Column Goede Zaken 13 oktober 2020: Huur en Corona een tussen-balans

/in , , /door

In één van mijn eerdere columns voor Goede Zaken schreef ik over de gevolgen van Covid-19 voor de huurrechtpraktijk. Inmiddels beheerst de Covid-19 pandemie al ruim een half jaar de wereld, tijd om de (tussen-)balans op te maken.

Duidelijk is dat de coronacrisis een enorme impact heeft en op veel vlakken leidt tot onzekerheid. Binnen de huurrecht praktijk heeft de coronacrisis geleid tot de nodige discussie, waaronder de vraag of een (gedwongen) sluiting van overheidswege een huurrechtelijk gebrek is dat recht geeft op huurprijsvermindering.

Gedwongen sluiting of ‘tweede golf’

In de rechtspraak wordt relatief weinig verschil gemaakt tussen ondernemingen die als gevolg van de corona maatregelen verplicht dienden te sluiten (zoals de horeca) en branches die niet gedwongen dicht hoefden, maar wel te maken kregen met omzetverlies (ook wel genoemd ‘de tweede golf’, zoals winkelruimten, reisbureaus, hotels, groothandels e.d.).

Als gevolg van de coronacrisis stapten verschillende huurders en verhuurders naar de rechter.  Dit heeft geleid tot enkele tientallen gepubliceerde vonnissen, allemaal gewezen in kort geding of door kantonrechters. Uitspraken van de hogere instanties zoals de gerechtshoven en de Hoge Raad zijn er nog niet.

De meeste vonnissen hebben betrekking op horeca en een klein aandeel op de zogenaamde ‘tweede golf’ branches. In het algemeen wordt geoordeeld dat de coronacrisis een gebrek en/of onvoorziene omstandigheid oplevert en niet valt onder het ondernemersrisico.

Dat de veel gebruikte standaard (ROZ) huurovereenkomsten het recht op huurprijsvermindering vanwege gebreken uitsluiten hoeft geen belemmering te zijn. Verschillende rechters hebben inmiddels geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is en dat verhuurders daarom geen beroep op deze bepaling kunnen doen.

Of huurprijsvermindering (of uitstel van betaling) aan de orde is, en zo ja, wat redelijk is, dat hangt af van de omstandigheden van het geval. In ieder geval geldt dat het belangrijk is dat de huurder de financiële gevolgen van de coronacrisis voldoende onderbouwt en niet zonder meer een lagere of helemaal geen huur gaat betalen.

Advies

Kijk verder dan alleen naar de huurprijs, er zijn meer omstandigheden om rekening mee te houden. Groos Advocatuur kan u daarbij helpen, neemt u gerust contact met mij op.

 

 

 

 

 

 

Wanneer is sprake van misbruik van het stemrecht door de grooteigenaar?

/in , /door

Gebruik stemmeerderheid

Binnen VvE’s komt het regelmatig voor dat er een grooteigenaar is, bijvoorbeeld een woningcorporatie. Die grooteigenaar heeft de meerderheid van stemmen en kan op die manier zijn wil opleggen aan de andere eigenaren of bepaalde besluiten frustreren.

Regelmatig wordt mij gevraagd of dat is toegestaan, het antwoord daarop luidt in beginsel ja, dat mag. Het Hof Den Haag beantwoordde deze vraag in 2005 als volgt:

”Het hof begrijpt dat dit soms frustrerend kan zijn voor de overige stemgerechtigden, maar daar staat tegenover dat X haar eigenaarsbelangen binnen redelijke grenzen mag beschermen.”

Misbruik meerderheidspositie

Dit neemt niet weg dat het kan voorkomen dat de grooteigenaar handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid door misbruik van zijn meerderheidsmacht te maken. Voor de beeldvorming som ik hieronder een aantal rechterlijke uitspraken op, waarin werd geoordeeld dat er sprake was van strijd met de redelijkheid en billijkheid:

  • In 2006 speelde een zaak waarin de minderheidseigenaren stelden dat de grooteigenaar X misbruik maakte van haar stemrecht, door te stemmen voor het sluiten van een managementovereenkomst tussen de VvE en een aan X gelieerde onderneming. De door de VvE aan deze onderneming te betalen management fee bedroeg 10%, terwijl het in de praktijk gebruikelijke percentage hooguit 6% bedroeg. Daarnaast had grooteigenaar X ingestemd met een voorstel om de VvE een financiering aan te laten gaan µet een ander aan X gelieerde onderneming die tegen een rente die aanmerkelijk hoger lag dan de marktrente.

