Retentierecht aannemer tegenover verhuurder

Een retentierecht is een bijzonder opschortingsrecht, inhoudende de bevoegdheid om de afgifte van een zaak op te schorten totdat de wederpartij de vordering van degene die het retentierecht uitoefent, heeft voldaan. Hierbij kunt u denken aan de garagehouder die weigert de auto (de zaak) die hij ter reparatie onder zich heeft, af te geven aan de opdrachtgever zolang de factuur voor de reparatiewerkzaamheden niet is voldaan. De garagehouder beroept zich dan op het retentierecht, een recht dat voortvloeit uit de wet. De garagehouder wordt in dit voorbeeld dan de retentor genoemd.

Het retentierecht is een pressiemiddel om de schuldenaar tot betaling te bewegen. Betaalt de schuldenaar dan nog niet, dan is de retentor bevoegd zich bij voorrang te verhalen op de verkoopopbrengst van de zaak. Daarvoor dient de retentor wel eerst een juridische procedure starten, om een vonnis te verkrijgen waarbij de schuldenaar wordt veroordeeld tot betaling van de facturen. Met dit vonnis kan de retentor executoriaal beslag leggen op de zaak die hij vanwege het uitgeoefende retentierecht onder zich heeft, waarna de zaak kan worden verkocht en de retentor bij voorrang op de opbrengst kan worden voldaan.

Voor het inroepen van een retentierecht geldt wel een aantal voorwaarden:

  • Er dient een opeisbare vordering te bestaan;
  • De retentor dient de feitelijke macht over de zaak hebben;
  • Er dient voldoende samenhang te bestaan tussen de vordering van de retentor op de schuldenaar en de afgifte van de zaak.

Een retentierecht kan niet alleen tegen de schuldenaar worden uitgeoefend, maar onder voorwaarden ook tegen derden met een ouder recht op de zaak. Ter illustratie dient de onderstaande zaak van de rechtbank Oost-Brabant van 15 januari 2014.

De casus

Verhuurder en huurder spreken af dat huurder het gehuurde kantoorpand zal laten verbouwen. Verhuurder stelt hiervoor een investeringsbijdrage ter beschikking. Huurder laat na de facturen van de ingeschakelde aannemer te voldoen. De aannemer beroept zich daarop op het retentierecht en weigert afgifte van de zaak (het gehuurde) aan huurder en verhuurder. De aannemer heeft daartoe hekken om het gehuurde laten plaatsen en de sloten vervangen, zodat zijn feitelijke macht over de zaak voor derden kenbaar is. Verhuurder is het hier niet mee eens en verschaft zich eigenmachtig toegang tot het pand door de sloten te vervangen. Hierdoor is de feitelijke macht van de aannemer doorbroken en het retentierecht vervallen. De rechter heeft geoordeeld dat, in het geval komt vast te staan dat de aannemer de feitelijke macht over het gehuurde had, de verhuurder zich schuldig heeft gemaakt aan een onrechtmatige daad door zichzelf eigenmachtig de toegang te verschaffen. In dat geval dient de verhuurder de door de aannemer geleden schade te vergoeden. Immers, had de verhuurder het retentierecht niet eigenmachtig doorbroken, dan had de aannemer haar vordering na executie van een vonnis kunnen verhalen op de verkoopopbrengst van het pand.

Conclusie

De aannemer kon zijn retentierecht dus ook tegen verhuurder inroepen, terwijl die een ouder recht op de zaak heeft (eigenaar). Als voorwaarde voor het inroepen van het retentierecht tegen derden met een ouder recht geldt dat de vordering van de retentor (hier de aannemer) voortspruit uit een overeenkomst die de schuldenaar (hier de huurder) bevoegd was met betrekking tot de zaak (hier het gehuurde) aan te gaan. Hier was huurder bevoegd met de aannemer een overeenkomst te sluiten tot aanpassing van het gehuurde.

Aan de hand van de hiervoor besproken uitspraak zal duidelijk zijn dat een retentierecht verstrekkende gevolgen kan hebben, ook in huursituaties. In de praktijk komt het met regelmaat voor dat een huurder het gehuurde- voordat huurder zijn intrek neemt- zal laten aanpassen c.q. verbouwen. Het is zaak dat verhuurder in dat geval het retentierecht contractueel uitsluit. Verhuurder dient aan zijn toestemming tot aanpassing c.q. verbouwing van het gehuurde (het aangaan van een aannemingsovereenkomst) de voorwaarde te verbinden dat de door huurder in te schakelen aannemer afstand doet van zijn retentierecht en dat huurder de betreffende aannemer over deze beperking in bevoegdheid ook informeert. Belangrijk is ook dat de aannemer schriftelijk afstand doet van zijn retentierecht en dat verhuurder van deze verklaring een exemplaar ontvangt vóórdat de werkzaamheden aanvangen.

 

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos

 

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *