ROZ Model Huurovereenkomst woonruimte 2017: onbepaalde/bepaalde tijd, tijdelijke verhuur of verhuur voor onbepaalde tijd met een minimumduur

/in , , /door

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft op 18 april 2017 een nieuw model voor de huurovereenkomst van woonruimte gepubliceerd. De vorige versie dateert van 2003. Het nieuwe model is aangepast op basis actuele veranderingen in de praktijk en rechtspraak, zoals de mogelijkheid om een woning tijdelijk te verhuren, onderverhuur via AirBnB en specifieke contractuele boetes.

Het wettelijk uitgangspunt is dat een huurovereenkomst woonruimte door een verhuurder alleen beëindigd kan worden in een beperkt aantal door de wetgever voorgeschreven situaties én door tussenkomst van de rechter.

Tijdelijke verhuur

Met de inwerkingtreding van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is de mogelijkheid om woonruimte voor bepaalde tijd te verhuren geïntroduceerd. Een zelfstandige woonruimte kan voor een bepaalde tijd van maximaal 2 jaar worden verhuurd. Voor onzelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld een kamer) is deze termijn 5 jaar. Na ommekomst van deze termijn eindigt de huurovereenkomst. Daarvoor is geen opzegging nodig, maar slechts een schriftelijke mededeling van de verhuurder aan de huurder dat de huurovereenkomst eindigt. Wordt de mededeling tijdig gedaan, dan eindigt de huurovereenkomst zonder tussenkomst

De belangrijkste wijziging in de ROZ-huurovereenkomst woonruimte 2017 betreft dan ook op de duur van de huurovereenkomst. In het nieuwe model kan voor wat betreft de duur van de huurovereenkomst een keuze worden gemaakt uit de volgende opties:

  1. onbepaalde tijd;
  2. ​​​​​​​onbepaalde tijd met een minimum duur van twaalf maanden;
  3. bepaalde tijd voor maximaal twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) dan wel vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte);
  4. bepaalde tijd langer dan twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) dan wel vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte).

Optie 3 versus optie 2: Flexibiliteit versus zekerheid

Verhuurders willen vaak de zekerheid hebben dat hun woning minimaal voor een bepaalde tijd wordt gehuurd. Met de hiervoor genoemde huurovereenkomst voor bepaalde tijd is die zekerheid er niet, want die kan tussentijds door de huurder worden opgezegd (niet door verhuurder). De vraag is of dit doel wel kan worden bereikt met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van bijvoorbeeld 12 maanden.

Een arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 9 maart 2021 wijst erop van wel. In die zaak was een huurovereenkomst aangegaan voor tenminste vijf maanden en was bepaald dat deze daarna voor onbepaalde tijd zou voortduren. Het gerechtshof legt dit uit als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale duur van vijf maanden. Na ommekomst van deze 5 maanden liep de huurovereenkomst door voor onbepaalde tijd.

Onbepaalde tijd met minimumduur toegestaan

Het gerechtshof overweegt dat met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is beoogd om een extra mogelijkheid voor de (ver)huur van woonruimte te bieden, maar niet om huurovereenkomsten met een minimale duur onmogelijk te maken. Dat laat ruimte voor huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met een vaste eerste termijn van bijvoorbeeld één jaar. Zolang maar duidelijk is dat dit een minimale eerste termijn is en de huurovereenkomst daarna voor onbepaalde tijd doorloopt, past dit in het stelsel van de wet.

Optie 4: bepaalde tijd langer dan 2 (in het geval van zelfstandige woonruimte) respectievelijk 5 jaar (onzelfstandige woonruimte)

Een huurovereenkomst die is aangegaan voor een bepaalde tijd langer dan twee respectievelijk 5 jaar kan door beide partijen niet tussentijds worden opgezegd, tenzij

Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande vragen hebben, neem dan gerust contact met mij  op.

