Huurprijsherziening, ontvankelijkheid benoeming deskundige

Inleiding

Het uitgangspunt van de wet is dat de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs gelijk is aan de datum van dagvaarding, waarbij vaststelling van de nieuwe huurprijs wordt gevorderd (art. 7:303 lid 4 BW). Er geldt echter een ontvankelijkheidseis, namelijk dat de dagvaarding ‘vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs’, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen (art. 7:304 BW). Het verkrijgen van een dergelijk advies kost tijd. Eerst zullen partijen onderhandelen over een nieuwe huurprijs, worden zij het daarover niet eens, dan dienen zij gezamenlijk een of meer deskundigen te benoemen. Ook dat kost tijd. Daar komt dan nog de tijd bij die de deskundigen nodig hebben om een advies op te stellen. Kunnen partijen op basis van dit advies geen overeenstemming bereiken, dan kan een gerechtelijke procedure tot vaststelling van de huurprijs gestart worden en wordt daarmee de ingangsdatum gefixeerd. Het moge duidelijk zijn dat deze ‘minnelijke route’ de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs niet bespoedigt. In dat opzicht is de route van de benoeming van een deskundige door de kantonrechter ex art. 7:304 aantrekkelijker, langs deze weg wordt de ingangsdatum immers al gefixeerd vóórdat de deskundige aan de slag gaat.

De wet maakt immers een onderscheid in ingangsdatum van de nieuwe huurprijs naargelang de route die partijen bewandelen. Naast het hierboven omschreven uitgangspunt, geldt op grond van de wet als ingangsdatum van de nieuwe huurprijs namelijk (ook) de datum waarop een verzoek tot benoeming van een deskundige is ingediend. Het zal niemand verbazen dat deze regel maakt dat de partij die gebaat denkt te zijn bij een huurprijsaanpassing (verhoging of verlaging), bij voorkeur de minnelijke route achterwege laat en zo snel mogelijk de gang naar de kantonrechter zal willen maken, om zo een spoedige ingangsdatum van de nieuwe huurprijs veilig te stellen. Terwijl de partij die geen belang denkt te hebben bij een (spoedige) huurprijsaanpassing er juist alles aan gelegen zal zijn om de zaak te traineren.
Dit wettelijke onderscheid in ingangsdatum blijft bestaan, ook na het hieronder te bespreken arrest. Wel geeft de Hoge Raad duidelijkheid over de voorwaarden voor ontvankelijkheid in een verzoek tot benoeming van een deskundige.

De casus:

Halfords huurt sinds 1 december 1982 van Dela een winkelpand in Zaandam. De huurovereenkomst geldt inmiddels voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedroeg per 1 oktober 2011 € 110.111,22 per jaar (exclusief servicekosten en btw). Halfords heeft Dela bij brief van haar adviseur ReVeste van 26 april 2011 een (beredeneerd) voorstel gedaan tot huurprijsverlaging per 1 juli 2011. Op 1 november 2011 heeft Halfords een verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW tot benoeming van een deskundige ingediend bij de kantonrechter, stellende dat tussen partijen geen overeenstemming bestond over wijziging van de huurprijs. Halfords heeft de kantonrechter verzocht de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te Amsterdam als deskundige te benoemen. De kantonrechter benoemt de BHAC als deskundige.

Hoger beroep:

Dela stelt zich in hoger beroep op het (ook reeds in eerste aanleg door haar ingenomen) standpunt dat Halfords niet ontvankelijk dient te worden verklaard in haar verzoek. Zij voert aan dat uit de wettelijke regeling (zowel de wetstekst als de wetsgeschiedenis) volgt dat partijen eerst overleg dienen te voeren over de benoeming van een deskundige en zich pas tot de kantonrechter kunnen wenden als zij niet tot overeenstemming kunnen komen. Volgens Dela wordt zij door de handelwijze van Halfords gedwongen een procedure te voeren die vermeden had kunnen worden. Het Hof verklaart Halfords alsnog niet- ontvankelijk in haar verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW tot benoeming van een deskundige.
Het Hof overweegt verder dat indien geen voorafgaand overleg heeft plaatsgevonden, deze omissie niet na het indienen van het verzoekschrift kan worden geheeld. Het gaat erom dat de rechter pas wordt benaderd nadát is gebleken dat partijen niet tot overeenstemming hebben kunnen komen (waarbij de omstandigheid dat toepassing van artikel 7:304 lid 2 BW ertoe leidt dat de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs wordt gefixeerd, een prikkel kan vormen om spoedig overeenstemming te bereiken).

Cassatie:

De Hoge Raad overweegt dat de wetgever met art. 7:304 BW heeft beoogd partijen te stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen, zo nodig op basis van een advies van een door partijen gezamenlijk (of, indien zij het daarover niet eens worden: door de rechter) benoemde deskundige. Voorts is met het artikel beoogd dat de rechter direct kan beschikken over een deskundigenadvies indien partijen niet tot overeenstemming komen. Uit deze bedoeling volgt dat voor de ontvankelijkheid van de verzoeker in zijn verzoek ex art. 7:304 lid 2 BW is vereist dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. Dat hiervan sprake is zal de verzoeker in het verzoekschrift moeten stellen.

De Hoge Raad merkt op dat aan de inhoud van het overleg dat tussen partijen dient plaats te vinden, geen hoge eisen zijn te stellen. Voldoende en noodzakelijk is dat serieus en zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW.

Op grond van art. 7:303 lid 4 BW is de rechter bevoegd een andere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs vast te stellen dan de dag waarop de in art. 7:303 lid 1 BW bedoelde vordering is ingesteld of het in art. 7:304 lid 2 BW bedoelde verzoek is ingediend. Hij kan daartoe aanleiding vinden indien een partij in het overleg niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht. In dit licht is er geen grond voor een voortijdig verzoek tot benoeming van een deskundige om veilig te stellen dat de gewijzigde huurprijs op een zo vroeg mogelijk tijdstip ingaat.

Conclusie:

Indien u als verhuurder of huurder een aanpassing van de huurprijs wenst, moet daartoe eerst overleg hebben plaatsgevonden en moet komen vast te staan dat geen overeenstemming is bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. Voldoende en noodzakelijk is dat serieus en zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW.

Meer weten? Neem gerust contact op.

De volledige uitspraak vindt u hier: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2013:856

F. Groos

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *