Dikwijls wordt de vraag voorgelegd of er al dan niet sprake is van een huurovereenkomst, althans stelt één van de betrokken partijen dat er sprake is van een huurovereenkomst en wordt dat betwist door de andere betrokken partij. Het antwoord op deze vraag is van belang, omdat wanneer een overeenkomst dient te worden gezien als een huurovereenkomst, het wettelijke huurrecht op de overeenkomst van toepassing is. Het wettelijke huurrecht kent veel (semi-)dwingend recht en een vergaande bescherming voor de huurder. Aan de hand van welke criteria wordt nu vastgesteld of sprake is van een huurovereenkomst?

Essentialia voldoende bepaalbaar

Op grond van artikel 7:201 BW is er sprake van een huurovereenkomst wanneer aan de volgende essentialia is voldaan:

1. Een zaak of een gedeelte daarvan wordt aan een andere partij in gebruik verstrekt

2. Huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (huurprijs).

Ontbreekt één van deze essentialia, dan is geen sprake van een huurovereenkomst. Bovengenoemde kenmerken van een huurovereenkomst dienen bovendien voldoende bepaalbaar te zijn. Hiermee wordt bedoeld dat het gebruik van het gehuurde voldoende concreet moet zijn. Onvoldoende concreet was een intentieverklaring waarin het specifieke unitnummer, van de winkelruimte in het betreffende winkelcentrum, niet was opgenomen [1]. Voldoende concreet kan wel zijn een beperkt maar voldoende omschreven gebruik, zoals bijvoorbeeld het gebruik van een vergaderruimte voor een bepaald aantal avonden per week. Of het gebruik van een flexwerkplek met aanvullende voorzieningen. [2]

Ook moet duidelijk zijn welke tegenprestatie de huurder voor het gebruik verschuldigd is. Dat is meestal de betaling van een geldsom, maar kan ook bestaan uit een verplichting in natura, zoals het onderhoud van het gehuurde of het voorkomen van kraak.

Benaming overeenkomst en onbevoegde verhuurder

Voor de vraag of sprake is van een huurovereenkomst, is de naam van de overeenkomst niet van belang. Verder is niet nodig dat de verhuurder eigenaar van het object is of bevoegd is tot verhuur. Een onbevoegdelijk gesloten huurovereenkomst levert een rechtsgeldige huurovereenkomst op.

Strekking van de overeenkomst en bedoeling van partijen

Toch is het niet zo dat wanneer een overeenkomst op zichzelf aan de wettelijke essentialia van een huurovereenkomst voldoet, ook altijd als huurovereenkomst wordt gekwalificeerd. Het gaat om de strekking van de overeenkomst, om hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst, mede gelet op de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik voor ogen stond [3]. In het arrest Schena/ AKGI Royal Palm van 11 februari 2011 oordeelde de Hoge Raad dat voor het antwoord op de vraag of sprake was van een huurovereenkomst (het betrof hier time-share overeenkomst), niet beslissend is of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan (op zichzelf) aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan. Bepalend was of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het aangaan van de overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomsten van dien aard was dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen worden aangemerkt.

De toepassing van voornoemd criterium in een arrest van het Hof Den Haag leidde tot het oordeel dat van een huurovereenkomst geen sprake was. Vito-markt gebruikte een ruimte in een penitentiaire inrichting als supermarkt. Van een huurovereenkomst was – aldus het Hof – geen sprake, omdat niet het gebruik van de ruimte, maar de te verrichten diensten centraal stonden[4].

De Voorzieningenrechter van de Rechtbank Arnhem diende te oordelen over een mondelinge overeenkomst tussen twee ziekenhuizen (Dekkerswald en HIN)[5]. Partijen waren met elkaar overeengekomen dat zij voor gezamenlijke rekening de operatieruimte in één van de ziekenhuizen (dat van Dekkerswald) zouden gaan exploiteren. In verband daarmee verrichte HIN vanaf 2007 op maandagen bepaalde operaties in de OK-ruimte van ziekenhuis Dekkerswald. Dekkerswald heeft op enig moment de overeenkomst opgezegd. HIN heeft daarop nakoming van de (huur-)overeenkomst gevorderd. Ziekenhuis Dekkerswald voerde verweer en stelde zich onder meer op het standpunt dat zij aan HIN tal van diensten en faciliteiten verleent. Het gebruik en de tegenprestatie zien aldus Dekkerswald op veel meer dan enkel het gebruik van de OK-ruimte.

De Voorzieningenrechter oordeelde dat partijen niet hadden bedoeld een huurovereenkomst te sluiten, alhoewel wel gebruik werd gemaakt van de OK-ruimte en daarvoor betaald werd. De overeenkomst omvatte echter veel meer dan het gebruik van de OK-ruimte, ook inlening van personeel, dagverpleging van de patiënten, gebruik apparatuur en poliklinische faciliteiten, medische administratie en gebruik geneesmiddelen.

Conclusie

De Hoge Raad en ook de lagere rechtspraak is veel meer gaan kijken naar wat partijen bedoeld hebben, de rechtsverhouding wordt in zijn geheel beschouwd. Gelet hierop is het dan ook van belang dat partijen hun bedoeling bij het sluiten van de (huur-)overeenkomst helder op papier zetten, zodat daarover later geen onduidelijkheid kan bestaan. In het bijzonder wanneer de overeenkomst(-en) ook andere elementen dan huur behelst, dient men zich te realiseren op welk element van de overeenkomst de nadruk ligt.

Meer weten? Neem gerust contact op.

F.Groos