 

 

 

Column Goede Zaken 14 december 2021: Over erfdienstbaarheden, kettingbedingen en andere afspraken

/in , /door

Een erfdienstbaarheid is het recht om gebruik te maken van een stuk grond (perceel), waarvan u zelf niet de eigenaar bent. De meest bekende erfdienstbaarheid is het recht van overpad, waarbij u over (een deel) van het perceel van een ander mag lopen of andersom.  Andere erfdienstbaarheden zijn een recht op uitzicht, recht van weg en een recht van goot. Een erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging bij notariële akte en door verjaring.

Een erfdienstbaarheid is niet gekoppeld aan één of meer specifieke personen, maar aan de grond. Met de verkoop van uw grond gaat de erfdienstbaarheid – bijvoorbeeld het recht van uw buurman om over uw grond te lopen – over op de nieuwe eigenaar. Dit gaat automatisch, dus het verzwijgen van de erfdienstbaarheid in de koopovereenkomst heeft niet tot gevolg dat die daarmee ophoudt te bestaan.

Erfdienstbaarheden zien op niet-actieve verplichtingen (een niet-doen of een dulden). Voor andere afspraken, bijvoorbeeld de afspraak dat uw buurman iedere week het gras in uw tuin maait, is een erfdienstbaarheid ongeschikt. In dat geval kunt u een zogenaamd kettingbeding overeenkomen. Dat is een afspraak tussen twee partijen, waarbij de ene partij (uw buurman) verplicht wordt, op straffe van verbeurte van een boete aan u, de verplichting om wekelijks uw gras te maaien aan de opvolgende partij (de rechtsopvolger van uw buurman) op te leggen. Bij een kettingbeding gaat de overeengekomen afspraak bij overdacht van het perceel waarop de verplichting rust dus niet automatisch over op de nieuwe eigenaar. Wanneer uw buurman bij verkoop de gemaakte afspraak niet oplegt aan de opvolgende eigenaar, gaat de verplichting daarmee teniet. In dat geval kunt u uitsluitend aanspraak maken op de boete.

Het is niet altijd wenselijk dat bepaalde afspraken bij verkoop overgaan op opvolgende eigenaren, bijvoorbeeld omdat dergelijke verplichtingen een waardeverminderend effect kunnen hebben op het perceel.  In dat geval kunnen partijen ‘gewone’ persoonlijke afspraken maken, die uitsluitend gelden tussen de contractspartijen.

Heeft u naar aanleiding van het voorgaande vragen? Neem dan contact met mij op!

Fleur Groos
www.groosadvocatuur.nl

 

 

 

Hoge Raad: bemiddelingskosten bij korte termijnverhuur door Airbnb toegestaan

/in , /door

Volgens artikel 7:417 lid 4 BW mogen er geen kosten aan een (aspirant-)huurder in rekening worden gebracht als een huurbemiddelaar zowel optreedt voor de verhuurder als voor de huurder (‘het dienen van twee heren’). Dit verbod op dubbele courtage is echter niet van toepassing bij kortetermijnverhuur van accommodaties, aldus de Hoge Raad.

Positief nieuws dus voor Airbnb. Airbnb wordt door de Hoge Raad aangemerkt als bemiddelaar, maar het verbod van dubbele courtage is volgens de Hoge Raad op grond van de wetsgeschiedenis niet van toepassing.

 

Lees het hele artikel op:

https://www.advocatie.nl/huurrecht/hoge-raad-bemiddelingskosten-bij-kortetermijnverhuur-door-airbnb-toegestaan/

 

Heeft u vragen over de verschuldigdheid van courtage, neem dan vrijblijvend contact met ons op!

Column Goede Zaken 16 november 2021: opmars tegen beleggers

/in , , /door

Een wetswijziging die naar verwachting op 1 januari 2022 ingaat, biedt gemeenten instrumenten om te voorkomen dat beleggers goedkope en middel dure woningen in hun gemeente kopen om deze (vaak tegen hoge huurprijzen) te verhuren. Opkoopbescherming moet ervoor zorgen dat deze categorie koopwoningen beschikbaar blijft voor mensen die er zelf in gaan wonen.