 

De Hoge Raad oordeelde dat het door grooteigenaar X stemmen voor een onderneming die  een vergoeding verlangde die ruim 2/3 hoger lag dan gebruikelijk in de markt, ten nadele van de andere eigenaren en in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Ook  terzake de financiering oordeelde de Hoge Raad da het besluit in strijd was met de redelijkheid en billijkheid, althans tot stand was gekomen door misbruik van de meerderheidsmacht.

 

  • De rechtbank Utrecht oordeelde in 2009 over de vernietiging van een besluit van de VvE, waarin de grooteigenaar zichzelf als beheerder had aangewezen. Volgens de rechter had de houder van de meerderheid van de stemmen onvoldoende rekening gehouden met de belangen van de minderheid. Ook was het besluit niet zorgvuldig tot stand gekomen, door de leden geen inzage te geven in de offertes van andere partijen;

 

  • De rechtbank Amsterdam oordeelde in 2008 dat reeds de kans op belangenverstrengeling tussen de grooteigenaar enerzijds en een aan haar gelieerde vennootschap (beheerkantoor), voldoende was om in het voordeel van de minderheidseigenaren te beslissen;

 

  • De rechtbank Haarlem oordeelde in 2012 dat het door de grooteigenaar ongemotiveerd tegenstemmen in strijd was met de redelijkheid en billijkheid en misbruik van diens meerderheidsmacht opleverde.

 

Conclusie

Waar het samengevat op neerkomt is dat de grooteigenaar zijn stemgedrag voldoende motiveert, het risico op belangenverstrengeling vermijdt en transparant is.

 

Wie betaalt de kosten van een juridische procedure tegen de grooteigenaar

In het algemeen geldt dat indien de procedure tegen de grooteigenaar slechts de belangen van individuele eigenaren dient, zij deze kosten zelf dienen te dragen. Ook wanneer zij in het gelijk worden gesteld. De in het ongelijk gestelde partij  wordt in beginsel weliswaar in de proceskosten veroordeeld, maar dat betreft een forfaitair bedrag en ligt in de praktijk substantieel lager dan de werkelijk gemaakte koste.

Wanneer met de procedure het eigen belang van de gehele VvE is gediend, dan kan dit anders liggen. In dat geval kan na afloop een voorstel worden gedaan of in de procedure een vordering worden ingesteld, waarin wordt voorgesteld dat de kosten verbonden aan de procedure ten laste van de VvE  komen.

Heft u vragen over dit onderwerp, neem dan gerust contact op!

 

Corona en VvE: mogelijkheid van online vergaderen verlengd tot 1 december 2020

/in , /door

De noodwet is genaamd “Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid” en is op 24 april in werking getreden. Door de nieuwe wet kunnen VvE’s online vergaderen en hoeven de jaarrekeningen niet meer binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar goedgekeurd te worden. De spoedwet voor VvE’s is verlengd tot 1 december 2020. Daarnaast geldt de wet met terugwerkende kracht tot 16 maart. Dat betekent dat (digitale) online vergaderingen die voor de inwerkingtreding van de noodwet zijn gehouden, alsnog rechtsgeldig zijn.

Voorwaarden online vergaderen

De wet geeft een paar belangrijke voorwaarden, zo dient de normale oproepingstermijn die in de splitsingsakte staat in acht genomen worden. Daarnaast moet in de uitnodiging voor de VvE vergadering worden vermeld dat er geen fysieke toegang is tot de vergadering en dat die dus (digitaal) online plaatsvindt. Verder moet in de uitnodiging staan dat de VvE-leden tot 72 uur voor de vergadering vragen kunnen stellen over de onderwerpen die op de agenda staan. Tot slot moet de uitnodiging vermelden hoe de VvE-leden hun stemmen kunnen uitbrengen.

 Uitstel vergadering betekent geen uitstel van betaling

Doordat vergaderingen op grond van de noodwet kunnen worden uitgesteld, kan het gebeuren dat de nieuwe voorschotbijdragen niet (tijdig) worden vastgesteld. Dit ontslaat de eigenaren echter niet van de wettelijke verplichting tot het betalen van de voorschotbijdrage.

Handhaving geldende bijdrage

Lukt het niet om een vergadering te beleggen ter vaststelling van een nieuwe voorschotbijdrage, dan geldt in sommige gevallen (afhankelijk van het toepasselijke Modelreglement en de bepalingen in de splitsingsakte) dat de geldende voorschotbijdrage gehandhaafd blijft zolang er geen nieuwe bijdrage is vastgesteld.

Bieden de splitsingsakte en het Modelreglement geen duidelijke oplossing, dan zou het bestuur gelet op deze verplichting ervoor kunnen kiezen om haar leden aan te schrijven met de mededeling dat de geldende voorschotbijdrage gehandhaafd blijft.

 

Heeft u vragen over de voorschotbijdrage of heeft u andere VvE gerelateerde vragen, neem dan vrijblijvend contact op.

Verhoging VvE servicekosten en verplichte onderhoudsreserve

/in , /door

De servicekosten van een VvE zijn de maandelijkse bijdragen die de eigenaren van een appartement dienen te voldoen. Soms wordt gesproken over  ‘maandelijkse bijdrage’ of ‘voorschotbijdrage’.

De voorschotbijdragen worden gebruikt om:

  1. de directe kosten te kunnen bekostigen zoals de verzekering van de VvE, de energierekening van de VvE, mogelijk facilitaire diensten die afgenomen worden; en
  2. voor het opbouwen van een reservepot die aangelegd wordt voor de financiering van toekomstig onderhoud.

Verhoging maandelijkse voorschotbijdrage

Een bestuur kan nooit zonder toestemming van de leden zomaar het maandelijkse voorschotbedrag verhogen. Tijdens de vergadering van de VvE aan het begin van het jaar dienen de eigenaren te stemmen over de nieuwe ‘voorschotbijdragen’. De hoogte van de maandelijkse bijdrage voor de reserve kan worden vastgesteld op basis van het meerjarig onderhoudsplan. De wet heeft hier richtlijnen voor opgesteld.

Het is niet raadzaam om als appartementseigenaar de verschuldigde voorschotbijdrage eigenmachtig te verrekenen of op te schorten, zelfs niet indien de vordering gegrond is. Deze handelswijze wordt dit door rechters niet geaccepteerd.

Verplichte onderhoudsreserve

Veel Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) reserveren te weinig geld voor het onderhoud van het appartementencomplex. Als het dak van het complex dan lekt of de fundering gebrekkig is en er niet genoeg geld is gereserveerd om de gebreken te herstellen, dan hebben de eigenaren een probleem. Ook duurzaamheidsmaatregelen, zoals vloer- of dakisolatie, vallen onder groot onderhoud.

Om te voorkomen dat VvE’s te weinig inleggen moet geldt is op 1 januari 2018 de wet Verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars ingegaan. Volgens deze wet is een minimale jaarlijkse reservering voor het reservefonds verplicht. Dit moet op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of op basis van 0,5 % van de herbouwwaarde van het gebouw. Dat is de waarde die in de polis van de opstalverzekering staat.

Overigens is er voor de nieuwe wet een overgangsperiode van drie jaar. Dus tot en met 2021 hebben VVE’s nog de tijd om (op basis van een MJOP) de reservering in orde te maken.

De overheid controleert de VvE’s overigens niet de aanwezigheid van een onderhoudsreserve. De leden van de VvE kunnen wel bij de rechter afdwingen dat de VvE zich aan de richtlijnen van de overheid houdt.

De gemeente kan via een aanschrijving een VvE verplichten om een onderhoudsplan op te stellen en uit te voeren.

Onderhoud financieren zonder storting in reservefonds

De eigenaren kunnen besluiten om geen geld in een reservefonds te storten.  Dit kan alleen in 1 van deze situaties:

  • 80% van de eigenaren gaat hiermee akkoord.
    De individuele eigenaars moeten de kosten voor onderhoud dan direct beschikbaar hebben. Zij moeten onmiddellijk kunnen betalen wanneer onderhoud nodig is.
  • De bank heeft een bankgarantie afgegeven aan de VvE.
    Dit betekent dat de individuele eigenaar het geldbedrag al op de (spaar)rekening bij de bank heeft staan.  Of dat het een bestaand krediet is. De bank zal het geldbedrag vervolgens op een aparte rekening houden. Een rekening waar de individuele eigenaar niet bij kan. Op deze manier is het zeker dat de bankgarantie ook daadwerkelijk aan de VvE kan worden betaald. Bijvoorbeeld als de VvE hier bij de bank om vraagt, vanwege uit te voeren groot onderhoud.

VvE kan geld lenen voor groot onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen

De Wet verbetering functioneren VvE’s maakt ook duidelijker dat de VvE’s  geld kunnen lenen. Daarbij is elke eigenaar alleen aansprakelijk voor zijn eigen deel van een lening. De individuele eigenaar die zijn appartement verkoopt moet zijn schulden en aansprakelijkheid bij de notaris opgeven. Zo gaan zijn schulden en de aansprakelijkheid voor zijn deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar.

 

Heeft u vragen over de VvE voorschotbijdrage of de onderhoudsreservering, neem dan gerust contact op.

 

Column Goede Zaken 22 september 2020: Grenzen aan de doorberekening van servicekosten

/in , , , /door

Column voor Goede Zaken van 22 september 2020

Servicekosten

De huurder van een woon-of bedrijfsruimte betaalt naast de huurprijs voor het gebruik van de ruimte vaak ook een vergoeding voor diensten die de verhuurder levert. Die aanvullende leveringen en diensten worden ook wel servicekosten genoemd. Servicekosten vormen vaak een substantieel onderdeel van de maandelijkse lasten van een huurder en de afrekening van die servicekosten kan leiden tot geschillen tussen partijen.

Niet hoger dan de werkelijke kosten

Wanneer tussen partijen geen overeenstemming bestaat over de in rekening gebrachte servicekosten voorziet de wet voor woonruimte in een speciale procedure (art. 7:259 BW). In die juridische procedure wordt er eerst getoetst of de in rekening gebrachte servicekosten wel voor rekening van huurder komen en zo ja, of de verhuurder niet meer in rekening brengt dan de werkelijke kosten.

De Hoge Raad oordeelde eerder dit jaar dat de servicekosten in relatie moeten staan tot de werkelijke kosten. Daarmee kon de woonruimteverhuurder in de betreffende zaak geen aanspraak maken op betaling van een vast bedrag van € 450,- voor meubilering en van € 200,- voor de VvE-bijdrage per maand. De Hoge Raad oordeelde dat het ook bij een vrije sector huurwoning niet is toegestaan om (bij wijze van een gefixeerd bedrag aan servicekosten) meer in rekening te brengen dan de werkelijke kosten.

 

 

 

VVE- bijdrage doorberekenen via servicekosten

Uit de door de verhuurder (verplicht) te verstrekken specificatie zal moeten blijken welk deel van de kosten als servicekosten bij huurder in rekening kunnen worden gebracht. Een VVE- bijdrage mag niet aan de huurder worden doorbelast voorzover het gaat om eigenaarslasten (bijvoorbeeld onderhoudskosten of verzekeringskosten). VVE-kosten mogen als servicekosten slechts aan een huurder worden doorberekend voor zover deze direct zijn gerelateerd aan het gebruik van de woning.

Andere kosten doorbelasten en onredelijk voordeel

Dit neemt niet weg dat het wel mogelijk is om ook andere kosten of de eigenaarslasten (bijvoorbeeld uit de VVE -bijdrage) aan huurder door te belasten, maar dan niet onder de noemer van servicekosten. Verhuurder en huurder kunnen overeenkomen dat bepaalde kosten en de VVE-bijdrage – voorzover deze niet bestaat uit servicekosten – aan huurder worden doorbelast. Indien er tussen partijen geen overeenstemmming bestaat over deze doorbelaste kosten, dan dient de rechter te toetsen of er mogelijk sprake is van een onredelijk voordeel (art. 7:264 BW).Van een onredelijk voordeel is sprake wanneer tegenover het bedongen voordeel (hier de VVE bijdrage) geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.

