‘naturapolis’. Dat betekent dat de verzekeraar anders dan in geld uitkeert: De rechtsbijstandverzekeraar vergoedt in beginsel niet de kosten van een advocaat, maar voorziet de verzekerde van rechtshulp. De verzekerde wordt daarom meestal bijgestaan door een jurist of advocaat die bij de rechtsbijstandverzekeraar werkzaam is. Alleen in de hierboven genoemde gevallen 1 en 2 uit artikel 4:67 Wft geldt een vrije advocaat keuze. Maar wat valt er onder een ‘gerechtelijke of administratieve procedure’ ?

    Omdat artikel 4:67 Wft is opgesteld op basis van Europese richtlijnen, is het aan het Europese Hof van Justitie om duidelijkheid over de reikwijdte van deze termen te verschaffen. Eerder al werd duidelijk dat het erop neer komt dat met een gerechtelijke of administratieve procedure doorgaans een procedure wordt bedoeld waarvoor (op basis van de wet) verplichte procesvertegenwoordiging geldt. In 2013 voegde het Hof hieraan toe dat dat de vrije advocaat keuze ook geldt wanneer er geen verplichte procesvertegenwoordiging geldt (bijvoorbeeld in huurrecht zaken bij de kantonrechter). En in 2016 voegde het Hof hieraan toe dat de vrije advocaat keuze niet alleen geldt voor procedures bij een rechterlijke instantie in eigenlijke zin (zoals de rechtbank of het gerechtshof), maar ook bij administratieve procedure’s bij een bestuursorgaan, zoals bij de gemeente en het UWV.

    Het Europese hof gaat een stap verder en heeft beslist dat de in België wettelijk geregelde buitengerechtelijke en gerechtelijke bemiddelingsprocedure ook onder de term ‘gerechtelijke procedure’ valt zoals is gedefinieerd in de EU-richtlijn. Volgens het hof kan elke fase die mogelijk tot een juridische procedure leidt, dus ook de fase die aan een rechtszaak vooraf gaat, onder het begrip ‘gerechtelijke procedure’ vallen.

    Geldt de verruiming ook voor Nederland?

    De uitspraak van het Europese Hof was naar aanleiding van een Belgische zaak, maar betoogd wordt dat deze ook van toepassing is in Nederland, omdat het Europese Hof is gevraagd een Europese richtlijn die voor alle Europese landen geldt te interpreteren. Het Hof is er immers om ervoor te zorgen dat het Europees recht in alle landen op dezelfde manier wordt toegepast (uniforme uitleg). Een rechtsbijstandsverzekeraar kan het verzoek om een eigen advocaat in te schakelen in de buitengerechtelijke fase dan ook niet af doen met het argument dat het hier een Belgische zaak betrof.

    Volgens het Verbond van Verzekeraars is de uitspraak van het Europese hof niet van toepassing op Nederlandse rechtsbijstandverzekeringen, zo laat de belangenvereniging voor schade- en levensverzekeraars weten. In tegenstelling tot België is volgens het Verbond geen sprake van een wettelijk geregelde en met waarborgen omklede bemiddelingsprocedure. Rechtsbijstandverzekeraars zijn daarom van mening dat de uitspraak geen invloed heeft op de Nederlandse situatie. De Orde van Advocaten en verschillende advocaten denken daar anders over, de meningen zijn dus verdeeld! 

    Geschillenregeling en second opinion

    Artikel 4:68 Wft bepaalt dat de rechtsbijstandverzekeraar ervoor moet zorgen dat in de verzekeringsovereenkomst uitdrukkelijk wordt voorzien in een scheidsrechterlijke procedure (geschillenregeling) om geschillen tussen de verzekerde en de rechtsbijstandverzekeraar op te lossen. Deze geschillen kunnen onder meer gaan over:

    • de (juridische) haalbaarheid van de zaak;
    • de aanpak van de zaak;
    • het aangaan van een minnelijke regeling/schikking;
    • de beslissing om geen gerechtelijke procedure te starten.

    De geschillenregeling geeft de verzekerde in de regel de mogelijkheid van een second opinion door een onafhankelijk derde. Dit zal vaak een advocaat zijn die de verzekerde zelf kiest. In dat geval vergoedt de rechtsbijstandverzekeraar de kosten van de second opinion.

    De verplichting om te voorzien in een geschillenregeling geldt volgens artikel 4:68 lid 2 Wft echter alleen voor het geval de verzekerde wordt bijgestaan door een jurist of advocaat in dienst van de rechtsbijstandverzekeraar of een door haar aangewezen schaderegelingsbureau. De geschillenregeling geldt dus niet in het geval al gebruik is gemaakt van de vrije advocaat keuze.

    Voor een  meningsverschil of een bepaald juridisch geschil van de verzekerde wel of niet onder de dekking van de rechtsbijstandverzekering valt, kan de verzekerde terecht bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid) of een gerechtelijke procedure bij de civiele rechter starten. Op dat soort kwesties ziet de geschillenregeling niet.

     

    Indien u gerbuik wilt maken van de vrije advocaat keuze, meld de zaak dan bij uw verzekeraar voordat u uw advocaat opdracht geeft! Heeft u vragen over dit onderwerp of dreigt er een rechtzaak, neem dan geheel vrijblijvend contact met mij op.