Eenzelfde opmars van beleggers is gaande in recreatieland: vele campings en recreatieparken in Nederland zijn de afgelopen jaren overgenomen door projectontwikkelaars en getransformeerd tot luxueuze vakantieparken. In verband met de herontwikkeling worden de huurovereenkomsten met de zittende recreanten opgezegd, zoals momenteel speelt in Zandvoort bij camping Sandevoerde.

Die berichtgeving deed me denken aan een vergelijkbare zaak van jaren geleden. Mevrouw huurde op een camping ruim 45 jaar een stuk onbebouwde grond. Op die grond stond een chalet dat haar eigendom was. Ieder jaar werd een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van een jaar gesloten. Een projectontwikkelaar had de camping gekocht, de huurovereenkomst werd opgezegd en de ontruiming aangezegd.

Op grond van de wet en de rechtspraak geniet een huurder van onbebouwde grond geen huurbescherming. Hoofdregel is dat een huuropzegging in de regel rechtsgeldig is, maar dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat een langere opzegtermijn in acht dient te worden genomen en huurder in sommige gevallen aanspraak kan maken op schadevergoeding. Belangrijke criteria daarbij zijn of huurder rekening kon houden met een huuropzegging, de huurder gepleegde investeringen nog niet (geheel) heeft kunnen terugverdienen en de economische positie van de huurder.

Het jaren achtereen sluiten van nieuwe huurovereenkomsten leidt niet tot een niet-opzegbare duurovereenkomst. Los van de vraag of overheidsingrijpen op de recreatiemarkt of meer huurbescherming voor  recreanten wenselijk is, zie dat het ik in de praktijk vaak  ontbreekt aan heldere voorlichting bij het aangaan van dergelijke huurovereenkomsten. Met als gevolg dat particulieren die overwegen om onbebouwde grond op een recreatiepark te huren,  zich onvoldoende bewust zijn van hun positie. Helderheid over de wederzijdse rechten en plichten is ook in het belang van verhuurders, gerechtelijke procedures kunnen leiden tot ernstige vertraging.

 

Voor meer informatie kunt u contact met mij opnemen.

Fleur Groos

www.groosadvocatuur.nl

 

 

 

Column Goede Zaken 22 juni 2021: de gebrekenregeling bij (ver-)huur van bedrijfsruimte

/in , , , /door

Gebrekenregeling bij (ver)huur van bedrijfsruimte

In deze column een uitleg over wat de gebrekenregeling inhoudt en waar (ver-)huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening mee moeten houden.

De wet definieert een gebrek als volgt:

‘Een gebrek is een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.’

Vrij vertaald zijn gebreken àlle eigenschappen die het genot van het gehuurde kunnen beperken, TENZIJ het gebrek is ontstaan door het handelen (of nalaten) van de huurder zelf. Eigenschappen kunnen bijvoorbeeld een slechte staat van onderhoud zijn, maar ook niet-stoffelijke zaken, zoals een verplichte sluiting van het gehuurde ter bestrijding van COVID-19. Alhoewel daarover het laatste woord nog niet is gezegd.

De verhuurder moet een gebrek herstellen, ook in het geval hij niets met het ontstaan daarvan te maken heeft, bijvoorbeeld een kapotte ruit als gevolg van een inbraak.

Of er sprake is van een gebrek hangt af van wat de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst mocht verwachten. Wat huurder mag verwachten, verschilt van geval tot geval. Van een nieuw kantoorpand mag de huurder meer verwachten dan van een oud pand.

Mogelijkheden huurder en verhuurder

In het geval er sprake is van een gebrek dan kan de huurder, in verband met het verminderde huurgenot, huurprijsvermindering vorderen en soms ook schadevergoeding. Alhoewel beide mogelijkheden in de veelgebruikte standaard huurovereenkomsten contractueel zijn uitgesloten.