Toetsing door de rechter is denkbaar in het geval deze bedragen de huurder verplichten tot betaling van iets dat niet onder zijn verplichtingen als huurder valt (zoals onderhoud aan het casco of onredelijk hoge kosten voor niet woongebonden diensten). De speciale procedure voor het toetsen van de servicekosten (art.7:259 BW) is hier niet van toepassing, omdat die procedure uitsluitend ziet op servicekosten en niet op andere aan huurder doorbelaste kosten.

Bedrijfsruimte

In het geval van de huur van bedrijfsruimte hebben partijen meer vrijheid om af te spreken wat ze willen. Ook voor bedrijfsruimte geldt dat de hoogte van de in rekening gebrachte kosten in verhouding dient te staan tot de werkelijke kosten. Verder verdient het aanbeveling om jaarlijks af te rekenen (incasso risico), op voorhand te informeren wat er de afgelopen jaren werkelijk is afgerekend en om een plafond af te spreken, bijvoorbeeld dat de afrekening niet hoger dan 10% van het voorschot mag zijn.

Vraagt u zich af welke kosten u als servicekosten kunt opvoeren of bent u verwikkeld in een discussie met uw (ver-)huurder over de servicekosten? Neem dan contact op  Advocaat in huurrecht

 

 

Column in Goede Zaken 18 augustus 2020 over binnenklimaat en huurgenot

/in , , , , , /door

Tropische temperaturen en huurgenot

Steeds vaker is het in Nederland tropisch warm, een belangrijke reden om bij het sluiten van een huurovereenkomst stil te staan bij het binnenklimaat. Een goed binnenklimaat is van grote invloed op het huurgenot. Te veel warmte of kou kan leiden tot een lagere productiviteit en omzetverlies. Waartoe ben je als verhuurder verplicht, kan je aansprakelijkheid voor schade uitsluiten en wat mag een huurder verwachten?

Ondeugdelijke klimaatinstallatie of airco 

Een te hoge of te lage binnentemperatuur, of het ontbreken van een toereikende faciliteit waarmee de temperatuur in het pand kan worden gereguleerd, kan worden gekwalificeerd als een gebrek. Van belang daarbij is wat de huurder met betrekking tot het binnenklimaat mocht verwachten ‘van een goed onderhouden zaak, van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft’. Indien er een klimaatinstallatie aanwezig is, en deze ook tot het gehuurde behoort, dan zal een niet (deugdelijk) functionerende klimaatinstallatie in beginsel worden gekwalificeerd als een gebrek. In die zin oordeelde de rechtbank Noord-Holland, ten aanzien van een horecabedrijf dat problemen had met de klimaatinstallatie. In dit geval was de verhuurder verplicht het gebrek te verhelpen en was hij ook aansprakelijk voor de schade.

Een installatie om de temperatuur te reguleren ontbreekt 

Als een klimaatinstallatie ontbreekt en partijen over de binnentemperatuur niets hebben afgesproken, dan dient op basis van alle omstandigheden te worden beoordeeld of er sprake is van een gebrek. Belangrijke omstandigheden zijn het bouwjaar van het gehuurde pand, of het is gerenoveerd en of het mogelijk was technische voorzieningen te treffen om de binnentemperatuur te reguleren.

De rechtbank Limburg oordeelde in 2017 dat het (te) hoog en langdurig oplopen van de binnentemperatuur van appartementen bestemd voor senioren gekwalificeerd moest worden als een gebrek. Het bleek onmogelijk om de binnentemperatuur voor de bewoners op een aanvaardbaar niveau te brengen. Ook de rechtbank Amsterdam oordeelde in 2011 dat er sprake was van een gebrek, wegens een te geringe capaciteit van het koelsysteem in een relatief nieuw gebouw met vrije sector woningen.

Grenzen aan uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade

Uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade van gebreken is onder bepaalde omstandigheden toegestaan. Dit is niet toegestaan  wanneer het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.

Heeft u vragen of wenst u advies, neem dan contact op met Fleur Groos 06-29060900

www.groosadvocatuur.nl

 

Groos Advocatuur in Goede Zaken 7 juli 2020 over de (on-)mogelijkheden van vakantieverhuur van een appartement

/in , , /door

 

Vakantieverhuur van een appartement

Als appartementseigenaar ben je in principe bevoegd om je appartement in elke gewenste vorm kortstondig of langdurig te verhuren. Maar de regels uit de akte van splitsing en het Modelreglement kunnen verhuur expliciet of impliciet verbieden. Overweegt u om uw appartement te gaan verhuren of overweegt u een appartement te kopen met het oog op verhuur, laat u zich dan vooraf informeren over de (on-)mogelijkheden.

In 2016 speelde over dit onderwerp een zaak bij de rechtbank Amsterdam. De vergadering van eigenaars van een VvE had besloten dat een appartement door de eigenaar maximaal 60 dagen per jaar mocht worden verhuurd. Eén van de appartementseigenaren was het niet eens met dit besluit en stapte naar de rechter.

De rechter oordeelde dat het besluit nietig was, omdat in de akte van splitsing een expliciet verbod stond op de exploitatie van een appartement als pensionbedrijf. Ook was in de akte bepaald dat de appartementen moesten worden gebruikt ‘als woning voor privédoeleinden’. Volgens de rechter valt gebruik door toeristen daar niet onder.

In het geval van een indirect verbod, bijvoorbeeld strijd met de bestemming van het appartement, kan meestal toestemming voor het voorgenomen afwijkende gebruik (bijvoorbeeld vakantieverhuur) aan de vergadering van eigenaren worden voorgelegd. Wordt de vereiste toestemming op onredelijke gronden geweigerd, dan kan de betreffende appartementseigenaar de rechter om vervangende toestemming vragen. Wordt de toestemming verleend, dan kan een eigenaar die zich hier niet mee kan verenigen op zijn beurt de rechter om vernietiging van het besluit verzoeken.

Is er sprake van een expliciet verbod in de akte van splitsing, dan biedt toestemming van de vergadering van eigenaren geen uitkomst. In dat geval zal eerst de akte van splitsing moeten worden gewijzigd. Daarvoor is de medewerking van alle eigenaren vereist. Dit geldt ook andersom, wanneer toeristische verhuur op grond van de regels is toegestaan, maar de vergadering van eigenaars dat wil verbieden of slechts onder bepaalde voorwaarden wil toestaan. Het verbinden van voorwaarden aan de toestemming is raadzaam, bijvoorbeeld met betrekking tot het voldoen aan overheidsvoorschriften (vergunning), overlast, en gebruik van gemeenschappelijke ruimten.

Wilt u meer informatie over toeristische verhuur of wilt u weten of u daartegen kunt optreden, neem dan vrijblijvend contact met mij op.

 

 

Corona en huurprijsvermindering

/in , , , /door

 

Inmiddels zijn er enkele uitspraken gedaan over de invloed van COVID- 19 op de verhouding tussen huurders en verhuurders, meer in het bijzonder over opschorting en vermindering van de huurprijs. Het zijn allemaal uitspraken in kort geding procedures, een meer uitgebreide beoordeling valt te verwachten in een bodemprocedure.

De lijn die uit de ‘corona’- rechtspraak valt op te maken, is dat rechters de corona crisis kwalificeren als een gebrek of als een onvoorziene omstandigheid, met als gevolg dat bepaalde contractuele regelingen (zoals een verbod op opschorting en een verbod op huurprijsvermindering) opzij worden gezet. Een huurprijsvermindering van 33% en van 25% werden als redelijk beschouwd.

Belangrijkste (voorlopige) conclusies:

  • Een van overheidswege gedwongen sluiting (zoals bij horeca) is een gebrek en geeft in beginsel recht op huurprijsvermindering over de periode van de sluiting;
  • Contractuele regelingen, zoals de uitsluiting van het recht op opschorting en huurprijsvermindering wegens gebreken, kunnen op grond van een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden of de redelijkheid en billijkheid opzij worden gezet;
  • Alle omstandigheden van het geval spelen een rol, waaronder

– de financiële positie van huurder vóór de uitbraak van Corona;

– de maatschappelijke positie van huurder;

–  de onderlinge verhouding tussen partijen;

– in hoeverre verhuurder afhankelijk is van de huur

  in verband met financieringslasten.

