Naar voorlopig oordeel kwalificeert een gedwongen sluiting van het gehuurde als een gebrek

 

Op grond van een uitspraak in kort geding van de Rechtbank Noord-Nederland van 27 mei 2002 kwalificeert de gedwongen sluiting van de horeca als een gebrek en geeft dit huurder (in beginsel) aanspraak op huurprijsvermindering.

Gedwongen sluiting: gebrek 

Huurder van bedrijfsruimte (horeca) stelt voor om 1/3 van de maandelijkse huurprijs in te houden in verband met gedwongen sluiting van het gehuurde. Huurder stelt dat er sprake is van een gebrek en/of van onvooorziene omstandigheden, op grond waarvan huurder gerechtigd is om gedurende een bepaalde periode 1/3 van de huurprijs niet te betalen.

Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter beroept huurder zich terecht op de parlementaire geschiedenis en de gebrekenregeling, waaruit volgt dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel zoals hier aan de orde is, een gebrek vormt in de zin van de wet, zodat een huurder in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

Onvoorziene omstandigheid

De voorzieningenrechter komt niet toe aan de vraag of huurder ook aanspraak kan maken op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden, wat een weging vergt van alle omstandigheden van het geval. Zij volstaat met de constatering dat het in de rede ligt om de Coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW, omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd.

De vordering van verhuurder tot betaling van de volledige huurtermijnen wordt afgewezen en de door huurder voorgestelde huurprijsvermindering van 33% komt de kort geding rechter – vooruitlopend op een nog te starten bodemprocedure- niet onredelijk voor. De uitspraak van een kort geding rechter betreft een voorlopige voorziening, ter verkrijging van huurprijsvermindering dient huurder in een bodemprocedure een vordering tot huurprijsvermindering in te stellen.

Huurprijsvermindering in praktijk veelal contractueel uitgesloten

In de hierboven toegelichte zaak betrof het een oud ROZ model (1980), waarin een beroep op huurprijsvermindering niet is uitgesloten. In de meer recente ROZ winkelruimte modellen van 2008 en 2012 is een beroep op huurprijsvermindering wegens gebreken ex art. 7:207 BW in artikel 11.3 van de algemene bepalingen uitgesloten. In dat geval kan een beroep op onvoorziene omstandigheden huurder mogelijk soelaas bieden.

 

Wilt u meer weten over deze uitspraak of wenst u advies in een vergelijkbare kwestie? Neem dan contact op!

 

 

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2020:1979