Gebreken, mededelingsplicht en de ouderdomsclausule

 

In de praktijk komen ouderdomsclausules in koopovereenkomsten voor oudere woningen regelmatig voor. Met behulp van een ouderdomsclausule beogen partijen het risico van gebreken  gelet op de leeftijd van het pand bij de koper te leggen. In de praktijk ontstaat vaak discussie over de vraag welke gebreken onder deze ouderdomsclausule vallen en welke niet, alleen gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning of strekt de clausule verder dan deze ouderdoms-gerelateerde gebreken?

De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft in 2025 uitspraak gedaan over een vordering tot schadevergoeding van de koper van een woonhuis op grond van constructieve gebreken en het beroep van kopers op de ouderdomsclausule.

Essentie van de zaak

Na de levering van de door eisers (hierna ‘kopers’) gekochte woning (bungalow) van 60 jaar oud, zijn zij begonnen met renovatiewerkzaamheden. Tijdens die werkzaamheden bleken er allerlei gebreken te zijn aan deze woning, met name aan de dakconstructie en de dakopbouw. Draagbalken bleken ondeugdelijk aangepast te zijn, er was sprake van lekkages, ook was de dakopbouw foutief uitgevoerd.  Kopers vorderen daarom een schadevergoeding van verkoper. Verkoper stelt dat hij geen schadevergoeding hoeft te betalen, omdat kopers hun onderzoeksplicht hebben geschonden en omdat aansprakelijkheid uitgesloten is door de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule. De ouderdomsclausule is ruim geformuleerd en

De rechtbank oordeelt dat het verweer van verkoper ten aanzien van de gebreken aan het dak slaagt niet. Verkoper heeft zijn mededelingsplicht geschonden en moet daarom de herstelkosten voor het dak aan kopers betalen. De schade die verband houdt met de overige gebreken wordt afgewezen.

Uitleg koopovereenkomst en oudersdomsclausule

De koopovereenkomst betreft een NVM-model koopovereenkomst, op grond waarvan verkoper in beginsel in staat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren. Deze garantie kan worden beperkt door het opnemen van een zogenaamde ouderdomsclausule. De uitleg van contractuele bepalingen zoals een ouderdomsclausule vindt plaats aan de hand van het zogenaamde Haviltex- criterium: niet alleen de taalkundige betekenis van de contractuele bepaling is van doorslaggevende betekenis, bepalend is wat partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten begrijpen en wat zij redelijkerwijs over en weer van elkaar mochten verwachten.

In deze zaak betrof het een ruim geformuleerde ouderdomsclausule, er is bepaald ‘in afwijking van artikel 6.3 is aansprakelijkheid voor alle bouwkundige gebreken uitgesloten’. Dat er voor een geslaagd beroep op de beperking van de aansprakelijkheid op grond van de ouderdomsclausule een verband dient te bestaan tussen het gebrek en de ouderdom van de woning, volgt niet uit de bepaling in de koopovereenkomst tussen partijen in deze zaak. Over de ouderdomsclausule hebben partijen niet onderhandeld, om die reden komt er veel betekenis toe aan de taalkundige uitleg van de clausule, bezien in samenhang met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit de clausule voortvloeiende rechtsgevolgen. Op grond van deze uitleg omvat de clausule volgens de rechtbank dus ook bouwkundige gebreken die niet samenhangen met de ouderdom van de woning, zoals die aan het dak.

Ondanks het voorgaande oordeelt de rechtbank toch dat het beroep van verkoper op de ouderdomsclausule faalt. Volgens de rechtbank heeft de verkoper zijn mededelingsplicht geschonden, door relevante informatie niet te delen, waardoor de koper er ten onrechte van is uitgegaan en mocht uitgaan dat er geen aanleiding was tot het doen van nader onderzoek naar het dak. Hierdoor is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de verkoper zich op de ouderdomsclausule beroept, met als gevolg dat de verkoper de herstelkosten van het dak van EUR 40.000 alsnog moet vergoeden.

Aandachtspunten voor de praktijk

Op grond van deze uitspraak blijkt dat de reikwijdte van een ouderdomsclausule afhankelijk is van de gekozen bewoordingen. Het is dan ook van groot belang dat de formulering aansluit bij de bedoeling van partijen, zodat op grond van de bewoordingen van de clausule de uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verkoper beperkt is tot gebreken die samenhang met de ouderdom van de woning. Verder leert de uitspraak dat een ruim geformuleerde ouderdomsclausule de verkoper niet vrijwaart van zijn mededelingsplicht, de verkoper blijft verplicht volledige en juiste informatie te verstrekken.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze uitspraak of bestaat er tussen u en (ver-)koper een geschil over gebreken aan het verkochte onroerend goed, neem dan contact met ons op.

Voor de volledige uitspraak klikt u hier.