 

 

Verruiming vrije advocaatkeuze bij rechtsbijstandverzekering

/in , , , , /door

Uitspraak Hof van Justitie 14 mei 2020

Op grond van Europese richtlijnen kunnen rechtzoekenden met een rechtsbijstandsverzekering al jaren een eigen advocaat inschakelen vanaf het moment dat zij in een juridische procedure verwikkeld raken en het voorval is gedekt. Dit recht is voor Nederland vastgelegd in art. 4:67 en 4:68 van de Wet op het Financieel Toezicht (Wft.).

Artikel 4:67 Wft bepaalt dat de rechtsbijstandverzekeraar ervoor moet zorgen dat in de verzekeringsovereenkomst uitdrukkelijk wordt bepaald dat het de verzekeringnemer vrij staat een advocaat of een andere rechtens bevoegde deskundige te kiezen:

  1. om zijn belangen in een gerechtelijke of administratieve procedure te verdedigen, te vertegenwoordigen of te behartigen; of
  2. indien zich een belangenconflict voordoet.

Altijd recht op een advocaat naar keuze?

Een in de praktijk veel gehoord misverstand is dat op kosten van de rechtsbijstandverzekeraar voor ieder juridisch geschil een vrije advocaat keuze geldt. Dat is niet het geval. In de regel worden rechtsbijstandverzekeringen afgesloten op basis van een zogenaamde ‘naturapolis’. Dat betekent dat de verzekeraar anders dan in geld uitkeert: De rechtsbijstandverzekeraar vergoedt in beginsel niet de kosten van een advocaat, maar voorziet de verzekerde van rechtshulp. De verzekerde wordt daarom meestal bijgestaan door een jurist of advocaat die bij de rechtsbijstandverzekeraar werkzaam is. Alleen in de hierboven genoemde gevallen 1 en 2 uit artikel 4:67 Wft geldt een vrije advocaat keuze. Maar wat valt er onder een ‘gerechtelijke of administratieve procedure’ ?

Omdat artikel 4:67 Wft is opgesteld op basis van Europese richtlijnen, is het aan het Europese Hof van Justitie om duidelijkheid over de reikwijdte van deze termen te verschaffen. Eerder al werd duidelijk dat het erop neer komt dat met een gerechtelijke of administratieve procedure doorgaans een procedure wordt bedoeld waarvoor (op basis van de wet) verplichte procesvertegenwoordiging geldt. In 2013 voegde het Hof hieraan toe dat dat de vrije advocaat keuze ook geldt wanneer er geen verplichte procesvertegenwoordiging geldt (bijvoorbeeld in huurrecht zaken bij de kantonrechter). En in 2016 voegde het Hof hieraan toe dat de vrije advocaat keuze niet alleen geldt voor procedures bij een rechterlijke instantie in eigenlijke zin (zoals de rechtbank of het gerechtshof), maar ook bij administratieve procedure’s bij een bestuursorgaan, zoals bij de gemeente en het UWV.

Het Europese hof gaat een stap verder en heeft beslist dat de in België wettelijk geregelde buitengerechtelijke en gerechtelijke bemiddelingsprocedure ook onder de term ‘gerechtelijke procedure’ valt zoals is gedefinieerd in de EU-richtlijn. Volgens het hof kan elke fase die mogelijk tot een juridische procedure leidt, dus ook de fase die aan een rechtszaak vooraf gaat, onder het begrip ‘gerechtelijke procedure’ vallen.

Geldt de verruiming ook voor Nederland?

De uitspraak van het Europese Hof was naar aanleiding van een Belgische zaak, maar betoogd wordt dat deze ook van toepassing is in Nederland, omdat het Europese Hof is gevraagd een Europese richtlijn die voor alle Europese landen geldt te interpreteren. Het Hof is er immers om ervoor te zorgen dat het Europees recht in alle landen op dezelfde manier wordt toegepast (uniforme uitleg). Een rechtsbijstandsverzekeraar kan het verzoek om een eigen advocaat in te schakelen in de buitengerechtelijke fase dan ook niet af doen met het argument dat het hier een Belgische zaak betrof.

Volgens het Verbond van Verzekeraars is de uitspraak van het Europese hof niet van toepassing op Nederlandse rechtsbijstandverzekeringen, zo laat de belangenvereniging voor schade- en levensverzekeraars weten. In tegenstelling tot België is volgens het Verbond geen sprake van een wettelijk geregelde en met waarborgen omklede bemiddelingsprocedure. Rechtsbijstandverzekeraars zijn daarom van mening dat de uitspraak geen invloed heeft op de Nederlandse situatie. De Orde van Advocaten en verschillende advocaten denken daar anders over, de meningen zijn dus verdeeld! 

Geschillenregeling en second opinion

Artikel 4:68 Wft bepaalt dat de rechtsbijstandverzekeraar ervoor moet zorgen dat in de verzekeringsovereenkomst uitdrukkelijk wordt voorzien in een scheidsrechterlijke procedure (geschillenregeling) om geschillen tussen de verzekerde en de rechtsbijstandverzekeraar op te lossen. Deze geschillen kunnen onder meer gaan over:

  • de (juridische) haalbaarheid van de zaak;
  • de aanpak van de zaak;
  • het aangaan van een minnelijke regeling/schikking;
  • de beslissing om geen gerechtelijke procedure te starten.

De geschillenregeling geeft de verzekerde in de regel de mogelijkheid van een second opinion door een onafhankelijk derde. Dit zal vaak een advocaat zijn die de verzekerde zelf kiest. In dat geval vergoedt de rechtsbijstandverzekeraar de kosten van de second opinion.

De verplichting om te voorzien in een geschillenregeling geldt volgens artikel 4:68 lid 2 Wft echter alleen voor het geval de verzekerde wordt bijgestaan door een jurist of advocaat in dienst van de rechtsbijstandverzekeraar of een door haar aangewezen schaderegelingsbureau. De geschillenregeling geldt dus niet in het geval al gebruik is gemaakt van de vrije advocaat keuze.

Voor een  meningsverschil of een bepaald juridisch geschil van de verzekerde wel of niet onder de dekking van de rechtsbijstandverzekering valt, kan de verzekerde terecht bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid) of een gerechtelijke procedure bij de civiele rechter starten. Op dat soort kwesties ziet de geschillenregeling niet.

 

Indien u gerbuik wilt maken van de vrije advocaat keuze, meld de zaak dan bij uw verzekeraar voordat u uw advocaat opdracht geeft! Heeft u vragen over dit onderwerp of dreigt er een rechtzaak, neem dan geheel vrijblijvend contact met mij op.

Column Groos Advocatuur in Goede Zaken 9 juni 2020

/in , , , /door

Mag verhuurder de sloten vervangen?

Een voorbeeld uit de praktijk. Een huurder betaalt al maanden geen huur en de verhuurder is het beu: hij maakt het de huurder onmogelijk om het pand nog langer te gebruiken. Waarom zou de eigenaar het pand ter beschikking blijven stellen, terwijl huurder zijn betalingsverplichtingen niet nakomt?

De verhuurder vordert vervolgens betaling van de achterstallige huur, ook over de periode dat de huurder geen toegang tot het pand heeft gehad. Op zichzelf beschouwd is een verhuurder bevoegd om zijn verplichtingen op te schorten, wanneer de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Het (blijven) verschaffen van het huurgenot betreft echter een verplichting van de verhuurder die niet kan worden opgeschort. Want de inbreuk die de opschorting op deze verplichting maakt, kan achteraf niet meer ongedaan worden gemaakt. Het eenzijdig ontzeggen van de toegang tot het pand is om die reden in strijd met de verplichtingen van de verhuurder, omdat dat feitelijk neerkomt op een (tijdelijk) einde van de huurovereenkomst. Op grond van de wet is voor het beëindigen van de huurovereenkomst een opzegging, wederzijdse instemming of tussenkomst van de rechter vereist. Over de periode dat de eigenaar de huurder de toegang heeft geweigerd, is die daardoor geen huur verschuldigd.

De zaak gaat verder: de verhuurder vervangt niet alleen de sloten, maar meent dat hij met de afsluiting de zaken in het pand, die toebehoren aan de huurder, pas hoeft af te geven nadat de huurachterstand is betaald. Het beroep op dit zogenaamde retentierecht faalt, omdat de zaken zonder toestemming van huurder in zijn macht zijn gekomen, waarmee het retentierecht niet rechtsgeldig is.

Betaalt uw huurder de huur niet of niet op tijd en wilt u weten wat u wel kunt doen als verhuurder? Neem dan geheel vrijblijvend contact met mij op.