Voor winkelbedrijfsruimte geldt een wettelijke regeling op basis waarvan de huurprijs op bepaalde momenten op verzoek van verhuurder of huurder nader kan worden vastgesteld (verhoogd resp. verlaagd). Bij de nadere huurprijsvaststelling van de huurprijs voor bedrijfsruimte wordt acht geslagen op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare panden ter plaatse in de referentieperiode. In beginsel zijn dat objectieve gegevens, echter in verband met bepaalde specifieke eigenschappen van het gehuurde en/of de vergelijkingspanden is een correctie van dat gemiddelde soms op zijn plaats. Hierbij dient men te denken aan min of meer vaste onveranderlijke gegevens als ligging, nuttige oppervlakte, bouwkundige gedaante en verhouding tussen publieks-en opslagruimte. De onderhoudsstaat van het gehuurde is in beginsel niet een onveranderlijke omstandigheid. Uit de hieronder omschreven zaak blijkt dat onderhoudsgebreken van het gehuurde (toch) tot een neerwaartse correctie van de vastgestelde huurprijs kunnen leiden.

Volgens het Hof Amsterdam kan de onderhoudsstaat van invloed zijn op de huurprijsvaststelling, maar is terughoudendheid op zijn plaats. In deze zaak had verhuurder een nadere huurprijsvaststelling gevorderd. De BHAC (bedrijfshuuradviescommissie) stelde een (hogere) gewijzigde huurprijs voor, echter met een neerwaartse correctie van 5% in verband met onderhoudsgebreken van het gehuurde. Het Hof volgde het advies van de BHAC, inclusief de aftrek van 5% in verband met onderhoudsgebreken.

Een correctie wegens onderhoudsgebreken hoort in mijn optiek niet thuis in een huurprijsvaststellingsprocedure. In de eerste plaats om onduidelijkheid te voorkomen, de wet kent voor gebreken immers een speciale gebrekenregeling (art. 7:204-207 BW). Een huurprijsvermindering op de voet van de gebrekenregeling eindigt op het moment dat de gebreken zijn hersteld. In tegenstelling tot de nader vastgestelde huurprijs, die geldt voor de duur van vijf (5) jaar. Dus ook in de situatie dat de gebreken binnen die periode hersteld zijn. Dat lijkt me niet juist. Het Hof Amsterdam zag – ondanks de bezwaren van verhuurder- geen grond om de correctie achterwege te laten.

In de situatie echter dat een bedrijfsruimte in slechte staat verhuurd is, waarbij partijen zijn overeengekomen dat deze staat geen gebrek in de zin van de wet oplevert (en er dus geen herstelplicht op een der partijen rust), kan deze onderhoudsstaat mijns inziens wel een rol spelen in een nadere huurprijs vaststellingsprocedure. De onderhoudsstaat is dan min of meer onveranderlijk. Het gehuurde dient dan te worden vergeleken met panden die ook een slechte onderhoudsstaat hebben of door op goed onderhouden vergelijkingspanden een correctie toe te passen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos

De volledige uitspraak vindt u hier: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2013:4935