Berichten

Column Goede Zaken 9 maart 2021: mondelinge koopovereenkomst woning bindend?

Column Goede Zaken 9 maart 2021

Is een consument verkoper gebonden aan een mondelinge koopoverenkomst

Kees heeft zijn woonhuis te koop aangeboden op de website van een vastgoedhandelaar. De professionele handelaar heeft een bod gedaan en Kees gaat via whatsapp akkoord. Voordat de koopovereenkomst schriftelijk is vastgelegd, ziet Kees af van de deal en verkoopt zijn woning aan een andere partij. Hij stelt dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat die niet schriftelijk is vastgelegd. Koper spant een rechtszaak aan en vordert schadevergoeding.

Schriftelijkheidsvereiste  

De wet bepaalt dat, in geval van de koop van een woning door een particulier, er alleen sprake is van een rechtsgeldige koopovereenkomst als deze schriftelijk is aangegaan. De achterliggende gedachte bij deze bepaling is dat de wetgever de consument-koper wil beschermen. Zolang er geen getekende koopovereenkomst is, kan daarvan geen nakoming worden gevorderd, omdat er volgens de wet dan geen overeenkomst is. Uit rechtspraak blijkt dat ook een consument-verkoper zich tegenover een consument-koper op deze regel kan beroepen en niet kan worden verplicht tot nakoming van een mondelinge koopovereenkomst.

Volgens de rechtbank en het gerechtshof kan een consument-verkoper zich echter niet op het schriftelijkheidsvereiste beroepen, wanneer de koper een zakelijke partij is. In dat geval is de consument-verkoper wèl gebonden aan de mondelinge overeenkomst en kan de koper daar dus nakoming van vorderen. De wetgever heeft niet bedoeld consument-verkopers zoals Kees te beschermen in geval van verkoop aan een zakelijke koper. Kees is daarom gebonden aan de mondelinge koopovereenkomst en wordt veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding. Die wordt overigens gematigd, omdat de vastgoedhandelaar volgens het gerechtshof niet zorgvuldig heeft gehandeld. 

Conclusie 

Partijen kunnen van deze zaak leren dat:

– vastgoedprofessionals particuliere verkopers kunnen houden aan een mondeling gesloten  koopovereenkomst;
– professionals  zich bewust dienen te zijn van de op hen rustende zorgplicht, bijvoorbeeld door redelijke bedenktermijnen te hanteren, zodat de consument-verkoper voldoende gelegenheid heeft om (financieel) advies in te winnen;
– particuliere verkoperser verstandig aan doen zich vooraf te laten informeren over de waarde van hun eigendom en de financiële gevolgen van de wijze van verkoop, want de consequenties van een vergissing kunnen ingrijpend zijn.

Fleur Groos 

Heeft u vragen? Neem dan contact met mij op: Fleur@groosadvocatuur.nl of bel 06-29060900

 

Verkoop van woonhuis door particulier aan vastgoedhandelaar, geen schriftelijkheidsvereiste van toepassing

Uitspraak van het Hof Amsterdam van 20 oktober 2020

De zaak

Een consument heeft zijn woonhuis via een formulier aangemeld op de website van een vastgoedhandelaar (VDN). Een opkoper van woningen. Een medewerker van de vastgoedhandelaar heeft een bod gedaan en verkopers gaan via whatsapp akkoord met het bod. Uiteindelijk blijkt de bank van verkopers niet mee te willen werken aan de overeengekomen wijze van verkoop. Verkopers zien van de koop af en verkopen de woning niet veel later aan een derde partij, waardoor nakoming van de koopovereenkomst met de vastgoedhandelaar ook niet langer mogelijk is.

Schriftelijksheidsvereiste geldt niet voor particuliere verkoper

Verkopers stellen zich op het standpunt dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat de koopovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd. Indien de koper een niet-particulier is (omdat deze handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf), dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet, aldus het Hof. Dat de verkoper wel een particulier (consument) is maakt dit niet anders.

Het Hof vervolgt:

De enkele omstandigheid dat een particulier die een woning verkoopt aan een professionele vastgoedhandelaar eveneens behoefte kan hebben aan een zekere bescherming tegen onbezonnen acties, is onvoldoende grond voor het aannemen van een buitenwettelijke nietigheidsgrond. Bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel tot invoering van het schriftelijkheidsvereiste is uitdrukkelijk van gedachten gewisseld over de wenselijkheid van bescherming van de particuliere verkoper. In antwoord op vragen heeft de minister hierover het volgende opgemerkt (Kamerstukken II 2000/01, 23 095, nr. 10):

De behoefte van de consument-verkoper van een woning aan bescherming is veel kleiner dan die van de consument-koper van een woning. De verkoper zal doorgaans minder behoefte hebben aan het raadplegen van deskundigen dan de koper, omdat de verkoper beter dan de koper op de hoogte is van de toestand van de woning, zowel in juridisch als in feitelijk opzicht. Voor zover de verkoper (…) wel de behoefte aan deskundigenraadpleging mocht hebben, kan hij zulks reeds doen voordat hij zijn woning te koop aanbiedt. Een door de wet gewaarborgde mogelijkheid daartoe acht ik niet noodzakelijk.