De verhuurder kan bij het sluiten van de huurovereenkomst bepaalde zaken van het gehuurde uitzonderen van de gebrekenregeling, door te bepalen dat bepaalde onderdelen van het gehuurde of omstandigheden door partijen niet zullen worden aangemerkt als gebrek. Verder kan verhuurder de definitie van een gebrek aanpassen, zodat er minder snel sprake van zal zijn. Ook het opnemen van bepaalde onderhoudsverplichtingen voor de huurder, waarmee het risico voor bepaalde gebreken wordt verlegd naar de huurder en een onderzoeksplicht voor huurder kan ertoe leiden dan er minder snel sprake zal zijn van een gebrek.

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen ,neem dan  contact met mij op!

Column Goede Zaken 11 mei 2021: Einde huurovereenkomst woonruimte

/in , , /door

 

Hoe zit het ook alweer…het eindigen van een huurovereenkomst voor woonruimte

Huurders van woonruimten worden in Nederland goed beschermd. Huurbescherming geldt voor huurders van zelfstandige (eigen voorzieningen) en onzelfstandige woningen (kamers). Medebewoners zoals medehuurders en onderhuurders genieten soms ook huurbescherming.

Er geldt géén huurbescherming indien:

  • de huur naar zijn aard van korte duur is;
  • sprake is van hospita verhuur (inwoning bij verhuurder);
  • verhuurd wordt op grond van de leegstandwet;
  • sprake is van een kortdurende huurovereenkomst van minder dan twee jaar voor zelfstandige woonruimte dan wel maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte en die huurovereenkomst na 1 juli 2016 is afgesloten.

Kortdurende huurovereenkomst

Voor huurcontracten voor bepaalde tijd en die zijn ingegaan na 1 juli 2016, geldt dat ze aan het einde van de huurtermijn automatisch eindigen. Een huuropzegging en opzeggingsgronden zijn niet nodig. De huurder heeft dus geen huurbescherming. Voorwaarde is dat de huurtermijn niet langer is dan twee jaar (voor zelfstandige woningen) of vijf jaar (voor onzelfstandige woningen). Een andere voorwaarde is dat de verhuurder drie en niet later dan één maand van tevoren aan de huurder een bericht stuurt met de bevestiging van de dag waarop de huur eindigt. Doet de  verhuurder dit niet, dan wordt het huurcontract verlengd voor onbepaalde tijd en heeft de huurder huurbescherming. Een ander belangrijk kenmerk van deze tijdelijke huurcontracten is dat de huurder het contract tussentijds (maandelijks) kan opzeggen.

Reguliere huurovereenkomst

In dit geval is er wel sprake van huurbescherming en dient de verhuurder een rechtsgeldige reden te hebben om de huurovereenkomst te kunnen laten eindigen. Het huurcontract moet schriftelijk worden opgezegd en er moet een opzegtermijn in acht worden genomen (maximaal 6 maanden).

Indien de huurder niet met de huuropzegging instemt, dan blijft de huurovereenkomst doorlopen. De verhuurder zal dan naar de rechter moeten om de huurovereenkomst te laten beëindigen. De kantonrechter zal vervolgens alleen op grond van de in de opzeggingsbrief genoemde opzeggingsgronden beoordelen of er een einde komt aan de huurovereenkomst.

 Andere mogelijkheden

Een huurovereenkomst kan ook eindigen door deze te ontbinden (bijvoorbeeld wegens een huurachterstand, illegale onderverhuur, hennepteelt)  of wanneer partijen samen besluiten om de huurovereenkomst te beëindigen.

 

Heeft u vragen? Nem dan vrijblijvend contact met mij op!

