Beëindiging, renovatie, structurele wanverhouding
Structurele wanverhouding bij bedrijfsruimte niet vereist
Inleiding
Op 26 maart 2010 deed de Hoge Raad een belangrijke uitspraak in het zogenoemde “Herenhuis arrest”. De Hoge Raad bevestigt in dit arrest dat de verhuurder de huurovereenkomst niet op kan zeggen wegens dringend eigen gebruik omdat hij een renovatieplan wil uitvoeren. Zelfs niet als de exploitatie van het gehuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Opzegging zou volgens het arrest wel mogelijk zijn indien sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
Strenge maatstaf: structurele wanverhouding
Het Herenhuisarrest betrof de verhuur van een woning. De (rechtsopvolgend) verhuurder wenste deze huurovereenkomst op te zeggen, omdat hij het gehuurde dringend nodig zou hebben voor eigen gebruik. De exploitatie van de woning zou niet rendabel zijn, vanwege de lage huuropbrengsten. Verhuurder zou bij ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst geconfronteerd worden met hoge kosten, en dit zou- gelet op alle omstandigheden van het geval- niet van verhuurder verlangd kunnen worden. Verhuurder was daarom voornemens om de naastgelegen woning, die ook in eigendom aan verhuurder toebehoorde, middels een renovatie bij de verhuurde woning te betrekken. Op deze manier zou verhuur van de woning na de renovatie wel rendabel zijn. De wens om tot renovatie over te gaan rustte aldus uitsluitend op financiële motieven (en bijvoorbeeld niet tevens op een slechte bouwkundige staat van het gehuurde of beleidsmatige danwel sociale motieven). De Hoge Raad overwoog in dat kader, dat in het geval de wens om tot renovatie over te gaan uitsluitend wordt ingegeven door financiële motieven, een opzegging op grond van dringend eigen gebruik uitsluitend slaagt indien er tenminste sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
Structurele wanverhouding vóór renovatie
De wanverhouding die de Hoge Raad als voorwaarde stelt, heeft betrekking op de bestaande situatie vóór de renovatie. Dit is wezenlijk anders dan een niet-kostendekkende exploitatie na renovatie. Het gaat dus om een vergelijking van de huidige exploitatiekosten en de huidige huuropbrengsten. Tussen die twee moet een structurele wanverhouding bestaan. Is dat het geval, dan kan een opzegging wegens dringend eigen gebruik de verhuurder uitkomst bieden.
Structurele wanverhouding niet vereist voor bedrijfsruimte bij opzegging op grond van dringend eigen gebruik
In het arrest van 14 februari 2014 heeft de Hoge Raad de vraag beantwoord of de strenge maatstaf van een structurele wanverhouding ook geldt voor een opzegging op grond van dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte. Het antwoord op deze vraag luidt ontkennend. De Hoge Raad motiveert dit oordeel als volgt:
“De vraag of de in het genoemd arrest van 26 maart 2010 voor de beëindiging van huur van woonruimte neergelegde maatstaf ook geldt voor de beëindiging van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (winkelbedrijfsruimte, FG) dient ontkennend te worden beantwoord op grond van het volgende.
Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Naar de Hoge Raad in voormeld arrest heeft overwogen, is de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strenge maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige- waarin de noodzaak van een renovatie tussen partijen niet ter discussie staat- niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.”
Onderscheid: belangenafweging en passende woonruimte
Huurder stelde zich op het standpunt dat de strenge maatstaf van een structurele wanverhouding ook te gelden heeft bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik voor bedrijfsruimte. Huurder had daartoe als argument aangevoerd dat de opzeggingsmogelijkheid van dringend eigen gebruik voor woon-en bedrijfsruimte tekstueel gelijk was en derhalve ook gelijk diende te worden uitgelegd. De Hoge Raad passeerde dit argument overwegende dat, alhoewel de wetsartikelen op het eerste gezicht op elkaar lijken, ze toch verschillend zijn. De bedoeling van de wetgever is om de woonruimte huurder meer bescherming te bieden dan de huurder van bedrijfsruimte. Deze bedoeling valt op te maken uit het feit dat bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik bij woonruimte, indien sprake is van een dringend eigen gebruik, nog een belangenafweging plaatsvindt tussen de belangen van de verhuurder, huurder en onderhuurder. In de situatie van een voldoende aannemelijk gemaakt dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte is voor een belangenafweging geen ruimte. In dat geval dient de kantonrechter de beëindigingsvordering toe te wijzen.
Een ander verschil tussen woonruimte en bedrijfsruimte bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik, is dat het bij woonruimte noodzakelijk is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De beschikbaarheid moet voldoende aannemelijk zijn. Bij bedrijfsruimte geldt een dergelijk vereiste niet.
Conclusie
Op grond van het hierboven genoemde arrest geldt de Herenhuis norm, inhoudende het bestaan van een structurele wanverhouding, bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik voor bedrijfsruimte niet. De aard van het te beschermen belang is bij woonruimte wezenlijk anders dan bij bedrijfsruimte. Wel merk ik op dat voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte de uitsluitende wens van verhuurder om tot renovatie over te gaan onvoldoende is. De Hoge Raad overweegt namelijk in het bovengenoemde arrest:
“… Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige – waarin de noodzaak tot renovatie tussen partijen niet ter discussie staat- niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie (…)”.
Uit deze overweging valt af te leiden dat indien de noodzaak van een renovatie niet onbetwist vaststaat, een niet-kostendekkende exploitatie mogelijk niet voldoende zal zijn. Met andere woorden, louter financiële motieven kunnen een beroep op dringend eigen gebruik via de bandbreedte van renovatie mogelijk maken, maar daarvoor geldt een hoge graad van “klemmendheid”. Er dient sprake te zijn van enig nut en noodzaak bij de renovatie.
Wilt u meer weten, neem dan gerust contact op.
De volledige uitspraak vindt u hier http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2014:338
F. Groos