Verkoop woning door verkoper kort na beëindiging overeenkomst met makelaar, geen courtage verschuldigd
Utspraak van de rechtbank Rotterdam van 28 augustus 2020 (https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBROT:2020:9641&showbutton=true
Verkoper verkoopt zijn woning zelf, één week nadat hij de opdracht aan de makelaar heeft ingetrokken. De makelaar heeft 9 maanden voor de verkoop ook contact gehad met deze uiteindelijke koper.
NVM Algemene Consumentenvoorwaarden
Verkoper (consument) heeft een overeenkomst gesloten met een NVM- makelaar, waarin verkoper de makelaar de opdracht geeft om zijn woning te verkopen tegen een courtage van 1,25% van de uiteindelijke koopsom. Op deze overeenkomst zijn de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM (hierna: de NVM-voorwaarden) van toepassing.
Intrekking opdracht en verkoop woning
Op grond van de algemene bepalingen kan de opdracht te allen tijde en zonder dat een opzegtermijn in acht behoeft te worden genomen, door consument worden ingetrokken. De consument is ter zake van een intrekking nimmer schadeplichtig.
Makelaar vordert courtage op grond van schending van de algemene voorwaarden
Vaststaat dat de overeenkomst tussen partijen met wederzijds goedvinden op
31 maart 2019 is geëindigd en dat de woning kort daarna op 8 april 2019 is verkocht. De makelaar meent dat consument op grond van de algemene voorwaarden toch courtage verschuldigd is geworden.
1. Ten eerste omdat de consument volgens de makelaar tijdens de looptijd van de overeenkomst contact zou hebben gehad met de koper (art. 13);
2. Ten tweede omdat de koopovereenkomst mede dankzij de inspanningen van de makelaar tot stand zou zijn gekomen (art.14). De makelaar had in het jaar voor de uiteindelijke verkoop (in 2018) namelijk ook contact gehad met de uiteindelijke koper. Hij heeft toen een bezichtiging verzorgd en daarna is nog tweemaal e-mail contact tussen de makelaar en de uiteindelijke koper geweest. Tot een koopovereenkomst heeft het toen echter niet geleid.
Beoordeling
De makelaar heeft volgens de kantonrechter geen bewijs geleverd dat consument reeds tijdens de looptijd van de opdracht contact had gehad met de koper. De rechter vervolgt door te oordelen dat de makelaar weliswaar heeft gesteld dat het opmerkelijk is dat de koopovereenkomst zeer kort na het eindigen van de overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, maar dat de makelaar op geen enkele wijze concreet heeft onderbouwd dat de consument (verkoper) reeds gedurende de looptijd contact heeft gehad met koper. Daarmee is niet gebleken dat verkoper in strijd met artikel 13 van de algemene voorwaarden heeft gehandeld.
Het tweede argument dat verkoper ondank het beëindigen van de overeenkomst, toch courtage verschuldigd zou zijn, mag de makelaar evenmin niet baten. De kantonrechter oordeelt:
“De makelaar heeft gesteld dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen als gevolg van haar dienstverlening tijdens de looptijd van de opdracht. Verkoper heeft niet weersproken dat de makelaar verschillende werkzaamheden heeft verricht ten behoeve van de verkoop, waaronder het presenteren van de woning via verschillende kanalen, en dat zij met koper op 4 juni 2018 de woning heeft bezichtigd. Daarnaast blijkt uit de door de makelaar overgelegde e-mailcorrespondentie dat de makelaar, naast de verzonden afspraak-bevestiging van 1 juni 2018, zowel op 18 juni 2018 als op 26 juni 2018 tweemaal per e-mail door hem verzochte informatie aan koper heeft verstrekt. Deze werkzaamheden hebben kennelijk kort daarna niet geleid tot de totstandkoming van een koopovereenkomst.
Niet gebleken is dat de makelaar daarnaast of daarna nog nadere inspanningen heeft verricht richting koper , die de conclusie kunnen dragen dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen als gevolg van de dienstverlening van de makelaar. Weliswaar is op 8 april 2019 alsnog een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen verkoper en koper, maar nu niet gesteld of gebleken is dat in de tussenliggende periode van ruim 9 maanden na 26 juni 2018 sprake is geweest van enig contact tussen de makelaar en koper, is onvoldoende verband tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de door de makelaar verrichte werkzaamheden. De kantonrechter ziet geen aanleiding de makelaar op dit punt nog toe te laten tot het leveren van nader bewijs”.
Slot
Heeft u een geschil over de courtage, neem dan gerust contact met mij op https://www.groosadvocatuur.nl/advocaat-in-vastgoedrecht/