 

KifiD: Vrije advocaatkeuze ook wanneer het niet tot een rechtszaak komt

/in , /door

Ook in een buitengerechtelijke procedure heeft een verzekerde recht op vrije advocaatkeuze, aldus een nieuwe uitspraak van het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (KiFiD). DAS Rechtsbijstand zegt dat rechtsbijstandsverzekeringen hierdoor onbetaalbaar worden en gaat in beroep.

 

Klik voor de uitspraak van het KifiD hier

 

Bent u verzekerd voor juridische rechtsbijstand, ook dan kan Groos Advocatuur u van dienst zijn, in en buiten de rechtszaal!

Neem gerust contact op!

De breedte van een recht van overpad

/in , /door

De rechtbank Noord-Holland heeft in 2020 een uitspraak gedaan in een zaak over een recht van overpad. Centraal stond de vraag wat de inhoud van de gevestigde erfdienstbaarheid was en of het gevestigde recht onbelemmerd kon worden uitgeoefend.

De zaak

Ten gunste van het perceel van als lijdend erf, en ten laste van het perceel als dienend erf, is een erfdienstbaarheid van overpad gevestigd die het mogelijk maakt dat eiseres via het pad haar achtertuin kan bereiken. Ook ten behoeve van vier andere aan het pad grenzende percelen is een erfdienstbaarheid gevestigd. De erfdienstbaarheid is in een akte uit 1976 als volgt beschreven:

‘(…) de erfdienstbaarheid van overpad, waaronder begrepen de overgang met een rijwiel, een motorrijwiel, een bromfiets, een kruiwagen, en andere vervoermiddelen van geringe omvang aan de hand voortbewogen naar en van de [straat] over de thans daarvoor bestemde strook grond. (…)’

Het geschil

Tussen partijen is in geschil wat de hierboven geciteerde erfdienstbaarheid inhoudt en of eiseres deze op de door haar gewenste wijze kan uitoefenen.

Beoordeling rechter

De inhoud en de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid worden bepaald aan de hand van de akte waarmee de erfdienstbaarheid is gevestigd of, als de akte dienaangaande niets vermeld, door de plaatselijke gewoonte. In de akte waarmee ten behoeve van het perceel van eiseres als heersend erf een erfdienstbaarheid is gevestigd, is opgenomen dat eiseres via het perceel van gedaagde met een vervoermiddel van geringe omvang aan de hand vanuit haar achtertuin naar de openbare weg mag gaan en andersom. Hieruit volgt dat sprake moet zijn van een vrije doorgang over het pad die voldoende breed is om met bijvoorbeeld een fiets aan de hand te passeren.

Uit de tekst van de akte volgt echter niet dat eiseres in de toekomst met een scootmobiel van het pad gebruik moet kunnen maken, zoals zij stelt. Dat dit door de plaatselijke gewoonte wordt bepaald, is evenmin gebleken. Anders dan eiseres betoogt, brengt de omstandigheid dat een erfdienstbaarheid van overpad is gevestigd ook niet met zich dat gedaagde gehouden zijn om het gehele pad over de volle breedte vrij te houden. Het pad is eigendom van gedaagde en zolang er voldoende ruimte overblijft om daar met een vervoermiddel aan de hand over te gaan, mogen gedaagde het pad naar eigen inzicht inrichten. Dat de voorgangers van gedaagde voorheen kennelijk geen goederen op het pad plaatsten, doet daar niet aan af.

Gedaagden hebben in 2019 op het pad een schuur geplaatst die de doorgang ter hoogte van die schuur aanzienlijk heeft versmald. Eiseres stelt dat de doorgang te smal is en dat het voor haar sinds de schuur er staat niet meer mogelijk is om op een normale manier met een vervoermiddel aan de hand, in haar geval een fiets met gevulde fietstassen, haar achtertuin te bereiken. Gedaagden betwisten dit en voeren aan dat de doorgang op het smalste punt 95cm breed is en dit nog altijd voldoende ruimte biedt voor eiseresom met de fiets aan de hand te passeren. Gedaagden hebben er voorts op gewezen dat de tuinpoort die toegang geeft tot de achtertuin van eiseres slechts 85cm breed is en het pad derhalve, ook op het smalste punt, nog altijd breder is dan de toegang tot de achtertuin.