Een en ander neemt niet weg dat behalve de vraag hoe de consument-koper van een woning dient te worden beschermd ook de vraag of, en zo ja hoe, de consument-verkoper van een woning dient te worden beschermd, een vraag van rechtspolitieke aard is. Geoordeeld is dat met bescherming van de koper in beginsel dient te worden volstaan. Behalve op de hiervoor genoemde gronden berust dit oordeel op de wens, terughoudendheid te betrachten bij inmenging in het marktproces.

Zonder solide juridische basis kan het hof de in de wet gemaakte rechtspolitieke keuze niet overdoen.

Schadevergoeding gemiste winst uit doorverkoop en matiging wegens schending zorgplicht

Koper (VDN) vordert schadevergoeding, bestaande uit de gemiste winst uit doorverkoop. Deze vordering wordt toegewezen, maar het bedrag wordt gematigd, omdat de vastgoedhandelaar als professionele partij niet heeft voldaan aan zijn zorgplicht. Het Hof:

VDN is immers een zeer ervaren vastgoedhandelaar. Zij dient in het oog te houden dat de particulieren met wie zij handelt, over het algemeen slechts enkele malen in hun leven transacties aangaan met een dergelijk financieel belang en daarin dus niet ervaren zijn, terwijl de consequenties van een vergissing ingrijpend kunnen zijn. Onder de geschetste omstandigheden had dan ook van haar mogen worden verwacht dat zij [geïntimeerden] had gewezen op de noodzaak van een voldoende financiële dekking en hun een ruimere bedenktijd had gegund. Een termijn die op vrijdagmiddag begon en in het weekend afliep maakte het in feite onmogelijk financieel advies in te winnen of te overleggen met de bank. [geïntimeerden] hadden dan wel zelf te kennen gegeven dat zij haast hadden met de verkoop, maar een paar dagen extra voor dat doel waren bepaald nodig. VDN stelt dat zij een zo korte acceptatietermijn hanteert omdat zij niet te veel koopaanbiedingen tegelijkertijd wil hebben lopen, maar dat argument is evident ondeugdelijk, aangezien zij zich het recht van definitieve goedkeuring heeft voorbehouden. Het feit dat VDN zichzelf niet onvoorwaardelijk heeft willen binden, maakt het extra moeilijk te accepteren dat zij dat wel binnen een paar weekenddagen van particulieren als [geïntimeerden] verwacht.

Het hiervoor overwogene tegen elkaar afwegende is het hof van oordeel dat de rechtbank de gevorderde schadevergoeding terecht fors heeft gematigd. Toewijzing van het volledige bedrag zou in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zijn. De door VDN gemaakte, maar niet gevorderde incassokosten vallen weg tegen de kosten die VDN zich heeft bespaard doordat zij de woning niet heeft hoeven doorverkopen. Van de door VDN geleden schade, de misgelopen winst van de verkooptransactie, acht het hof een kwart, dat is afgerond € 12.000,= toewijsbaar. Een dergelijk bedrag aan schadevergoeding doet, mede de onderlinge verhoudingen in aanmerking genomen, recht aan de vaststelling dat beide partijen niet op de juiste wijze zaken hebben gedaan.

Conclusie

Zowel particulieren als vastgoedhandelaren kunnen lessen trekken uit dit arrest.  Particuliere verkopers doen er verstandig aan zich tijdig (vooraf) te laten informeren over de waarde van hun eigendom en de financiële gevolgen van de wijze van verkoop. Vastgoed professionals dienen zich bewust te zijn van de op hen rustende zorgplicht wanneer zij zaken doen met  particulieren, bijvoorbeeld door het hanteren van redelijke bedenktermijnen, waardoor de particuliere contractspartij voldoende gelegenheid heeft om financieel advies in te winnen.

 

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op!

Verkoop woning door verkoper kort na beëindiging overeenkomst met makelaar, geen courtage verschuldigd

Utspraak van de rechtbank Rotterdam van 28 augustus 2020 (https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBROT:2020:9641&showbutton=true

Verkoper verkoopt zijn woning zelf, één week nadat hij de opdracht aan de makelaar heeft ingetrokken. De makelaar heeft 9 maanden voor de verkoop ook contact gehad met deze uiteindelijke koper.