Mede gelet op het gemotiveerde verweer van gedaagden had het op de weg van eiseres gelegen om haar stelling dat de doorgang naast de schuur te smal is nader te onderbouwen. Nu niet is gebleken dat de schuur en/of andere obstakels aan een normale uitoefening van de erfdienstbaarheid in de weg staan, zullen de vorderingen onder I en II worden afgewezen.

 

Heeft u vragen over de inhoud en /of de wijze van uitoefening van een erfdienstbaarheid, neem dan contact met mij op.

Column Goede Zaken 13 april 2021: Supermarkt of pop-up store?

/in , , , /door
Column Goede Zaken 13 april 2021

Omschrijving van de bestemming van het gehuurde in combinatie met onderverhuur en exploitatieplicht

Deze vraag stond centraal in een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden uit december 2020. De uitspraak leert dat een duidelijke formulering van de bestemming van het gehuurde in de huurovereenkomst van groot belang is, niet alleen voor de huurder, maar ook voor de verhuurder.

De zaak

Supermarkteigenaar Marqt had een bedrijfsruimte gehuurd en in de huurovereenkomst was bepaald dat Marqt het gehuurde uitsluitend mocht gebruiken voor detailhandel. Aan deze bepaling was toegevoegd dat de verhuurder garandeerde dat de bedrijfsruimte kon worden gebruikt als Marqt- supermarkt, zonder dat daarvoor aanvullende vergunningen waren vereist. Verder was het Marqt toegestaan om het gehuurde onder te verhuren en was Marqt verplicht om het gehuurde gedurende de looptijd van de huurovereenkomst zelf te gebruiken.

Marqt werd overgenomen door de eigenaar van een supermarkt gelegen aan de overkant van het gehuurde en besloot daarom geen supermarkt in het gehuurde te gaan exploiteren. De bedrijfsruimte werd onderverhuurd aan een ‘pop-up’ winkel voor meubels. Verhuurder startte een gerechtelijke procedure, waarin hij veroordeling van Marqt tot ingebruikname van het gehuurde als supermarkt vorderde.

Beoordeling

Zowel de rechtbank als het Hof oordeelden dat uit de huurovereenkomst niet volgt dat Marqt verplicht was om het gehuurde zelf uitsluitend als supermarkt te gebruiken. De contractuele bestemming “detailhandel” biedt ruimte aan meer dan alleen een supermarkt. De verhuurder kon Marqt evenmin houden aan de verplichting om het gehuurde zelf te gebruiken, omdat dat niet strookt met de uitdrukkelijke bevoegdheid van Marqt om het gehuurde onder te verhuren.

Conclusie

Deze uitspraak laat zien dat een duidelijke formulering van de bestemming belangrijk is. Let daarom bij het sluiten van een huurovereenkomst goed op de formulering van de bestemming, alsook op de huurder en de branche waarin deze zich begeeft. Een startende ondernemer heeft belang bij een ruime formulering, zodat er ruimte bestaat om in de toekomst zijn assortiment uit te breiden. Het kan ook raadzaam zijn om de bestemming nader te concretiseren, om de verkoop van bepaalde producten vanuit het gehuurde uit te sluiten of juist te waarborgen. Hierbij kan worden gedacht aan een beperking tot non-food of verkoop van uitsluitend producten in het hogere segment.

Vragen? Neem gerust contact op!

De rechtbank Limburg stelt de Hoge Raad prejudiciële vragen over huurkorting en corona

/in , , , /door

De kantonrechter stelt de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

 

De antwoord kunnen 6 maanden op zich laten wachten, maar komen mogelijk al eerder.