NVM Algemene Consumentenvoorwaarden

Verkoper (consument) heeft een overeenkomst gesloten met een NVM- makelaar, waarin verkoper de makelaar de opdracht geeft om zijn woning te verkopen tegen een courtage van 1,25% van de uiteindelijke koopsom. Op deze overeenkomst zijn de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM (hierna: de NVM-voorwaarden) van toepassing.

Intrekking opdracht en verkoop woning 
Op grond van de algemene bepalingen kan de opdracht te allen tijde en zonder dat een opzegtermijn in acht behoeft te worden genomen, door consument worden ingetrokken. De consument is ter zake van een intrekking nimmer schadeplichtig.

Makelaar vordert courtage op grond van schending van de algemene voorwaarden
Vaststaat dat de overeenkomst tussen partijen met wederzijds goedvinden op
31 maart 2019 is geëindigd en dat de woning kort daarna op 8 april 2019 is verkocht. De makelaar meent dat consument op grond van de algemene voorwaarden toch courtage verschuldigd is geworden.

1. Ten eerste omdat de consument volgens de makelaar tijdens de looptijd van de overeenkomst contact zou hebben gehad met de koper (art. 13);
2. Ten tweede omdat de koopovereenkomst mede dankzij de inspanningen van de makelaar tot stand zou zijn gekomen (art.14). De makelaar had in het jaar voor de uiteindelijke verkoop (in 2018) namelijk ook contact gehad met de uiteindelijke koper. Hij heeft toen een bezichtiging verzorgd en daarna is nog tweemaal e-mail contact tussen de makelaar en de uiteindelijke koper geweest. Tot een koopovereenkomst heeft het toen echter niet geleid.

Beoordeling
De makelaar heeft volgens de kantonrechter geen bewijs geleverd dat consument reeds tijdens de looptijd van de opdracht contact had gehad met de koper. De rechter vervolgt door te oordelen dat de makelaar weliswaar heeft gesteld dat het opmerkelijk is dat de koopovereenkomst zeer kort na het eindigen van de overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, maar dat de makelaar op geen enkele wijze concreet heeft onderbouwd dat de consument (verkoper) reeds gedurende de looptijd contact heeft gehad met koper. Daarmee is niet gebleken dat verkoper in strijd met artikel 13 van de algemene voorwaarden heeft gehandeld.
Het tweede argument dat verkoper ondank het beëindigen van de overeenkomst, toch courtage verschuldigd zou zijn, mag de makelaar evenmin niet baten. De kantonrechter oordeelt:
“De makelaar heeft gesteld dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen als gevolg van haar dienstverlening tijdens de looptijd van de opdracht. Verkoper heeft niet weersproken dat de makelaar verschillende werkzaamheden heeft verricht ten behoeve van de verkoop, waaronder het presenteren van de woning via verschillende kanalen, en dat zij met koper op 4 juni 2018 de woning heeft bezichtigd. Daarnaast blijkt uit de door de makelaar overgelegde e-mailcorrespondentie dat de makelaar, naast de verzonden afspraak-bevestiging van 1 juni 2018, zowel op 18 juni 2018 als op 26 juni 2018 tweemaal per e-mail door hem verzochte informatie aan koper heeft verstrekt. Deze werkzaamheden hebben kennelijk kort daarna niet geleid tot de totstandkoming van een koopovereenkomst.
Niet gebleken is dat de makelaar daarnaast of daarna nog nadere inspanningen heeft verricht richting koper , die de conclusie kunnen dragen dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen als gevolg van de dienstverlening van de makelaar. Weliswaar is op 8 april 2019 alsnog een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen verkoper en koper, maar nu niet gesteld of gebleken is dat in de tussenliggende periode van ruim 9 maanden na 26 juni 2018 sprake is geweest van enig contact tussen de makelaar en koper, is onvoldoende verband tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de door de makelaar verrichte werkzaamheden. De kantonrechter ziet geen aanleiding de makelaar op dit punt nog toe te laten tot het leveren van nader bewijs”.

Slot
Heeft u een geschil over de courtage, neem dan gerust contact met mij op https://www.groosadvocatuur.nl/advocaat-in-vastgoedrecht/

Door oud- eigenaar niet betaalde bijdragen aan VVE niet te verhalen op koper

Besturen VVE’s opgelet!

Voorkom incasso problemen na verkoop van een appartementsrecht, door bij de verkoop van een appartementsrecht zorg te dragen voor een correcte verklaring aan de notaris (met vermelding van de juiste bedragen) van de door de oud-eigenaar nog niet betaalde bijdragen (voorschotten en eenmalige bijdragen). In de uitspraak hieronder werd geoordeeld dat de VVE de nieuwe eigenaar niet succesvol kon aanspreken tot betaling van een renovatiebijdrage, omdat deze schuld niet bleek uit de aan de notariële akte gehechte verklaring van het bestuur van de VVE.

 

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2019:4245

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact met mij op!